Condominium als investering: verstandig investeren

Is een condominium zinvol als investering? In de loop van hun leven komen veel mensen op het idee om in een flatgebouw te investeren. Vooral als leek rijzen er steeds weer vragen. Wij hebben voor u een interview gehouden met een deskundige op dit gebied. Hier kunt u alles te weten komen over condominiums als investering.

Het interview met onroerend goed expert Jan Rickel van IHV Kapitalanlagen.

Tip! Geld investeren en passief verdienen XXL: Kapitaalinvestering

Condominium als investering

FIV: U bent al meer dan 15 jaar een succesvol makelaar in het Rijn-Maingebied en daarbuiten. Wat zijn volgens u de vijf belangrijkste kwaliteiten die je als makelaar moet bezitten als het gaat om de verkoop van een woning?

In principe geldt hier hetzelfde als voor de vastgoedmakelaar die actief moet worden bij de aankoop van een onroerend goed. Ik zal beginnen met het in kernwoorden te zeggen:

Wat maakt een goede makelaar

1. Een goede makelaar heeft aantoonbare ervaring.
2. Een goede makelaar kent de plaatselijke onroerendgoedmarkt.
3. Een goede kennis van de bouwsector is het kenmerk van een goede makelaar.
4. Hij heeft alle relevante documenten klaar zonder dat erom gevraagd wordt of stelt ze correct samen.
5. Een goede makelaar begeleidt het verkoopproces ten minste tot het sluiten van het notariële contract en begeleidt de contractdatum.

FIV: Maar hoe moet iemand die voor het eerst een flat of een huis verkoopt, dat herkennen?

U vindt het misschien een beetje vreemd, maar ook hier – zoals in het leven in het algemeen – is de eerste indruk al zeer bepalend. Tegenwoordig wordt niemand meer verblind door grote auto’s, pakken en stropdassen. Een goede makelaar bekijkt het appartement eerst grondig en praat met de verkoper over zijn of haar wensen en doelen. Luisteren en kijken: dat is het begin van een succesvolle zakenrelatie met de makelaar.

Beoordelingen voor onroerend goed portalen: aanbevelingen

FIV: Wat vindt u van de kijkcijfers op de verschillende internetportalen?

Dit is echt een zeer goede eerste mogelijkheid om achter de kwaliteit van een makelaar te komen. U moet echter niet alleen oppervlakkig afgaan op de beoordelingssterren, maar ook de afzonderlijke beoordelingen lezen. Tenminste de meer recente, want daar krijg je een goed overzicht van de kwaliteit van het werk van de makelaar en zijn effect op de klant. Ook het aantal ontvangen recensies speelt een belangrijke rol. Hier geldt het motto “veel helpt veel” om een echt representatieve indruk te krijgen van de kwaliteit van de makelaar.

Het is ook gemakkelijk om na te gaan of de makelaar de vastgoedmarkt kent waarin het onroerend goed zal worden verkocht. Hij moet weten welke prijzen momenteel worden betaald voor huizen van verschillende kwaliteitsniveaus; hij moet de zogenaamde “microlocaties” kunnen aanwijzen door middel van wijk- of straatnamen – bij voorkeur zelfs zonder dat hem daarom wordt gevraagd.

Ik raad ook aan dat de verkoper, alvorens een makelaar te kiezen, in de stad of regio rondvraagt welke reputatie het desbetreffende makelaarskantoor heeft. Vooral als u voor het eerst met een makelaar werkt, zult u op deze manier veel nuttige eerste informatie en indrukken opdoen.

• Online informatie over makelaars
• Lees recensies, laat niet alleen sterren achter
• Aantal beoordelingen
• Controleer zo nodig de reputatie van de agent ter plaatse (vrienden, familieleden, kennissen).
• Hij moet in staat zijn de zogenaamde “microlocaties” toe te wijzen door middel van wijk- of straatnamen – bij voorkeur zonder dat hem daarom wordt gevraagd

Steden met de hoogste platte huurprijzen

Bron: Onroerend goed stat istiek / IHV

Hier ziet u de 10 steden met de hoogste huurprijzen in het 4e kwartaal van 2018:

1. München: 17,56 euro/m²
2. Frankfurt am Main: 13,96 euro/m²
3. Stuttgart: 13,64 euro/m²
4. Berlijn: 12, 29 euro/m²
5. Darmstadt: 12,23 euro/m²
6. Mainz: 12,17 euro/m²
7. Freiburg: 12,13 euro/m²
8. Wiesbaden: 12,03 euro/m²
9. Hamburg: 11,94 euro/m²
10. Ingolstadt: 11,91 euro/m²

Gerenommeerde makelaars: Tips voor het adviesgesprek

FIV: Waar moet ik op letten bij een eerste gesprek om gerenommeerde makelaars van dubieuze te onderscheiden? Zijn er drie specifieke tips die u in gedachten moet houden tijdens het gesprek of zelfs tijdens het eerste gesprek aan de telefoon?

Tijdens het eerste telefoongesprek wordt meestal alleen van gedachten gewisseld over de modaliteiten van een samenwerking en vervolgens wordt, indien nodig, een afspraak gemaakt voor een bezoek ter plaatse.

Tijdens het eerste overleg is het belangrijk dat de makelaar u uitlegt welke informatie hij over uw eigendom nodig heeft en hoe hij de marketing ervan zal aanpakken. De verkoopprijs wordt ook besproken tijdens de eerste afspraak. Omgekeerd moet de verkoper zijn eigen wensen en doelstellingen in het verkoopproces kenbaar maken.

Laat de makelaar anders bij de eerste bezichtiging de tijd nemen om in alle hoeken te kijken! Als hij op zoek gaat naar de traditionele “zwakke punten” van onroerend goed, dan weet u: de man komt uit de (bouw)handel. Want zelfs als u als verkoper mogelijke probleemzones van het onroerend goed wilt verbergen of verhullen: de ervaren koper zal ze ontdekken en in het ergste geval van de koop afzien.

Een goede makelaar kijkt in de kelder, onder het dak, beoordeelt de staat van het metselwerk, de ramen, de verwarming enz. en geeft u vervolgens aanbevelingen over de vraag of en in welke mate schade moet worden hersteld vóór de verkoop. Dit is vaak een delicaat onderwerp. Zeer weinig verkopers zijn geïnteresseerd in het investeren in het te koop staande onroerend goed van hun kant. Wij raden echter aan ten minste te investeren in basisonderhoud om mogelijke schade aan het eigendom te voorkomen. Het dak moet bijvoorbeeld echt dicht zijn, zodat er geen slechte vochtschade optreedt.

Planning en marketing: wat makelaars doen

FIV: Met makelaars, is er zoiets als een checklist die ik van hem kan verwachten?

Nee, we werken niet met een lijst om af te vinken. Een ervaren makelaar weet op grond van zijn beroepskwalificaties wat nodig en belangrijk is voor een succesvolle verkoop van onroerend goed. Tijdens de consultatie zal hij de verkoper vragen naar de grondbeginselen van de verkoop. Dit omvat plattegronden, details van de woonruimte, bouwjaar van het huis, data van renovatiewerkzaamheden en nog veel meer.

Tot slot zal een goede makelaar u alle noodzakelijke en belangrijke stappen laten zien, van de taxatie tot de coördinatie en uitvoering van bezichtigingsafspraken tot de notarisafspraak. Bovendien zal hij u laten zien welke diensten hij als onderdeel van dit proces verleent.

Zijn er kosten verbonden aan counseling?

FIV: Dat is al een aanzienlijke inspanning tot hier. Moet de verkoper voor dit consult betalen? Wat moet de makelaar nadien precies doen en hoeveel tijd neemt het in beslag tot de verkoop rond is?

In feite wordt de makelaar pas betaald als het eigendom is verkocht. Alle diensten die hij tot op dat moment levert, worden als voorschot aangeboden. We zullen later zien wat voor werk er gedaan is.

Laat me nu iets zeggen over het sleutelwoord “enige commissie”. Als u uw eigendom binnen afzienbare tijd met succes wilt verkopen, moet u de makelaar dit exclusieve mandaat geven, idealiter voor een periode van een half jaar. Deze “exclusiviteit” is alleen al van belang om ervoor te zorgen dat ook de makelaar met de nodige intensiteit aan het verkoopproces begint. Als ik weet dat vele “koks” in de spreekwoordelijke bouillon roeren, dan is veel minder individuele inspanning nodig en mogelijk. Het inhuren van meerdere makelaars is ook in een ander opzicht problematisch. Verschillende makelaars leiden vaak tot verschillende verkoopprijzen. Als ze allemaal tegelijk op de markt verschijnen, werpt dat een dubieus licht op de verkoper en zijn eigendom.

Versneld verkoopproces, veilige prijzen

Het inschakelen van meerdere makelaars versnelt het verkoopproces echter evenmin. In feite duurt het verkopen van een huis vaak een half jaar of langer. Heel zelden duurt het maar een paar weken.

En dat heeft niet altijd iets te maken met de kwaliteit van de woning! Alleen al de voorbereiding van het exposé door de makelaar, de plaatsing van het onroerend goed bij de juiste klantengroep, in de juiste portaalsites neemt enige tijd in beslag. Maar bovenal komt hier het bemiddelingswerk van de agent om de hoek kijken. Zijn taak is te bemiddelen tussen verkoper en koper. Bijvoorbeeld met betrekking tot de verkoopprijs, de geplande overdrachtsdatum, enz.

Aan de kant van de verkoper hangt de termijn bijvoorbeeld af van de vraag of alle belangrijke documenten reeds beschikbaar zijn of eerst moeten worden verkregen. De ligging van het huis is ook zeer belangrijk. In gewilde woonwijken is het vaak veel sneller om een huis te verkopen. Zelfs als het niet in de beste staat is.

Ontwikkeling van de verkoopprijzen

FIV: Een paar woorden over de verkoopprijs. Drijven makelaars en verkopers de verkoopprijs kunstmatig op? De makelaar vanwege de commissie, de verkoper vanwege de opbrengst?

Zeker niet! De prijs van een onroerend goed wordt niet alleen bepaald door de algemene marktsituatie van vraag en aanbod, maar ook door zeer tastbare factoren. Daartoe behoren de locatie, de staat van het gebouw, de ouderdom van het huis en, in individuele gevallen, de omstandigheden van de verkoper, d.w.z. of hij het huis moet verkopen omdat hij krap bij kas zit. Als u meer wilt lezen over het onderwerp ontwikkeling, vindt u de meest recente gegevens onder meer op mijn website: Onroerend goed statistieken.

Anders is het een teken van een kwaliteitsmakelaar dat hij niet gewoon de hoogste prijs berekent en het op de markt brengt. Er zijn inderdaad makelaars die met hoge startprijzen proberen het enige contract voor het onroerend goed in de wacht te slepen. Volgens het motto: Ik kan later altijd nog zakken met de prijs. De verkoopprijs als tactisch instrument van de makelaar… Dit is duidelijk in het nadeel van de verkoper! Wij daarentegen bepalen een optimale prijs voor uw eigendom, rekening houdend met de hierboven vermelde aspecten. Trouwens, dit schept ook vertrouwen aan de kant van de koper! Omdat kopers meestal goed geïnformeerd zijn over onroerend goed prijzen en de tactische hoge prijs aanbiedingen bloot te leggen.

Financiering van de aankoop van onroerend goed

FIV: Welke invloed heeft het onderwerp “financiering van de aankoop van onroerend goed” op de duur van het verkoopproces?

Dit brengt ons terug naar de koperskant. De financiering van de aankoopprijs is immers vaak een rem in het verkoopproces aan de kant van de kandidaat-koper. Er zijn altijd kopers die niet met de bank in gesprek gaan voordat ze het pand hebben geïnspecteerd. In het ergste geval realiseren zij zich dan zeer laat in het proces dat hun eigen financiële armslag niet toereikend is om het aangeboden onroerend goed te kopen. Alleen al om deze reden is het voor de verkoper van belang om met meerdere belangstellenden te werken. Het overtuigen van deze belangstellenden en hen inspireren bij de bezichtigingsafspraak is dan ook een van de belangrijke en arbeidsintensieve verdere taken van de makelaar.

Taken van een makelaar?

FIV: Dat is een goede inleiding voor de volgende vraag: Wat doet u behalve het verwelkomen van belangstellenden op de bezichtigingsafspraak?

Bekijken en interesse voelen in kopen

Een makelaar ontvangt niet zomaar geïnteresseerden op de bezichtigingsafspraak! Zelfs het maken van de afspraak kost veel tijd. Zoals gezegd… Een bezichtigingsafspraak is een moeilijke zaak. Het is niet zomaar een huis inspectie! Het gaat erom een gevoel te krijgen voor wat de toekomstige kopers “zijn”. Wat vinden ze belangrijk aan een huis? Waar kan het nodig zijn te bemiddelen tussen verkoper en koper? Wat vertellen de aspirant-kopers mij tussen de regels door over hun woonwensen? Bij de bezichtigingsafspraak proberen wij ook te achterhalen of de financiële draagkracht van de kopers voldoende is voor het project. Wij zijn immers in de eerste plaats de vertegenwoordiger van de verkoper en willen hem behoeden voor onaangename verrassingen. Niets is erger dan wanneer de verkoop kort voor de afgesproken notarisafspraak mislukt omdat de koper geen geld heeft.

Exposé, uittreksel en communicatie met belanghebbende partijen

We hebben het hierboven al gehad over het maken van een zinvol exposé. In de meeste gevallen maken wij niet alleen aansprekende teksten, maar ook de foto’s voor het exposé. Ook dit kost tijd en vereist veel ervaring. Het exposé is meestal ook de basis voor de financiering met de koper. Daarom moet het zo informatief mogelijk zijn.

Het verkoopproces eindigt pas als alle partijen tevreden zijn. Tot die tijd begeleiden wij als makelaar ook de voorbereiding van de koopcontracten, de notarisafspraken en het contact met kopers en verkopers. Afhankelijk van de grootte van het onroerend goed, de persoonlijkheden van de verkopers en kopers, of detailkwesties in verband met de betaling van de koopprijs, de verhuisdatum, enz., is dit een slopend en langdurig bemiddelingswerk voor de makelaar. En hij wordt pas betaald als het koopcontract is getekend. Dus het is een hoop werk van tevoren.

Kosten rond onroerend goed

FIV: Wat voor soort eigendommen kosten u de meeste tijd als het op makelaardij aankomt?

Als aan alle eisen is voldaan, duurt het even lang of ik nu een eengezinswoning of een flatgebouw verkoop. Appartementengebouwen worden echter niet zo snel verkocht. Maar dat is niet omdat er geen vraag is naar zulke eigendommen. Integendeel: het appartementsgebouw is meestal een investeringsproject voor de koper. De koper laat zijn investering daarom op de proef stellen; omgekeerd moet de makelaar alle nodige informatie paraat hebben.

In het geval van een eengezinswoning is de vraagprijs van de verkoper vaak te hoog en vormt deze dus een belemmering voor een snelle verkoop. Hier moet een makelaar zeer zorgvuldig te werk gaan om een realistisch beeld van de kant van de verkoper te creëren.

ETW, eengezinswoning of appartementsgebouw: tips voor aankoop

FIV: Als ik een eigendom wil kopen, ongeacht of het een eengezinswoning of een appartementsgebouw is, wat moet ik dan doen of wat kan ik doen om een voordeel te hebben op andere kandidaat-kopers? Dus hoe kunnen we punten scoren bij de eigenaar of de makelaar?

Het is eenvoudig: wees eerlijk tegen uzelf en tegen de verkoper of zijn makelaar, de makelaar! Vertel geen valse waarheden over je financiële mogelijkheden. Dit gebeurt vaker dan je denkt. Veel kopers denken dat ze het er maar dik genoeg op moeten leggen wat hun financiële mogelijkheden betreft om het bod te winnen. Maar de ervaren makelaar weet met gerichte vragen dit masker te ontmaskeren.

Zoek als potentiële koper vóór de bezichtigingsafspraak uit welk financieel kader uw bank u zal geven. Als u vervolgens het gesprek ingaat met een concrete en actuele financieringstoezegging van een bank, onderstreept dit in gelijke mate uw serieuze intentie en uw ernst.

Ten slotte is het ook zeer belangrijk dat u uw eigen wensen en antipathieën met betrekking tot de woning duidelijk kenbaar maakt. Dit helpt beide partijen tijd te besparen en zorgt ervoor dat het aanbod van de makelaar perfect aansluit.

FIV: Dank u voor het interview! Het interview met onroerend goed expert Jan Rickel van IHV – Die Immobilien Makler.

Meer plantentips

Hier hebben we nog veel meer interessante beleggingsalternatieven! Onroerend goed, goud en andere edele metalen, sportwagens, kunst, levensverzekeringen, aandelen, fondsen… alles wat u moet weten als u uw geld winstgevend wilt investeren. Met risicobeoordeling, voor- en nadelen van elk type belegging. Nu gratis in het FIV Magazine!

Geld investeren en passief verdienen XXL: Kapitaalinvestering