Fix & Flip in Duitsland: Verdien geld als particulier! Ervaringen, Belastingen, Interview

Fix & Flip in Duitsland – Als je met je vrienden of in een groep praat over investeringen of geld verdienen, komt het woord onroerend goed altijd wel een keer ter sprake. Investeren in onroerend goed klinkt eenvoudig en het principe wordt snel begrepen. Je stopt geld in een pand en het stijgt in waarde. Dit is echter een langetermijnproces. We bespraken al een manier om dit principe op korte termijn toe te passen in onze Fix & Flip-gids. Om hierop terug te komen en verdere details te verduidelijken, hebben we een expert gevraagd in een exclusief interview. Lees verder om erachter te komen hoe ook u uw rijkdom snel en gemakkelijk kunt vergroten met Fix & Flip.

Interview: Daar gaat het om!

Om een Fix & Flip project succesvol af te ronden, is het uiteindelijke doel om winst te maken. Het basisidee van Fix & Flip is om de waarde van een woning te verhogen. Je koopt een goedkoop maar lucratief pand, voegt er zelf waarde aan toe en verkoopt het met winst. Dit betekent dat je kostenefficiënt moet werken om je uitgaven laag te houden en zo je winst te verhogen.

We houden een interview met Immobilien-Erfahrung.de (in gesprek “IE”). In het interview praten we over:

  • Lucratieve eigendommen kopen en vinden
  • Kosten besparen bij upgraden en renoveren
  • De winstgevende verkoop van het pand
  • Bonusonderwerpen zoals belastingen, rechtsvormen en financiering

Wat is Fix & Flip?

FIV: Laten we beginnen met de basis. Kun je beginnen met uit te leggen wat Fix & Flip is en hoe het werkt?

IE: Natuurlijk! Fix & Flip is een strategie of methode uit de vastgoedwereld die zich specifiek richt op het verhandelen van vastgoed. Dit betekent dat in tegenstelling tot conventionele vastgoedstrategieën, waarbij vastgoed wordt aangehouden om rendement op lange termijn te genereren, Fix & Flip actief handelt in vastgoed. Het kernaspect is het verhogen van de waarde van onroerend goed om winst te genereren bij het verhandelen. De waardestijging wordt bereikt door kosteneffectieve upgrading en renovatie.

De strategie bestaat daarom uit drie basisstappen – kopen, upgraden en verkopen.

Vinden & kopen van Fix & Flip eigendom

FIV: In een van onze artikels hebben we het al gehad over Fix & Flip en hebben we wat licht geworpen op de drie stappen. Natuurlijk konden we niet alles verduidelijken wat een ervaringsdeskundige ons kan vertellen. Laten we de drie stappen nog eens doornemen en kijken wat jij ons kunt vertellen. Laten we beginnen met de eerste stap – de aankoop.

IE: Ja, met plezier. Beginnen is de grootste moeilijkheid! Om überhaupt te kunnen beginnen met handelen in onroerend goed, heb je onroerend goed nodig. De eerste stap gaat dus over het verwerven van onroerend goed. Dit is ook een van de meest ingewikkelde onderdelen van Fix & Flip. Allereerst moet je een checklist met criteria opstellen en doorlopen in je zoektocht naar het perfecte onroerend goed.

Criteria voor de selectie van Fix & Flip-eigendommen

IE: De checklist voor het zoeken naar onroerend goed moet belangrijke kerngegevens bevatten die belangrijk zijn voor jou als flipper. In principe zijn de locatie en de staat de basis voor de beslissing.

De woning moet op een gunstige locatie liggen. Voordelig in de zin dat het een aantrekkelijk gebied is voor toekomstige kopers – zodat het snel verkocht kan worden – en toch op een voor jou betaalbare locatie ligt. A-locaties zijn niet voordelig, omdat stadscentra bijvoorbeeld qua prijs niet de moeite waard zijn. B-locaties of zich ontwikkelende C-locaties zijn veel geschikter.

Daarnaast moet de staat van de woning in aanmerking worden genomen. Omdat de focus ligt op “goedkope” woningen, zijn hier vaak ook problemen. Natuurlijk is dit tot op zekere hoogte niet erg, omdat de strategie ook “repareren” omvat, maar het moet niet worden overschat.

Met Fix & Flip is het belangrijk om opknappen te vermijden!

Deze zijn te duur en tijdrovend. De constructie van je woning moet daarom in goede staat zijn.

FIV: Met de basiscriteria in gedachten – waar kun je het beste zoeken naar onroerend goed?

Objecten zoeken & kopen: Hoe ga ik te werk?

IE: Online portalen bieden een solide basis voor het zoeken. Hier vind je aanbiedingen op de desbetreffende locatie en kun je ze met elkaar vergelijken. Dit geeft je een ruw beeld en een idee van de prijs. Ik zou de online portalen echter liever gebruiken voor onderzoek en niet voor de aankoop.

Je krijgt de betere koopopties privé via onroerend goed dat niet op de markt is. Idealiter heb je al een netwerk van mensen die contact met je opnemen zodra ze over een verkoop horen. Als je dit niet hebt, moet je zelf persoonlijk contact zoeken. Ofwel laat je jezelf zien, bijvoorbeeld via marketing, en laat je klanten naar jou komen, ofwel neem je zelf het initiatief en benader je klanten persoonlijk.

Maar om dit nu uit te leggen zou buiten het bestek van dit artikel vallen.

FIV: Oké, goed. Laten we de eerste stap nog eens samenvatten:

  • Checklist met criteria voor de woning
  • Locatie en staat van de woning zijn belangrijk
  • Vermijd objecten die gerenoveerd moeten worden
  • Gebruik online portals voor onderzoek
  • Onroerend goed buiten de markt om van privécontacten

Wat zou er daarna komen? Het upgraden?

IE: Ik zou het eerst kort hebben over de financieringsopties voor de aankoop.

Fix & Flip financiering: Welke lening is geschikt?

Onlangs sprak ik met een van onze partners over een interessant onderwerp, namelijk Fix & Flip zonder eigen vermogen. Om Fix & Flip zonder eigen vermogen uit te voeren, heb je vreemd vermogen nodig. Het vreemd vermogen wordt verstrekt via leningen en kredieten. Tijdens de discussie over welk type lening het beste is, realiseerde ik me hoe belangrijk de kwestie van financiering is.

Daarom wil ik de belangrijkste punten nog eens kort op een rijtje zetten.

Financiering kan worden onderverdeeld in twee gebieden

De financiering van het onroerend goed zelf en de financiering van het renovatieproces. Beide gebieden kunnen afzonderlijk worden gefinancierd, maar ook in combinatie. Je beslist dit op basis van je eigen ideeën. Er zijn verschillende soorten leningen voor beide opties.

Kredietvormen in een oogopslag

In principe kunnen alle conventionele leningen worden gebruikt om het hele project te financieren. Hard money leningen zijn vooral geschikt voor de aankoop van het pand. Deze zijn alleen gebaseerd op de waarde van het pand, niet op het eigen vermogen.

Er zijn verschillende goede financieringsopties voor upgraden. Kleine leningen zijn de eenvoudigste oplossingen. Maar kredietlijnen zijn interessanter! In principe bieden deze een budget waaruit je kunt halen wat je nodig hebt. Je betaalt dus alleen rente en betaalt terug wat je gebruikt.

FIV: Ik hou weer vol:

  • De aankoop financieren
  • De renovatie financieren
  • Afzonderlijk of gecombineerd
  • Reguliere leningen
  • Hard Geld Lening
  • Microkrediet
  • Kredietlijnen

Met de financiering uit de weg staat er niet veel in de weg bij het upgraden, toch?

Vastgoed upgraden: kosten besparen & waarde verhogen

IE: Ja, dat klopt. Omdat het upgradeproces erg gedetailleerd is, zal ik proberen het kort te houden en alleen de belangrijkste dingen te noemen. We hebben ook volledige uitleg en bijdragen op onze site.

Eenvoudig gezegd gaat het in deze stap om de feitelijke waardecreatie en dus om het genereren van winst. Hier wordt het vastgoed, dat onaantrekkelijk is voor de eindgebruikers, aantrekkelijk gemaakt. Dit wordt bereikt door kosteneffectieve renovatiemaatregelen.

Kosteneffectief is hier het gezegde!

Er moet voor worden gezorgd dat de waarde effectief stijgt zonder grote uitgaven. Zoals reeds vermeld, zijn uitgebreide renovaties niet voordelig.

De beste manier om de waarde van het huis te verhogen is door de vloerbedekking te vervangen, de keuken en het sanitair te vernieuwen, nieuwe ramen en deuren te installeren en tuin- en terrasonderhoud uit te voeren.

Degenen die niet bedreven zijn in handwerk vinden hier de beste hulp en advies bij ambachtslieden.

FIV: Dus de gebieden waar renovatie effectief kan zijn:

  • Vloeren
  • Slecht
  • Keuken
  • Windows
  • Deuren
  • Tuin
  • Terras

Is het pand dan klaar voor de verkoop na het upgraden?

Fix & Flip Uitverkoop: Exposé, Aanbiedingen & Home Staging

IE: In principe wel! Een taxateur kan al tijdens het herwaarderingsproces beginnen met het taxeren van het onroerend goed. Dit geeft je al in een vroeg stadium een idee van de verkoopprijs. Bovendien kan de voorbereiding van het exposé meteen beginnen en kan de advertentie dan worden gepubliceerd.

Er is nog een cruciale truc voor de creatie – home staging!

FIV: Wat is dat precies?

Home staging om de advertentie voor te bereiden

Home staging is een eenvoudige truc om de leefruimte aantrekkelijker te presenteren voor de foto’s in de expositie. Hierbij worden de kamers tot leven gebracht. Hiervoor worden geen echte meubels gebruikt, maar speciaal gemaakte kartonnen meubels. Dit bespaart energie en kosten voor een “verhuizing”.

Zodra de onthulling op de markt komt, wacht je!

En als je genoeg aanbiedingen hebt ontvangen, vergelijk je ze en onderhandel je indien nodig om een nog betere prijs te krijgen.

Na de selectie van de koper volgt alleen nog de afspraak bij de notaris en de eigendomsoverdracht.

Tot slot kan de winst worden berekend. Voor visualisatie is er de Fix & Flip calculator op onze site.

FIV: Het verkoopproces is nu voorbij. Wat gebeurt er met de winst? Die moet toch belast worden?

Fix & Flip belastingen: Hoeveel winst houd ik over?

IE: Absoluut juist. Natuurlijk moet er belasting worden betaald over de Fix & Flip-winst, zoals over alles. Welke belastingen en vooral hoe hoog het bedrag is, hangt af van de rechtsvorm waarin je hebt gehandeld.

Als particulier of eenmanszaak moet je regelmatig inkomstenbelasting betalen. Afhankelijk van hoe hoog je winst uiteindelijk was, wordt een bepaald belastingtarief toegewezen.

Deze belastingtarieven worden uiteengezet in de belastingprogressie.

Als je van plan bent om Fix & Flip voor langere tijd te runnen, is het de moeite waard om een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid op te richten. Hoewel dit een aandelenkapitaal van 25.000 euro vereist, scheelt het veel belasting. Bovendien ben je niet langer aansprakelijk voor je eigen kapitaal, maar alleen voor het bedrijf, beperkt tot het gestorte kapitaal.

Als GmbH betaal je dan alleen vennootschapsbelasting van ongeveer 15% en bedrijfsbelasting van 3,5%.

Ik heb nu alleen wat ruwe kerngegevens over belastingen gegeven. Natuurlijk kan het onderwerp verder worden uitgewerkt.

Als je hier meer over wilt weten, kun je onze Fix & Flip gids bezoeken. Ik kan u onder andere de artikelen Fix & Flip Belastingen, Waardevermeerdering van onroerend goed en Fix & Flip Verkopen aanbevelen.

FIV: Bedankt voor je tijd en inzichten in de Fix & Flip-strategie!

IE: Graag!

Samenvatting: 10 lessen over Fix & Flip

Laten we de belangrijkste dingen nog eens kort samenvatten.

Leren Fix & Flip
1 Het basisidee van Fix & Flip is om de waarde van onroerend goed te verhogen
2 De 3 stappen van Fix & Flip: Kopen, Upgraden & Verkopen
3 Checklist voor het zoeken naar een huis: houd rekening met locatie en staat
4 Vastgoed zoeken & kopen via online portals & privécontacten
5 Project financieren & geschikte financieringsvorm vinden
6 Rendabele upgrading en renovatie
7 Vermijd objecten die gerenoveerd moeten worden
8 Laat eigendom taxeren & maak exposé
9 Expositie voorbereiden door woningstyling
10 Contract afhandelen, eigendom overhandigen & winst berekenen (let op belastingen)