Expert: Vastgoed kopen of niet? Berlijn, Hamburg, Keulen, Düsseldorf en München

Veel mensen spelen met het idee om een woning te kopen in een van de populaire grote steden. Deze steden zijn Berlijn, Hamburg, Keulen, Düsseldorf en München. Maar het vinden van de juiste woning is niet zo eenvoudig, en als leek is het vaak moeilijk te beoordelen of het de moeite waard is om in een flat of een huis te investeren als investering. We hebben een interview met een expert voor u.

Het interview met onroerend goed expert Jan Rickel van IHV Kapitalanlagen.

Tip! Geld investeren en passief verdienen XXL: Kapitaalinvestering

Kapitaalinvestering – Is het de moeite waard?

FIV: Wij hebben vorige maand vergaderd over de verkoop van woningen in het algemeen en de toekomst van de woningbouw. Vandaag wilden we meer weten over de hotspots in Duitsland. We kennen allemaal het nieuws over de stijgende vastgoedprijzen in Berlijn, Hamburg, Keulen en vooral München. De huurprijzen, maar ook de grond- en koopprijzen exploderen hier letterlijk. Velen denken aan investeren in onroerend goed – vroeg of laat. Maar is onroerend goed überhaupt de moeite waard als investering?

Dat hangt ervan af. Namelijk, over hoe lang ik deze kapitaalinvestering wil aanhouden. Op lange termijn is onroerend goed echter een zeer goede investering. Ik zal u een persoonlijk verhaal vertellen: toen ik meer dan 20 jaar geleden een tweekamerflat in Frankfurt wilde kopen, waren er heel wat discussies met mijn ouders en vrienden. Zij dachten dat ik gek was, gezien het rendement dat anders op de markt kon worden behaald (vaste deposito’s, goud, aandelen of iets dergelijks). Met een huuropbrengst van 5% in die tijd, zag je er nogal oud uit naast de gebruikelijke vormen van kapitaalinvestering.

FIV: En waarom bent u eigenlijk in onroerend goed terechtgekomen?

Omdat de waarde van deze flat de volgende jaren enorm is gestegen. En dat was toen al duidelijk! Veel mensen, waaronder ikzelf, dachten aanvankelijk dat er langzaam maar zeker een einde kwam aan de prijsstijging op de huizenmarkt. Maar het tegendeel was het geval. Afgezien van een enkele dip, is de waarde van onroerend goed gestaag gestegen. Dus vandaag zou ik deze flat kunnen verkopen voor een veelvoud van de oorspronkelijke prijs. Ik heb de lening van toen afbetaald via de huur, en tegelijkertijd is mijn eigen vermogen, dat toen laag was, gegroeid zonder dat ik er iets voor heb gedaan. En het is veel meer gegroeid dan de overgrote meerderheid van aandelenpakketten of andere conventionele beleggingen.

Gemiddelde jaarlijkse werkloosheid in Duitsland van 2004 tot 2019

Bron: Onroerend goed stat istiek / IHV

Hier ziet u de officiële evaluatie van het werkloosheidscijfer van de laatste 5 jaar in Duitsland:

• 2019: 5,3 procent
• 2018: 5,2 procent
• 2017: 5,7 procent
• 2016: 6,1 procent
• 2015: 6,4 procent

En dat werkt overal?

Dat zou te mooi zijn om waar te zijn! Hier is de ligging van het appartement of huis zeer bepalend. Als ik een groot huis had gekocht ergens op het platteland, ver weg van alle drukte, zou het waarschijnlijk heel anders zijn gelopen. Dat wil niet zeggen dat een huis op het platteland in principe een slechte investering is. In de zogenaamde “Speckgürtel” van de grootstedelijke gebieden bijvoorbeeld hebben de prijzen voor onroerend goed zich eveneens snel ontwikkeld. Indien de ligging van het aangekochte onroerend goed als zeer wenselijk voor bewoning wordt beschouwd, dan kan er op lange termijn niet veel mis gaan en kan de een of andere “dip” in de waardeontwikkeling worden getolereerd. Tussen haakjes: zoals bekend hebben aandelenpakketten of fondsen ook wel eens een dipje in de prestaties. De doorslaggevende factor is de zogenaamde beleggingshorizon, d.w.z. de tijd die ik mijn belegging geef om zich te ontwikkelen. Je kunt niet snel geld verdienen in de makelaardij. Op lange termijn is het echter een zeer solide en veilige investering.

Voltooiing van de woningbouw in Duitsland

Bron: Onroerend goed stat istiek / IHV

Hier kunt u de officiële evaluatie zien van: “Voltooide bouw van woningen in woongebouwen en niet-woongebouwen* in Duitsland in de jaren 2001 tot en met 2018 (in duizenden)”.

Steden met de hoogste huurprijzen voor flats in Duitsland

Hier ziet u de 10 steden met de hoogste huurprijzen in het 4e kwartaal van 2018:

1. München: 17,56 euro/m²
2. Frankfurt am Main: 13,96 euro/m²
3. Stuttgart: 13,64 euro/m²
4. Berlijn: 12, 29 euro/m²
5. Darmstadt: 12,23 euro/m²
6. Mainz: 12,17 euro/m²
7. Freiburg: 12,13 euro/m²
8. Wiesbaden: 12,03 euro/m²
9. Hamburg: 11,94 euro/m²

Is er een einde in zicht?

FIV: Maar komt er niet langzaam een einde aan de hausse?

Natuurlijk kan ik dat niet met zekerheid voorspellen. Zoals ik al zei: zelfs 20 jaar geleden geloofden veel vastgoeddeskundigen dat de prijstendens voor kopen en huren tot een einde was gekomen. Dat was niet waar – zoals we vandaag nog steeds ervaren. Hoe de prijzen voor het kopen van onroerend goed veranderen – en trouwens ook het niveau van de huurprijzen – hangt vooral af van de vraag hoeveel woonruimte er ook in de toekomst nodig zal zijn en welke nieuwe woonruimte er kan worden gecreëerd. In ieder geval zie ik op lange termijn geen verzadiging van de vastgoedmarkt.
De vraag blijft: hoe zal de rente zich ontwikkelen? Als het duurder wordt om geld te lenen voor de aankoop van onroerend goed, dan zal de onroerendgoedmarkt ook weer afkoelen. En dan zijn we weer terug bij de eerder genoemde “deuken”. De belegger moet deze doorstaan.

FIV: Moet ik nu een huis kopen of wachten tot de prijzen dalen?

Als ik wist of en wanneer de prijzen zouden dalen, zou ik waarschijnlijk adviseren te wachten. Vooral als de prijsverlaging voor het onroerend goed niet zou worden opgegeten door aanzienlijk hogere rentetarieven voor de financiering. Maar aangezien niemand van ons de spreekwoordelijke kristallen bol heeft, is mijn advies: bereken precies wat ik me kan veroorloven en zoek en koop dan de juiste woning op een gewilde locatie.

Vastgoedmarkt in de grote steden

FIV: Dit brengt ons bij de gebieden in Duitsland waar de waarde van het onroerend goed al lange tijd stijgt. Laten we de vier topregio’s nemen, d.w.z. Berlijn, München, Keulen en Düsseldorf. Laten we beginnen met Berlijn. Hoe beoordeelt u de vastgoedmarkt in de hoofdstad?

Het is ongelooflijk hoe Berlijn zich de laatste jaren heeft ontwikkeld. Appartementsgebouwen werden voor een appel en een ei verkocht omdat niemand ze wilde hebben, en nu staan binnen- en buitenlandse investeerders te springen om onroerend goed in onze hoofdstad. Berlijn is hip en ook “the place to be”. Voor veel jonge volwassenen is het de coolste stad ter wereld, zelfs mensen uit andere Europese en niet-Europese landen voelen zich aangetrokken tot Berlijn.
Welke wijk op dit moment “in” is, verandert in Berlijn bijna sneller dan in welke andere grote Duitse stad ook. Intussen heeft de hausse ook de perifere districten getroffen. Reinickendorf, bijvoorbeeld, zag zijn vastgoedprijzen vorig jaar met ongeveer een kwart stijgen. Dat is gekkenwerk! Zelfs in voorheen onaantrekkelijke wijken zoals Marzahn-Hellersorf of Spandau zijn de koop- en huurprijzen aanzienlijk gestegen. Dit betekent op zijn beurt dat de gemeenten in de onmiddellijke omgeving van Berlijn een aanzienlijk grotere bevolkingsgroei kennen dan Berlijn zelf. Potsdam, Teltow, Bernau en Falkensee kennen allemaal een sterke groei. Het valt nog te bezien of de prijzen zich daar even dramatisch zullen ontwikkelen.

Stijgende vastgoedprijzen – kopen of afwachten?

FIV: Hoe beoordeelt u de prijsstijgingen in Berlijn en omstreken? Moet u nu een huis kopen of afwachten?

Ik denk dat het lang zal duren voordat de markt in Berlijn en omstreken tot rust is gekomen. Daarom is het nu zeker een goed moment om te kopen, want op de lange termijn zullen de prijzen daar blijven stijgen en nu de rente nog laag is.

Laten we naar het zuiden gaan, naar München. München wordt beschouwd als de hotspot voor stijgende prijzen – of het nu gaat om een condominium of een eengezinswoning in de buitenwijken. Het Handelsblatt meldt een prijsontwikkeling van +47 procent. Wat maakt de Beierse metropool zo bijzonder en hoe ontwikkelt de markt zich hier?

Zolang de groei van de overeenkomstige economische sectoren in Beieren niet vertraagt, zullen specialisten daar worden gezocht en zij zullen op hun beurt op zoek gaan naar huisvesting. Vooral als de specialisten in de respectieve sectoren, en in München zijn dat nog steeds de IT-omgeving en andere dienstverlenende bedrijven, elders geen werk kunnen vinden. Deskundigen schatten dat tegen 2035 ongeveer 350.000 nieuwkomers zich in de regio Groot-München zullen willen vestigen. Gemeenschappen zoals Dachau, Fürstenfeldbruck of zelfs Landsberg am Lech zijn reeds aantrekkelijke plaatsen om te wonen voor mensen die dan dagelijks naar München pendelen.
De druk op de prijzen van onroerend goed en de huurprijzen daar wordt ook verhoogd door de nog steeds hoge recreatieve waarde van de regio. De nabijheid van de bergen en de Middellandse Zee is voor veel mensen veel aantrekkelijker dan – laten we zeggen – de Noordzee of Nederland. Uiteindelijk betekent dit dat de salarissen in de regio München doorgaans hoger liggen dan elders in Duitsland. De prijzen voor het kopen of huren van flats slokken dit “overschot” echter meestal op. Dit is een echt probleem, vooral voor gezinnen…

Steden met de hoogste huurprijzen voor flats in Duitsland

Bron: Onroerend goed stat istiek / IHV

Hier ziet u de 10 steden met de hoogste huurprijzen in het 4e kwartaal van 2018:

1. München: 17,56 euro/m²
2. Frankfurt am Main: 13,96 euro/m²
3. Stuttgart: 13,64 euro/m²
4. Berlijn: 12, 29 euro/m²
5. Darmstadt: 12,23 euro/m²
6. Mainz: 12,17 euro/m²
7. Freiburg: 12,13 euro/m²
8. Wiesbaden: 12,03 euro/m²
9. Hamburg: 11,94 euro/m²
10. Ingolstadt: 11,91 euro/m²

Een huis kopen in München

FIV: Wat denkt u van onroerend goed kopen in München tegen deze achtergrond?

Wie er een krijgt en het kan betalen, moet zeker bij de prospects kopen. De waardeontwikkeling en de huurrendementen zijn in andere geselecteerde gebieden in Duitsland echter – relatief gezien – zeker niet slechter dan in München. Ik denk aan Berlijn, het Rijn-Maingebied of de as Keulen-Düsseldorf.

FIV: Je hebt Hamburg nog niet genoemd. Is daar een reden voor? Los van de publiciteit, zijn objecten als de Hamburg Philharmonic een verrijking voor de stad in het algemeen of slechts voor één wijk?

Tuurlijk! Ook Hamburg is aan een steile ontwikkeling begonnen. Een paar jaar geleden had het nog een nogal groezelig imago, maar er is veel gebeurd – vooral met de Hafen-City en vele andere stadsontwikkelingsprojecten. Over het geheel genomen is Hamburg ver verwijderd van prijsontwikkelingen zoals die in München.
Bouwprojecten zoals de Elbphilharmonie zijn natuurlijk een verrijking voor een stad als geheel. Maar niet alleen. Over het algemeen bevorderen culturele instellingen, maar ook andere grote “vuurtorenprojecten” het imago van een stad. Ik zou het geld echter vaker willen zien in veel kleinere ontwikkelingen. Zo mag men bij alle grootschalige projecten de afzonderlijke wijken niet vergeten. Natuurlijk is het mooi om dit gebouw vanaf de Elbe te zien. De vernieuwing en het onderhoud van parken, de opwaardering van speelplaatsen, de subsidiëring van kleuterscholen in de afzonderlijke wijken zullen echter meer doen om een positieve aantrekkingskracht op de hele stad uit te oefenen. Dit betekent groei van het aantal inwoners, belastinginkomsten, enz. Om terug te komen op de vraag: ik ben nogal sceptisch over investeringen in een grootschalig project van een dergelijke omvang.

Hamburg van boven – De Hanzestad

Onroerend goed kopen in de Hanzestad Hamburg

FIV: Hamburg is niet zo ver van de zee. De Noordzee en de Oostzee zijn populaire vakantiegebieden. Dus als ik een huis koop in het noorden, doe ik dat dan liever op het platteland als vakantieverblijf of in de grote stad zelf?

In principe geldt voor Hamburg hetzelfde als voor de gebieden Berlijn en München. Vaak zijn zelfs de prijzen per vierkante meter en de te verwachten huurprijzen direct vergelijkbaar. Het gebruik van een appartement in de stad als vakantieverblijf kan problematisch zijn. Veel steden hebben een einde gemaakt aan het verhuren van flats als vakantiehuis (Airbnb enz.). Het risico van huurderving zou voor mij te groot zijn. Een vakantiehuis op het platteland heeft alleen zin waar de bezettingsgraad echt goed is – en liefst het hele jaar door. Dit is zeker niet het geval in het “Alte Land” of in “Vierlanden” – om maar een paar gebieden in de onmiddellijke omgeving van Hamburg te noemen. Bovendien moet u iets meer weten over de toeristische huursector als u niet wilt dat uw investering in een vakantiewoning aan zee schipbreuk lijdt. Daarom raad ik de meeste mensen af zoiets te doen.

FIV: Dan blijft de regio Keulen/Düsseldorf over. Momenteel wonen er ongeveer twee miljoen mensen. Kopen of beter huren? Wat zijn uw tips voor Keulen en Düsseldorf?

Zij die kunnen, moeten kopen! Met name Düsseldorf en omstreken liggen wat de prijsontwikkeling betreft niet veel achter op Berlijn en Hamburg. Voor beide steden is het echter belangrijk zorgvuldig te kijken naar het district waarin het onroerend goed is gelegen. In Keulen en Düsseldorf is het nog niet duidelijk dat voormalige “schaduwwijken” van de ene dag op de andere de absolute “in”-wijken worden. In Düsseldorf staat Oberkassel nog steeds op de lijst als een van de “topadressen”, terwijl bijvoorbeeld Eller of Flingern nogal ondergewaardeerd zijn. In Keulen heten de meest gewilde wijken sinds jaar en dag “Rodenkirchen” en “Bickendorf”. “Chorweiler” of “Nippes” zijn meer voor degenen die de scene kennen…

FIV: Wat is het verschil tussen de aantrekkelijkheid van de twee steden?

Je verwacht toch niet dat ik daar een serieus antwoord op geef. Er is nog steeds geen bindend antwoord op deze fundamentele vraag over het bestaan van Rijnland. Misschien zoveel: beide steden hebben heerlijk bier en leuke pubs.

Hartelijk dank voor het interview.

Het interview met onroerend goed expert Jan Rickel van IHV – Die Immobilien Makler.

Meer over het onderwerp

Hier hebben we nog veel meer interessante beleggingsalternatieven! Onroerend goed, goud en andere edele metalen, sportauto’s, kunst, levensverzekeringen, aandelen, fondsen… alles wat u moet weten als u uw geld winstgevend wilt investeren. Met risicobeoordeling, voor- en nadelen van elk type belegging. Nu gratis in het FIV Magazine!

Geld investeren en passief verdienen XXL: Kapitaalinvestering