Voor- en nadelen van de makelaar: Kopen en verkopen – Het interview

Op een gegeven moment, komt de tijd. Als u zelf niet in de vastgoedsector werkt en u komt in een situatie terecht die met vastgoed te maken heeft, dan zult u zich vroeg of laat afvragen: Zou het niet verstandiger zijn een makelaar in de arm te nemen? Enerzijds is er meestal het kostenargument en anderzijds moet alles gebeuren zonder complicaties, problemen en stress. Wij hebben de juiste oplossing voor u. We hebben een interview gehouden met een expert op het gebied van onroerend goed. Het interview met onroerend goed expert Jan Rickel van IHV – Die Immobilien Makler.

Een makelaar inhuren – kosten & procedure

FIV: Voor veel van onze lezers die nog nooit gebruik hebben gemaakt van een makelaar, is de eerste vraag die opkomt: Wie betaalt eigenlijk de makelaar? Van nu af aan geldt voor makelaars in onroerend goed het zogenaamde “kopersbeginsel”. Zoals ik het begrijp, moet de cliënt nu de courtage of commissie betalen voor de makelaardij in onroerend goed. In een paar zinnen, wie betaalt de makelaar?

Er is een gezegde “wie de muziek bestelt moet er ook voor betalen”. Sinds 2015 is het “Bestellerprinzip” in ieder geval van toepassing op de verhuur van flats, huizen, enz. In gewone taal: Ongeacht of het om een verhuurder of een huurder gaat – wie de agent de opdracht geeft, betaalt ook de honoraria. In de regel is dat natuurlijk de verhuurder, maar steeds vaker doen ook huurders een beroep op een makelaar om een geschikte flat te vinden op de soms nogal schaarse markt.

Indien u dus een onroerend goed wilt kopen met de bedoeling het te verhuren, moet u rekening houden met extra kosten – zodra u een makelaar inschakelt. Het is dus des te prettiger als de projectontwikkelaar van wie u uw (nieuwbouw)flat koopt, al huurderscontacten heeft. Dit bespaart tijd, geld en mogelijk ook moeite. De eerste tip is dus om de eigenaar van het pand dat u wilt kopen te vragen of hij misschien al huurderscontacten heeft. Dit is natuurlijk heel gemakkelijk als je een bestaande woning koopt die al verhuurd is…

FIV: En hoe zit het als u een woning koopt of verkoopt?

FIV | Magazine

New Issue! #26 with San Diego Pooth - Newcomer now in Tampa / USA FIV Magazine: All Covers

Tot nu toe is er geen uniform ordeningsprincipe geregeld door de federale regering! Een overeenkomstig voorstel van de Groene Partij is nog niet verder besproken en er is zelfs nog geen besluit over genomen. Kopers en verkopers delen vaak de commissie van de makelaar, ook wel courtage genoemd. Alleen in de deelstaten Bremen, Berlijn, Brandenburg, Hessen en Hamburg geldt de regel dat de koper de commissie betaalt.

Kopen, verkopen en investeren – Vastgoedgids

U kunt meer te weten komen over onroerend goed in het Real Estate Magazine.

Commissie – Hoe wordt die berekend?

FIV: En wat met de hoogte van de honoraria of commissie? Kan elke makelaar doen wat hij wil bij de verkoop van onroerend goed?

Strikt genomen, zelfs “ja”! Er zijn geen wettelijke voorschriften voor de hoogte van de vergoedingen. In de praktijk echter oriënteren kopers en verkopers of de makelaars zich aan de gebruikelijke honorariumtarieven in de respectieve deelstaat. Deze variëren van 3,57% tot 7,14% van de aankoopprijs. Het is dus niet noodzakelijk altijd een kleine zaak. Afhankelijk van de federale staat – zoals reeds vermeld – delen koper en verkoper deze kosten echter.

Voor het geld doet een goede makelaar ook veel! Hij of zij bereidt immers een informatieve uiteenzetting van het onroerend goed voor, regelt en coördineert de bezichtigingen van het appartement, is actief betrokken bij het opstellen van het contract en bij de onderhandelingen, enzovoort. Naast ervaring vereist dit ook een grote kennis door een passende opleiding of zelfs een diploma.

De competenties van een goede makelaar

FIV: Wat zijn de fouten? Hoe herken ik een goede en serieuze makelaar? Een doctoraat, bijvoorbeeld?

Hemeltje nee! Niemand hoeft te zijn gepromoveerd of iets dergelijks om makelaar te worden of om te worden erkend als een goede makelaar! Tot op de dag van vandaag is het zelfs toegestaan zich “makelaar” te noemen zonder een speciale opleiding te hebben gevolgd. Uiteindelijk bestaat zoiets niet. Met de opleidingsberoepen “vastgoedspecialist” en “vastgoedmakelaar” zijn er nu echter erkende manieren om beroepsmatig bij vastgoed betrokken te raken.
In principe moet je verstand hebben van cijfers; commerciële kennis of ervaring is een voordeel. De enige wettelijke vereiste is het bezit van een handelsvergunning of een makelaarsvergunning.

Maar een goede makelaar heeft veel meer nodig. Het begint met een hoog niveau van sociale competentie. Met andere woorden, het vermogen om zich aan te passen aan een grote verscheidenheid van mensen en hun behoeften. In het algemeen moet een makelaar niet om contact verlegen zitten. Bovenal moet hij de markt waarin hij zijn eigendom wil kopen of verkopen zeer goed kennen.

En dat merkt u als klant heel snel: kent hij de steden, locaties en soorten onroerend goed en hun bijzonderheden heel goed? Kan hij verwijzen naar referenties in de omgeving? U kunt ook praten met “buren” die van dezelfde makelaar hebben gekocht. Een goede makelaar zal ook alle documenten met betrekking tot het te koop staande onroerend goed bij de hand hebben. Dit kan het best worden gedaan in een informatief en goed opgezet exposé. Hij moet u ook kunnen adviseren over contractenrecht en notariële onderhandelingen.

Uiteindelijk is het ook het veel geciteerde “onderbuikgevoel” ten aanzien van de makelaar dat een indicatie geeft van “goed” of “slecht”. Als de agent bijvoorbeeld te veel druk zet op de beslissing, of altijd in superlatieven spreekt, spreekt dit niet noodzakelijkerwijs van een goede agent. Hij moet bijvoorbeeld ook openlijk spreken over mogelijke nadelen van het onroerend goed.

Ontwikkeling van de huurprijsindex voor Duitsland in de jaren van 1995 tot 2017 (2010 = index 100)

Bron: Onroerend goed stat istiek / IHV

Statistik: Entwicklung des Mietpreisindex für Deutschland in den Jahren von 1995 bis 2017 (2010 = Index 100) | Statista

Taken van een makelaar

FIV: Veel mensen denken in eerste instantie alleen aan de bezichtigingsafspraak, wat doet een makelaar precies voor de klant?

Het is goed dat we hier weer in gaan. Ik heb reeds vermeld wat de cliënt voor zijn geld krijgt in het gedeelte over honoraria. De bezichtigingsafspraak is slechts een onderdeel van de vele diensten die een makelaar levert, maar wel een bijzonder belangrijke!

Vóór de bezichtiging is er echter de eerste inspectie van het pand, een professionele taxatie en de bepaling van de juiste verkoopprijs. Dit vereist veel tact van de kant van de makelaar. Dit komt omdat de verkoper gewoonlijk heel andere ideeën heeft over de waarde van zijn eigendom dan de markt toelaat. Natuurlijk staat de makelaar in eerste instantie aan de kant van de klant, maar dit betekent ook dat hij of zij de klant eerlijk informeert over wat de huidige en toekomstige marktprijzen werkelijk zijn.

Dan komt het onroerend goed exposé. Dit is niet zomaar een glossy brochure voor een betere verkoop. Het gaat erom de kenmerken van het onroerend goed op een aantrekkelijke manier te belichten, waarbij elk detail in het juiste licht wordt geplaatst. Foto’s en teksten moeten de werkelijkheid weerspiegelen, maar tegelijkertijd aanzetten tot kopen. Alle informatie over energieverbruik, bijkomende kosten, enz. moet eveneens worden opgesomd en vooraf worden verkregen.

Het coördineren van bezichtigingsafspraken met de verkoper en de koper is vaak een stressvolle aangelegenheid. Alle partijen moeten het eens zijn over een datum. Bovendien hebben beide partijen een verschillende kijk op de verkoop. De verkoper wil een zo hoog mogelijke prijs, de koper precies het tegenovergestelde. Dit is waar de sociale vaardigheden van de goede makelaar weer van pas komen. Hij moet beide partijen voor ogen hebben en dienovereenkomstig kunnen bemiddelen.

Tenslotte begeleidt de makelaar dan ook het eigenlijke verkoopproces. Hetzij door de onderhandelingen geheel alleen te voeren, indien de verkoper de afzonderlijke kopers niet wil zien, hetzij omgekeerd.

Onroerend goed kopen – deze drie punten zijn belangrijk

FIV: Wat zijn de 3 belangrijkste punten waarmee ik rekening moet houden als ik een eigendom koop?

Eerst en vooral, de bouwkundige staat van het pand! Kijk daarvoor altijd heel diep achter de schermen! Dak, muren, ramen, tuin, kelder, enz. moeten niet gerenoveerd worden of het zal van de aankoopprijs worden afgetrokken.

Op de tweede plaats komt het antwoord op de vraag of ik het pand zelf wil gebruiken of het als investering wil kopen. Het derde punt hangt af van hoe goed de woonlocatie is om te huren. Een slechte woonomgeving – laten we even in het midden laten wat dat zou kunnen zijn – betekent meestal een hoog risico op huurachterstand en dus problemen met de financiering. Als ik zelf in de woning wil gaan wonen, moet ik de bijkomende kosten bekijken(bijkomende kostencalculator), zodat ik later niet voor een onaangename verrassing kom te staan.

FIV: Zou u aanraden te kopen tegen de huidige prijzen?

De huidige prijzen kunnen u ook afschrikken om te kopen. Zij worden ook aangedreven door een stijgende vraag – althans in stedelijke agglomeraties. Maar zij worden ook gedreven door de nog steeds sensationeel lage rentevoeten! Er zijn genoeg verkopers die meer of minder “vet” willen toevoegen aan de werkelijke verkoopprijs.

Door de huidige lage rente is kopen eigenlijk heel zinvol! Ik kan het u aanraden, maar ik raad u ook aan de looptijd van de financiering in overweging te nemen! Zo is aan het einde van de looptijd van de lening – en de meeste kopers hebben bankfinanciering nodig – al zoveel schuld afgelost dat een verandering in het rentelandschap tegen die tijd niet het hele project in gevaar kan brengen. Dus: ofwel een hoge aflossing overeenkomen tegen de gunstige rentevoeten, ofwel een zo lang mogelijke looptijd van de lening overeenkomen met gunstige rentevoeten en standaardaflossing (2%).

Investeren in een condominium – Wanneer is het juiste moment?

FIV: Wanneer moet ik investeren in een condominium en wanneer moet ik denken aan het kopen van een huis – wat zou de expert aanraden?

Eigenlijk is het heel simpel: Het gaat er in de eerste plaats om wat ik me met mijn middelen kan veroorloven. Een huis is meestal duurder dan een flat.

Maar het antwoord hangt ook af van het doel dat ik met het eigendom nastreef. Als beleggings- of inkomstenpand met onmiddellijke ingang is het appartement meestal het betere model. De flat is of wordt verhuurd en brengt me dus onmiddellijk inkomsten. Natuurlijk kan ik de waardestijging alleen “nemen” wanneer ik het appartement weer verkoop en de marktomstandigheden tot een waardestijging hebben geleid.

Een appartementsgebouw kopen is alleen iets voor vastgoedprofessionals! Het kopen en verhuren van een eengezinswoning als beleggingspand is ook een complexe aangelegenheid. In de regel zijn huurders van eengezinswoningen zeer veeleisend als het gaat om reparaties en onderhoud van het huis. Het is beter te denken aan uw eigen huis voor eigen gebruik en het te beschouwen als een investering “voor later”.

Ik wil verkopen! Wat zijn volgens u de 3 kernpunten bij de verkoop van onroerend goed?

Ik zal het snel proberen:

  1. Vraag uzelf af of u de verkoop zelf wilt regelen of dat u liever een makelaar inschakelt die u vervolgens zal bedienen met geschikte kopers.
  2. Zorg ervoor dat de elementaire delen van de woning in goede staat zijn.
  3. Vraag uzelf af of uw ideeën over de verkoopprijs afhangen van persoonlijke en emotionele zaken.

Dank u voor het interview.

Het interview met onroerend goed expert Jan Rickel van IHV – Die Immobilien Makler.