Successierechten op onroerend goed: belastingvrije som en marktwaarde
Successierechten voor onroerend goed in Duitsland – Wie onroerend goed erft of wil erven, moet met een aantal zaken rekening houden, want ook in Duitsland wordt belasting geheven op erfenissen. Het bedrag van de belastingaftrek hangt af van de graad van verwantschap met de erflater. Relevant hierbij is de belastingschijf waartoe de erfgenaam behoort en het belastingtarief dat op deze belastingschijf van toepassing is. Sinds 2009 is het gebruikelijk dat de successierechten op geërfde onroerende goederen worden vastgesteld op basis van de marktwaarde.
Wie behoort tot welke belastingschijf?
Echtgenoten en echtgenotes behoren altijd tot belastingklasse I en hebben dus altijd een vrijstelling van maximaal 500.000 euro. Kinderen en stiefkinderen, alsmede kleinkinderen, ouders en voorvaderen behoren eveneens tot belastinggroep I. Kinderen genieten een belastingvrije som van 400.000 euro, kleinkinderen hebben een belastingvrije som van 200.000 euro, ouders en voorvaderen hebben een belastingvrije som van 100.000 euro.
Gaat het niet om een gebruikelijke erfenis maar om een schenking, dan worden ouders en voorouders ingedeeld in belastingklasse II. Hierdoor daalt het belastingvrije bedrag van 100.000 euro tot 20.000 euro. Daarnaast behoren ook gescheiden echtgenoten, neven, nichten, stiefpartners en broers en zussen tot belastinggroep II. Alle andere personen worden automatisch ingedeeld in belastingklasse III.
Successierechten op onroerend goed: hoe hoog zijn die?
Als u de successierechten wilt berekenen bij het erven van onroerend goed, trekt u uw vergoeding af van de marktwaarde van het onroerend goed en krijgt u het belastbare bedrag.
Als het bedrag 75.000 euro is, moeten personen in belastingklasse I 7% successierechten betalen. Als de erfgenaam tot belastingklasse II behoort, stijgt het successierecht tot 15% en in klasse III is 30% verschuldigd.
Gaat het om een bedrag tot 300.000 euro, dan is 11% verschuldigd voor belastingklasse I. Voor belastingklasse II bedraagt de successierechten al 20%. Bij belastingklasse II bedraagt de successiebelasting reeds 20%, bij belastingklasse III is dat 30%.
Voor een bedrag tot 600.000 euro bedraagt het successierecht in klasse I 15%, 25% is vereist voor belastingklasse II en 30% voor belastingklasse III.
Als het bedrag oploopt tot 6.000.000 euro, is 19% verschuldigd voor personen in belastingklasse I, en 30% voor de belastingklassen II en III.
Gaat het om een bedrag tot 13.000.000 euro, dan moet 23% worden betaald in het geval van belastingklasse I, 35% in het geval van belastingklasse II en 50% in het geval van belastingklasse III.
Voor bedragen tot 26.000.000 euro is 27% belasting verschuldigd in belastingklasse I, 40% in belastingklasse II en 50% in belastingklasse III.
Voor nog hogere bedragen bedragen de belastingtarieven 30% voor klasse I, 43% voor klasse II en 50% voor klasse III.
Successierechten op onroerend goed: wanneer zijn ze verschuldigd?
In principe is belasting verschuldigd over alle geërfde vermogensbestanddelen. In het geval van onroerend goed zijn er echter uitzonderingen die de erfgenaam ten goede komen. Belastingen zijn bijvoorbeeld niet verschuldigd als de erfgenaam zelf tien jaar in het geërfde goed woont.
Hoe kan de marktwaarde worden bepaald?
De marktwaarde van een onroerend goed weerspiegelt de verkoopwaarde van een goed. Bij de waardering wordt rekening gehouden met de respectieve marktvoorwaarden en worden verschillende methoden gebruikt. De bepaling van de marktwaarde hangt af van de vraag of het goed op een functionerende markt wordt verhandeld. Dit is bijvoorbeeld niet het geval bij een onteigeningsveiling, waardoor eigendommen vaak ver onder de werkelijke marktwaarde kunnen worden verworven. In dit geval ligt de marktwaarde onder de werkelijke marktwaarde.
De procedures volgens welke de marktwaarde wordt bepaald:
De schikkingsprocedure
De vergelijkingsprocedure is gebaseerd op de marktwaarde van soortgelijke eigendommen die pas onlangs op een soortgelijke plaats zijn verkocht. De basis hiervoor is de koopsommenverzameling van een plaatselijk comité van deskundigen van de stad. Alle aankoopprijzen van een eigendom worden in deze verzameling opgenomen. Deze procedure kan zeer goede resultaten opleveren indien een voldoende aantal referentiewaarden beschikbaar is.
De methode van de gekapitaliseerde winsten
Deze procedure wordt vaak gebruikt als het om een commercieel pand gaat of als het huis wordt verhuurd. Hier wordt de marktwaarde berekend uit de grondwaarde en de inkomenswaarde van het gebouw. De inkomenswaarde van het gebouw bestaat uit de huuropbrengsten en de beheerskosten. Als het risico op huurderving zeer groot is of de onderhoudskosten immens zijn, kan de marktwaarde verrassend laag zijn.
De vermogenswaardemethode
Dit is de meest gebruikte waarderingsmethode. Bij de vermogenswaardemethode is de marktwaarde de som van de vermogenswaarde van het gebouw en de grondwaarde. De marktwaarde wordt berekend op basis van de oorspronkelijke bouwkosten, waarop de waarden voor tekenen van slijtage in mindering worden gebracht. Deze methode wordt meestal door banken gebruikt.
Het is niet ongebruikelijk dat taxateurs twee van de methoden gebruiken en dan de gemiddelde waarde van beide methoden als marktwaarde opgeven.
Er zijn ook andere factoren die de marktwaarde van een onroerend goed beïnvloeden.
De marktwaarde verandert op zijn beurt als gevolg van vraag en aanbod. Hoe groter de vraag naar een eigendom, hoe meer de marktwaarde van het eigendom stijgt. Of er vraag is naar de locatie van een onroerend goed, kan worden afgeleid uit de standaard grondwaarde. Dit is afgeleid van andere verkopen van onroerend goed. Als het om een vrijstaand pand gaat, zijn naast de standaard grondwaarde ook het bouwjaar, de woon- en gebruiksoppervlakte, de staat van het gebouw en diverse bouwkundige kenmerken van belang.
Als u twee taxateurs inhuurt, zult u merken dat de marktwaarde van taxateur tot taxateur kan verschillen. Hieruit blijkt dat er altijd een zekere ruimte is voor interpretatie wanneer het gaat om de marktwaarde.
Hoe kan ik de contractwaarde van mijn eigendom te weten komen?
De eerste stap in het bezit van het onroerend goed is in de eerste plaats het inhuren van een taxateur. Als de marktwaarde belangrijk is voor de verkoop van een onroerend goed, kan een gratis taxatie van een onroerend goed al voldoende zijn. Gaat het daarentegen om een echtscheiding of een erfenis, dan is meestal een schriftelijk advies over de marktwaarde nodig.
De eigenaar moet de volgende documenten klaar hebben voor de taxateur:
- Het kadastraal uittreksel
- De plattegronden van het huis
- De plattegrond
- Een berekening van de leefruimte
- Het energiecertificaat
- Een beschrijving van het gebouw
Een professionele taxateur is dan ook aan te bevelen, aangezien het voor een particulier nauwelijks mogelijk is om alleen de werkelijke marktwaarde te bepalen. Elke vierde verkoper heeft de neiging de waarde van zijn eigendom te overschatten en loopt zichzelf dus in de weg bij de verkoop van zijn huis. Kopers daarentegen willen de aankoopprijs natuurlijk zo laag mogelijk houden en richten hun aandacht daarom op gebreken.
Meer tips vindt u hier: