Makelaars in onroerend goed – Een huis verkopen als erfenis en toekomstig wonen

Op onze redactie hadden wij deze week het geval dat een lezeres een huis had geërfd en eigenlijk niet wist wat zij met haar erfenis moest doen. Daarom hebben we wat onderzoek gedaan en vandaag hebben we een ontmoeting met onroerend goed expert Jan Rickel uit Bingen. Hij legde ons in een gesprek uit welke mogelijkheden er zijn voor onroerend goed erfgenamen als zij zelf niet in het huis willen wonen. Wij willen het hebben over de verkoop van een huis, maar ook over de toekomst van het wonen in het algemeen. Hoe kan huisvesting er over tien of zelfs twintig jaar uitzien? Onze onroerend goed expert geeft ons vandaag antwoord op deze vragen! Het interview met onroerend goed expert Jan Rickel van IHV – Die Immobilien Makler.

Mogelijkheden voor onroerendgoed-erfgenamen

FIV: Laten we beginnen met het spannende geval van “ik erf een huis of flat en wil er zelf niet in wonen”. Huren, verkopen – wat is het beste?

Bij deze beslissing spelen veel zaken een zeer belangrijke rol met betrekking tot de privé-situatie van de erfgenaam en met betrekking tot de staat, de ligging en de grootte van het onroerend goed. Helaas is er geen eenvoudig “goed of fout” in deze zaak.

Maar voor het zover is, is één handeling van groot belang voor de erfgenaam: De erfgenaam moet zich in het kader van een “kadastrale correctie” in het kadaster laten inschrijven als nieuwe eigenaar. Overigens is een eenvoudig handgeschreven testament van de erfgenaam hiervoor niet voldoende! U hebt een verklaring van erfrecht van de probatierechter nodig of een notarieel testament van de erflater. Als u de overdracht binnen twee jaar na het overlijden van de vorige eigenaar aanvraagt, betaalt u geen kosten voor de inschrijving in het kadaster en geen belasting op de overdracht van grond.

En iets anders is heel belangrijk in het geval van erfenis! Is het eigendom waardevol of heeft het te veel schulden? Is het huis aan renovatie toe of zijn er reeds hoge grondlasten geregistreerd? Ik kan de erfenis immers verwerpen als de kosten of de schulden op het huis hoger zijn dan de huidige marktwaarde. Uiteindelijk kan echter alleen een onroerend goed deskundige dit bepalen.

FIV | Magazine

New Issue! #26 with San Diego Pooth - Newcomer now in Tampa / USA FIV Magazine: All Covers

FIV: Wat bedoelt u met privé-situatie van de erfgenaam?

Als een erfgenaam bijvoorbeeld in acute financiële problemen verkeert en mogelijk zelfs schulden van de overledene heeft gemaakt, zal hij of zij zeker onmiddellijk denken aan de verkoop van het onroerend goed. Een begrijpelijke gedachte, maar niet noodzakelijk de beste. Er bestaat immers ook de mogelijkheid om een hypotheek te vestigen op het onroerend goed als onderpand voor een lening. Deze lening kan dan bijvoorbeeld worden gebruikt om de schulden af te lossen. Ik betaal de lening dan terug uit de huuropbrengst. Deze optie is zinvol als ik als erfgenaam zeer persoonlijke banden met het huis heb en het niet zo gemakkelijk wil verkopen. Als erfgenaam kan ik me misschien zelfs voorstellen dat ik ooit in het huis zou kunnen wonen. In gesprekken met de banken kan dan worden nagegaan of de lening zo kan worden gestructureerd dat ik op het gewenste tijdstip weer schuldenvrij over het huis kan beschikken.

Heb je een testament gemaakt?

Hebt u een testament opgemaakt of een erfovereenkomst gesloten?

Statistik: Haben Sie ein Testament errichtet oder einen Erbvertrag geschlossen? | Statista

Meer statistieken vindt u op Statista

Makelaar, energiecertificaat & fiscale aspecten

FIV: Maar hoe goed moet ik de makelaardij kennen voor zulke acties?

De makelaar of een beproefde onroerend goed specialist kan ook helpen met dergelijke vragen. Er is bijvoorbeeld een groot verschil tussen het verhuren van een vrijstaand huis op het platteland en het erven van een groot flatgebouw in een grote stad met – laten we zeggen – een dozijn appartementen. Ook de vraag of het huis al dan niet een energiecertificaat heeft, is van belang.

FIV: Wat toont een energiecertificaat aan en hoe krijg ik het voor mijn geërfde woning?

Sinds 2010 is de overlegging van een energiecertificaat of -paspoort verplicht op verzoek van de koper of huurder. Voor commerciële panden of huizen met een commerciële component gelden speciale richtlijnen. In principe toont dit paspoort mij hoe hoog het energieverbruik in deze woning is in verhouding tot een gemiddelde vergelijkbare woning. Daartoe worden de verbruikswaarden voor warmteopwekking van verschillende jaren gewoonlijk gemiddeld en ingevoerd op een schaal met meerdere niveaus. Voor een beter begrip is er, naast de energie-efficiëntieklassen met de letters A tot en met E of iets dergelijks, een indeling in kleurniveaus. Groen is de beste kleur. Met rood, gaat er echt veel energie uit het raam.
Een alternatieve methode is het berekenen van de energiebehoefte van een woning. Hiertoe wordt gebruik gemaakt van de mate van isolatie, het constructietype en de ouderdom van het pand.
De energiepas wordt afgegeven door bedrijven of personen die deskundig zijn op het gebied van gebouwen – ingenieurs, meester-ambachtslieden, enz. – zijn. Trouwens, het kost niet veel.

Het verhuren van een vrijstaand huis is een zeer veeleisende zaak. Dit komt omdat de huurders zelf in de regel zeer veeleisend zijn als het gaat om de kwaliteit van de woning. De verhuurder is altijd verplicht het gebouw in een optimale staat te houden. Dit kost geld – en soms ook zenuwen, als de huurder regelmatig met verzoeken komt.
Economisch gezien – d.w.z. in termen van huurinkomsten – betekent het verhuren van een vrijstaande woning dat ik rekening moet houden met perioden van huurderving. Tenminste als het huis in een minder gewilde buurt staat. Allereerst heeft de erfgenaam het probleem om huurders te vinden. Als zij vervolgens weer verhuizen – omdat zij bijvoorbeeld een eigen huis bouwen of kopen – wordt het moeilijk om nieuwe huurders te vinden. In stedelijke gebieden is dit natuurlijk minder een probleem…
Mijn tip: Als het huis binnen het bereik ligt van grotere bedrijven die regelmatig werknemers uit het buitenland moeten onderbrengen, gaat het huren van eengezinswoningen heel goed. Gewoonlijk worden de huurcontracten door het bedrijf voor twee tot drie jaar gesloten. Dit geeft flexibiliteit voor u als eigenaar. Bovendien betalen de bedrijven meestal veel meer dan het gemiddelde, omdat zij belang hechten aan een snelle beschikbaarheid van het onroerend goed. Natuurlijk, het huis moet in perfecte staat zijn voor zoiets!

Fiscale aspecten

FIV: Zijn er ook fiscale aspecten aan het erven van een huis?

Oh ja! Het zelf bewonen van een woning kan uit fiscaal oogpunt voordelig zijn. Als de erfgenaam bijvoorbeeld de echtgenoot van de overledene is, hoeft hij of zij geen successierechten te betalen over het onroerend goed als u er zelf ten minste tien jaar in blijft wonen. Dit geldt ook voor kinderen van de overledene indien de woonruimte niet groter is dan 200 vierkante meter.

Wordt het goed daarentegen verhuurd, of wordt het verhuurd, dan is 90% van de waarde onderworpen aan successierechten. Overigens zijn de huuropbrengsten ook aan belasting onderworpen. Natuurlijk kunnen bepaalde uitgaven fiscaal worden verrekend, maar dit moet u bespreken met uw belastingadviseur.

FIV: Moet ik een geërfd pand eigenlijk laten renoveren?

In zo’n geval hoeft niemand iets te “moeten” doen. Als ik het huis wil verkopen, hangt de prijs ook af van de bouwstaat van het huis. De staat van het pand als zodanig is ook belangrijk voor een goede verkoopprijs. In de basiswet staat dat eigendom de eigenaar verplicht. Dit betekent ook dat de eigenaar verplicht is het eigendom te onderhouden. Het hangt echt van het individuele geval af of renovatie nodig is of niet.

Schulden en alles over appartementsgebouwen

FIV: Laten we teruggaan naar het onderwerp “schuld”. Hoe kan ik zien of mijn geërfd onroerend goed schulden heeft?

In dit geval is een controle van het kadaster onontbeerlijk! Zelfs als u denkt te weten welke schulden op het geërfde goed rusten, moet u vragen om het uittreksel uit het kadaster in te zien. Er kunnen ook onbekende bezwaringen zijn, zoals doorgangsrechten naar naburige eigendommen, woonrechten van derden, herontwikkelingsnota’s enz. Aangezien de erfgenaam met alle rechten en plichten in de nalatenschap treedt, kunnen er zich onaangename verrassingen voordoen.

En ten slotte is het ook mogelijk dat het geërfde eigendom nog niet is afbetaald bij de bank. Als u snel wilt verkopen, moet u misschien de kosten voor de vervroegde aflossing van de lening in uw berekening opnemen. Het kan goedkoper zijn om de lening aan te gaan en de resterende looptijd af te wachten tot u verkoopt. Dit zijn slechts enkele aspecten waarmee rekening moet worden gehouden. Maar heel serieuze…

FIV: En hoe zit het met een meergezinswoning? Laten we beginnen met de huur van een appartementsgebouw.

Strikt genomen is het verhuren van een appartementsgebouw iets voor professionals. Maar u kunt mettertijd ook zelf een professional worden. Ook hier raad ik aan om – althans in het begin – met een makelaar te werken bij het verhuren. Bijvoorbeeld als er leegstand is in het huis of als u nieuwe huurders moet zoeken.
Het is natuurlijk het gemakkelijkst als het huis goed verhuurd is en de huurders geen problemen veroorzaken. Als u niet zelf met de huurders wilt afrekenen over servicekosten, renovatiewerkzaamheden, enz., kunt u een beroep doen op vastgoedbeheerbedrijven.

FIV: Een appartementsgebouw verkopen moet ook niet gemakkelijk zijn?

Ik wil het niet per se de “opperste discipline” noemen, maar zoiets vereist veel ervaring! Dit begint met de professionele en marktgerichte taxatie van het huis, de beoordeling van de staat van het gebouw en gaat verder met de voorbereiding van het exposé, de coördinatie en uitvoering van de bezichtigingsafspraken en de begeleiding van het verkoopproces bij de notaris. Eigenaars van onroerend goed met veel ervaring maken op dit punt ook graag gebruik van de hulp van makelaars.

Alle andere zaken waarover we het hebben gehad, gelden ook voor het verkopen of verhuren van een appartementsgebouw of zelfs van een geërfd appartement.

Ontwikkeling van de huizenprijzen in Duitsland in de jaren van 2000 tot 2017 (2015 = index 100)

Bron: Onroerend goed stat istiek / IHV

Statistik: Entwicklung der Hauspreise in Deutschland in den Jahren von 2000 bis 2017 (2015 = Index 100) | Statista

Hulp zoeken en gebruiken

Ik wil echter benadrukken dat niemand bang hoeft te zijn voor al deze dingen. Naast makelaars en vastgoeddeskundigen zijn er belastingdeskundigen en advocaten die de vragen van de erfgenaam kunnen beantwoorden. Eerste hulp kan ook worden verkregen via de desbetreffende websites. De individuele beoordeling van het geërfde goed moet echter altijd persoonlijk worden uitgevoerd door een deskundige.

FIV: Dat is echt bemoedigend! Wat als er – om het onderwerp af te ronden – meerdere erfgenamen van het onroerend goed zijn?

Eenvoudig in principe, maar soms ingewikkeld in zijn effecten: In geen geval kan de individuele mede-erfgenaam alleen over de goederen beschikken. Het is het beste als de gemeenschap van erfgenamen ermee instemt en het goed onderhands – d.w.z. in het kader van de normale bedrijfsuitoefening – kan worden verkocht. Ik heb echter vaak meegemaakt dat de erfgenamen het niet eens kunnen worden over de verkoop. Als dit ontaardt in een lang geschil, verliest het eigendom dag na dag waarde…

FIV: Laten we het dan eens hebben over uw baan en huisvesting in het algemeen. Als makelaar moet je altijd beschikbaar zijn. Kopers en verkopers willen zeker vaak onmiddellijke service, of het nu ‘s morgens is of – ik overdrijf een beetje – ‘s avonds. Met alle vragen, berekeningen en waarderingen: Wat spreekt u het meest aan om makelaar te zijn?

De service is niet zo overdreven, zelfs ‘s nachts – als je 22 uur ‘s avonds meerekent… Het is echt zeldzaam, maar er zijn ook klanten die op die tijdstippen nog dringende vragen hebben. In ieder geval zijn de weekends vaak genoeg een tijd van zaken doen met bezichtigingen, vragen over taxaties en exposés, enz.
Mijn ouders hebben me al in de wieg gelegd voor het bouwen van huizen en het handelen in onroerend goed. Maar dat wil niet zeggen dat ik nooit iets anders heb willen of kunnen doen! Ik vind het echt leuk om een tastbaar en bijna levend product in handen te hebben in de vorm van onroerend goed. Een flat of een huis is niet zomaar een gebouw. Zelfs als er geen mensen in het pand wonen, verandert het veel in de loop der jaren. Ik bedoel niet de staat van het gebouw, maar de waarde. Het verandert met de waarde van de stad, de wijk, de straat.

In hoofdzaak zijn het echter de mensen die in het pand wonen, werken en ouder worden. Ze geven elk huis, elke flat zijn individuele karakter. Ik vind het absoluut opwindend om na te denken over elk eigendom dat ik bouw, verkoop of verhuur: Hoe zou ik hier zelf wonen en werken? Zijn de kamers slim ingedeeld? Is er genoeg licht op de juiste momenten van de dag? Voor welk type persoon is deze woning het meest geschikt?

Makelaars filosofie

Dit zijn dan de vragen en overwegingen die helpen om mens en goed met elkaar te verbinden. Het is dan voor mij een echt geluksgevoel wanneer ik merk dat de klanten die ik voor het pand heb gezocht en gevonden, net zo enthousiast over het pand zijn als ik. Natuurlijk gebeurt dat niet altijd. Maar met de jaren groeit niet alleen mijn klantenlijst, maar ook mijn ervaring. Ook verkopers en kopers van een onroerend goed hebben hier baat bij.

FIV: Welke filosofie volgt u in uw advies wanneer u klanten helpt hun eigendom te verkopen? Is er een soort filosofie die u als makelaar volgt of rekent u nuchter prijzen en vierkante meters uit?

Nuchterheid met betrekking tot de taxatie van een onroerend goed hoort absoluut bij de zaak. Juist dit geeft de makelaar de mogelijkheid om een huis, een flat, enz. te taxeren zonder een persoonlijke geschiedenis met het goed. Afgezien daarvan is onroerend goed voor mij echter niet alleen het spreekwoordelijke concrete goud. Onroerend goed is een woon- en werkomgeving die moet passen bij de bewoner ervan. Als ik nu zeg dat ik beide – eigendom en eigenaar – bij elkaar breng als een koppelaarster, klinkt dat vreemd, maar het is een goede vergelijking.

FIV: Als ik nu een makelaar zoek, waar moet ik dan op letten? Wat maakt een echt eerlijke en goede makelaar?

Tot op de dag van vandaag is de beroepstitel van makelaar niet beschermd. Er zijn opgeleide en deels gestudeerde vastgoedspecialisten, maar uiteindelijk kan iedereen die dat wil zich makelaar noemen. Zelfs lidmaatschap van een van de vele beroepsverenigingen van makelaars is niet noodzakelijk een kwaliteitscriterium voor een goede makelaar.

Alles begint met een goed onderbuikgevoel ten opzichte van de makelaar. Als ik kan opschieten met zijn individuele manier van doen, is dat de basis voor een vertrouwensvolle samenwerking. Objectieve criteria zijn dan of de makelaar het gebied kent waar het onroerend goed zich bevindt. Hij moet in staat zijn begrijpelijke informatie te verstrekken over de huidige marktsituatie voor kopen, verkopen of verhuren. U kunt ook andere kopers in de omgeving van de agent vragen hoe de samenwerking verliep. Natuurlijk zijn er tal van referenties beschikbaar op het internet.

Hartelijk dank voor het interview.

Het interview met onroerend goed expert Jan Rickel van IHV – Die Immobilien Makler.

Statistieken: erfenissen en onroerend goed

Meer over het onderwerp: erfenis en de verkoop van een huis.

Aantal belastbare erfenissen en schenkingen in Duitsland van 2007 tot 2017

Statistik: Anzahl der steuerpflichtigen Erbschaften und Schenkungen in Deutschland von 2007 bis 2017 | Statista

Meer statistieken vindt u op Statista

Inkomsten uit successierechten per hoofd van de bevolking in Duitsland in 2014, per deelstaat

Statistik: Erbschaftsteueraufkommen pro Kopf in Deutschland im Jahr 2014 nach Bundesländern | Statista

Meer statistieken vindt u op Statista

Kopen, verkopen en beleggen – Immobilien Magazin

U kunt meer te weten komen over onroerend goed in het Real Estate Magazine.