Heeft onroerend goed zin als investering?
Onroerend goed als investering – Op een bepaald punt in hun leven komen veel mensen op het punt waarop zij zich afvragen of het zinvol zou kunnen zijn om in onroerend goed te investeren. Als leek is het soms best moeilijk om je weg te vinden in de onderwerpen over onroerend goed. Wij hebben een interview met een deskundige voor u om al uw vragen te beantwoorden.
Het interview met onroerend goed expert Jan Rickel van IHV Kapitalanlagen.
Tip! Geld investeren en passief verdienen XXL: Kapitaalinvestering
Heeft onroerend goed zin als investering?
Dat ik als makelaar deze vraag met een ondubbelzinnig “ja” beantwoord zal niemand verbazen. Maar het hangt af van de redenering! Bij de aankoop van onroerend goed als investering – en uiteindelijk maakt het niet uit of het om een huis, een stuk grond of een flat gaat – heeft iedereen het graag over “betonnen goud”. Daar is een reden voor: onroerend goed is in de afgelopen jaren en decennia namelijk gestaag in waarde gestegen. Over het algemeen, tenminste. Net als bij goud moet men perioden van slechtere prestaties of zelfs een neerwaartse trend in de waarde van onroerend goed doorstaan.
Dan kan ik net zo goed in goud investeren. Ik hoef immers nooit goud te “renoveren” of me zorgen te maken over huurdersproblemen?
Op het eerste gezicht is dit correct. Maar in tweede instantie wordt het snel duidelijk: als u het goed aanpakt met uw onroerend goed, kunt u waardestijgingen realiseren in perioden en hoogten waar goudbeleggers alleen maar van kunnen dromen. Ik heb het hier over het “hefboomeffect” bij het kopen van onroerend goed. Kortom: het kapitaal dat is geïnvesteerd in de aankoop van een onroerend goed zal in waarde toenemen met een mooi twee- tot driecijferig bedrag wanneer het onroerend goed na slechts tien jaar wordt verkocht. Geen goud ter wereld kan dat!
Geen goud ter wereld kan dat!
Met goud maakt het echter niet uit waar het zich bevindt – het belangrijkste is dat het zich in een veilige kluis bij een bank bevindt. Het maakt wel uit met onroerend goed. Naast de staat van het gebouw speelt ook de ligging een doorslaggevende rol bij de waardeontwikkeling ervan.
Geld investeren in Frankfurt en het Rijn-Maingebied
FIV: Hoe ziet het er in het Rijn-Main gebied uit? Naar welke regio’s is er vraag?
De regio Frankfurt am Main, Wiesbaden, Mainz staat bekend als een van de topregio’s als het gaat om de vraag naar onroerend goed. Je hoeft maar ‘s ochtends en aan het eind van de werkdag over de betreffende snelwegen te rijden om te weten dat hier veel mensen werken en wonen. De stedelijke agglomeratie is voor veel mensen interessant om de afstanden naar het werk te verkorten.
Maar er zijn natuurlijk ook verschillen in de intensiteit van de vraag en dus in de prijsontwikkeling. Het is echt duur overal waar men goede bus- en treinverbindingen en wegen heeft. De Rijnregio tot aan Bingen bijvoorbeeld bevindt zich daarom in een zeer goede positie, evenals de omgeving van Frankfurt tot aan Butzbach, Hanau, enzovoort.
Onroerend goed als kapitaalbelegging past perfect op deze locaties in het Rijn-Main gebied!
De locaties in het Midden-Rijndal bijvoorbeeld, of in het achterste deel van het Main-Taunus-district zijn echter iets minder goed. Daar worden eigendommen eerder verkocht dan gekocht. In het algemeen dalen de koopprijzen naarmate men zich verder van de grote centra verwijdert. Dit is interessant voor investeerders, want hoewel de koopprijzen voor onroerend goed in de periferie vaak goedkoper zijn, zijn de huuropbrengsten die kunnen worden verkregen dat niet. Dit heeft een merkbaar positief effect op het rendement van het onroerend goed.
Frankfurt van boven: De metropool
Brexit en vastgoedprijzen?
FIV: Denkt u dat Brexit een rol zal spelen in de vastgoedprijzen in het Rijn-Maingebied?
Ja! Daar ben ik heel zeker van!!! Want sinds het besluit tot vertrek is genomen, hebben veel bedrijven hun hoofdkantoor naar het Europese vasteland verplaatst. Frankfurt is een van de topadressen in de wereld als hoofdzetel van banken en financiële diensten, zodat een aantal nieuwe bedrijven uit deze sector reeds naar Frankfurt zijn gekomen. Anderen zullen volgen. Vergeleken met de huur- en koopprijzen in Londen en omstreken lijken onze prijzen de bankiers nogal matig.
Welke gebieden in het Rijn-Maingebied zullen profiteren van de instroom van verbannen Brexit-slachtoffers, valt daarentegen niet zo duidelijk te zeggen. Zo werd voor de binnenstad van Frankfurt een nog grotere druk op de woningmarkt voorspeld dan nu al het geval is. Maar tot nu toe is dat nog niet gebeurd. Veel aspirant-huurders zijn nu specifiek op zoek naar een huis of flat in de omgeving. De Rijn-Main agglomeratie is veel overzichtelijker dan Groot-Londen. De reis naar het werk in Frankfurt met de trein of de auto is uiteraard aanvaardbaar voor veel aspirant-kopers. Ook kopers van onroerend goed in verder afgelegen gebieden kunnen van deze ontwikkeling profiteren. De bijbehorende eigendommen en locaties hoeven alleen maar professioneel op de markt te worden gebracht bij de doelgroep van potentiële kopers. Het Rijn-Main-gebied wordt gewoon steeds duurder, zodat locaties die gisteren nog als matig werden beschouwd, nu interessant zijn als kapitaalinvesteringen. Bijvoorbeeld Rheinhessen.
3 tips om te investeren in onroerend goed
FIV: Welke drie tips zou u onze lezers geven als ze een onroerend goed willen kopen als investering?
- Tip 1: Durf geld van de bank te nemen om een eigendom als investering te kopen.
- Tip 2: Om te beginnen is een mooi tweekamerappartement op een gewilde locatie alles wat u nodig hebt om te beginnen met beleggen in onroerend goed.
- Tip 3: Luister bij het kopen naar uw “buikgevoel” en niet alleen naar de reclameslogans van de makelaar.
FIV: Hoe hoog zijn de vastgoedprijzen in Frankfurt en omstreken? Welke wijken zijn momenteel bijzonder in trek bij kopers en investeerders?
De prijzen voor onroerend goed worden gewoonlijk per vierkante meter aangegeven. In Frankfurt variëren ze tussen 3 500 euro en ongeveer 8 000 euro voor bestaande gebouwen en tussen 5 000 euro en meer dan 11 000 euro voor nieuwe gebouwen. Ik heb nu ook flats en huizen samen bekeken. De website wohnlagenkarte.de geeft u een goed eerste overzicht.
Prijs per vierkante meter tussen 3.500 en 8.000 euro in bestaande gebouwen
Vierkante meter prijs tussen 5.000 en 11.000 euro voor nieuwbouw
Hoe hoog de prijs werkelijk is, wordt niet alleen bepaald door de ouderdom van het pand. Ook de staat van renovatie, de inrichting, de ligging ten opzichte van openbare voorzieningen en plaatselijke leveranciers spelen een doorslaggevende rol. Zoals gezegd is ook de bereikbaarheid van het openbaar vervoer en goede wegen van groot belang voor de aankoopprijs.
Welke wijken bijzonder in trek zijn – niet alleen in Frankfurt – hangt af van vele plaatselijke omstandigheden. Bovendien is de rangschikking van “in”-districten zeer variabel. Wie had bijvoorbeeld in Frankfurt kunnen denken dat het Oostende ooit een echt gewilde wijk zou worden? Vóór het besluit om er de nieuwe ECB (Europese Centrale Bank; noot van de redacteur) te bouwen, was Oostende bijna een soort vuile hoek van de stad. Dat is nu veranderd en er is geen einde in zicht aan de positieve ontwikkeling van Oostende.
Tuurlijk! Bockenheim, de Westend of zelfs Sachsenhausen zijn nog steeds de eerste keus voor Frankfurt. Het Gallus district heeft ook het juiste gedaan.
Waar bijvoorbeeld oude industrieterreinen worden omgevormd tot veelzijdige buurten met culturele en winkelfaciliteiten, waar braakliggende industrieterreinen worden overbouwd met goed doordachte nieuwe ontwikkelingen, wordt een wijk een geliefkoosde plaats om te wonen en dus ook een lucratieve investeringslocatie voor kopers van onroerend goed.
Nieuw gebouw op een goede locatie. Wat zeg je ervan?
FIV: Als ik nu investeer in een nieuw gebouw op een zeer goede locatie, zit ik dan aan de veilige kant?
Dat is een duidelijk “ja” van mij! Ja, want met een goed geconstrueerd nieuw gebouw is er eerst rust en stilte voordat er renovatie- en opknapwerkzaamheden worden uitgevoerd. Misschien ook omdat voor de huurder, die ik als investeerder wil aantrekken, een nieuw gebouw meestal aantrekkelijker lijkt dan intrek te nemen in een bestaand pand.
Het NEE geldt bijvoorbeeld voor het feit dat de investeringen in nieuwe gebouwen doorgaans veel hoger zijn dan in bestaande eigendommen. De te behalen huur moet zoveel hoger zijn dat mijn rendement uit de huurinkomsten zo hoog is bij bestaande woningen. Vastgoed als investering is niet alleen interessant omwille van de regelmatige huurinkomsten. Uiteindelijk wordt het rendement behaald wanneer ik het pand op een gegeven moment verkoop. Op goede locaties zal de waarde van het onroerend goed dan blijven stijgen. Maar als u een nieuw gebouw tegen een zeer hoge prijs koopt, moet u een stabiele en zeer sterke waardestijging meemaken, wil de investering renderen.
Het kopen van een bestaand pand – uiteraard op een goede locatie – kan een veel betere en veiligere investering zijn. U moet dit allemaal uitwerken met uw bankier, maar ook met een gekwalificeerde makelaar.
Nieuwbouw? Voltooiing van de woningbouw in Duitsland
Hier kunt u de officiële evaluatie zien over: “Voltooide bouw van woningen in woongebouwen en niet-woongebouwen* in Duitsland in de jaren 2001 tot en met 2018 (in duizenden)”. Bron: Onroerend goed stat istiek / IHV
Wie bouwt het meest?
Hier ziet u het aantal nieuw gebouwde woongebouwen in Duitsland per deelstaat. Bron: Onroerend goed stat istiek / IHV
- Beieren: 21.600
- Noordrijn-Westfalen: 17.400
- Nedersaksen: 15.400
- Baden-Wuerttemberg: 14.500
- Sleeswijk-Holstein: 6.800
- Hessen: 6.400
- Brandenburg: 6.200
- Rijnland-Palts: 5.900
- Saksen: 4.300
- Mecklenburg-Vorpommern: 2.400
- Berlijn: 2.200
- Saksen-Anhalt: 2.100
- Thüringen: 2.000
- Hamburg: 1.400
- Saarland: 900
- Bremen: 500
Moet u uw eigendom nu verkopen?
FIV: Omgekeerd, profiteren verkopers van de huidige trend?
Maar absoluut! Omdat alles wat ik zei vanuit het perspectief van de koper ook geldt voor de verkoper. Vooral, natuurlijk, met betrekking tot de te bereiken verkoopprijs. Maar pas op! Er zijn eerste tekenen dat de prijsspiraal aan het vertragen is. Sommigen waarschuwen al voor een vastgoedzeepbel. In de afgelopen jaren, met de gunstige rentevoeten en de grote belangstelling voor onroerend goed, is gebleken dat huizen en flats soms tegen werkelijk fantástische prijzen worden verkocht. Menig verkoper denkt dat hij nu de deal van zijn leven kan maken.
Maar toch: vooral als u uw eigendom snel wilt verkopen of zelfs moet verkopen – bijvoorbeeld in geval van overlijden, insolventie of iets dergelijks – haalt de verkoper vandaag nog steeds aanzienlijk hogere prijzen dan een paar jaar geleden.
Maar ik waarschuw er echt voor om ook voor de verre toekomst uit te gaan van een opwaartse trend in de prijzen. En zelfs als de vastgoedprijzen blijven stijgen, zal de rente op een gegeven moment weer duurder worden. Dan zullen velen terugdeinzen voor de aankoop van een woning en zal de markt afkoelen.
Prijsontwikkeling voor onroerende goederen en vierkante meters
FIV: Hoe zit het met de prijzen in het zogenaamde Speckgürtel van Frankfurt? Hoe hebben de vraag en de vastgoedprijzen zich ontwikkeld?
Het zogenaamde “Speckgürtel” strekt zich nu uit van Frankfurt ver naar het westen richting Rijn, noordwaarts tot aan het gebied rond Gießen. In het oosten reikt het tot Gelnhausen in het district Main-Kinzig, en in het zuiden tot ver in de Bergstrasse.
De onmiddellijke metropoolregio rond Frankfurt is nog steeds alles in de Taunusregio van Hofheim tot Bad Homburg. Maar Friedberg kan ook tot hen gerekend worden. Ik raad aan gewoon de S-Bahn kaart te nemen met de laatste haltes. Dit geeft u een redelijk geschikte straal voor de nabije omgeving van Frankfurt. Aangezien de vraag hier navenant hoog is en de verbindingen met het stadscentrum goed zijn, liggen de vastgoedprijzen in de omgeving helaas vaak in dezelfde orde van grootte als in het stadscentrum.
FIV: Als u het geld hebt, moet u dan in 2019 kopen of niet?
Zelfs als je het geld niet hebt, kun je er zeker over denken om te kopen! Niemand verwacht dat de koopprijs volledig uit eigen vermogen wordt betaald en, indien mogelijk, in contanten. In de meeste gevallen is een beetje van uw eigen geld in verhouding tot de totale prijs voldoende als eigen vermogen. Bovendien bieden de banken momenteel aantrekkelijke rentevoeten! Dat is het mooie van rijkdom vergaren met onroerend goed: je hoeft geen rijkdom mee te brengen, je kunt het verdienen met het onroerend goed!
Hartelijk dank voor het interview!
Het interview met onroerend goed expert Jan Rickel van IHV – Die Immobilien Makler.
Meer over het onderwerp: Video’s en exclusieve condominiums
Is onroerend goed kopen überhaupt nog haalbaar? – Sat1
Luxe in Frankfurt: leven in de stad
Hier hebben we nog veel meer interessante beleggingsalternatieven! Onroerend goed, goud en andere edele metalen, sportauto’s, kunst, levensverzekeringen, aandelen, fondsen… alles wat u moet weten als u uw geld winstgevend wilt investeren. Met risicobeoordeling, voor- en nadelen van elk type belegging. Nu gratis in het FIV Magazine!
Geld investeren en passief verdienen XXL: Kapitaalinvestering