Een huis verkopen – verkoopprocedure, woningwaarde en de beste tips & trucs

Een huis verkopen – Een huis verkopen is een complexe aangelegenheid en omvat veel verschillende stappen. Van het opstellen van een aantrekkelijke advertentie tot de taxatie van het onroerend goed en de daaropvolgende juridische stappen, zoals het koopcontract en de afspraken met de notaris. Tijdens al deze stappen moet rekening worden gehouden met verschillende punten om winstgevend uit de verkoop van onroerend goed te komen.

Onroerend goed verkopen – hoe maak je de verkoop ongecompliceerd en winstgevend

Als beginner met succes een eigendom verkopen is moeilijker dan u denkt. Er zijn veel zaken waarmee rekening moet worden gehouden en veel fouten die kunnen worden gemaakt. U moet dus vanaf het begin op de hoogte zijn van de procedures en er zeker van zijn dat u alles goed doet. Als u zonder hulp een huis te koop aanbiedt, moet u rekening houden met veel tijd en zelforganisatie. De enige manier om dit proces te vergemakkelijken is te beschikken over de juiste deskundigheid op dit gebied. Meer informatie over het verkopen van een huis (extern)!

Het bepalen van de waarde van onroerend goed – zo gaan deskundigen te werk

Wat zijn de precieze criteria voor het bepalen van de waarde van een onroerend goed en hoe gaan taxateurs precies te werk bij het opstellen van de taxatie? In het algemeen moet de marktwaarde volgens § 194 BauGB de prijs weerspiegelen die in het normale handelsjaar op het tijdstip van de taxatie zou zijn bereikt, zonder rekening te houden met ongewone of persoonlijke omstandigheden. Om deze waarde te bepalen, laten de deskundigen zich leiden door verschillende criteria:

De standaard grondwaarde

De standaardgrondwaarde is waarschijnlijk het belangrijkste criterium voor het bepalen van de marktwaarde, aangezien deze de basis vormt voor de berekening ervan. De standaard grondwaarde geeft de waarde aan voor één vierkante meter onbebouwde grond in de respectieve standaard grondwaardezones.

De structurele en technische staat van een onroerend goed

Het tweede belangrijke criterium is uiteraard de staat van het onroerend goed. Dit omvat niet alleen de gebruikte materialen, zoals bouwmaterialen, bedrading, leidingen of elektrische systemen, maar ook de ouderdom van het pand en de materialen. Bovendien kunnen extra’s zoals buitenfaciliteiten, carports, tuinen en garages een positief effect hebben op de taxatie en een positieve beoordeling versterken.

De ligging van de eigendommen

Enerzijds omvat de ligging van het onroerend goed de infrastructuur van de nabije omgeving, zoals vervoersverbindingen, winkelvoorzieningen, maar ook verbindingen met artsen of ziekenhuizen. Aan de andere kant hebben trendy locaties een voordeel, vooral in grote steden. Hoe hoger de populariteit van de buurt, hoe hoger de waarde van het onroerend goed daar.

De energetische toestand

Allereerst moet natuurlijk het energiecertificaat worden overgelegd. Hieruit blijkt hoe hoog het energieverbruik is. Hoe hoger, hoe slechter. Daarnaast is er de kwaliteit en de nieuwheid van de isolatie van de buitenmuren en het dak. Deze hebben een doorslaggevende invloed op het energieverbruik en de energiekosten stijgen enorm bij slechte isolatie.

Het niveau van ontwikkeling van het onroerend goed

Ook belangrijk voor de waarde van het onroerend goed is de mate van ontwikkeling. Dit betekent dat moet worden nagegaan of de woning is aangesloten op belangrijke netwerken zoals het waterleidingnet, het telefoonnet maar ook de elektriciteit. Natuurlijk is het een voordeel als de woning is aangesloten op alle belangrijke netwerken.

Verontreinigde locaties op het terrein

Verontreinigde terreinen op het onroerend goed zijn uiteraard niet voordelig voor het onroerend goed, aangezien zij door de nieuwe eigenaar moeten worden overgenomen. Dergelijke verontreinigde terreinen worden opgenomen in het kadaster en hebben een negatieve invloed op de taxatie, aangezien potentiële kopers meer kosten moeten maken.

De huidige marktsituatie

De prijs van een onroerend goed wordt altijd bepaald door vraag en aanbod, en daarom speelt dit criterium ook voor de deskundige een belangrijke rol. Hier worden verkoopgegevens van vergelijkbare eigendommen op soortgelijke locaties gebruikt en vergeleken met de gegevens van het onderzochte goed.

De juiste presentatie – dit is hoe u uw woning correct ensceneert

De juiste advertentie is de enige manier om een eigendom zelf aan de man te brengen. Maar ook andere aspecten moeten in aanmerking worden genomen. Als u de verkoop van een huis zonder hulp aanpakt, moet u rekening houden met veel tijd en organisatie. Dit proces kan alleen worden vergemakkelijkt als u over de juiste specialistische kennis ter zake beschikt.

De advertentie – de juiste bewoordingen, de foto’s en de eerste indruk

Er is niets erger dan dat uw advertentie verloren gaat in de massa. Korte, sobere beschrijvingen vervelen potentiële kopers en zijn niet uitnodigend. Zorg er daarom voor dat de titel losjes is, maar toch serieus. Om dit te bereiken moet u taal gebruiken die zo rijk mogelijk is aan beeldspraak, die emoties opwekt en zo de aandacht trekt. Bedenk welke kop je zelf zou plakken. Bijzondere voordelen van uw woning kunt u benadrukken met zinsneden als “elegant oud gebouw met stucwerk” of “zonovergoten terras op het zuiden”, omdat u enthousiast overkomt en de woningzoeker direct uitnodigt. Probeer de koper al met de kop aan te trekken, zodat hij op uw advertentie blijft klikken.

De tekst van de advertentie – nauwkeurige beschrijving en vermelding van de voordelen

Zodra de potentiële koper op uw advertentie staat, kunnen twee andere factoren hem overtuigen van het eigendom. De tekst van de advertentie en uw foto’s. In uw tekst moet u belangrijke kerngegevens over het onroerend goed en de eigendomscriteria toelichten. Dit omvat het aantal kamers, de wijk, het balkon, de ingerichte keuken, de vloer, maar ook de volledige badkamer of kelderruimten. Beschrijf de ligging van het appartement, de voorzieningen en de inrichting zo gedetailleerd mogelijk. Dit omvat keukenapparatuur, verwarmingssystemen, maar ook andere voorwerpen die in het pand zullen blijven. Vermeld daarbij de kosten voor de vergoedingen voor de bestaande uitrusting en de makelaarskosten. Het is ook belangrijk informatie te verstrekken zoals de huurprijs, bijkomende kosten en de grootte van de flat in vierkante meter.

De beelden – de alfa en omega van een goede advertentie

Maar de belangrijkste factor zijn waarschijnlijk de foto’s. Een koper wil natuurlijk zoveel mogelijk van de woning zien om een idee te krijgen of de woning iets voor hem zou kunnen zijn. Om geweldige foto’s van uw eigendom te maken, zijn er een paar dingen die u moet overwegen. Allereerst moeten de kamers netjes en schoon zijn. U moet de foto’s zeker bij daglicht nemen, zodat de kamers echt goed te zien zijn en de kopers kunnen beoordelen hoeveel daglicht er in de kamers valt. Uw omslagfoto moet het meest expressief zijn en het beste van de flat weergeven. De mooiste kamer, het dakterras, de open keuken of misschien de erker met uitzicht. Foto’s van alle kamers en, indien beschikbaar, van de tuin/balkon/terras, een buitenaanzicht en, vooral, een plattegrond mogen nooit ontbreken. De plattegrond mag nooit ontbreken, omdat het potentiële kopers een indruk geeft van de verhoudingen van de afzonderlijke kamers ten opzichte van elkaar en hen helpt de indeling van de kamers te zien.

Kopen, verkopen en beleggen – Immobilien Magazin

U kunt meer te weten komen over onroerend goed in het Real Estate Magazine.

Huisformulieren in een oogopslag: Lijst

Op de vastgoedmarkt zijn er verschillende soorten constructies. Zowel op het gebied van flats als van huizen zijn er vele vormen en types volgens welke een woning wordt ontworpen. Deze zijn onderverdeeld in verschillende formaten. Wij hebben hier enkele van de meest voorkomende soorten huizen en flats op een rijtje gezet. U vindt meer informatie over het betrokken type onroerend goed in het desbetreffende artikel door op de desbetreffende link te klikken.

Overzicht van woningtypes: van bungalow tot prefab woning

Hier vindt u een lijst met een overzicht van alle gangbare huisvormen. Het gelinkte artikel geeft u meer informatie over de respectievelijke huisvorm, laat u kennis maken met kenmerken en definities, en u leert ook welk huistype geschikt is voor wie en waarom. Bovendien presenteren wij in de desbetreffende artikelen de voor- en nadelen van elk type woning.

De rechtsgrondslag – notaris, kadaster en de koopovereenkomst

Een huis verkopen is een grote beslissing die veel wettelijke procedures, contracten en vereisten met zich meebrengt. Als huiseigenaar moet u van tevoren goed geïnformeerd zijn over wat er voor u in de pijplijn ligt en waar u op moet letten om met winst uit de deal te komen. Voor de niet-ingewijde op dit gebied zijn er veel juridische basisprincipes waarmee rekening moet worden gehouden en vooral kleine struikelblokken die ten koste van alles moeten worden vermeden.

Leer meer over de juridische basisprincipes van het verkopen van een huis van de experts van IHV!

De notaris – rechtspersoon die toezicht houdt op het koopcontract

De taken van een notaris bestaan erin om als onpartijdige juridische autoriteit de verkoop van onroerend goed zodanig te regelen dat alle partijen tevreden zijn en alle mogelijke geschilpunten van het begin tot het einde worden vermeden of beslecht. De notaris stelt een openbare akte op (het koopcontract) waarin alle noodzakelijke juridische kwesties op transparante en duidelijke wijze worden geregeld.
Bovendien waarmerkt de notaris het koopcontract voor onroerend goed. In Duitsland bepaalt §311b van het Duitse burgerlijk wetboek (BGB) dat alle juridische overeenkomsten betreffende grond, goederen, landgoederen en onroerende goederen verplicht notarieel moeten worden verleden. Een andere taak van notarissen is het waarborgen van de bescherming van koper en verkoper. Met het oog op de rechtsbescherming van de koper reserveert de notaris het eigendom voor de koper in het kadaster als prioriteitsmededeling, zodat de verkoper het eigendom niet op korte termijn aan iemand anders kan verkopen. Met het oog op de rechtsbescherming van de verkoper zorgt de notaris voor de definitieve overdracht van de eigendom in het kadaster zodra de koper de koopprijs daadwerkelijk heeft betaald.
Notarissen zorgen bovendien voor onmiddellijk afdwingbare vorderingen. Dit betekent dat de vorderingen die in notariële overeenkomsten zijn vastgelegd, onmiddellijk afdwingbaar zijn. Voor de tenuitvoerlegging van de vorderingen is het dus niet langer nodig een extra klacht in te dienen bij een rechtbank, maar kan onmiddellijk een deurwaarder worden aangesteld. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer de koopprijs niet wordt betaald. Bovendien legt een notaris alle onopgeloste juridische kwesties bij de verkoop van een onroerend goed uit. Hij moet alle juridische en rechtspositionele vraagstukken aan alle partijen bij de overeenkomst zo uitvoerig, begrijpelijk en toereikend uitleggen, dat de feitelijke wil van beide partijen schriftelijk kan worden vastgelegd. U bent hiertoe verplicht uit hoofde van uw openbaar ambt.

De kosten voor de notaris zijn altijd dezelfde, omdat de notariskosten in heel Duitsland op uniforme wijze zijn geregeld in de Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG). Mocht een notaris proberen de kosten anders te regelen, dan heeft dat geen effect, omdat dit bij wet verboden is. Dit geldt zowel voor kostenverlagingen als kostenstijgingen.

Het koopcontract – de belangrijkste punten moeten geregeld worden

De koopovereenkomst is de rechtsgrondslag waarop de verkoop van een huis is gebaseerd. Naar gelang van het geval ziet een koopcontract er altijd anders uit en bevat het meer of minder voorschriften, afhankelijk van wat de partijen zijn overeengekomen. Een koopcontract is een ingewikkeld en uitgebreid contract dat veel juridische onduidelijkheden bevat en voor sommige mensen ook valkuilen. De uitvoering kan ook veel tijd in beslag nemen. Soms verstrijken er wel 8 weken tussen de ondertekening van het contract bij de notaris en de eigendomsoverdracht in het kadaster. Dit verschil tussen de overdracht van de koopprijs, de verandering van eigendom en dus van vruchtgebruik en bezwaringen, en de definitieve verandering van eigendom en overdracht doet bij de verkoop van een huis nog andere juridische vragen rijzen, die in detail in het koopcontract moeten worden geregeld.
De belangrijkste punten die in elk koopcontract moeten worden geregeld, zijn de volgende:

  • Welk voorwerp van aankoop wordt verkocht?
  • Wie verkoopt aan wie?
  • Wat wordt er mee verkocht? (Ingerichte keuken, woning,…)
  • Hoe wordt het verkocht?
  • Hoe wordt betaald? (Contant, bankoverschrijving, …)
  • Wanneer is de overdrachtsdatum?
  • Wat is de uitsplitsing van neven- en onderhoudskosten?
  • Hoe worden de ontwikkelingskosten geregeld?
  • Zijn er mogelijke garantieclaims?
  • Wat is de toestand van het object?
  • Heeft het object gebreken?
  • Welke vergunningen zijn beschikbaar en welke ontbreken?
  • Toerekening van de kosten
  • Toestemming van het notariskantoor

De 6 meest gemaakte fouten – hoe struikelblokken te vermijden

De meeste huizenverkopers zijn nogal onervaren op dit gebied en weten niet waar te beginnen. Ze nemen vaak een paar foto’s en zetten die op een onroerend goed portal. Huiseigenaren weten echter niet wat zij kunnen verwachten, waar zij op moeten letten en wat hen allemaal te wachten staat. Om deze onzekerheid te voorkomen, is het vóór de verkoop van een huis het belangrijkste dat u zich informeert en de hulp inroept van deskundigen op dit gebied.

Een makelaar is vanaf het begin uitgesloten

Natuurlijk is het ook mogelijk om een verkoop van onroerend goed zonder makelaar tot een goed einde te brengen. Dus voordat u beslist voor of tegen een makelaar, overweeg wat voor u in uw situatie het meest zinvol is. Een makelaar kan u veel werk en tijd besparen bij de verkoop van een woning. Zij kunnen u ook adviseren over financiële en marketingkwesties. Dus stel jezelf de vragen:

  • Heb ik de tijd om de hele verkoop van mijn huis alleen te organiseren, te begeleiden en af te ronden?
  • Is mijn kennisniveau en mijn beroepsbekwaamheid echt voldoende om de verkoop zonder makelaar tot een goed einde te brengen?
  • Kan ik de verkoop alleen coördineren in de snel veranderende, regionale en doelgerichte vastgoedmarkt?

U moet zich ervan bewust zijn dat de verkoop van onroerend goed veel tijd, organisatie en deskundigheid vergt. Een makelaar ontvangt een commissie op een succesvolle verkoop, maar dit kan worden vastgelegd in een makelaarscontract. Daarnaast neemt de makelaar dan werkzaamheden van u over, zoals het op de juiste wijze adverteren van de woning, het regelen en uitvoeren van bezichtigingsafspraken, het opstellen van koopcontracten en het bijwonen van de notarisafspraak. Dit betekent dat u iemand met voldoende deskundigheid aan uw zijde heeft om u in alle zaken te adviseren.

U bent niet voorbereid op bezichtigingsafspraken

Potentiële kopers staan voor de beslissing om al dan niet een grote investering te doen. Dus willen ze op veilig spelen en 100% zeker zijn van hun beslissing. Om de huisverkoop tot een goed einde te brengen, moet u potentiële kopers zoveel mogelijk zekerheid geven. Bij een bezichtigingsafspraak moet u voorbereid zijn op veel vragen van kopers en op al die vragen een goed antwoord hebben. Vaak gaat het om de staat van het huis – hoe oud zijn de ramen/deuren? Wanneer was de laatste renovatie en opknapbeurt? Wat voor soort isolatie is er? Hoe hoog zijn de servicekosten? en en – wees op al deze vragen voorbereid en informeer u vanaf het begin uitvoerig over uw huis. Onwetendheid kan potentiële kopers afschrikken of een excuus zijn om de prijs te drukken. Sta ook open voor taxateurs en begrijp dat uw kopers gewoon op veilig willen spelen.

De marktwaarde van het onroerend goed is u onbekend

Iedere huiseigenaar herinnert zich hoeveel hij voor zijn huis heeft betaald en hoeveel renovatie, opknapbeurt enz. heeft gekost. Het komt echter vaak voor dat de waarde van het onroerend goed afwijkt van de oorspronkelijke aankoopprijs, aangezien de prijzen van onroerend goed worden bepaald door vraag en aanbod. Dus voordat u uw eigendom te koop aanbiedt, moet u de waarde ervan kennen. U kunt de waarde van het onroerend goed laten schatten door een taxateur, maar ook door een makelaar en zo beter weten in welke marge u zich met de prijs kunt bewegen. Kleine gebreken aan het huis kunnen de waarde van het pand verlagen en voor potentiële kopers een reden zijn om de aankoopprijs te verlagen. Overweeg daarom vóór de verkoop of u kleine gebreken vooraf kunt laten repareren en zo een hogere verkoopprijs kunt vragen. Taxateurs of makelaars kunnen u echter ook helpen bij deze beslissing en beoordelen of een dergelijke investering de moeite waard is.

Zij zijn niet bereid te onderhandelen

Natuurlijk wilt u als verkoper uw eigendom zo winstgevend mogelijk verkopen. U staat echter tegenover een koper die uiteindelijk het liefst winst wil maken. Verpest uw kansen om een huis te kopen dus niet door onwillig te zijn om te onderhandelen, maar kom uw koper ook tegemoet. Slechts één ding helpt bij onderhandelingen, en dat is een goede voorbereiding. U moet van meet af aan nagaan binnen welke marge u kunt bewegen en wat voor u het absolute minimum is. U moet ook met goede argumenten komen om uw verkoopprijs te rechtvaardigen. Daartoe behoren bijvoorbeeld een goede infrastructuur, de ligging van het huis of bijzondere voordelen van uw eigendom. Een makelaar met onderhandelingservaring kan u ook helpen bij de voorbereiding van een succesvolle onderhandeling of u zelfs ter plaatse bijstaan. Koppigheid kan veel bederven en de onderhandelingen onnodig rekken. Benader elkaar en vind een prijs waar beide partijen tevreden mee zijn.

Uw exposé geeft een valse indruk

Het exposé is een van de belangrijkste zaken voor een succesvolle verkoop van uw eigendom. Het exposé is het eerste wat een potentiële klant ziet en moet daarom de perfecte eerste indruk maken. Een slecht exposé kan zelfs het mooiste huis ruïneren. Waar je zeker op moet letten zijn goede foto’s. Het helpt om deze door een fotograaf te laten maken, maar zelfgemaakte foto’s kunnen er ook geweldig uitzien. Zorg ervoor dat de foto’s bij daglicht worden genomen en dat de kamer goed te zien is. Het moet ook opgeruimd en schoon zijn, zodat de potentiële koper zich onmiddellijk op zijn gemak voelt en zich kan voorstellen dat hij er woont. Maak foto’s van alle kamers en idealiter ook van de plattegrond, zodat de koper zich een duidelijk beeld kan vormen van de woning. Foto’s van de tuin of speciale kenmerken van het huis zien er ook goed uit. Wees eerlijk in de tekst van je exposé. Geef de klant geen valse hoop en overdrijf niet, want dat leidt alleen maar tot teleurstelling bij de bezichtigingsafspraak.

U controleert het koopcontract niet goed

Het koopcontract en de afspraak met de notaris zijn de laatste stappen op weg naar een succesvolle woningverkoop. Bij de notaris wordt het koopcontract nogmaals door de notaris voorgelezen en door beide partijen ondertekend. Na deze afspraak is het contract juridisch bindend en is de koop gesloten. Vóór deze afspraak dient u het koopcontract grondig te controleren en duidelijkheid te hebben over alle genoteerde punten. Als u twijfelt, raadpleeg dan vooraf een makelaar die het contract zal doornemen en u advies zal geven. U kunt altijd vragen stellen op het kantoor van de notaris, maar de notaris zal u niet adviseren. Hij is alleen verantwoordelijk voor de juridische juistheid van het contract. Om er zeker van te zijn dat er geen verborgen onzekerheden zijn, is het beter om het contract vooraf te laten controleren.