Zelfstandig worden: Wat betekent dat?

Zelfstandig ontwerper worden in de high fashion sector betekent dat je de oprichter bent van een start-up. Hiervoor heb je niet alleen geld nodig, maar ook een inventarisatietijd, wat betekent dat je kleding moet kopen en opslaan. Vergeleken met andere branches, zoals een reclamebureau, zijn er extra kosten voor de ontwikkeling van je mode, productie en opslag.

Waarom vertel ik je dit?

Met mijn social media agency, het modellenbureau, het modetijdschrift en andere merken heb ik veel modelabels, waaronder high fashion streetwear, kunnen begeleiden in een adviserende rol en in het ontwikkelingsproces. Wat zijn de 3 belangrijkste learnings voor jouw fashion start-up?

Doorzettingsvermogen is alles! Motivatie & financiering

De meeste bedrijven mislukken vanwege het geld, de zogenaamde “startbaan”. Laten we aannemen dat je een startkapitaal hebt van 150.000. 50.000 hiervan gaat naar productie, terwijl je de resterende 100.000 gebruikt voor jezelf en marketing, verdeeld over 5.000 per maand. Dit betekent dat je ongeveer 20 maanden kunt overbruggen waarin je continu nieuw geld moet verdienen.

Geloof me, alles kost geld:

• Huur, meubilair, kabels, verlichting, kantoorbenodigdheden, …
• Internettoegang, webruimte, domein, software, …
• Veel meer en ja, jij en je werknemers ook

Gouden regel: Als je X kunt doen, kun je ook X2 doen.

In ondernemerschap zegt de conventionele wijsheid dat als je 2 jaar in de markt overleeft, je het nog eens 2 jaar kunt maken. Als je 5 jaar in de markt overleeft, heb je een goede kans om de volgende 5 jaar te overleven. Startkapitaal is daarom essentieel, vooral in de high fashion sector.

Statistisch gezien mislukt 90% van alle start-ups na 5 jaar. Je doel moet dus zijn om deze kritische grens te doorbreken en 5 jaar te overleven! Rome is niet in één dag gebouwd en dat geldt ook voor je nieuwe modelabel. Alles begint met zorgvuldige planning en voorbereiding.

Er zijn twee opties: Of je hebt voldoende motivatie en kapitaal, of je hebt het niet.

Hier zijn enkele tips:

Startbaan: Voldoende kapitaal (en omzet) – Risico #1

Bij het oprichten van een bedrijf telt vooral één ding:

Startbaan: Zorg ervoor dat je genoeg kapitaal hebt om niet meteen failliet te gaan.

Maar hoe bereik je dit punt zonder eigen kapitaal?

3 alternatieven om aan geld te komen

Je hebt drie opties:

1. Je kunt hard werken en geld besparen, maar het kan veel tijd kosten.
2. Je kunt ook je ouders om een privélening vragen.
3. Of je kunt kiezen voor een lening.

Bij het afsluiten van een lening is het belangrijk om goede voorwaarden te krijgen, voornamelijk een lage rente. Zo kun je ook als zelfstandige een lening afsluiten tegen goede voorwaarden. Kies een looptijd die lang genoeg is, zodat je niet alles al na 6 maanden hoeft terug te betalen, en zorg ervoor dat de maandelijkse termijnen redelijk zijn.

De realiteit is hard; als bedrijf zal niemand een traan om je laten. Als je bedrijf failliet gaat, gaan de dagelijkse werkzaamheden van anderen de volgende dag gewoon door.

Productie, fabrikant en toeleveringsketen – risico #2

Toeleveringsketen: Zorg voor een betrouwbare productie.

Waar moet je op letten?

Je hebt efficiënte ontwikkeling, hoogwaardige stoffen en nauwkeurig vakmanschap nodig – allemaal cruciaal in de high-fashion streetwear sector. Klanten hechten bijzonder veel belang aan kwaliteit als het om dure producten gaat. Zorg voor voldoende tijd.

Veel oprichters mislukken vanwege de productie. Met kleine hoeveelheden (MOQ’s = Minimum Order Quantities) sta je vaak onderaan de prioriteitenlijst van de fabrikanten. Zorg voor een betrouwbare productielijn. Als je meer verkoopt, heb je geen problemen met bevoorrading. Veel startende modebedrijven hebben hier al gefaald, dus wees gewaarschuwd.

Marketing: de helft van het gevecht

Een ander belangrijk aspect is fashion marketing. Henry Ford zei ooit:

Marketing: “Voor elke dollar die je in je product investeert, heb je er nog een nodig om het bekend te maken.”

Dat klopt!

Wat kun je doen? Vermijd dure experimenten.

1. Werk samen met kleine micro-influencers die al bekend zijn in de high fashion scene. Groei komt vaak voort uit gezamenlijke inspanningen.
2. Gebruik advertenties, vooral retargeting. Als een gebruiker je winkel heeft bezocht maar niets heeft gekocht en is vertrokken, herinner hem dan opnieuw aan je aanbod met gerichte advertenties.
3. Wees actief! Toon inzichten achter de schermen, het ontwerpproces, de materiaalkeuze, de winkel, promoties en repost posts van micro-influencers.

Dit zijn onze drie belangrijkste tips voor jouw high fashion start-up 2026!

Verlies van huur: rendementseffect

Leegstand, huurachterstand of zelfs opnieuw verhuren en huurderselectie. Er zijn een paar dingen waar je rekening mee moet houden als je een pand koopt. Zelfs als je tijdens het aankoopproces een winstgevende woning hebt gevonden met een goed rendement, kunnen 2 of 3 maanden leegstand per jaar betekenen dat je investering plotseling onrendabel wordt. Waarom en waarom is de keuze van de locatie / het type vastgoed zo belangrijk? Je kunt hier meer te weten komen in de gids Risicovol onroerend goed kopen.

Deze gids gaat daarom over de bewustmaking van het onderwerp locatiekeuze en type woning. Als je een woning koopt, neem je in de meeste gevallen de huidige huurder over. Het is daarom belangrijk om altijd het huurdersverleden van de verkoper te controleren!

Huurderving = jij betaalt de kosten in plaats van je huurder

Laten we beginnen met het onderwerp vacatures.

Redenen voor leegstand en huurverlies

Huurders die niet willen betalen maken je investering snel onrendabel. Maar het hoeft niet altijd het ergste scenario te zijn – huurnomaden zijn zeldzaam – huurachterstand kan ook ontstaan doordat je huurder financiële problemen heeft en de huur niet meer op tijd kan betalen. Of een verandering van huurder wanneer je verhuist en je nieuwe “ideale” huurder er pas een maand of twee later intrekt.

Daarnaast zijn er structurele veranderingen, langdurige leegstand, wanneer de locatie onaantrekkelijk wordt voor huurders.

Er zijn dus veel redenen voor huurverlies:

• Huurbetaling blijft uit – huurder heeft financiële problemen
• Leegstand, bijv. voor nieuwe huurders – “gewenste” huurder komt later
• Vacatures door structurele veranderingen – over 5, 10, 15 jaar

Locatie + eigendom + huurderselectie

Naast de keuze van de locatie en het type woning, moet je als toekomstige verhuurder van een kapitaalinvestering ook huurders selecteren.

Laten we een worst-case scenario als voorbeeld nemen. Je huurder weigert de huur te betalen, ongeacht of dit om persoonlijke of financiële redenen is, en het duurt 9 maanden voordat er een ontruimingsprocedure wordt gestart. Als de huurder zelf niet voldoende solvabel is, zie jij je geld (kosten van de ontruimingsprocedure) nooit meer terug.

Centraal, denk na:

• Locatiekeuze – structurele leegstand? Minder woningen in de toekomst
• Type woning – Hoe woon je? Micro-appartement in plaats van zolderflat
• Selectie van huurders – Wie is een huurder? Kredietwaardigheid (en vertrouwen)

Hoe beter je je hierop voorbereidt als je je eerste huis koopt, hoe beter.

• Keuze van locatie: A-, B- en C-locatie
• Type eigendom: Huizen of flats

Vacature of niet: afbetaling lening moet worden betaald

De overgrote meerderheid van de mensen financiert hun huis. Dit betekent dat je ongeveer 15% eigen vermogen opgeeft en een bank je de rest (85%) als lening geeft. Je betaalt de lening terug. De maandelijkse aflossing en rente wordt de aflossing van de lening genoemd. Het maakt de bank niet uit of je huurder in de problemen komt. Jij moet de maandelijkse aflossing betalen.

Wat er ook gebeurt:

Alle kosten blijven doorlopen!

Leegstand: invloed op vastgoedopbrengsten

Bij het kopen van onroerend goed als kapitaalinvestering ligt de nadruk op rendement. Eenvoudig gezegd geeft het huurrendement aan hoeveel huurinkomsten je behaalt in verhouding tot de investering (aankoopprijs van het pand, bijkomende kosten, onderhoud). Het resultaat is een percentage. Hoe hoger, hoe beter.

Voorbeeld (eenvoudig):

• Investering in onroerend goed: 100.000 euro
• Huurinkomsten / jaar: 3.000 euro
• Opbrengst = 3%

3% zou relatief laag zijn, omdat je (momenteel) rekening moet houden met ongeveer 6% voor rente/aflossing en onderhoud. Dit betekent dat je woning minstens 6% moet opbrengen om de kosten te dekken.

Zodra je onder ~ 6% rendement komt, betaal je meer

Ervan uitgaande dat je extreem krap hebt gerekend bij het kopen van een woning. Zodat je net een rendement van 6% behaalt, wat het beheer / de afbetaling van de lening (rente en aflossing) dekt. Nu heb je slechts 2 maanden huurderving – de berekening klopt niet meer en het rendement daalt naar 5%. Bij 5% moet de “ontbrekende” procent uit eigen zak worden betaald.

• Vastgoedopbrengst berekenen

Berekening: Rendementseffect 2 maanden verzuim

Laten we nu rekenen met de extreem strak berekende 6% rendementseigenschap. Het grote doel in al onze gidsen:

Uw huurder betaalt voor uw eigendom = goed rendement

Voorbeeld 6% rendement met volledige huurbetaling:

• Investering in onroerend goed: 100.000 euro
• Huurinkomsten / maand: 500 euro x 12
• Huurinkomsten / jaar: 6.000 euro
• Opbrengst = 6%

Voorbeeld effect huurderving (2 maanden):

• Investering in onroerend goed: 100.000 euro
• Huurinkomsten / maand: 500 euro x 10
• Huurinkomsten / jaar: 5.000 euro
• Opbrengst = 5%

Dat betekent dat je dit jaar 1.000 euro uit eigen zak moet betalen.

– 1.000 euro in plaats van “Huurder betaalt voor uw woning”.

Financiële vrijheid? Daarom is voorbereiding zo belangrijk!

Huurders moeten daarom altijd goed worden gecontroleerd. Je moet een echt grondige controle uitvoeren.

• Zelfonthulling
• Vorige verhuurders aan het woord
• Schufa informatie
• …

Huurachterstanden en reserves

Het hoeft niet altijd een volledig huurverlies te zijn. In de praktijk zijn er veel redenen, bijvoorbeeld dat je huurder een huuraanpassing na moderniseringsmaatregelen niet accepteert. Met andere woorden, je moderniseert en past de huur aan en je huurder weigert de huurverhoging te accepteren.

Ook hier zit je met het probleem dat je je investeringen hebt gedaan en plotseling weigert de huurder. Zo’n geschil kan lang duren en in het ergste geval kan het 6 tot 12 maanden duren voordat er een ontruimingsprocedure wordt gestart.

Onthoud dit zodat je zonder zorgen je eerste woning kunt kopen:

Reserves opbouwen!

Wat betekent dat?

Reserves opbouwen: zekerheid voor de eerste woning

Idealiter bescherm je jezelf financieel tegen twee mogelijkheden:

1. Reserve voor onderhoud
2. Reserve voor huurverliezen
3. Reserveer voor alle eventualiteiten

Reserves hoef je niet op te bouwen. Ze beschermen je echter wel tegen kosten die je misschien niet spontaan kunt dekken. Want zoals je hebt geleerd, maakt het niet uit of het gaat om huurachterstand, huurderving of leegstand:

Al je kosten blijven doorlopen

Reserve voor onderhoud

Een kostenfactor die je altijd moet dragen is onderhoud. Meer of minder, natuurlijk, afhankelijk van het bouwjaar en de staat van het pand. Over het algemeen bereken je echter al 2% reserves voor onderhoud in de eerste rendementsberekening.

Onderdeel van de rendementsberekening, 2% onderhoudsreserve:

2% reserve voor onderhoud

Eigendom voor 100.000 euro (investering) = 2.000 euro reserve / jaar

Reserve voor huurverliezen

Daarnaast wordt een huurreserve van 6% aanbevolen voor mogelijke huurderving:

+ 6% reserve voor huurverliezen

Eigendom voor 100.000 euro = 6.000 euro reserve

6% zou ook overeenkomen met een rendement van 6% = 1 jaarlijkse huur.

Reserve: Extra, voor alle eventualiteiten

Vooral voor de eerste woning, zonder grote eigen activa (in de regel), moet je nadenken over een extra reserve. Waarom? Zodat je nooit zonder geld komt te zitten en een afbetaling aan de bank mist.

Ideaal voor de eerste woning, geen must, maar wel een zekerheid:

+ 10% extra reserve

Eigendom voor 100.000 euro = 10.000 euro reserve

Vervolgfinanciering: risico’s en rentewijzigingen

Leegstand heeft niet alleen een negatief effect op de opbrengst. De meeste vastgoedleningen hebben een vaste rente met een vaste looptijd. Aan het einde van de looptijd wordt opnieuw onderhandeld over de voorwaarden, de zogenaamde vervolgfinanciering.

Hier komen de 2 centrale aspecten weer om de hoek kijken:

• Locatiekeuze – structurele leegstand? Minder woningen in de toekomst
• Type woning – Hoe woon je? Micro-appartement in plaats van zolderflat

Kredietverlening: Factoren

De bank volgt ook een duidelijk pad voor vervolgfinanciering. Stel dat je de rente op je eerste woninglening 10 jaar hebt vastgezet. Na 10 jaar, met 25 normale aflossingen, is de resterende schuld ongeveer 76%. Dit moet nu worden gefinancierd.

Ga voor vervolgfinanciering terug naar je bank of een andere bank. Als je betere voorwaarden krijgt, is het de moeite waard om alternatieve offertes voor de vervolgfinanciering aan te vragen. Bank A, B, maar ook C zullen nog eens gericht naar je woning en jou kijken:

• Onroerend goed
• Kredietwaardigheid

Structurele verandering: lagere vastgoedwaardering

Factor 1: Structurele verandering – Omdat alles opnieuw wordt beoordeeld voor de vervolgfinanciering. Stel dat je vaste rente na 10 jaar afloopt en de bank zegt dat het pand nu 20% minder waard is, bijvoorbeeld omdat veel mensen de afgelopen tien jaar uit de regio zijn verhuisd, de vastgoedprijzen dalen enzovoort.

Banken willen zekerheid, als het onroerend goed dan minder waard is, heeft de bank in het ergste geval (wanbetaling op de lening, gedwongen verkoop/veiling) geld verloren. Dus stijgt de rente.

Renteverandering: Renteontwikkeling in 10, 15, 20 jaar

Factor 2: Veranderingen in rentetarieven – Rentetarieven zijn momenteel gunstiger dan ooit. Het is onmogelijk om een serieuze voorspelling te doen over wat de rentetarieven over 10, 15 of zelfs 20 jaar zullen zijn. Een terugblik laat echter zien dat de rentetarieven in dit land tot 1990 nog boven de 8% lagen, tot 2000 4-6% en momenteel slechts 1-2% voor onroerendgoedleningen. Als de rente daalt, is dat geweldig voor je vervolgfinanciering. Als de rente echter stijgt, is dat slecht, want dan betaal je meer en werkt de rendementsberekening niet meer.

Wat te doen? Tips voor een goed rendement

Ten eerste: houd je ogen open als je een huis koopt!

Koop geen problemen voor jezelf!

Koop jezelf geen problemen, leer hier bij ons stap voor stap hoe je je eerste woning kunt kopen, van de voorbereiding, tot de aankoop (het vinden van winstgevende panden), tot het koopcontract. Tegen de tijd dat je onze gids voor het kopen van je eerste huis hebt gelezen, weet je hoe belangrijk het is om winstgevende huizen te vinden tijdens het aankoopproces.

Lees hier nog een keer:

• Keuze van locatie: Een A-, B- of C-locatie kopen?
• Type eigendom: Huizen of flats?

3 tips: Lage rente

Je weet nu dat het erg ongunstig is als het onroerend goed plotseling geld kost in plaats van opbrengt. Wat kun je doen? Hier zijn 3 eenvoudige tips:

Tip 1: Koop goedkoop – Het klinkt eenvoudig, maar “de winst zit in de aankoop”. Een stukje zakelijke wijsheid dat ook geldt voor het kopen van onroerend goed. Goedkoop kopen betekent dat je een pand vindt dat onder de marktwaarde wordt verkocht, of dat je als koper onder de marktwaarde koopt. We hebben hier meer over dit onderwerp: Vastgoed kopen.

Tip 2: Vaste rente – Als je je rente voor 10 jaar vastzet, moet je in 10 jaar zorgen voor vervolgfinanciering. Hoe langer de vaste rente, hoe langer je je geen zorgen hoeft te maken over rentewijzigingen. Om de huidige lage rente te behouden, kun je een langere vaste rente afspreken, bijvoorbeeld 15 of 20 jaar. In geval van twijfel, tot het einde van de lening.

Tip 3: Hogere aflossingen – Als de rente explodeert en veel rendementsberekeningen verpest, zijn hogere aflossingstermijnen een optie om de rente te verlagen. Rente wordt altijd berekend op basis van de schuld of, vanaf de eerste betaling, op basis van de resterende schuld. Hoe lager de resterende schuld, hoe lager de rente. Met de huidige lage rente is het echter de moeite waard om onroerend goed over een lange periode te financieren, omdat de inflatie ervoor zorgt dat de aflossing van je lening altijd “kleiner” wordt in termen van koopkracht.

Je kunt ook meteen in het begin beginnen met financieren met meer eigen vermogen. Dit betekent dat het leenbedrag kleiner is en de aflossing ook. Dit betekent dat de lening sneller wordt terugbetaald en dat rentewijzigingen op lange termijn geen invloed meer hebben op je financiering.

Laten we de 3 tips nog eens samenvatten:

1. Aankoopprijs – Kopen tegen een gunstige prijs (onder de marktwaarde)
2. Vaste rente – langere vaste rente overeenkomen (15 jaar, 20 jaar)
3. Aflossingstermijn – meer aflossen of beginnen met een hoger eigen vermogen

Hier zijn 2 praktische tips om “probleemloze” woningen te vinden:

2 tips: Eigendom bekijken

Hier zijn 2 praktische tips voor het zoeken naar een huis.

Tip 1: Let op het beheerbedrijf – Doet het beheerbedrijf zijn werk goed vanuit jouw perspectief? Met andere woorden, heb je het gevoel dat het beheerbedrijf weet wat het doet?

Tip 2: Eigenaar-bewoners in de woning – Wanneer je een woning bekijkt, zorg er dan voor dat er een paar eigenaar-bewoners in de woning wonen. Je bent geneigd om ervoor te zorgen dat de woning “goed onderhouden” blijft wat betreft de staat ervan en de huurders.

Kort samengevat, let op:

1. Vastgoedbeheer en vertrouwen
2. Eigenaar-bewoner in het huis

5 fouten! Waarop letten bij het beleggen?

Is je doel financiële vrijheid? Iedereen kan rijkdom opbouwen met onroerend goed. Met kapitaalinvesteringen kun je geld opbouwen op de lange termijn. Door te investeren kunt u uw eigendom voor u laten werken en na verloop van tijd profiteren van rente, dividenden en prijsstijgingen. Investeren in onroerend goed zonder enige kennis is echter te riskant. U hoeft het wiel niet opnieuw uit te vinden. Elke vastgoedprofessional heeft al fouten gemaakt waar jij je voordeel mee kunt doen. Volg deze checklist, vermijd de 5 fouten en minimaliseer uw risico op mislukking. Aan de slag!

Checklist voor risico’s: Wat je moet vermijden

Houd je aan deze punten en niets zal een succesvolle investering in de weg staan:

1. Investeer niet in vastgoed met een te laag rendement
2. Financiering op lange termijn in plaats van korte termijn
3. Breng voldoende eigen vermogen in
4. Financiering vergeleken
5. Bereken nettorendement en niet alleen brutorendement

Ontdek nu wat de 5 grootste fouten zijn die je kunt maken bij het beleggen.

Een huis kopen: Hoge kosten, hoog risico

De droom om een eigen huis te bezitten – voor velen is dit een levensdoel dat moet worden bereikt. Naast de vele positieve aspecten heeft het bezitten van een eigen huis ook zijn schaduwzijden. Wanneer u een gezinswoning koopt, voor eigen gebruik of als investering, bent u altijd 100% verantwoordelijk voor de gemaakte kosten. Lees hier meer over het risico van het kopen van een huis.

(Droom: De valkuil van huisbezit

Voor velen wordt de vroegere droom om een eigen huis te bezitten al snel een nachtmerrie. Velen gebruiken een bouwspaarcontract om een huis af te betalen tot de pensioengerechtigde leeftijd, met de bedoeling om huurvrij te wonen. Deze veronderstelling is echter meestal bedrieglijk en u komt nog steeds in de schulden, aangezien u verantwoordelijk bent voor 100% van de gemaakte kosten. Dus je bent nooit helemaal huurvrij.

• 100% Investeringskosten
• 100% eigen verantwoordelijkheid voor de kosten
• Niet helemaal huurvrij, zelfs niet na het afbetalen van de lening.

3 Fouten bij het kopen van een huis

Er is veel om over na te denken bij het kopen van een huis. Wat veel mensen vergeten zijn de fouten die gemaakt kunnen worden bij het kopen van een huis. Hier zijn de belangrijkste punten waarom wij afraden een huis te kopen voor de eerste keer.

Fout 1

De gemaakte kosten voor het huis blijven altijd, waarvoor u 100% verantwoordelijk bent. U bent nooit echt huurvrij met een woning voor eigen gebruik.

• Exploitatiekosten en onderhoudskosten van het huis blijven voor altijd

Oplossing – Voor een echt zorgeloos leven is het raadzaam een tweede en derde woning aan te houden die u verhuurt. Met de opbrengst van deze panden kunt u de beheers- en onderhoudskosten van uw eigen pand betalen en, afhankelijk van het rendement, de rest als winst in eigen zak steken.

Fout 2

Het onroerend goed dat u kocht toen u jong was, is niet geschikt om later oud te worden. Voor de noodzakelijke oudedagsvoorziening moet de woning vroeger of later worden verbouwd, wat opnieuw kosten meebrengt.

• Eigendommen zijn later niet aan de leeftijd aangepast
• Kosten voor aan de leeftijd aangepaste conversie
• Eigendom zal vroeg of laat te groot worden

Fout 3

Uw kredietwaardigheid bij de bank wordt verminderd door een eigendom met eigen bewoning en zonder bijkomende kapitaalinvestering. Als gevolg van het feit dat de woning door de eigenaar wordt bewoond, hebt u plotseling meer lopende uitgaven dan inkomsten, en de lopende kosten zijn altijd 100% uw verantwoordelijkheid. Bij verlies van een baan heeft de bank geen extra bescherming tegen u, want dit betekent verlies van inkomen en huur voor u en dus een hoger risico voor u en de bank.

• Meer bedrijfskosten, minder uitgaven
• Kosten 100% eigen verantwoordelijkheid
• Baanverlies betekent verlies van inkomen en huur – risico

Bron: Onroerend goed Types / Real Estate Experience.com

Meergezinswoning: hoog eigen vermogen, hoge kosten

Dus eigenwoningbezit is de duurste manier om te leven. De situatie is anders met vastgoedbeleggingen. Hier betalen de huurder en de belastingdienst min of meer uw schulden af. Daarom komen we nu naar een multi-familie/multi-party huis. Maar beginners in onroerend goed, wees gewaarschuwd! Dit gebied is meer voor ervaren mensen.

Dus wanneer moet je denken aan het kopen van een appartementsgebouw? Wanneer u over voldoende eigen vermogen beschikt om de aankoopprijs, de beheerskosten, de onderhoudskosten en de moderniseringskosten te dekken. Ondanks de lopende huurinkomsten bent u hier, net als bij koopwoningen, 100% verantwoordelijk voor alle gemaakte kosten.

Hier volgt een korte opsomming van de nadelen van een meergezinswoning:

• Hoog eigen vermogen nodig om kosten te dekken
• 100% van de kosten moeten door de eigenaar zelf worden gedragen

Residentiële en commerciële gebouwen (WGH)

WHG’s gedragen zich op vergelijkbare wijze als flatgebouwen, maar zijn niettemin veel riskanter om in te investeren. Aangezien zij naast wooneenheden ook commerciële ruimte bevatten, staan zij vaker leeg dan wooneenheden. De ruimte moet nog worden onderhouden, wat extra kosten met zich meebrengt. Dit betekent weer dat u meer eigen vermogen moet aantrekken.

• Hoog risico door leegstand
• Nog meer eigen vermogen vereist
• Leegstand moet in stand gehouden worden – Meer kosten

Condominium: Hoog rendement & kostendeling

De oplossing voor uw eerste woning? Een condominium! Het grote voordeel? Wanneer u een condominium koopt, maakt u deel uit van een gemeenschap van eigenaars, zodat u de kosten van een huis niet alleen hoeft te dragen. De kosten voor onderhoud, reparatie en modernisering worden over alle eigenaren verdeeld. Of het nu voor eigen gebruik is of als beleggingspand, de exploitatiekosten zijn altijd lager dan in een huis waarvan u de enige eigenaar bent.

• Deel uitmaken van een gemeenschap van eigenaars
• Alle gemaakte kosten worden gedeeld door het aantal eigenaren.

Een kort voorbeeld: Laten we zeggen dat we het hebben over een verwarmingssysteem van 16.000 euro. U maakt deel uit van een flatgebouw met 8 appartementen en 1 flatgebouw. De kosten worden gedeeld door 8, zodat u -14.000 minder betaalt en slechts 2.000 euro voor het nieuwe, moderne verwarmingssysteem.

Commercieel, bijzonder onroerend goed en beschermde gebouwen

U zou eigendommen met een commerciële bestemming, beschermde gebouwen of eigendommen met een bijzondere bestemming van naderbij moeten bekijken alvorens tot aankoop over te gaan. Ontdek hier waarom in een kort overzicht!

Commercieel vastgoed

• Niet voor beginners
• Onderworpen aan andere wettelijke kaders dan woonruimte
• Vaker leegstand dan voor woonruimte (fluctuatie)

Bijzonder Onroerend Goed

Villa, boerderij, wijngaard of zelfs werkplaats en winkelcentrum, het zijn allemaal bijzondere eigendommen.

• Moeilijkere financiering wegens hoog risico voor banken
• Koop liever in A en B locaties, want een landelijke locatie houdt een te groot risico in.

Onroerend goed onder monumentenzorg

Onroerende goederen met historische waarde en speciale status (rechten, verplichtingen, belastingen en subsidies).

• Fiscale stimulansen
• Hogere kosten voor reparaties
• Beperkingen op structurele wijzigingen

Conclusie: Waar moet ik in het begin in investeren?

Als u onze vergelijking bekijkt, kunt u duidelijk zien dat elk eigendom, behalve condominiums, nadelen heeft. Onze conclusie is dan ook: condominiums zijn de gemakkelijkste manier om in onroerend goed te stappen. Hier volgt een kort overzicht van onze belangrijkste punten:

• Eigenbelang is de duurste manier om te leven – je bent verantwoordelijk voor 100% van de kosten.
• Ideaal geval om mee te beginnen: condominium, te huur (kapitaalbelegging), met goed rendement!
• Als het voor eigen gebruik is, dan direct met een 2e of 3e eigendom als investering.

Onroerend goed kopen: Hoe bouw je je rijkdom op?

Bent u geïnteresseerd in onroerend goed om uw vermogen veilig te stellen en op te bouwen? Lees dan hier verder: Alles over het onderwerp beleggen, waardebeleggen en inflatie.

• Vermogensopbouw

Belastingadvies eenvoudig uitgelegd: 7 domeinen

De taken van een belastingadviseur verschillen naargelang van de taken die u zelf op u neemt. De belangrijkste taken van een belastingadviseur zijn boekhouding, financiële boekhouding, loonadministratie, jaarrekeningen en, uiteraard, algemeen advies over belastingen en belastingoptimalisering.

Als u geïnteresseerd bent in de processen en de afzonderlijke verantwoordelijkheidsgebieden, dan bent u hier aan het juiste adres. Leer meer over de risico’s van het inhuren van een belastingadviseur, evenals 3 tips voor het vinden van een goede, echt goede belastingadviseur. Daarna zullen wij u diepgaand inzicht geven in de dagelijkse samenwerking met uw belastingadviseur.

7 typische taken van belastingadviseurs in bedrijven:

1. Advies over belastingvoorbereiding en -structurering
2. Boekhouding en financiële administratie
3. Loonadministratie en salarisadministratie
4. Winst- en Verliesrekening (EÜR)
5. Belastingaangiften (later meer hierover)
6. Controles van de aanslagbiljetten
7. Vertegenwoordiging bij belastingkantoor en rechtbank

Bron: Lukinski.de, belastingadviseur voor ondernemingen

Waarom is het zo belangrijk om een goede, gerenommeerde belastingadviseur te vinden?

Elke euro die niet aan belastingen wordt uitgegeven, kan opnieuw worden geïnvesteerd en genereert verdere opbrengsten (winst)

Dit betekent dat als u te veel belasting betaalt, uw geld weg is. Je kunt het niet gebruiken voor nieuwe ideeën en projecten, die je dan weer meer winst en rijkdom opleveren. Daarom is een goede belastingadviseur zo belangrijk voor het opbouwen van uw vermogen.

Taken van de belastingconsulent: belastingaangiften, lonen & Co.

Volgens Lukinski bestaan de 4 centrale taken uit deze gebieden in vereenvoudigde vorm:

1. Belastingaangiften (maandelijkse aangiften en jaarlijkse evaluaties)
2. Lonen voor werknemers
3. Balansen (jaarlijkse financiële overzichten)
4. Fiscale structurering (opzet en optimalisering)

Advisering: stichting, dagelijkse gang van zaken en ontwikkeling

Het belangrijkste, vooral voor oprichters, is fiscaal advies en structurering. Belastingen zijn niet alleen een onderwerp voor grote bedrijven en ondernemingen. Het begint al met het salaris en de belastingtoeslagen van de directeur. In het groeiproces doen zich ook veranderingen voor in de rechtsvorm van de onderneming (externe lijst). Als u naar een mogelijk proces kijkt, zou dit bijvoorbeeld de volgende fasen kunnen omvatten, die u als zelfstandige stap voor stap doorloopt.

Evolueer een bedrijf (voorbeeldig):

• Eenmanszaak
• Ondernemersvennootschap (UG haftungsbeschränkt)
• Naamloze vennootschap (GmbH)
• Naamloze vennootschap (AG)
• Holding (met dochterondernemingen)

Fiscaal advies begint dus al vóór de oprichting van de onderneming. Het gaat verder met eenvoudige, initiële aspecten zoals het salaris van uw directeur en gaat verder met de wijziging van de afzonderlijke rechtsvormen van vennootschappen.

Behandeling van fiscale zaken

Overleg over fiscale structurering, het opstellen van concepten voor belastingontwijking, dat is natuurlijk niet de dagelijkse routine in de samenwerking. De dagelijkse samenwerking met uw belastingadviseur bestaat hoofdzakelijk in de behandeling van fiscale aangelegenheden, gaande van loonadministratie, boekhouding en het opstellen van belastingaangiften tot bijzondere onderzoeken. Een opsomming van kernpunten zegt meer dan duizend woorden, dus hier volgt een samenvatting van wat het “dagelijks werk” inhoudt, de taken van de belastingadviseur.

Belastingconsulent taken in detail:

• Boekhouding; dit omvat het opzetten van de boekhouding, het opstellen van een rekeningstelsel, het voeren van de boekhouding zelf, het toewijzen van bonnen).
• Loonadministratie
• Belastingaangiften; dit omvat aangiften van loonbelasting, vermogenswinstbelasting en omzetbelastingvoorschotten
• Voorbereiding van belastingaangiften; deze omvatten aangiften van inkomsten-, vennootschaps-, handels-, omzet-, schenkings- en successiebelasting.
• Opstelling van financiële staten; dit omvat de resultatenrekening (EÜR), de openingsbalans, de jaarlijkse financiële staten, de tussentijdse financiële staten, de liquidatiebalans en toelichtende verslagen.
• … en speciale verzoeken

Voor de volledigheid: belastingadviseurs helpen natuurlijk niet alleen bij de oprichting of de inrichting van de onderneming, maar ook bij de liquidatie ervan, d.w.z. bij insolventie, mocht er iets misgaan.

Moet ik een belastingadviseur inhuren?

Als vennootschap en als zelfstandige bent u niet verplicht een belastingadviseur in de arm te nemen.

Maar als u zelf niet goed bent opgeleid of de risico’s te groot zijn, bijvoorbeeld omdat u geen kleine onderneming bent (met “slechts” 5.000, 7.000 of 10.000 omzet per jaar), dan moet u zeker een beroep doen op de ondersteuning van een belastingadviseur. Hoe hoger het verloop, hoe groter het risico op fouten. In uw bedrijf bent u immers niet alleen verantwoordelijk voor uzelf persoonlijk, maar ook voor uw werknemers. Zij rekenen op u, net zoals zij op regelmatige loonbetalingen rekenen.

De perfecte overgang naar uw taken!

Zelfs als u een belastingadviseur in de arm hebt genomen, loont het de moeite om bepaalde taken zelf op u te nemen. Afhankelijk van hoeveel taken u zelf (of via werknemers) op u neemt in uw onderneming, kunt u besparen op de kosten van de belastingadviseur.

Wiens werk kost u meer per uur: werknemers of belastingconsulenten?

Sommige stichters verzamelen alle bonnetjes en leveren ze dan ongesorteerd in bij het kantoor. Dit is de eerste fout, want zo wijst de belastingadviseur ze toe aan de individuele rekeningtransacties. Met 100 bonnetjes kost het al gauw een paar uur extra, met al die vragen.

Je taken: Werken met belastingadviseurs = geld besparen

Elk uur dat uw belastingadviseur voor u werkt, naast de gewone taken, kost extra. Als u uw documenten (inkomende facturen en uitgaande facturen) ongesorteerd verstuurt, moet de belastingadviseur of een werknemer vrijwel alles doen. Omgekeerd, als u alles gesorteerd, toegewezen (document = rekeningverrichting) en toegewezen aanlevert, wordt de werklast tot een minimum beperkt.

Als u facturen schrijft waarin bijvoorbeeld uw fiscaal nummer ontbreekt, moet uw belastingadviseur u daarop wijzen, u moet alles veranderen en opnieuw verzenden. Als u uw facturen niet gesorteerd en chronologisch verzamelt, moet uw belastingadviseur het werk doen, sommige bonnen zijn onduidelijk, opnieuw vragen, tijd en kosten. Als u nog geen gebruik maakt van digitale boekhouding, via fiscale software, moeten bonnetjes nog steeds met de hand worden ingevoerd. Dit zijn allemaal factoren die de kosten van uw accountant opdrijven.

Dus, kort samengevat, wat zijn uw taken als u samenwerkt met een belastingadviseur? Omdat:

Werk samen met de belastingadviseur = bespaar geld

In principe zijn er 4 gebieden die je netjes moet afwerken.

Lonen, registratie, ziektekostenverzekering, enz.

Theoretisch komt de belasting eerst, bepaald door de maandelijkse boekhouding. Maar voor ons is één ding het belangrijkst: uw werknemers! Want alleen door goed teamwork kunt u met uw bedrijf goede resultaten bereiken. Daarom zijn voor ons in de eerste plaats salarissen, ziektekostenverzekering en andere verplichtingen van belang die een goed en efficiënt team waarborgen.

PS: Goed teamwerk betekent altijd dat u een goede motivator bent voor uw werknemers.

Het centrale punt is de indiening van loongegevens, altijd op de 15e van de maand. In het midden van de maand? Ja, precies, want de loongegevens moeten eerst worden verwerkt, vaak door externe loonkantoren, die op hun beurt opdracht krijgen van uw belastingadviseur. Dit gebeurt vooral bij kleinere belastingkantoren, waar de nodige personele middelen nog niet voorhanden zijn.

Dit betekent dat u altijd halverwege de maand de lonen, de vaste tijden en de vermoedelijke tijden naar de belastingadviseur stuurt. Als u werknemers hebt die geen vaste maandelijkse werktijd hebben, moet u de waarschijnlijke werktijd extrapoleren. Deze geschatte tijden worden dan verrekend met de werkelijke werktijden (van de vorige maand) in de volgende maand.

Voorzichtig, onwetende kosten val! Ziektekostenverzekering

Ziektekostenverzekering maakt geen deel uit van de lonen en vooral oprichters van bedrijven rekenen vaak alleen (!) met de som voor lonen en salarissen in plaats van de totale kosten voor de werknemers te zien.

Hier is een klein voorbeeld:

• Salaris (overschrijving): € 1.500
• Ziektekostenverzekering: € 700
• Kosten voor loonadministratie: € 15
• Centrale loonkosten: € 2.225
• Onbewuste kosten: + 32,6%

Het verschil tussen de in het hoofd berekende 1.500 euro en de werkelijk betaalde 2.225 euro bedraagt 725 euro, of +32,6%. Denk er daarom altijd aan dat de loonkosten uiteindelijk niet alleen de eigenlijke betaling aan de werknemer omvatten, maar ook de ziektekostenverzekering en de loonkosten die voor elke afzonderlijke werknemer extra moeten worden betaald.

Deze berekeningsfout neemt toe met elke individuele werknemer. Indien u bijvoorbeeld bij de oprichting van de onderneming rechtstreeks 5 werknemers in dienst neemt via een investering of een lening en de kosten voor de ziekteverzekering en de loonadministratie niet in het oog houdt, zult u in het rekenvoorbeeld een maandelijks tekort hebben van 3.575 euro. Als u een lening van 50.000 euro of een investering hebt en 5 werknemers in dienst neemt, zal dit snel gevolgen hebben. Na een periode van 6 maanden bedraagt het plotselinge, veronderstelde verlies reeds 21.450 euro. Financiën zijn de belangrijkste reden voor het mislukken van bedrijven.

Hier komt een andere statistiek direct om de hoek kijken, 9 van de 10 bedrijven mislukken in de eerste 5 jaar. De meest voorkomende reden is het gebrek aan financiering en kapitaalmiddelen. Zogenaamd, omdat het misschien gewoon de verkeerde berekening is.

Daarom is het altijd belangrijk: Je moet zelf belang stellen in belastingen en heffingen.

Laat het werk niet (alleen) aan uw belastingadviseur over!

Laten we de lonen, de werknemers en de ziekteverzekering nog eens samenvatten:

• Indiening van loongegevens voor de 15e van de maand
• Indiening van werkelijke en geraamde werkuren (afhankelijk van het type werknemer)

Maandelijkse belastingen: BTW, bedrijfsbelasting, enz.

Van onze lange blik op de werknemers nu naar het punt waar het om gaat, maandelijkse belastingen! Als ondernemer (behalve een kleine onderneming) bent u verplicht BTW in rekening te brengen als de ontvanger van de factuur zich in het land bevindt (onderneming) en altijd als de klant een particulier is.

Het belangrijkste voor accountants en boekhouders:

Elke boeking (transactie) krijgt een toewijzing (document)

Met andere woorden, voor elke ontvangst en opname op uw rekening is er een ontvangstbewijs dat bewijst waarvoor het geld werd gebruikt.

Deze maandelijkse evaluatie bepaalt het BTW-bedrag dat u aan de belastingdienst moet betalen.

Als uw omzet hoog genoeg is, zal de belastingdienst u vragen om voor het eerst bedrijfsbelasting te betalen. De omzetbelasting is een transitorische post. De bedrijfsbelasting vermindert uw winst, de omzetbelasting niet. Lees hier meer over de soorten belasting in Duitsland.

Nogmaals, de belangrijkste taken voor u bij de voorbereiding van de boekhouding zijn samengevat:

• Elke boeking een voucher
• Bijna 1 maand samen
• Indiening uiterlijk op de 10e van de volgende maand (belastingkantoor, voorheen aan belastingadviseur)

Jaarlijkse belastingen: jaarrekeningen

Aan het eind van het jaar worden, afhankelijk van de rechtsvorm en de vennootschapsstructuur, financiële overzichten naar het belastingkantoor gezonden.

Als u uw belastingaangifte niet zelf indient, wordt de jaarrekening volledig door uw belastingadviseur opgesteld.

Uw jaarlijkse financiële overzicht geeft informatie over de financiële situatie van uw onderneming. De jaarlijkse financiële verklaring is verplicht voor alle soorten ondernemingen en wordt ook naar het Federaal Staatsblad gestuurd. Op die manier kunnen de balansen van ondernemingen openbaar worden bekeken. Dit maakt het voor andere bedrijven gemakkelijker om hun kredietwaardigheid te controleren en geeft de belastingdienst inzicht in hun huidige situatie.

Aan het eind van het jaar moeten verschillende aangiften worden ingediend, afhankelijk van de rechtsvorm(en) en de bedrijfsconstructie. Voor zelfstandigen omvat dit de aangifte voor de inkomstenbelasting of, in het algemeen, de aangifte voor de omzetbelasting. Zoals ik al zei, al deze aspecten worden geregeld door uw belastingadviseur.

De jaarrekeningen moeten uiterlijk op 31 juli worden ingediend. Tenzij u wordt bijgestaan door een belastingadviseur, kan de indiening worden uitgesteld tot 28/29 februari van het volgende jaar.

Nu, voordat we bij de 3 tips komen om een goede belastingadviseur te vinden, eerst de risico’s en gevaren van het inhuren van de verkeerde belastingadviseur.

Vergelijk belastingadviseurs: Risico bij aanwerving

Je wilt een goede belastingadviseur vinden! Want u wilt risico’s en gevaren vermijden, het kost u immers geld als u het verkeerde bedrijf inhuurt voor uw boekhouding. Uiteindelijk is dit ook een reden waarom start-ups mislukken. Kosten voor extra verwerking, advies en diensten, en natuurlijk verliezen, bijvoorbeeld wanneer geen gebruik wordt gemaakt van belastingvoordelen (citaat hierboven). In het artikel over Lukinski worden 3 concrete risicofactoren beschreven, die meestal pas na jaren van samenwerking aan het licht komen. De 3 risico’s in een oogopslag.

Wijs risico’s toe aan de belastingadviseur:

1. Intensieve, regelmatige samenwerking; betekent inzet en tijd voor veranderingen van belastingadviseur
2. Bedrag van de maandelijkse en extra kosten; geld dat ontbreekt voor herinvestering
3. Op lange termijn: geld verliezen (te veel belasting betalen, plus kosten voor belastingadviseur, gebrek aan herbelegging) als gevolg van onvoldoende kwaliteit/kwantiteit van advies.

Lees hier nog meer over 3 grote risico’s bij inbedrijfstelling:

• Een belastingadviseur inhuren: 3 fouten

Een belastingadviseur vinden: 3 tips

Om een goede belastingadviseur te vinden, geeft het artikel op Lukinski u 3 praktische tips voor uw zoektocht naar een goede belastingadviseur bij u in de buurt.

Deze 3 tips zullen u helpen een belastingadviseur te vinden:

1. Klik niet op de advertentie in de zoekresultaten (ga direct naar pagina 2)
2. Beoordeling op onlineportalen (meer dan 5 meningen)
3. Ervaringen en aanbevelingen van succesvolle ondernemers

Vermijd advertenties in zoekresultaten en portaalsites

Ten eerste, klik nooit op de advertenties, want deze zoekresultaten zijn niet van kwaliteit. De advertenties zijn er alleen omdat er geld voor wordt betaald. Geld dat aan reclame wordt besteed, moet natuurlijk worden terugverdiend. De kosten voor de belastingadviseur lopen al op, want marketing is duur. Misschien is het ook niet het beste belastingkantoor, er moeten tenslotte nog klanten geworven worden. Mond-tot-mondreclame is niet voldoende om nieuwe klanten te werven via aanbevelingen, d.w.z. via tevreden klanten.

Beoordelingen met kwaliteit en kwantiteit

Tip nummer 2 gaat over de evaluatie in online portalen. Hier moet u vooral letten op het feit dat er een betrekkelijk groot aantal adviezen is. Recensies kopen is vrij eenvoudig. Voor slechts $19 kunt u echte recensies vinden in zoekmachines en op sociale netwerken. Daarom moet u enerzijds het aantal beoordelingen vergelijken met andere bureaus, en anderzijds de meningen lezen of zelfs doornemen. Een eenvoudige “zeer goed” zou ook kunnen.

Belastingadviseur ervaringen van andere, succesvolle ondernemers

Tip nummer 3 is de veiligste manier, u vraagt ervaren en succesvolle ondernemers in uw omgeving die u goede aanbevelingen kunnen doen. Een ander voordeel is dat je een deuropener naar de firma hebt. Omdat goede belastingadviseurs niet wachten op nieuwe cliënten, hebben zij genoeg aanvragen via aanbevelingen.

Hier volgt een korte samenvatting van de 3 praktische tips voor het vinden van een goede belastingadviseur:

1. Klik niet op de advertentie in de zoekresultaten (ga direct naar pagina 2)
2. Beoordeling op onlineportalen (meer dan 5 meningen)
3. Ervaringen en aanbevelingen van succesvolle ondernemers

Conclusie: zoek en huur een belastingadviseur

Dat was ons inzicht in het onderwerp van het vinden en inhuren van een belastingadviseur. Denk er dus aan, laat het werk niet (alleen) aan uw belastingadviseur over! Hoe meer u begrijpt en doet, hoe minder u betaalt voor de accountant en hoe meer geld of winst u overhoudt om opnieuw te investeren.

U hebt veel geleerd over samenwerken, van maandelijkse boekhouding en lonen tot de jaarrekening van uw bedrijf. Ook de 3 grootste risico’s en 3 tips zodat u geen fouten maakt bij het kiezen van een accountant.

Meer over dit onderwerp vindt u in de bron van het artikel op Luinski.de: Steuerberater.

Kosten en facturering

Wat kost een belastingadviseur per uur? Hoe worden de honoraria van de belastingadviseur berekend? Hoeveel moet een belastingadviseur kosten? En wat kost een belastingadviseur voor kleine ondernemingen? Als u nog geen ervaring hebt met belastingadviseurs, hebben wij hier officiële kosten en prijzen voor u, van de Federale Kamer van Belastingadviseurs. Tip! Onder de uitleg van het waardetarief vindt u de kostentabel voor 100.000, 200.000 en 500.000 euro – dit is hoeveel uw belastingadviseur kost / verdient!

• Kosten belastingadviseur

Fouten: 3 risico’s voor uw bedrijf

Een belastingadviseur inhuren / Fouten – U wilt een goede belastingadviseur vinden! Want u wilt risico’s en gevaren vermijden, het kost u immers geld als u het verkeerde bedrijf inhuurt voor uw boekhouding. Kosten voor extra verwerking, advies en service en natuurlijk verliezen, bijvoorbeeld wanneer geen gebruik wordt gemaakt van belastingvoordelen (citaat hierboven). In het artikel over Lukinski worden 3 concrete risicofactoren beschreven, die meestal pas na jaren van samenwerking aan het licht komen. De 3 risico’s in een oogopslag.

• Een belastingadviseur inhuren: fouten

Belastingconsulent bij u in de buurt

Belastingadviseur bij u in de buurt – Een goede belastingadviseur bij u in de buurt vinden? Wij hebben dagenlang het internet afgezocht om de beste aanbevelingen te vinden voor belastingconsulenten in uw regio: Hamburg, Berlijn, Keulen, Düsseldorf, München, Stuttgart & Co. voor uw particuliere belastingaangifte of inkomstenbelastingaangifte of complexere boekhouding voor bedrijven, van maandelijkse financiële boekhouding tot jaarrekeningen. Inclusief adressen, telefoonnummers en website.

• Belastingconsulent bij u in de buurt

Een belastingadviseur inhuren: 3 fouten

In ons grote overzicht over het onderwerp belastingadviseurs, de aanbevelingen voor vele steden, voor goede belastingadviseurs in de buurt, de kosten van de belastingadviseur, alles over het onderwerp oprichten van een bedrijf en mogelijke rechtsvormen; belastingen zijn zo belangrijk voor ondernemers dat we ons vandaag nog eens richten op de keuze van de belastingadviseur. Want met name de keuze van de belastingadviseur is een centrale factor voor het succes van uw onderneming. Voordat we de 3 fouten in detail bekijken, volgt hier een overzicht voor u.

Wijs risico’s toe aan de belastingadviseur:

1. Intensieve, regelmatige samenwerking; betekent inzet en tijd voor veranderingen van belastingadviseur
2. Bedrag van de maandelijkse en extra kosten; geld dat ontbreekt voor herinvestering
3. Op lange termijn: geld verliezen (te veel belasting betalen, plus kosten voor belastingadviseur, gebrek aan herbelegging) als gevolg van onvoldoende kwaliteit/kwantiteit van advies.

Bron: Lukinski.de, artikel Belastingadviseur voor bedrijven

Laten we eens kijken naar de afzonderlijke risicofactoren van inbedrijfstelling.

Communicatie en binding – risico nummer 1

Allereerst een risicofactor die niet rechtstreeks verband houdt met het thema “geld verliezen” of “kosten voor de belastingadviseur”. Het is de regelmatige, intensieve samenwerking met de belastingadviseur. Hoewel de meeste zakelijke relaties betrekkelijk onregelmatig zijn, moet u voor veel terugkerende transacties toch met uw eigen belastingadviseur overleggen. Of het nu gaat om belastingen, overleg of vragen.

Als u zich tijdens de eerste ontmoeting niet absoluut op uw gemak voelt, of als u niet op dezelfde golflengte zit, dan moet u afzien van samenwerking. Daarom is het zo belangrijk om belastingadviseurs te vergelijken, via aanbevelingen van ervaren ondernemersvrienden of via eerste gesprekken met verschillende belastingadviseurs. Ook belangrijk, zodat je verschillende aanbiedingen voor je hebt. U kunt zien hoe vaak u zult communiceren door de wekelijkse tot jaarlijkse vergaderingen, al is het maar digitaal.

Termijnen voor de indiening van de rekeningen, de lonen en de jaarlijkse financiële staten

Regelmatige communicatie omvat bijvoorbeeld:

• Maandelijkse indiening van de rekeningen, uiterlijk op de 10e van de volgende maand (uiterste datum bij het belastingkantoor)
• Lonen en salarissen, per de 15e van de maand
• …
• Jaarrekening

Als ondernemer staat u voortdurend in contact met de belastingdienst. Daarom moet u ook op zoek gaan naar mensen met wie u op dezelfde golflengte zit, zoals hierboven beschreven. Als er snel meningsverschillen en geschillen ontstaan, neemt de communicatie af en dat brengt u bij risico nummer 3: het gebrek aan fiscaal advies.

Tegelijkertijd bent u even terughoudend in het leggen van contact en zult u sommige vragen niet stellen die u wel zou hebben gesteld aan een belastingadviseur die u vertrouwt.

Dus naast alle feiten en cijfers speelt ook het persoonlijke niveau een rol.

Verandering van belastingadviseur: als fouten optellen

Uit de bovenstaande punten hebt u al kunnen opmaken hoe uw onderneming verbonden is met de belastingadviseur. Een verandering is dan ook niet van vandaag op morgen mogelijk, zij moet goed worden voorbereid. Je moet een nieuwe firma vinden die jou als cliënt wil aannemen. Vooral goede firma’s gaan na of ze met een cliënt willen werken. De nieuwe belastingadviseur moet dan onmiddellijk aan de slag om te zorgen voor een vlotte overgang, bijvoorbeeld als u een geschil hebt met uw oude belastingadviseur.

De relatie is dus van betrekkelijk lange duur, totdat u fouten opmerkt (daar komen we zo op) en tijd vindt om van belastingadviseur te veranderen, naast de dagelijkse gang van zaken in uw onderneming. Maar maak u geen zorgen, als u iemand vindt die u als cliënt aanvaardt, is de verandering betrekkelijk snel, van het eerste gesprek tot de start is misschien 7 tot 14 dagen.

Dankzij de digitale boekhouding kan binnen 24 uur van belastingadviseur worden gewisseld als het mandaat door een advocatenkantoor wordt aanvaard.

Maandelijkse, buitensporige kostenlast – risico nummer 2

Natuurlijk werken belastingadviseurs niet gratis. Wanneer u naar de kosten van een belastingadviseur kijkt, kijkt u ook naar twee waarden.

Kostenfactoren: 1) Gewone en 2) Aanvullende diensten

Kostenfactor 1: Reguliere diensten – De basisdiensten, d.w.z. uw boekhouding en financiële administratie, worden gewoonlijk berekend op basis van de bedrijfswaarde. Value in use betekent dat de maandelijkse kosten gebaseerd zijn op de hoogte van uw omzet. Hoe meer omzet je maakt, hoe meer je betaalt. De vergoedingen worden berekend volgens een officiële schaal van vergoedingen. Bovendien hebben belastingadviseurs een kleine marge, zowel naar boven als naar beneden.

Dit betekent dat u een vaste waarde betaalt, afhankelijk van hoeveel omzet u maakt. Niettemin kunnen aanbiedingen van verschillende belastingadviseurs verschillen, aangezien zij een procentuele marge hebben.

Kostenfactor 2: Extra diensten – Naast uw maandelijkse basiskosten zijn er ook extra diensten, bijvoorbeeld consultancy, maar ook de jaarlijkse financiële verklaring wordt extra in rekening gebracht. Hier ligt de risicofactor: hoeveel advies is goed, hoeveel is slecht voor u en uw bedrijf? Er is geen algemeen antwoord op deze vraag. Want, afhankelijk van hoeveel voorkennis van zaken en interesse u meebrengt, idealiter slechts 1 of 2 uur per maand. Raadpleging betekent hier al inlichtingen. Bijna elke minuut wordt in rekening gebracht. Als uw belastingadviseur 10 minuten met u aan de telefoon praat, vervolgens een medewerker moet worden ingelicht (5 minuten), nog eens 20 minuten documenten moeten worden opgevraagd, een beslissing wordt genomen en weer wordt teruggebeld – is al 1 uur extra tijd besteed aan één vraag. Met 120 euro per uur wordt dit al snel een relevant probleem voor jonge bedrijven.

U hebt dus twee kostenfactoren en vooral de extra diensten kunnen snel oplopen. Als u veel counseling gebruikt, wat veel oprichters doen, dan wordt elke minuut in rekening gebracht. Als u uitgaat van een uurtarief van 120 euro en slechts 1 extra uur per week, dan kost 4 uur extra advies (één afspraak of gespreid) u 600 euro. Voor een grote naamloze vennootschap is dit misschien geen probleem, maar het is wel veel geld, vooral in het begin, in de aanloopfase.

Berekeningsvoorbeeld: Extra kosten als gevolg van advisering

Ook hier weer, in een snelle en eenvoudige samenvatting, de berekening van de extra kosten, via adviesdiensten.

• Uurtarief belastingadviseur: 120 euro
• Extra inspanning / week: 1 uur
• Maandelijkse extra kosten: + 600 Euro
• Jaarlijkse extra kosten: + 7.200 euro

Indien een GmbH is opgericht met 25.000 euro startkapitaal, komt daar nog een post van 28,8% van het eigen vermogen bij, naast de kosten voor de reguliere boekhouding.

Begeleiding is belangrijk, maar let op stippeltjesvragen en wees voorbereid, bijvoorbeeld door je eigen onderzoek te doen, dat bespaart tijd

Oneerlijke belastingadviseurs? Teveel advies

Als u een minder gerenommeerde belastingadviseur hebt en regelmatig 10, 12 of zelfs 15 uur per maand extra werkt, wat op het eerste gezicht niet veel lijkt, over de hele maand, wordt het risico al snel een gevaar. Dit brengt ons ook bij risico 3, het gevolg: geld verliezen door te veel extra kosten en belastingen.

Geld verliezen door slecht / geen advies – Risico 3

Door een gebrek aan communicatie (risico 1), te hoge honoraria voor te veel advies (risico 2) of ook een gebrek aan kennis, verliest u geld om te herbeleggen en verdere belastingvoordelen.

Te veel betaald, belastingvoordelen, kunt u achteraf niet meer claimen, daarom is het zo belangrijk een goede adviseur aan uw zijde te hebben.

De opleiding tot belastingadviseur is betrekkelijk eenvoudig, het is geen lange staatsopleiding of een studie, de opleiding tot belastingadviseur wordt gevolgd in een cursus, gevolgd door een examen. In het algemeen gaat het om de administratie van belastingen, niet om de opzet van belastingen.

De voltijdse opleiding duurt (slechts) 2 maanden

Niemand leert de fijne kneepjes van het belastingstelsel in 2 maanden, het gaat meer om het correct indienen van maandelijkse en jaarlijkse gegevens.

Ook schuiven veel belastingadviseurs hun werk door naar werknemers die vervolgens weinig belangstelling tonen voor de individuele cliënten, bijvoorbeeld omdat deze werknemers overbelast zijn met taken. Bijgevolg wordt het werk verwerkt, d.w.z. opnieuw beheerd, niet ontworpen. Als u een belastingadviseur in de arm neemt die niet veel belang hecht aan communicatie, met name op het gebied van fiscaal advies, zult u snel veel geld verliezen, te beginnen met belastingaftrek en eindigend met fiscale structurering voor verschillende rechtsvormen.

Een belastingadviseur inhuren: fouten + 3 tips

Laten we de vier centrale risico’s nog eens samenvatten:

1. Intensieve, regelmatige samenwerking; betekent inzet en tijd voor veranderingen van belastingadviseur
2. Bedrag van de maandelijkse en extra kosten; geld dat ontbreekt voor herinvestering
3. Op lange termijn: geld verliezen (te veel belasting betalen, plus kosten voor belastingadviseur, gebrek aan herbelegging) als gevolg van onvoldoende kwaliteit/kwantiteit van advies.

Bron: Lukinski.de, belastingadviseur voor ondernemingen

Dit leidt tot de volgende vraag: Hoe vind je een goede belastingadviseur?

Een belastingadviseur vinden: 3 tips

Moet ik een belastingadviseur inhuren? Welke taken vervult een belastingadviseur? Hoeveel kost een belastingadviseur? Hier vindt u de antwoorden op uw vragen en nog veel meer informatie over het onderwerp belastingadviseurs in de buurt, het vinden van belastingadviseurs, kosten, taken, financiële boekhouding, jaarrekeningen en belastingen in het algemeen – maar laten we bij het begin beginnen.

• Een belastingadviseur vinden: 3 tips

Belastingconsulent bij u in de buurt

Belastingadviseur bij u in de buurt – Een goede belastingadviseur bij u in de buurt vinden? Wij hebben dagenlang het internet afgezocht om de beste aanbevelingen te vinden voor belastingconsulenten in uw regio: Hamburg, Berlijn, Keulen, Düsseldorf, München, Stuttgart & Co. voor uw particuliere belastingaangifte of inkomstenbelastingaangifte of complexere boekhouding voor bedrijven, van maandelijkse financiële boekhouding tot jaarrekeningen. Inclusief adressen, telefoonnummers en website.

• Belastingconsulent bij u in de buurt

Onroerend goed verkopen: 15 fouten bij de verkoop van een condominium & huis

Deze lijst gaat verder dan alle andere gidsen op het internet, die meestal slechts zes, zeven of acht fouten behandelen. Hier gaat het veel dieper; ook kritiek op te hoge waarderingen door makelaars.

Voorbeeld: Geen verkoop wegens te hoge waardering

Hier is een klein voorbeeld dat we later meer in detail zullen bespreken:

Natuurlijk bent u slim en vraagt u meerdere makelaars om een bod op uw condominium of op uw huis! Eigenlijk, is dit precies het juiste ding om te doen. Maar hier kan een vergissing in het spel zijn, omdat u waarschijnlijk uiteindelijk zult kiezen voor de makelaar die u de hoogste taxatie geeft. Maar een te hoge aanbiedingsprijs (niet de aankoopprijs) kan geïnteresseerden afschrikken en uw eigendom, of het nu een condominium of een huis is, zal snel een trage verkoper worden en het zal niet verkocht worden, tenminste niet binnen de termijn die u gewenst had. Als het toch snel moet worden verkocht, zult u een aanzienlijk verlies in de aankoopprijs moeten aanvaarden. Je staat tenslotte onder druk! Maar laten we beginnen met de typische fouten.

Eerst, een blik op de volledige checklist.

Checklist: Fouten bij de verkoop van een huis of appartement

Deze 15 typische foutenbronnen werden geïdentificeerd door Lukinski (Lijst: 15 fouten bij de verkoop van onroerend goed; extern).

1. Tijdsdruk! Te weinig tijd voor de verkoop
2. Tijd. Verkeerde tijd om te verkopen
3. Onnauwkeurige eigendomsbeschrijving! Exposé onprofessioneel geschreven
4. Onflatteuze foto’s! Geïnteresseerden klikken niet
5. Verkeerde doelgroep! Krant voor studenten Appartement van 50m²
6. Te hoge waardering! Te duur, geen kopers
7. Documenten en bewijsmateriaal ontbreken
8. Bezichtigingen onvoorbereid! Overtuigt belanghebbenden ter plaatse niet
9. Onderschatte inspanning! Terug naar tijdsdruk (Fout 1)
10. Onderhandelen is gemakkelijk! Koopprijsverliezen bij professionals
11. Privé, alleen verkopen! Verkoopfase zonder ervaring
12. Wachttijd! Belangstellenden houden je te lang op
13. Kredietwaardigheid! Bewijs van financiering (koper)
14. Verkoopcontract! Gebreken in het koopcontract worden over het hoofd gezien
15. Verbrand eigendom! Grote of exclusieve eigendommen in massaportalen

Condominium als investering in het stadscentrum: De verkoop van appartementen is niet alleen interessant voor particulieren, ook vastgoedbeleggers kijken naar de gewilde A-locaties. Daarom zijn vastgoedportalen niet altijd het beste idee, vooral eigendommen op A-locaties worden meestal verkocht via gerenommeerde makelaars die niet alleen regionaal gepositioneerd zijn maar ook een internationaal netwerk van kopers hebben.

Loft op 2 verdiepingen, eigendommen als deze verkopen goed! Zelfs als ze aan renovatie toe zijn. Na een make-over straalt een loftflat met een moderne, vrijstaande trap in nieuwe glorie.

Laten we nu eens kijken naar enkele risico’s:

Tijdsdruk! Te weinig tijd voor de verkoop

Een van de grootste bronnen van fouten die er uiteindelijk toe kunnen leiden dat u een veel lagere verkoopprijs krijgt dan u had gewild, is te weinig tijd. Als u niet genoeg tijd hebt ingepland voor de verkoop van uw condominium of huis, maar ook grond of appartementsgebouw, dan zult u waarschijnlijk onder druk komen te staan. Natuurlijk, als je onder druk staat, kunnen slimme handelaars daar hun voordeel mee doen en dat zullen ze ook doen!

• Tijdsdruk – onderschat verkoopproces
• Optie A – Lagere aankoopprijs aanvaarden
• Optie B – langere verkooptijd aanvaarden

Het probleem: optie B werkt alleen als u het geld uit de verkoop van het appartement of huis niet nodig hebt! Bijvoorbeeld omdat u al een nieuwe woning hebt gekocht.

Ten minste 2 maanden voorbereidingstijd wordt hier aanbevolen. Immers, zoals u zo dadelijk in de andere bronnen van vergissing zult leren, is het niet alleen een kwestie van een kleine advertentie maken, u moet documenten en gegevens verzamelen, u moet de gegevens van het onroerend goed samenstellen, zinvolle foto’s van het onroerend goed maken, de eerste aanvragen aanvaarden, gesprekken voeren, bezichtigingen regelen, dan volgen de gehele onderhandelingen, het koopcontract en de notariële afspraak.

Ten minste 2 maanden voorbereidingstijd; de verkooptijd kan vaak oplopen tot 6 maanden

U ziet hoe ingewikkeld en uitgebreid het proces van de verkoop van onroerend goed is. Daarom is het zo belangrijk dat je genoeg tijd neemt.

Onnauwkeurige objectbeschrijving / Onprofessioneel geschreven

Wat veel potentiële kopers afschrikt, vooral als u veel aanbiedingen op vastgoedportalen hebt, is een onnauwkeurige beschrijving van het pand. Niemand wil om extra informatie vragen als die niet al door de verkoper is verstrekt. Waarom zouden ze, als er een massa andere aanbiedingen op slechts een paar muisklikken afstand zijn?

Een nauwkeurige beschrijving van een onroerend goed omvat vele factoren, in het artikel wordt een volledige lijst(fouten bij de verkoop van onroerend goed) gegeven, met informatie die op zijn minst in de onroerend goed advertentie moet worden gegeven.

Een objectbeschrijving moet ten minste deze informatie bevatten:

• Betekenisvolle titel
• Adres, of plaats en district
• Leefruimte
• Vloeroppervlak
• Type flat / Type huis
• Beschikbaar vanaf wanneer
• Aantal kamers
• Slaapkamer
• Badkamer
• Garage / Parkeerplaats
• Internet

Functies en extra’s:

• Gebouw en energiecertificaat
• Jaar van vervaardiging
• Modernisering/herontwikkeling
• Object status
• Uitrusting
• Type verwarming
• Energiebron
• Energiecertificaat

Documenten in de eerste stap:

• Plattegrond

Het resultaat is dan een online advertentie of een mooie, duidelijke brochure, zoals hier in het voorbeeld:

Onflatteuze foto’s in het exposé. – Net als exposé, nauwelijks vraag

Foto’s zeggen meer dan 1.000 woorden! Als tijdschrift weten wij uit de praktijk heel goed hoe belangrijk foto’s zijn. Van de online-editie tot de gedrukte tijdschriften is de keuze van de foto’s een van de belangrijkste criteria om de aandacht van potentiële kopers te trekken. Het is hetzelfde met huizenverkopen en flatverkopen.

Het belangrijkste om op te letten is de kwaliteit van de camera. Als u een nieuwe smartphone of een moderne digitale camera gebruikt, zult u geen problemen ondervinden. Maar soms is de lens vuil, soms is het telefoonmodel niet meer het nieuwste. Als de fotoshoot eraan komt, kijk dan van tevoren welke camera-opties je hebt. Tip. Smartphones maken tegenwoordig zeer goede foto’s, meestal zijn ze ruim voldoende.

Flat: Voor / Na Voorbeeld

Hier is een praktisch voor en na voorbeeld van goede en slechte foto’s. Een eenvoudig voorbeeld: daglicht en camera-instelling.

Voorheen (met slecht licht):

Erna (bij goed licht):

Met eenvoudige tips voor beginnende fotografen en de belangrijkste camera-instellingen kunt u snel veel bereiken, van buiten tot binnen, zelfs met tegenlicht.

Orde, netheid en daglicht

Wat de camera niet kan oplossen is netheid en properheid in de lokalen en natuurlijk ook op de buitenterreinen. Niet alleen tijdens de bezichtiging, maar ook bij het nemen van foto’s van de woning, moet u altijd letten op netheid en netheid. Dit geeft de kamers een hoogwaardige uitstraling, waardoor meer potentiële kopers op uw aanbod zullen ingaan. Een goede tip is ook om voorwerpen te verwijderen. Bijvoorbeeld, als er te veel fotolijstjes op de kleerkast staan, kleren zichtbaar in de kamer hangen, enz. Hoe netter de kamers, hoe groter de kans op een winstgevende verkoop.

Zodra de kamers zijn voorbereid, is het een kwestie van het juiste moment kiezen om de foto’s te nemen. Hier moet je ervoor zorgen dat je bij daglicht fotografeert. Op die manier heeft u de optimale, natuurlijke helderheid in de kamers – dit is veel beter dan onnatuurlijk licht, zoals in het voorbeeld hierboven. Om kopers een goed beeld te geven van de flat, het huis of het appartementsgebouw, moet u ook altijd meerdere perspectieven fotograferen. Simpel gezegd, neem niet één foto van de woonkamer, neem er drie.

Snelle controle voor uw foto’s:

1. Camera kwaliteit
2. Orde en netheid
3. Daglicht, lichte kamers
4. Meerdere perspectieven

Ook om te bekijken: Voorbereiding van de zalen

Voor de bezichtiging gelden dezelfde normen als voor de foto’s van het onroerend goed, alles moet goed voorbereid zijn, want het onroerend goed moet overtuigend zijn. Frisse lucht, daglicht, netheid en properheid, alsook reeds voorbereide drankjes en hapjes, moeten rechtstreeks leiden tot de eerste diepgaande gesprekken tijdens de bezichtiging.

Huis en flat te hoog getaxeerd! Niemand schrijft

Deze fout is relatief fataal:

Als de taxatie van het onroerend goed verkeerd is, zult u dat meestal pas laat merken, namelijk precies wanneer er geen of te weinig aanvragen zijn!

Onder juist dit aspect van de late kennis van de te hoge aanbiedingsprijs, bent u snel terug bij fout 1) de tijdsdruk. Omdat er plotseling geen belangstellenden meer zijn en jij je nieuwe flat misschien al bevestigd hebt? Misschien is de nieuwe financiering voor het huis al afgesloten? Nu wordt het kritiek! Er zijn vele redenen waarom de meeste mensen snel willen verkopen, niet pas na 1 of 2 jaar, wanneer de ideale tijd + koper is gevonden.

Zoals in de inleiding is beschreven, krijgen veel mensen vergelijkende aanbiedingen. Wanneer u vergelijkende offertes bekijkt, zult u waarschijnlijk zeggen: “Ik krijg de hoogste rating”, want dan krijgt u het meeste geld, toch?

Makelaars concurreren ook met elkaar, dus u weet natuurlijk dat de makelaars die u de hoogste taxatie geven, meestal worden ingehuurd. Als twee makelaars u ~ 800.000 voor uw flatgebouw aanbevelen en een andere 950.000, wie zal dan het bod winnen?

1. Makelaar getaxeerd op 820.000
2. Makelaar getaxeerd op 800.000
3. Makelaar getaxeerd op 950.000 – krijgt het contract

Dit kan een vergissing zijn!

Makelaars willen de order, hoge ratings zijn het middel voor “tevreden” klanten

Zorg er daarom voor dat makelaars bij hun evaluaties ook kritische punten meenemen en niet alles alleen vanuit het optimale perspectief voor de opdrachtbevestiging bekijken. Een goed onderbouwde taxatie van een onroerend goed moet beslist altijd worden uitgevoerd door een professional, een makelaar of zelfs rechtstreeks door een taxateur. U moet ervoor zorgen dat uw eigendom niet alleen “mooi berekend” is.

Documenten en bewijsstukken ontbreken – Documenten zijn niet beschikbaar

Als u uw huis wilt verkopen, hebt u veel documenten nodig, als u uw flatgebouw wilt verkopen, veel documenten en papieren! Van plattegronden tot het energiecertificaat.

Om u meteen een overzicht te geven, volgt hier een checklist met de belangrijke documenten voor alle soorten huizen en flats.

Bron: Lukinski.de

Documenten voor onroerend goed

De algemene documenten voor de verkoop van onroerend goed:

• Officiële kadastrale kaart van de gemeente
• Kadastrale inschrijvingen en documenten betreffende geregistreerde grondlasten
• Plattegronden/bouwplannen van het onroerend goed, bouwbeschrijving en het bouwvergunningscertificaat
• Berekening leefruimte en bruikbare ruimte
• Inrichtingsplan voor de open ruimte
• Beschrijving van het gebouw
• Bouwvergunning en bouwplannen
• Onroerende voorheffing
• Energiecertificaat van de woning

Daarnaast zijn er de foto’s van het eigendom, zoals hierboven reeds beschreven.

Documenten voor condominiums

Voor condominiums, moet je nog een paar documenten hebben.

• Verklaring van splitsing
• Conciërge contract met conciërge contract
• Business plan
• Verdelingsplan (met speciale en gemeenschappelijke eigendommen)
• Communautair reglement van de gemeenschap van eigenaars
• Notulen van de vergaderingen van de eigenaars
• Servicekostenafrekeningen
• Bedrag van de reserve voor onderhoud

Verkoopfase is alleen ontworpen – particulier verkopen zonder makelaar en expertise

Als u nu de hele lijst van mogelijke fouten nog eens bekijkt, zult u snel beseffen dat de particuliere verkoop van een onroerend goed zeer moeilijk is, vanaf de kredietcontrole van de belangstellenden (bewijs van kapitaal), via het hele proces van communicatie, de eerste inlichtingen, de verdere besprekingen, tot de eerste bezichtiging, de verdere bezichtigingen, de verkooponderhandelingen en, natuurlijk, het koopcontract en de notariële afspraak.

Hier nog eens in een oogopslag:

1. Tijdsdruk! Te weinig tijd voor de verkoop
2. Tijd. Verkeerde tijd om te verkopen
3. Onnauwkeurige eigendomsbeschrijving! Exposé onprofessioneel geschreven
4. Onflatteuze foto’s! Geïnteresseerden klikken niet
5. Verkeerde doelgroep! Krant voor studenten Appartement van 50m²
6. Te hoge waardering! Te duur, geen kopers
7. Documenten en bewijsmateriaal ontbreken
8. Bezichtigingen onvoorbereid! Overtuigt belanghebbenden ter plaatse niet
9. Onderschatte inspanning! Terug naar tijdsdruk (Fout 1)
10. Onderhandelen is gemakkelijk! Koopprijsverliezen bij professionals
11. Privé, alleen verkopen! Verkoopfase zonder ervaring
12. Wachttijd! Belangstellenden houden je te lang op
13. Kredietwaardigheid! Bewijs van financiering (koper)
14. Verkoopcontract! Gebreken in het koopcontract worden over het hoofd gezien
15. Verbrand eigendom! Grote of exclusieve eigendommen in massaportalen

Bij de verkoop van een appartement en huizen is het werken met een professionele makelaar met de juiste expertise en ervaring veel waard.

Wist je dat? Twee derde van alle eigendommen in Duitsland worden via makelaars verkocht. Waarom? Er is veel tijd mee gemoeid, je moet de juiste contacten hebben zodat zijn flat niet op 20 onroerend goed portalen verschijnt. Je hebt de juiste onderhandelingsvaardigheden nodig en uiteindelijk…

Huis & flat formulieren in een oogopslag: Lijst

Op de vastgoedmarkt zijn er verschillende soorten constructies. Zowel op het gebied van flats als van huizen zijn er vele vormen en types volgens welke een woning wordt ontworpen. Deze zijn onderverdeeld in verschillende formaten. Wij hebben hier enkele van de meest voorkomende soorten huizen en flats op een rijtje gezet. U vindt meer informatie over het betrokken type onroerend goed in het desbetreffende artikel door op de desbetreffende link te klikken.

Overzicht van woningtypes: van bungalow tot prefab woning

Hier vindt u een lijst met een overzicht van alle gangbare huisvormen. Het gelinkte artikel geeft u meer informatie over de respectievelijke huisvorm, laat u kennis maken met kenmerken en definities, en u leert ook welk huistype geschikt is voor wie en waarom. Bovendien presenteren wij in de desbetreffende artikelen de voor- en nadelen van elk type woning.

• Bungalow
• Twee-onder-een-kap woning
• Vrijstaand huis
• Vakwerkhuis
• Vakantiehuis / weekendhuis
• Strandhuis
• Geprefabriceerd huis
• Landhuis
• Massief huis
• Rijtjeshuis
• Villa
• Energiezuinig huis
• Nul-energie huis
• Passiefhuis

Flat types overzicht: Oud gebouw flat naar kelder

De woningmarkt is zeer concurrerend en er zijn veel verschillende soorten woningen die bepaalde kenmerken hebben. In de betreffende artikelen vindt u definities en informatie over het betreffende type appartement, alsmede een lijst van mogelijke voor- en nadelen van het betreffende appartement.

• Oude flat
• Flat
• Zolder appartement
• Oma flat
• Flat
• Loft
• Maisonnette flat
• Penthouse
• Kelder appartement
• Terras appartement

Makelaar in de buurt

Vooral als u al verhuisd bent vanwege uw nieuwe liefde, een verhuizing plant, om beroepsredenen van woning verandert, enzovoort. U kunt direct bij ons goede tips vinden:

• Makelaar in de buurt

Koop Pomeranian: Hond en kosten

De volgende vragen zijn onderverdeeld in overzichtelijke blokken, zodat u snel en gemakkelijk de juiste antwoorden op uw vraag of vragen kunt vinden! Alles voor uw start in het leven, met de basics voor uw Pomeranian. Aan het eind van het artikel vindt u meer interessante artikelen over het onderwerp Pomeranian puppies en het kopen van een hond in het algemeen, evenals de eerste uitrusting en andere tips voor beginners en uw eerste hond.

1. Wat is het verschil tussen een Dwergkees en een Pomeranian?
2. Wat is het verschil tussen Kleinspitz en Zwergspitz?
3. Wat moet je in gedachten houden bij een dwerg keeshond?
4. Hoeveel kost een Pomeranian?
5. Is een Dwergkeeshond een gezinshond?

Allereerst de centrale vraag voor velen die Pomeranians in het centrum of op Instagram hebben gezien en dan op internet gaan zoeken:

Wat is het verschil tussen een Dwergkees en een Pomeranian?

Er is geen verschil tussen Pommeren en Zwergspitz. “Zwergspitz” is de Duitse naam. “Pomeranian” is de internationale of Engelse naam voor het hondenras. Als iemand het over een Pomeranian heeft, heeft hij het ook altijd over een Zwergspitz.

Er is geen verschil tussen Pomeranian en Dwerg Spitz.

Wat moet je in gedachten houden bij een dwerg keeshond?

In principe is een Pomeranian niet anders dan andere puppies. Ook al zijn ze extreem klein en schattig, het blijven kleine hondjes. Zij hebben veel liefde van u nodig, dat wil zeggen tijd en aandacht, regelmatig eten, wandelen en een veilige en warme plaats om te slapen. Dan is er nog de verzorging.

In een notendop:

1. Tijd en liefde van u (attentie)
2. Regelmatig voeden, daarover dadelijk meer
3. Laat de hond uit.
4. Veilige, warme plek om te slapen
5. Vachtverzorging

Hier is nog een tip! Pomeranian puppies zijn echt, echt kleine hondjes. Beoordeel daarom uw kracht en de kracht van andere honden goed!

Beoordeel je kracht tijdens het spelen en aan de lijn correct

Als uw hond een harnas draagt, is het gevaar minder groot; draagt hij een halsband, dan is het groter. Hectische bewegingen van uw kant kunnen snel schade toebrengen aan de nek of de halswervels van de hond. Waarom? De hals en het gehele spierstelsel zijn zo teer bij puppies als Dwergpinpointers, dat men altijd voorzichtig moet zijn bij het spelen en uitlaten van de hond.

Let ook op als je aan de lijn trekt. Net als bij spelen moeten uw bewegingen niet te driftig of te krachtig zijn. Het goede is dat als je eenmaal je Pomeranian puppy in je hand hebt, je snel kunt inschatten hoeveel kracht je kunt opbrengen. Veel belangrijker zijn dan vreemde, grote honden.

Pas op voor grote honden

Dwerg-Spaitspuppy’s zijn eigenlijk zo klein, dat je ze zou kunnen verwarren met grote cavia’s. Dat is precies wat sommige grote honden denken! Zelfs als ze alleen maar willen spelen, kan hun kracht genoeg zijn om de nekken van de kleine puppies te breken. Net als bij hectische bewegingen moet u er ook bij grote honden voor zorgen dat uw puppy beschermd is.

Hoeveel kost een Pomeranian?

Als u een Pomeranian wilt kopen, moet u rekenen op kosten van ongeveer 1.800 tot 2.500 euro.

Prijs ca. 1.800 tot 2.500 euro

Naast de aankoopprijs moet u ook de basisuitrusting voor uw puppy betalen, evenals het eerste bezoek aan de dierenarts en de trimsalon.

De basisuitrusting voor de kleine pup kost ongeveer 80 euro. Dit omvat al voer, riem, tuigje, deken, traktaties – met andere woorden, alles wat u de eerste dagen voor uw bedden nodig hebt. Bij de dierenarts betaal je ongeveer 80 tot 150 euro, afhankelijk van of je de chip nog moet inbrengen of inentingen moet geven. Met goede fokkers, is alles al gedaan:

• Ontworming, chip en vaccinaties.

Bij de trimsalon betaal je zo’n 50 tot 70 euro voor een knipbeurt. Bij uw eerste bezoek zullen u en uw puppy een proefdag hebben bij een goede trimsalon, geen “volledig programma”. Het eerste bezoek is gewijd aan het leren kennen van de hondensalon.

De kosten samengevat:

• Prijs voor Pomeranian: 1.800 tot 2.500 Euro
• Eerste uitrusting voor uw puppy: 80 euro
• Bezoek aan de dierenarts: 80 tot 150 euro
• Hondentrimsalon: 50 tot 70 euro

In totaal kost de eerste maand je Round About:

Kosten (totaal): 2.010 – 2.800 euro

Is een Dwergkeeshond een gezinshond?

Hoe zijn Miniatuur Spitz? Dwerg-Spaitsers zijn absolute gezinshonden en kunnen met iedereen goed opschieten, kinderen, volwassenen en ook oudere mensen. Ze zijn heel lief, hebben een niet al te uitgesproken speelinstinct en een drang tot bewegen. Als men de kenmerken zou beoordelen: Oefenen, drive spelen, allemaal 3 van de 5 sterren. Een super kleine mix, niet te hyper, niet te rustig.

Dwerg keeshonden zijn absolute familie honden

Ook voordelig voor kinderen die zelf nog geen kilometers kunnen lopen, maar wel graag zelf een wandeling willen maken. Maar ook een handig voordeel voor ons volwassenen, vooral als je in de grote stad woont en geen directe toegang hebt tot lange palen en weiden.

Leven en dagelijks leven

1. Hoe lang kun je een Pomeranian alleen laten?
2. Hoe groot worden Pomeranian puppies?

Hoe lang kun je een Pomeranian alleen laten?

Uw Pomeranian alleen laten vergt oefening! Uw hond moet leren en trainen, net als alle andere honden. Als u een Pomeranian puppy heeft, zorg er dan vanaf het begin voor dat hij of zij korte periodes alleen doorbrengt. Op deze manier zal uw hond snel wennen aan het alleen zijn. Dus het is het beste om vroeg te beginnen na de eerste dag.

Zoals je kunt lezen in mijn artikel Pomeranian: De eerste week, begon ik haar op de derde dag alleen te laten. Eerst voor een klein tijdsbestek van 20, 30 minuten, na ongeveer 10 dagen breidde ik deze tijd uit tot een uur.

• Dag 1-2: 2-5 minuten alleen (bijvoorbeeld keuken)
• Dag 3-5: 20-30 minuten alleen
• Dag 6-9: 20-50 minuten alleen
• Vanaf dag 10: tot 1 uur alleen
• Vanaf de 2e maand: meer flexibel

Uw Pomeriaan is een roedeldier zoals andere honden, maar ook heel zelfstandig! Mijn tip op dit punt is, maak er geen drama van als je je hond achterlaat of terugkomt, behandel het als een volkomen normale situatie. Dit is de snelste manier voor uw hond om eraan te wennen.

Maak er geen drama van om weg te gaan en elkaar weer te zien, het is heel normaal dat je soms weg bent van huis.

Hoe groot worden Pomeranian puppies?

Pomeranian puppies zijn erg klein, hun schouderhoogte is meestal slechts 12 tot 15 cm. Wanneer ze volgroeid zijn, zijn Pomeranians ongeveer 20 tot 30 cm groot. Dit maakt hen een van de mini’s onder de honden.

• Pups: 12-15 centimeter
• Volwassen: 20-30 centimeter

Hoe oud worden pygmee tips?

Pomeranians leven gemiddeld 12 tot 16 jaar. Voordat u tot aanschaf overgaat, moet u dus goed nadenken of een kleine en later “grote” hond wel in uw leven past.

• Leeftijd: 12 tot 16 jaar

Verzorging & Kapsel

1. Hoe moet ik voor Pomeranians zorgen?
2. Hoeveel haar hebben Pomeranians?
3. Hoe vaak moet een Pomeriaan geknipt worden?

Hoe moet ik voor Pomeranians zorgen?

Dagelijks kammen – Pomeranians bestaan voornamelijk uit vacht, dat zult u snel merken! Daarom is uw belangrijkste taak de vachtverzorging. Idealiter betekent dit dagelijks kammen. Als u een puppy hebt, moet u ervoor zorgen dat hij of zij ook veel ondervacht heeft. Je moet dit extra zorgvuldig uitkammen. Dit zal voorkomen dat de vacht van de kleine pup gaat klitten.

Reinigen van de ogen – Uw kleine puppy is in beweging en snuffelt aan veel dingen, zodat er soms kleine restjes in de fijne ooghaartjes blijven hangen. U kunt deze verwijderen met uw hand of een of twee vingers of met een zachte, vochtige doek. Natuurlijk, doe dit voorzichtig en voorzichtig! Uw hond zal dit in het begin niet leuk vinden, maar hij of zij zal er aan moeten wennen – u wilt tenslotte alleen het beste voor uw kleine puppy!

Schoonmaken van de bodem – Vooral voor puppy-eigenaars is het bijna dagelijkse ritueel om de bodem schoon te maken! Pomeranians hebben veel vacht en daarom blijft er altijd wel iets steken. Als je verkeerd zit, een beetje te veel gras onder je billen, zal je puppy wat resten op zijn vacht hebben. Het goede nieuws, voor al diegenen die hun eerste hond kopen, is dat uit mijn ervaring de verlegenheid om de poep van je hond snel verdwijnt – dat wil zeggen, als het je eigen schattige kleine Pomeranian is!

Regelmatig in bad – Wij (Peppa en ik) hebben onze badroutine zo ver ontwikkeld dat ik haar op zondag altijd even onder de douche zet. Om de drie of vier weken was ik haar helemaal, verder verzorg ik vooral het achterste gedeelte. Het is als een snelle kattenwas!

Verzorging voor uw Pomeriaan samengevat:

1. Kam dagelijks
2. Voor puppies, besteed extra aandacht aan de ondervacht
3. Kapper om de zes weken tot twee maanden
4. Schone billen
5. Regelmatig baden

Hoe vaak moet je naar de kapper?

Als u uw allereerste puppy koopt, vraagt u zich misschien af hoe vaak u een Pomeriaan naar de trimsalon moet brengen? In de regel moet u om de 45 tot 60 dagen naar de trimsalon gaan. Een tip voor puppy-eigenaars: Eerst komt de proefdag! Het allereerste bezoek aan de trimsalon is een proefdag voor de kleintjes. Op die manier kan uw kleine Pomeriaan-puppy kennismaken met de trimsalon en de hondentrimster, en ook met de verschillende instrumenten, zoals schaar en haardroger.

• Hondentrimsalon elke 45 tot 60 dagen
• Eerste dag: proefdag om elkaar te leren kennen

Vooral als u een jonge Pomeranian puppy heeft, is het belangrijk dat zijn of haar ondervacht regelmatig door u en de trimsalon wordt verwijderd. Zo zal de kleine pup het nooit te warm krijgen en zal de vacht niet gaan klitten.

Hoeveel haar hebben Pomeranians?

Pomeranians hebben gelukkig heel weinig haar, per slot van rekening zijn het heel kleine hondjes! De haartjes zijn zo fijn dat je ze bijna niet ziet. En die paar haren die verspreid liggen in je flat of huis zijn nauwelijks het vermelden waard. Vergeleken met grotere hondenrassen en langharige rassen, heb je hier een heel goed lot uitgetekend.

Voedsel en voeding voor puppy’s

1. Hoeveel mag een Pomeriaan eten? Hoeveel mag een Dwergspitz eten?
2. Wat mag er niet gegeten worden?
3. Hoe zwaar kan een Dwergkeeshond zijn?

Hoeveel mag een Pomeriaan eten? Hoeveel mag een Dwergspitz eten?

Voer uw Pomeriaan 3 keer per dag, zodat u een goede verdeling van de maaltijden voor uw Pomeriaan heeft.

Net als in de puppy gids, leert u hoe u de voedingshoeveelheden voor uw puppy over de dag verdeelt. s Morgens moet u uw puppy natvoer geven, ‘s middags droogvoer gemengd met een beetje water en ‘s avonds weer natvoer voor de kleine Pomeranianer pup. Hier is een korte samenvatting:

• Natvoer ‘s morgens en ‘s avonds (kip, lam, rund …)
• Droogvoer tussen de middag (mengen met 50% water)
• Tip: Fruit en groenten in kleine stukjes gesneden als tussendoortje

Wat mag er niet gegeten worden?

Er is geen algemeen antwoord op deze vraag. Sommige honden zijn allergisch voor bepaalde vleessoorten, bv. rund-, kippen- of lamsvlees. In het algemeen echter, zoals bij alle hondenrassen, moet de kleine maag beschermd worden tegen scherpe voorwerpen, giftige voorwerpen, vloeistoffen en planten, alsook tegen de volgende voedingsmiddelen.

Honden, onder andere, mogen dat niet eten:

• Uien en knoflook
• Chocolade en cacao
• Koffie
• Bepaalde soorten noten
• Rauw varkensvlees
• Solanaceae
• Steenvruchten
• …

Hoe zwaar kan een Dwergkeeshond zijn?

Als u uw Pomeriaan regelmatig voedt, d.w.z. het juiste, bij de soort passende voer, dan moet u geen probleem hebben met het gewicht van één van ons. Als u uw Pomeriaan te veel eten en te veel traktaties hebt gegeven, kunt u zich grofweg aan deze gewichten houden. Het is belangrijk om rekening te houden met de grootte van uw Pomeriaan. Dwerg Pomeranians worden tussen de 20 en 30 cm groot als ze volgroeid zijn. Afhankelijk hiervan zal de algemene bouw en het gewicht van de kleine(n) verschillen.

Gewicht van een Pomeriaan (volgroeid):

• Gewicht: 1,8 tot 3,4 kg

Accessoires & Speelgoed

1. Wat moet je kopen voor een dwerg keeshond?
2. Wat heb je nodig voor een dwerg keeshond?
3. Wat heb je nodig voor een Pomeranian?

Wat moet je kopen voor een dwerg keeshond?

Wat heb je nodig voor een Pomeranian? De basisuitrusting voor uw Pomeriaan is betrekkelijk eenvoudig, in het kort bestaat zij uit:

• 2-4 speelgoed voor de start
• Later, 5, 6 kleine speeltjes zijn genoeg
• Puppyvriendelijk, gemakkelijk en kauwbaar

Maar het belangrijkste van alles is liefde en aandacht van jou! Vooral als je een jonge pup in huis hebt.

Voor- en nadelen: Pomeranian (Dwerg Spitz)

Laten we het allemaal nog eens samenvatten, in superkort!

De relatief hoge aanschafprijs, in vergelijking met andere hondenrassen, wordt door veel kopers als een nadeel gezien, maar de honden besparen veel geld aan onderhoud gedurende hun hele levensduur van 12 tot 16 jaar. Ze eten relatief weinig, een klein blikje is genoeg voor 4 maaltijden. De accessoires zijn kleiner, dus zijn ze ook goedkoper en de veterinaire kosten zijn iets lager.

Als u op zoek bent naar een zeer actieve hond, vindt u het voordeel “gemiddeld speelinstinct / bewegingsdrang” misschien een nadeel van het hondenras. Maar ze zijn perfect voor de stad. De flat alleen met 80 of 120 vierkante meter is al relatief veel vrije ruimte voor de kleintjes.

Hier volgt een overzicht van de belangrijkste voor- en nadelen.

Voordelen:

• Gezinsvriendelijk
• Medium speelinstinct / drang om te bewegen
• Goedkoper in onderhoud (voer, accessoires, ook dierenarts)

Nadelen:

• Hoge aanschafprijs in vergelijking met andere hondenrassen
• Iets uitgebreidere vachtverzorging

Dit waren de belangrijkste vragen en antwoorden voor jonge Pomeranian puppies. Als u nog andere vragen heeft, schrijf ons dan op de redactie! Mijn eerste hond of puppy kopen? Dan wil je misschien ook deze gratis gidsen van ons bekijken!

De puppy trekt in! Tips & advies voor beginners

Je eerste puppy? Meer praktische tips en ervaringen!

Hond als huisdier: XXL Gids

Hond trekt in! U hebt besloten een hond te nemen, als alleenstaande, met uw partner of zelfs met het hele gezin, en u denkt erover een hond aan te schaffen? Er zijn miljoenen honden in dit land. Ze behoren tot de meest populaire huisdieren. Hondenrassen zoals Labradors, Franse Bulldogs, Australische Herders, Duitse Herders, Golden Retrievers, Pomeranians of Chihuahuas. Hoeveel kost een hond? Wat vindt een hond het leukst? Hoe weet een hond dat je van hem houdt? Veel vragen, hier vindt u de antwoorden. Van de trimsalon en de eerste vacht, tot hondenvoer (nat en droog), biologische alternatieven, maar ook tips over de eerste uitrusting, riem, voerbak & co.

• Hond

Gaan wandelen, alleen blijven en Co.

Welke accessoires heeft u nodig voor uw puppy, zoals een leiband, voerbakje, slaapplaats en voer? Elk jaar worden miljoenen kleine puppies geboren en vinden een nieuw thuis! We hebben nu ook een of twee kleine puppies: Neppa & Peppa. Denk je erover om een hond te nemen? Als je tijd over hebt en liefde, dan is een kleine puppy iets prachtigs. Maar waar moet je rekening mee houden? Leer hier over het dagelijkse leven met een kleine puppy: Mijn eerste dag met Peppa (Pomeranian puppy), mijn eerste week en mijn ervaringen. Als u erover denkt een hond te nemen, zijn hier de ultieme tips voor de eerste week met uw puppy en een paar insider tips, zoals puppykussentjes, tips voor het uitlaten en alleen blijven – allemaal in de eerste week!

• De puppy trekt in! Gaan wandelen, alleen blijven en Co.

Basisuitrusting voor puppy’s

Een puppy kopen: Basisuitrusting voor uw hond – Het maakt niet uit welk hondenras of welk type gemengd ras, er zijn precies 6 dingen die u nodig hebt als u uw eerste hond of puppy wilt aanschaffen! Zogezegd de basisuitrusting voor uw puppy en de eerste dagen samen in huis of in de flat. Met deze checklist, heb je alles wat je nodig hebt! Het juiste voer voor puppies, twee kommen voor eten en water, een riem met halsband en/of tuigje (veiliger), speelgoed en heel belangrijk, vooral als u geen tuin heeft of op de eerste verdieping woont: Puppy Pads! Leer hier alle benodigdheden, met tips voor etenstijden en andere interessante checklists voor beginners en nieuwelingen. Eenvoudig uitgelegd en gratis! Dit zijn de belangrijkste punten voor de eerste reis, van fokker naar huis en de eerste dagen met uw puppy, uit mijn ervaring.

• Basisuitrusting voor puppy’s

Deel 2: Het eerste jaar met Pomeranian (Peppa)

Het eerste jaar met mijn kleine dwerg keeshond, haar naam is Peppa. Ik heb je in detail over de eerste dagen verteld in het artikel Mijn eerste hond. Moeilijk te geloven, maar waar, Pomeranians blijven net zo lief als ze waren als puppy. U wilt zich voorbereiden op de eerste maanden met uw hond? Leer dan hier wat te doen na de eerste paar weken! Mijn ervaringen en tips over wandelen, zindelijk maken, etenstijden, weinig blaffen, loslopen, commando’s geven – deel 2 van de gids voor kleine Pomeranians.

• Pomeranian, het eerste jaar – deel 2

Zo klein en schattig, “Peppa” was als een puppy. – Vroeger.

Zo klein en schattig, dat is ze nog steeds. – Na.

Zo snel groeit een Pomeriaan op, of liever gezegd wordt volgroeid.

Fiscale voordelen kapitaalinvestering

FIV: Geld beleggen is complex. Vooral als het om onroerend goed gaat. Condominium, eengezinswoning, grond of een heel appartementsgebouw. Hoe zou u uw benadering van kapitaalinvesteringen in een paar zinnen omschrijven voor onze lezers? Wat moet ik weten als ik geld wil investeren in onroerend goed?

Vanaf het begin werk ik volgens het motto “alleen wie zijn doel kent, kan het ook bereiken”! Klinkt banaal en eigenlijk is het dat ook. Ik moet een duidelijk idee hebben van wat ik wil bereiken op het gebied van beleggen – net zoals ik dat in het leven doe. Zodra ik het doel heb bepaald, is het een kwestie van de strategie om het te bereiken.

Oké! Dan zeg ik: “Ik wil miljonair worden”. Dat is een duidelijk doel. Welke investering is de beste en veiligste manier om dit te bereiken?

Aangezien mijn vak onroerend goed is, kan ik uiteindelijk alleen voor dit gebied spreken. Maar dit is zeker:

Als het gaat om de vooruitzichten op lange termijn voor de accumulatie van kapitaal, kunnen deze zeer goed en veilig worden gepland met onroerend goed.

Beleggingen in ondernemingen – of het nu gaat om een fonds of een belegging in één enkele onderneming – zijn aan sterke waardeschommelingen onderhevig. Hoewel deze over een langere beleggingsperiode kunnen worden gecompenseerd, blijft er een hoger restrisico bestaan dan bij onroerend goed.

Bovendien is er nog een ander zeer belangrijk aspect met onroerend goed: onder bepaalde voorwaarden kan ik met mijn bestaande eigen vermogen een aanzienlijk hoger rendement behalen dan met om het even welke andere investering. Dit is te wijten aan het zogenaamde hefboomeffect. Dit gebeurt altijd wanneer ik het gekochte goed niet zelf gebruik – d.w.z. wanneer ik het verhuur. Met dit soort investering, is de huur mijn inkomen. Als ik dit rendement uitsluitend relateer aan het eigen vermogen dat ik heb geïnvesteerd, dan ligt het rendement in de ruime tweecijferige marge.

Moet men risico’s nemen?

Maar zijn dit geen goocheltrucs?! Ik moet geld lenen van de bank, zodat ik een huis kan kopen. Dat kost ook geld in de vorm van rente en aflossing.

Ik hoef geen geld te lenen, maar ik zou het zeker moeten doen. En dat heeft niets te maken met de momenteel nog gunstige rentevoeten.
Laten we aannemen dat ik zoveel eigen vermogen heb dat ik de gewenste woning zonder lening kan financieren. Dan bespaar ik de rente en aflossing, maar heb ik een veel slechter rendement omdat ik veel van mijn eigen geld gebruik om de huurinkomsten te genereren. Leen ik daarentegen het geld van de bank, dan hoef ik alleen de rente van de huurinkomsten af te trekken – als ik het serieus aanpak. De aflossing van de lening is mijn over de aflossingsjaren gespreide extra eigen vermogen, dat ik in het “spaarvarken”-pand heb gestoken. Dus – strikt genomen – gaat het niet van het rendement op het eigen vermogen af. Integendeel: als ik de juiste flat of huurwoning heb gekozen, zal de flat in de komende jaren in waarde blijven stijgen. Zodra de speculatieperiode van tien jaar, en idealiter ook de financieringsperiode, is verstreken, kan ik het appartement weer verkopen en de waardestijging innen als extra rendement op mijn aflossingskapitaal.

Ontwikkeling van de huizenprijzen in Duitsland

Ontwikkeling van de huizenprijzen in Duitsland in de jaren van 2000 tot 2017 (2015 = index 100).

Bron Statista.

Waar moet ik rekening mee houden?

Klinkt heel eenvoudig. Maar wat is het addertje?

Er zijn maar twee plaatsen waar je voorzichtig moet zijn! Het eerste punt had ik al genoemd met de juiste ligging van het pand. Als u uw geld wilt investeren in een huurwoning, moet u absoluut aandacht besteden aan de locatie. Ook al is het niet de toplocatie op het moment van aankoop, er moet een merkbare verbetering te zien zijn binnen de geplande investeringsperiode – d.w.z. zo lang u het appartement wilt houden. Anders zal er geen waardestijging zijn.

Ten tweede werkt dit hefboomeffect alleen als de financieringsrente voor mijn geleend kapitaal niet hoger is dan het totale rendement op het onroerend goed. In de huidige rentestand is dit echter geen probleem voor de aankoop van een degelijke flat vandaag.

Ik raad u aan gewoon de ene of de andere bank te bezoeken. Daar krijgt u meestal duidelijke uitspraken over het financieringskader dat de bank bereid is te dekken. Omgekeerd weet ik dan hoeveel van mijn eigen geld ik nodig heb als kapitaalinvestering of in welke liga ik mij een investeringsobject kan veroorloven.

FIV: Wat is er dan beter? Een flat of een huis kopen voor jezelf, of liever verhuren?

Als het louter gaat om kapitaalinvestering en rendement, is een huurpand de betere keuze. Als ik “vandaag” een kapitaalinvestering wil doen en in de toekomst zelf in het pand wil gaan wonen, dan moet ik er bij de keuze van het pand voor zorgen dat de inrichting en de ligging van het pand voldoen aan mijn eigen woonwensen.

Aantal nieuw gebouwde woongebouwen in Duitsland per deelstaat

Hier ziet u het aantal nieuw gebouwde woongebouwen per deelstaat:

• Beieren: 21.600
• Noordrijn-Westfalen: 17.400
• Nedersaksen: 15.400
• Baden-Wuerttemberg: 14.500
• Sleeswijk-Holstein: 6.800
• Hessen: 6.400
• Brandenburg: 6.200
• Rijnland-Palts: 5.900
• Saksen: 4.300
• Mecklenburg-Vorpommern: 2.400
• Berlijn: 2.200
• Saksen-Anhalt: 2.100
• Thüringen: 2.000
• Hamburg: 1.400
• Saarland: 900
• Bremen: 500

FIV: Hoe gaat u dan vol vertrouwen de kapitaalmarkt op, vooral wanneer de toekomst altijd onzeker blijft? Zijn er concrete aanbevelingen van u als deskundige voor onze lezers?

Natuurlijk kan en wil ik hier alleen over de vastgoedmarkt praten. Zij die reeds lang in de vastgoedsector investeren, weten hoe zij in dit marktsegment moeten presteren. Maar iedereen kan het goed leren! Beginners in de beleggingswereld raad ik aan klein te beginnen. Een kleine tweekamerflat in een stad of regio waarvan de bevolking de laatste jaren steeds is gegroeid, is een goede plaats om te beginnen voor een veilige investering in onroerend goed. U kunt met zekerheid te weten komen of er in de komende jaren of decennia een toestroom van nieuwe bewoners zal zijn, en dus of er vraag zal zijn naar woonruimte, bijvoorbeeld door contact op te nemen met de respectieve gemeentelijke autoriteiten. Vaak kunt u ook meer te weten komen over stadsontwikkeling op de website van de stad of de regio.

Vraag om advies: Waardering en aankoopprijs

Wat het onroerend goed zelf betreft, is de algemene staat van constructie en uitrusting uiteraard van belang. In geval van twijfel kunt u ook een architect, een bevriende ambachtsman of andere mensen met de juiste vastgoeddeskundigheid raadplegen. Welke renovaties zijn er gedaan? Welke zijn in behandeling? Wat is de algemene eigendomssituatie in het huis? Wat is het verloop van huurders in de andere flats? Is er enige informatie over de flat die ik ga kopen? Dit werkt natuurlijk alleen voor bestaande eigendommen. In het geval van nieuwbouw kijkt u naar de huizen die de ontwikkelaar elders al heeft gebouwd en praat u zo nodig met de bewoners die al van deze ontwikkelaar hebben gekocht.

De juiste aankoopprijs?

Dan blijft nog over de “correcte” aankoopprijs…. Dit is waar de bank om de hoek komt kijken, zoals ik eerder heb uitgelegd met betrekking tot het hefboomeffect. Het is van essentieel belang dat verschillende banken berekenen hoe de huurinkomsten, de bedrijfskosten (reserves, enz.) zich verhouden tot de leningsvoorwaarden en het eigen vermogen. In gewone taal: u zult verschillende aanbiedingen krijgen van verschillende banken. Dit kan voor u de moeite waard zijn.

FIV: En nu de vraag hoe zelfverzekerd ik moet overkomen in het interview:

Zelfverzekerd betekent niet dat ik met de spreekwoordelijke dikke armen kom. Integendeel: de vastgoedverkoper en de bankier zullen vrij snel merken hoe ervaren u bent op het gebied van kapitaalinvesteringen. Dus het is beter om als beginner naar buiten te komen! Bankiers zijn nu immers ook zwaar aansprakelijk als zij verkeerd advies geven.

Hoe hebben de lokale huurprijzen zich de afgelopen jaren in uw regio ontwikkeld?

Is de kapitaalinvestering de moeite waard?

FIV: We horen momenteel veel over vastgoedrendementen van 4, 5 procent, soms zelfs 6 procent. In de context van de huidige rente-ontwikkeling voor spaargelden klinkt dat als een verstandige investering. Ben je het met me eens? Hoeveel brengt onroerend goed momenteel op als kapitaalinvestering?

Deze opbrengstcijfers zijn echt serieus en worden door mijn ervaring ondersteund. Wat het zuivere rendement op eigen vermogen betreft, ziet het er vaak nog beter uit, zoals we hierboven hebben gehoord. Ik kan hier alleen maar herhalen dat onroerend goed als belegging – het zogenaamde “betonnen goud” – een goede en veilige investering is wat rendement betreft. Voorwaarde: de ligging van het onroerend goed is zodanig dat het continu huurinkomsten oplevert tegen het gebruikelijke markttarief. Als het risico bestaat dat er langere periodes van huurderving zijn, bijvoorbeeld omdat de woonwijk of de woning een hoog huurdersverloop heeft, dan loont de kapitaalinvestering niet.

Verschillende soorten onroerend goed – investeringsmogelijkheden

FIV: Welk type woning zou voor mij de moeite waard zijn? Is het beter om een klein appartement, een groot flatgebouw voor gezinnen of een vrijstaand huis te kopen?

Als je een beginner bent in de onroerend goed business, begin dan met de kleine eengezinswoning. De eengezinswoning is eerder een problematische investering om te verhuren. Als je er eenmaal echt in zit en over het nodige kapitaal beschikt, is vastgoed net als aandelen: het zit allemaal in de mix! Afzonderlijke flats in geschikte regio’s (b.v. studentensteden) in combinatie met grote wooneenheden zijn zinvol. Concreet: huizen met appartementen tussen 50 m² en 110 m² zijn ideaal, omdat appartementen van meer dan 110 m² meestal moeilijker te verhuren zijn.

Op welk punt is het de moeite waard om te investeren?

FIV: Veel mensen vragen zich af, op welk punt is het de moeite waard om te investeren? 10.000 euro, 20.000 euro. Zijn de zojuist besproken beleggingsmogelijkheden alleen geschikt boven een bepaalde financiële grens of zijn er wellicht ook nieuwe alternatieven en mogelijkheden, bijvoorbeeld in de vorm van periodieke aflossingen?

Ook hier de duidelijke boodschap: goed onroerend goed kan ook met kleine investeringsbedragen worden gefinancierd. Voorwaarde is dat de bank ook erkent dat het onroerend goed een veilige investering is.

De staat van het gebouw, de locatie, de hoogte van de huur, enz. – dit alles moet kloppen om de lening te krijgen voor de vereiste aankoopprijs.

Uiteindelijk is de jaarlijkse netto koude huur de spreekwoordelijke crux van de zaak. Natuurlijk hangt alles ook af van mijn regelmatig inkomen.

Tip. Meer over het andere:

• Soorten huizen
• Soorten huisvesting

Locatie, locatie, locatie: waar te kopen?

FIV: Voor iedereen die overweegt te verkopen of te kopen. Welke regio en welke locatie heeft volgens u het grootste potentieel in Duitsland?

Oh jee… Er zijn zoveel regio’s. Ik woon zelf in het Rijn-Maingebied. Dat is in ieder geval een goede regio om te kopen. En ik heb het niet alleen over de grote steden Frankfurt, Wiesbaden en Mainz. De kleine steden in deze regio doen het ook goed in onroerend goed. Hamburg, de lijn Bonn-Keulen-Düsseldorf, het gebied rond München, Berlijn en Stuttgart zijn andere voorbeelden.

Investeringen in bejaarden- of verzorgingstehuizen

FIV: Tot slot, wat denkt u van investeringen in bejaardentehuizen of verpleeghuizen?

Nadelen en risico’s van zorgvastgoed

Heel weinig. – is mijn korte antwoord. Dit heeft te maken met het zeer hoge risico dat deze vorm van huisvesting als investering met zich meebrengt. We hebben het hier over zogenaamd maatschappelijk vastgoed. Met het oog op de steeds ouder wordende bevolking en de dus zeker toenemende vraag naar senioren- en verpleeghuisplaatsen, wordt gesuggereerd dat het een veilige investering is.

Als beheereigendommen – zoals bijvoorbeeld hotels – hebben deze eigendommen echter een ernstig nadeel: als de exploitatiemaatschappij slecht werk levert, wordt zo’n eigendom al gauw een bodemloze put.

Intussen zijn er talrijke voorbeelden van verpleeghuizen die ofwel niet goed genoeg werden benut, ofwel waar de nodige investeringen ontbraken om een hoge kwaliteit van zorg te garanderen. Dan weer blijven de bewoners weg, wat op zijn beurt leidt tot een gebrek aan investeringen door de exploitanten. Een vicieuze cirkel! Niet alleen is er een gebrek aan huurinkomsten, maar in de regel moet veel kapitaal worden geïnjecteerd om het gebouw op peil te brengen of te houden.

Zelfs als het gaat om de koopprijzen van verzorgingshuispanden, worden particuliere klanten graag opgelicht!

Gewoonlijk worden verpleeghuizen gekocht door zogenaamde institutionele kopers. Bijvoorbeeld een ziekenhuisbedrijf of iets dergelijks. Zij zijn echter slechts bereid om maximaal 14 maal de verwachte netto jaarlijkse huur te investeren. Daarom zijn de ontwikkelaars van deze faciliteiten in het verleden begonnen particuliere klanten te benaderen – met de bijbehorende beloften van rendement. Vaak wordt 20 keer de netto jaarlijkse huur gevraagd als koopprijs, omdat het een geweldige en veilige investering zou zijn. Ik zeg meestal niet “handen af”, maar er is veel ervaring en advies nodig om in deze business te geraken.

Hartelijk dank voor het interview!

Tip: Investering in verpleegkundig onroerend goed & verpleegkundige flat

Verpleeghuizen kopen als investering? Zeer weinig mensen die in onroerend goed willen investeren, denken eerst aan een bejaardentehuis of flats. Het is echter de moeite waard dit type belegging eens te bekijken, ook wat de voor- en nadelen betreft. Verpleegtehuizen verrijzen overal in Duitsland, niet alleen in de stedelijke agglomeraties; de bevolking wordt steeds ouder. In elke wijk zijn er woningen en voorzieningen voor senioren. Zij bieden zich dus aan als investeringsobjecten voor regionale investeerders, als kapitaalinvesteringen in de omgeving, maar ook voor supraregionale investeerders. Hoe ontwikkelt de markt voor zorgvastgoed zich in Duitsland? Welk type / welke locatie is interessant voor een investering als opbrengsteigendom?

De makelaars van Lukinski hebben 5 factoren geïdentificeerd in de eerste blik op deze vorm van investering.

• Kapitaalinvestering verpleegtehuis (extern)