Verkoop van een huis / flat: Geen kopers? Taxatie, makelaar, checklist – 15 fouten

Fouten bij de verkoop van een huis of appartement – U moet of wilt uw huis of appartement verkopen? Er zijn vele redenen: Carrière verandering, nieuwe liefde, een nieuw leven. Soms komt een eigendom onverwacht, bijvoorbeeld bij de verkoop van een geërfd onroerend goed. Maar wat doe je als je in München woont en een huis erft in de buurt van Hamburg, Berlijn of Keulen? Uw eerste woning verkopen is moeilijk, omdat bijna niemand ervaring heeft met de verkoop van flats en huizen. Na onze grote gids, met checklists, over het onderwerp van het kopen van een condominium, wilden we vandaag nog eens kijken naar het onderwerp van het verkopen van onroerend goed, meer specifiek het verkopen van een huis en het verkopen van een appartement. Wat is belangrijk en wat zijn de grootste fouten waarop u zich als verkoper van onroerend goed moet voorbereiden? Ongeacht of u een appartement particulier of via een makelaar verkoopt, er zijn typische fouten waar u op moet letten. We zullen je laten zien welke vandaag!

Onroerend goed verkopen: 15 fouten bij de verkoop van een condominium & huis

Deze lijst gaat verder dan alle andere gidsen op het internet, die meestal slechts zes, zeven of acht fouten behandelen. Hier gaat het veel dieper; ook kritiek op te hoge waarderingen door makelaars.

Voorbeeld: Geen verkoop wegens te hoge waardering

Hier is een klein voorbeeld dat we later meer in detail zullen bespreken:

Natuurlijk bent u slim en vraagt u meerdere makelaars om een bod op uw condominium of op uw huis! Eigenlijk, is dit precies het juiste ding om te doen. Maar hier kan een vergissing in het spel zijn, omdat u waarschijnlijk uiteindelijk zult kiezen voor de makelaar die u de hoogste taxatie geeft. Maar een te hoge aanbiedingsprijs (niet de aankoopprijs) kan geïnteresseerden afschrikken en uw eigendom, of het nu een condominium of een huis is, zal snel een trage verkoper worden en het zal niet verkocht worden, tenminste niet binnen de termijn die u gewenst had. Als het toch snel moet worden verkocht, zult u een aanzienlijk verlies in de aankoopprijs moeten aanvaarden. Je staat tenslotte onder druk! Maar laten we beginnen met de typische fouten.

Eerst, een blik op de volledige checklist.

Checklist: Fouten bij de verkoop van een huis of appartement

Deze 15 typische foutenbronnen werden geïdentificeerd door Lukinski (Lijst: 15 fouten bij de verkoop van onroerend goed; extern).

1. Tijdsdruk! Te weinig tijd voor de verkoop
2. Tijd. Verkeerde tijd om te verkopen
3. Onnauwkeurige eigendomsbeschrijving! Exposé onprofessioneel geschreven
4. Onflatteuze foto’s! Geïnteresseerden klikken niet
5. Verkeerde doelgroep! Krant voor studenten Appartement van 50m²
6. Te hoge waardering! Te duur, geen kopers
7. Documenten en bewijsmateriaal ontbreken
8. Bezichtigingen onvoorbereid! Overtuigt belanghebbenden ter plaatse niet
9. Onderschatte inspanning! Terug naar tijdsdruk (Fout 1)
10. Onderhandelen is gemakkelijk! Koopprijsverliezen bij professionals
11. Privé, alleen verkopen! Verkoopfase zonder ervaring
12. Wachttijd! Belangstellenden houden je te lang op
13. Kredietwaardigheid! Bewijs van financiering (koper)
14. Verkoopcontract! Gebreken in het koopcontract worden over het hoofd gezien
15. Verbrand eigendom! Grote of exclusieve eigendommen in massaportalen

Condominium als investering in het stadscentrum: De verkoop van appartementen is niet alleen interessant voor particulieren, ook vastgoedbeleggers kijken naar de gewilde A-locaties. Daarom zijn vastgoedportalen niet altijd het beste idee, vooral eigendommen op A-locaties worden meestal verkocht via gerenommeerde makelaars die niet alleen regionaal gepositioneerd zijn maar ook een internationaal netwerk van kopers hebben.

Loft op 2 verdiepingen, eigendommen als deze verkopen goed! Zelfs als ze aan renovatie toe zijn. Na een make-over straalt een loftflat met een moderne, vrijstaande trap in nieuwe glorie.

Laten we nu eens kijken naar enkele risico’s:

Tijdsdruk! Te weinig tijd voor de verkoop

Een van de grootste bronnen van fouten die er uiteindelijk toe kunnen leiden dat u een veel lagere verkoopprijs krijgt dan u had gewild, is te weinig tijd. Als u niet genoeg tijd hebt ingepland voor de verkoop van uw condominium of huis, maar ook grond of appartementsgebouw, dan zult u waarschijnlijk onder druk komen te staan. Natuurlijk, als je onder druk staat, kunnen slimme handelaars daar hun voordeel mee doen en dat zullen ze ook doen!

• Tijdsdruk – onderschat verkoopproces
• Optie A – Lagere aankoopprijs aanvaarden
• Optie B – langere verkooptijd aanvaarden

Het probleem: optie B werkt alleen als u het geld uit de verkoop van het appartement of huis niet nodig hebt! Bijvoorbeeld omdat u al een nieuwe woning hebt gekocht.

Ten minste 2 maanden voorbereidingstijd wordt hier aanbevolen. Immers, zoals u zo dadelijk in de andere bronnen van vergissing zult leren, is het niet alleen een kwestie van een kleine advertentie maken, u moet documenten en gegevens verzamelen, u moet de gegevens van het onroerend goed samenstellen, zinvolle foto’s van het onroerend goed maken, de eerste aanvragen aanvaarden, gesprekken voeren, bezichtigingen regelen, dan volgen de gehele onderhandelingen, het koopcontract en de notariële afspraak.

Ten minste 2 maanden voorbereidingstijd; de verkooptijd kan vaak oplopen tot 6 maanden

U ziet hoe ingewikkeld en uitgebreid het proces van de verkoop van onroerend goed is. Daarom is het zo belangrijk dat je genoeg tijd neemt.

Onnauwkeurige objectbeschrijving / Onprofessioneel geschreven

Wat veel potentiële kopers afschrikt, vooral als u veel aanbiedingen op vastgoedportalen hebt, is een onnauwkeurige beschrijving van het pand. Niemand wil om extra informatie vragen als die niet al door de verkoper is verstrekt. Waarom zouden ze, als er een massa andere aanbiedingen op slechts een paar muisklikken afstand zijn?

Een nauwkeurige beschrijving van een onroerend goed omvat vele factoren, in het artikel wordt een volledige lijst(fouten bij de verkoop van onroerend goed) gegeven, met informatie die op zijn minst in de onroerend goed advertentie moet worden gegeven.

Een objectbeschrijving moet ten minste deze informatie bevatten:

• Betekenisvolle titel
• Adres, of plaats en district
• Leefruimte
• Vloeroppervlak
• Type flat / Type huis
• Beschikbaar vanaf wanneer
• Aantal kamers
• Slaapkamer
• Badkamer
• Garage / Parkeerplaats
• Internet

Functies en extra’s:

• Gebouw en energiecertificaat
• Jaar van vervaardiging
• Modernisering/herontwikkeling
• Object status
• Uitrusting
• Type verwarming
• Energiebron
• Energiecertificaat

Documenten in de eerste stap:

• Plattegrond

Het resultaat is dan een online advertentie of een mooie, duidelijke brochure, zoals hier in het voorbeeld:

Onflatteuze foto’s in het exposé. – Net als exposé, nauwelijks vraag

Foto’s zeggen meer dan 1.000 woorden! Als tijdschrift weten wij uit de praktijk heel goed hoe belangrijk foto’s zijn. Van de online-editie tot de gedrukte tijdschriften is de keuze van de foto’s een van de belangrijkste criteria om de aandacht van potentiële kopers te trekken. Het is hetzelfde met huizenverkopen en flatverkopen.

Het belangrijkste om op te letten is de kwaliteit van de camera. Als u een nieuwe smartphone of een moderne digitale camera gebruikt, zult u geen problemen ondervinden. Maar soms is de lens vuil, soms is het telefoonmodel niet meer het nieuwste. Als de fotoshoot eraan komt, kijk dan van tevoren welke camera-opties je hebt. Tip. Smartphones maken tegenwoordig zeer goede foto’s, meestal zijn ze ruim voldoende.

Flat: Voor / Na Voorbeeld

Hier is een praktisch voor en na voorbeeld van goede en slechte foto’s. Een eenvoudig voorbeeld: daglicht en camera-instelling.

Voorheen (met slecht licht):

Erna (bij goed licht):

Met eenvoudige tips voor beginnende fotografen en de belangrijkste camera-instellingen kunt u snel veel bereiken, van buiten tot binnen, zelfs met tegenlicht.

Orde, netheid en daglicht

Wat de camera niet kan oplossen is netheid en properheid in de lokalen en natuurlijk ook op de buitenterreinen. Niet alleen tijdens de bezichtiging, maar ook bij het nemen van foto’s van de woning, moet u altijd letten op netheid en netheid. Dit geeft de kamers een hoogwaardige uitstraling, waardoor meer potentiële kopers op uw aanbod zullen ingaan. Een goede tip is ook om voorwerpen te verwijderen. Bijvoorbeeld, als er te veel fotolijstjes op de kleerkast staan, kleren zichtbaar in de kamer hangen, enz. Hoe netter de kamers, hoe groter de kans op een winstgevende verkoop.

Zodra de kamers zijn voorbereid, is het een kwestie van het juiste moment kiezen om de foto’s te nemen. Hier moet je ervoor zorgen dat je bij daglicht fotografeert. Op die manier heeft u de optimale, natuurlijke helderheid in de kamers – dit is veel beter dan onnatuurlijk licht, zoals in het voorbeeld hierboven. Om kopers een goed beeld te geven van de flat, het huis of het appartementsgebouw, moet u ook altijd meerdere perspectieven fotograferen. Simpel gezegd, neem niet één foto van de woonkamer, neem er drie.

Snelle controle voor uw foto’s:

1. Camera kwaliteit
2. Orde en netheid
3. Daglicht, lichte kamers
4. Meerdere perspectieven

Ook om te bekijken: Voorbereiding van de zalen

Voor de bezichtiging gelden dezelfde normen als voor de foto’s van het onroerend goed, alles moet goed voorbereid zijn, want het onroerend goed moet overtuigend zijn. Frisse lucht, daglicht, netheid en properheid, alsook reeds voorbereide drankjes en hapjes, moeten rechtstreeks leiden tot de eerste diepgaande gesprekken tijdens de bezichtiging.

Huis en flat te hoog getaxeerd! Niemand schrijft

Deze fout is relatief fataal:

Als de taxatie van het onroerend goed verkeerd is, zult u dat meestal pas laat merken, namelijk precies wanneer er geen of te weinig aanvragen zijn!

Onder juist dit aspect van de late kennis van de te hoge aanbiedingsprijs, bent u snel terug bij fout 1) de tijdsdruk. Omdat er plotseling geen belangstellenden meer zijn en jij je nieuwe flat misschien al bevestigd hebt? Misschien is de nieuwe financiering voor het huis al afgesloten? Nu wordt het kritiek! Er zijn vele redenen waarom de meeste mensen snel willen verkopen, niet pas na 1 of 2 jaar, wanneer de ideale tijd + koper is gevonden.

Zoals in de inleiding is beschreven, krijgen veel mensen vergelijkende aanbiedingen. Wanneer u vergelijkende offertes bekijkt, zult u waarschijnlijk zeggen: “Ik krijg de hoogste rating”, want dan krijgt u het meeste geld, toch?

Makelaars concurreren ook met elkaar, dus u weet natuurlijk dat de makelaars die u de hoogste taxatie geven, meestal worden ingehuurd. Als twee makelaars u ~ 800.000 voor uw flatgebouw aanbevelen en een andere 950.000, wie zal dan het bod winnen?

1. Makelaar getaxeerd op 820.000
2. Makelaar getaxeerd op 800.000
3. Makelaar getaxeerd op 950.000 – krijgt het contract

Dit kan een vergissing zijn!

Makelaars willen de order, hoge ratings zijn het middel voor “tevreden” klanten

Zorg er daarom voor dat makelaars bij hun evaluaties ook kritische punten meenemen en niet alles alleen vanuit het optimale perspectief voor de opdrachtbevestiging bekijken. Een goed onderbouwde taxatie van een onroerend goed moet beslist altijd worden uitgevoerd door een professional, een makelaar of zelfs rechtstreeks door een taxateur. U moet ervoor zorgen dat uw eigendom niet alleen “mooi berekend” is.

Documenten en bewijsstukken ontbreken – Documenten zijn niet beschikbaar

Als u uw huis wilt verkopen, hebt u veel documenten nodig, als u uw flatgebouw wilt verkopen, veel documenten en papieren! Van plattegronden tot het energiecertificaat.

Om u meteen een overzicht te geven, volgt hier een checklist met de belangrijke documenten voor alle soorten huizen en flats.

Bron: Lukinski.de

Documenten voor onroerend goed

De algemene documenten voor de verkoop van onroerend goed:

• Officiële kadastrale kaart van de gemeente
• Kadastrale inschrijvingen en documenten betreffende geregistreerde grondlasten
• Plattegronden/bouwplannen van het onroerend goed, bouwbeschrijving en het bouwvergunningscertificaat
• Berekening leefruimte en bruikbare ruimte
• Inrichtingsplan voor de open ruimte
• Beschrijving van het gebouw
• Bouwvergunning en bouwplannen
• Onroerende voorheffing
• Energiecertificaat van de woning

Daarnaast zijn er de foto’s van het eigendom, zoals hierboven reeds beschreven.

Documenten voor condominiums

Voor condominiums, moet je nog een paar documenten hebben.

• Verklaring van splitsing
• Conciërge contract met conciërge contract
• Business plan
• Verdelingsplan (met speciale en gemeenschappelijke eigendommen)
• Communautair reglement van de gemeenschap van eigenaars
• Notulen van de vergaderingen van de eigenaars
• Servicekostenafrekeningen
• Bedrag van de reserve voor onderhoud

Verkoopfase is alleen ontworpen – particulier verkopen zonder makelaar en expertise

Als u nu de hele lijst van mogelijke fouten nog eens bekijkt, zult u snel beseffen dat de particuliere verkoop van een onroerend goed zeer moeilijk is, vanaf de kredietcontrole van de belangstellenden (bewijs van kapitaal), via het hele proces van communicatie, de eerste inlichtingen, de verdere besprekingen, tot de eerste bezichtiging, de verdere bezichtigingen, de verkooponderhandelingen en, natuurlijk, het koopcontract en de notariële afspraak.

Hier nog eens in een oogopslag:

1. Tijdsdruk! Te weinig tijd voor de verkoop
2. Tijd. Verkeerde tijd om te verkopen
3. Onnauwkeurige eigendomsbeschrijving! Exposé onprofessioneel geschreven
4. Onflatteuze foto’s! Geïnteresseerden klikken niet
5. Verkeerde doelgroep! Krant voor studenten Appartement van 50m²
6. Te hoge waardering! Te duur, geen kopers
7. Documenten en bewijsmateriaal ontbreken
8. Bezichtigingen onvoorbereid! Overtuigt belanghebbenden ter plaatse niet
9. Onderschatte inspanning! Terug naar tijdsdruk (Fout 1)
10. Onderhandelen is gemakkelijk! Koopprijsverliezen bij professionals
11. Privé, alleen verkopen! Verkoopfase zonder ervaring
12. Wachttijd! Belangstellenden houden je te lang op
13. Kredietwaardigheid! Bewijs van financiering (koper)
14. Verkoopcontract! Gebreken in het koopcontract worden over het hoofd gezien
15. Verbrand eigendom! Grote of exclusieve eigendommen in massaportalen

Bij de verkoop van een appartement en huizen is het werken met een professionele makelaar met de juiste expertise en ervaring veel waard.

Wist je dat? Twee derde van alle eigendommen in Duitsland worden via makelaars verkocht. Waarom? Er is veel tijd mee gemoeid, je moet de juiste contacten hebben zodat zijn flat niet op 20 onroerend goed portalen verschijnt. Je hebt de juiste onderhandelingsvaardigheden nodig en uiteindelijk…

Huis & flat formulieren in een oogopslag: Lijst

Op de vastgoedmarkt zijn er verschillende soorten constructies. Zowel op het gebied van flats als van huizen zijn er vele vormen en types volgens welke een woning wordt ontworpen. Deze zijn onderverdeeld in verschillende formaten. Wij hebben hier enkele van de meest voorkomende soorten huizen en flats op een rijtje gezet. U vindt meer informatie over het betrokken type onroerend goed in het desbetreffende artikel door op de desbetreffende link te klikken.

Overzicht van woningtypes: van bungalow tot prefab woning

Hier vindt u een lijst met een overzicht van alle gangbare huisvormen. Het gelinkte artikel geeft u meer informatie over de respectievelijke huisvorm, laat u kennis maken met kenmerken en definities, en u leert ook welk huistype geschikt is voor wie en waarom. Bovendien presenteren wij in de desbetreffende artikelen de voor- en nadelen van elk type woning.

• Bungalow
• Twee-onder-een-kap woning
• Vrijstaand huis
• Vakwerkhuis
• Vakantiehuis / weekendhuis
• Strandhuis
• Geprefabriceerd huis
• Landhuis
• Massief huis
• Rijtjeshuis
• Villa
• Energiezuinig huis
• Nul-energie huis
• Passiefhuis

Flat types overzicht: Oud gebouw flat naar kelder

De woningmarkt is zeer concurrerend en er zijn veel verschillende soorten woningen die bepaalde kenmerken hebben. In de betreffende artikelen vindt u definities en informatie over het betreffende type appartement, alsmede een lijst van mogelijke voor- en nadelen van het betreffende appartement.

• Oude flat
• Flat
• Zolder appartement
• Oma flat
• Flat
• Loft
• Maisonnette flat
• Penthouse
• Kelder appartement
• Terras appartement

Makelaar in de buurt

Vooral als u al verhuisd bent vanwege uw nieuwe liefde, een verhuizing plant, om beroepsredenen van woning verandert, enzovoort. U kunt direct bij ons goede tips vinden:

• Makelaar in de buurt