Makelaar interview Hamburg: Thorben Andrich over het kopen van onroerend goed, kosten en populaire districten in Hamburg

Vastgoed makelaar Interview Hamburg – Thorben Andrich is de oprichter en directeur van Redhome Immobilien GmbH, dat zich richt op investeringen en residentieel vastgoed in Sleeswijk-Holstein, Hamburg en het noorden van Nedersaksen. Na zijn aanvankelijke opleiding tot landschapsarchitect dwong een ongeval hem zijn leven te heroriënteren. Zijn opleiding tot groothandelspecialist werd in 2016 gevolgd door een graad in onroerend goed. Sinds 2013 is hij echter werkzaam in de vastgoedsector. Thorben Andrich sprak met ons over populaire wijken, kosten & belastingen, evenals financieringsmogelijkheden en de Hamburgse vastgoedmarkt. Profiteer van de knowhow van de expert en kom meer te weten over de vastgoedmarkt en Hamburg!

Makelaar T. Andrich over de Hamburgse onroerend goed markt

Thorben Andrich is de oprichter en directeur van Redhome Immobilien GmbH. Als jong en modern vastgoedbedrijf hebben hij en zijn team het tot hun missie gemaakt om punten te scoren met deskundigheid en communicatie op ooghoogte. Zij hebben niet alleen ervaring op de vastgoedmarkt in Hamburg, maar in de hele regio rond Sleeswijk-Holstein, Hamburg en het noorden van Nedersaksen. De expert sprak met ons over zijn meest opwindende projecten, kosten, financieringsmogelijkheden, investeringen en populaire wijken in Hamburg.

Welke eigendommen wilt u in het bijzonder bemiddelen als makelaar?

FIV: Voordat we ingaan op de vele details van de stad: welk type huis/appartement bemiddelt u als makelaar in Hamburg het liefst? Zijn er favorieten, bijvoorbeeld de gewone 3-kamerflat, de loft of toch liever de luxewoning aan de rand?

Andrich: Ik denk dat elke agent graag luxe eigendommen verkoopt, het zijn verschillende prijzen en vaak zeer interessante persoonlijkheden die je leert kennen, en je moet je altijd aanpassen aan nieuwe mensen. Dankzij onze huisfotograaf hebben wij de mogelijkheid om zeer flexibel te werken en de woning dienovereenkomstig te presenteren. Vooral met luxe eigendommen, is dit zeer belangrijk.

Maar we presenteren ook de klassieke 3-kamer flat dienovereenkomstig, we maken geen onderscheid. Wij zijn zeer zelfkritisch en goede foto’s en een goed exposé horen ook bij een “small deal”. Ons doel is om met het exposé klanten te werven en, zelfs als we geen zaken doen, misschien aan anderen te worden aanbevolen.

FIV: Wat was het spannendste of mooiste pand dat u zich herinnert uit uw jaren als makelaar?

Er waren veel goede deals, maar ik vertel altijd graag het verhaal over één deal. Het was een flatgebouw waar ik al meer dan 2 jaar regelmatig contact had met de eigenaar. Hij kon meer dan twee jaar lang niet de prijs krijgen die hij wilde om zichzelf op de markt te zetten. We spraken elkaar steeds weer vriendelijk en ik bood vaak aan om het voor hem te regelen. Hij belde vaak om van alles te vragen en ik hielp hem altijd, ook al wist ik dat als hij het pand zelf zou verkopen, ik met lege handen zou komen te staan. Op een gegeven moment belde hij me en bood aan dat we zijn huis mochten laten zien aan onze klanten van het netwerk.

Na de uitwisseling van documenten en de fotosessie hebben we een exposé gemaakt en het pand aangeboden aan een geschikte klant uit het netwerk. Het weekend daarop bezochten we de woning en de vrijdag daarop gingen we naar de notaris. De verkoper kreeg zijn gewenste verkoopprijs en de koper was erg blij ons de courtage te betalen, omdat hij weet dat wij hem altijd weer bellen voor geschikte panden. De koper is sindsdien een zeer goede vriend geworden die nog een beleggingspand van ons heeft gekocht. De verkoper kwam ook na 6 maanden terug naar ons kantoor en vroeg ons om hulp bij een gepland nieuw gebouw. Dit voorbeeld laat goed zien hoe wij werken en wat voor ons belangrijk is. Wij gaan graag een stap verder en overtuigen met onze service en expertise. Een makelaar die alleen maar snel geld wil verdienen, zal op de lange termijn niet succesvol zijn.

Wij zien onszelf als een klassieke dienstverlener en zien elke transactie en elk contact in het kader van een samenwerking op lange termijn. Vooral bij vastgoedbeleggingen loont dit idee keer op keer.

“Iedereen die als makelaar alleen maar snel geld wil verdienen, zal op de lange termijn niet kunnen slagen.” – T. Andrich

Waarheen moet je verhuizen in Hamburg? Wijken voor alleenstaanden, gezinnen & co.

FIV: De meeste van onze lezers kopen voor het eerst een woning. Zodat onze lezers een direct inzicht hebben: Als iemand pas naar Hamburg verhuist en u als expert in Hamburg de vraag stelt “waarheen moet men verhuizen?”, welke wijken zou u dan aanraden?

Andrich: Dit is geen gemakkelijke vraag om te beantwoorden omdat er zeker verschillende benaderingen en ideeën zijn. Als ik mezelf als voorbeeld mag nemen.

  • Vrijgezel / carrièregericht? : Sternschanze, St. Pauli, Winterhude, Uhlenhorst, St. Georg, Eppendorf

Netwerken is de alfa en omega en uiterst belangrijk, vooral in deze tijd. Met de sociale media (Instagram, Facebook, Xing, LinkedIn, enz.) zijn er eindeloos veel mogelijkheden om naar netwerkevenementen te gaan en ideeën uit te wisselen. Waarschijnlijk de meest populaire wijken die een mix van netwerken, scene en plezier bieden zijn (om er maar een paar te noemen): Sternschanze, St. Pauli, Winterhude, Uhlenhorst, St. Georg en Eppendorf. Hier ontmoet je zowel jonge ondernemers als oude rotten en in het algemeen heb je een heel bijzondere mix. Elke wijk heeft zijn eigen charme. Dankzij de centrale ligging, kunt u elke wijk zeer snel bereiken. Ik woonde hier en leerde een oneindig aantal geweldige mensen kennen.

  • Gezinnen met kind(eren)? Lokstedt, Schnelsen, Eidelstedt, Poppenbüttel, Groß Borstel, Alsterdorf, Langenhorn, enz.

De centrale ligging in Hamburg biedt ook grote mogelijkheden voor gezinnen met kinderen. Toch trekken jonge gezinnen vaak naar de buitenwijken van Hamburg. Hier krijgt u iets meer m² woonruimte voor uw geld en dat maakt nogal een verschil. Populaire wijken zijn Lokstedt, Schnelsen, Eidelstedt, Poppenbüttel, Groß Borstel, Alsterdorf, Langenhorn en vele andere. Het hangt er gewoon vanaf wat mensen zich kunnen veroorloven en willen.

  • Rijke mensen (huizenprijzen van meer dan 1 miljoen)? : Rissen, Blankenese, Ottensen, Wellingsbüttel, Duvenstedt, Klein Flottbek

De grens van 1 miljoen euro is snel doorbroken in Hamburg. Rond de Alster gaat het bijzonder hard, maar ook de stadswijken die ver van de Alster liggen zijn deels erg duur, of zijn duur geworden. Voorbeelden: Rissen, Blankenese, Ottensen, Wellingsbüttel, Duvenstedt, Klein Flottbek

Kosten, huurprijzen & prijzen in Hamburg: Beoordeling door een professional

FIV: Welke kosten moet men in Hamburg verwachten als men huurt, en vooral als men een flat of een huis koopt? Hoe zou u Hamburg vergelijken met andere steden, en welke wijken zijn op dit moment bijzonder aantrekkelijk?

Andrich:

  • Huur: De gemiddelde huurprijs in Hamburg ligt momenteel rond de 14,-/m².
  • Aankoop van flatgebouwen: De gemiddelde aankoopprijs voor flatgebouwen ligt momenteel rond de 4.500/m².
  • Aankoop van huizen: De gemiddelde aankoopprijs voor huizen ligt momenteel rond de 4.200/m².

Prijzen variëren sterk, afhankelijk van locatie, grootte en voorzieningen. Hamburg heeft een zeer goede infrastructuur, eindeloze recreatiemogelijkheden. Met de Alster en de vele parken heeft deze stad ook zeer goede recreatiegebieden en is zeer populair bij toeristen. Hamburg is groot, maar toch overzichtelijk en elke locatie biedt verschillende aspecten en heeft zijn eigen charme.

De meest populaire wijken zijn: alle wijken rond de Alster, zoals Rotherbaum, Harvestehude, Uhlenhorst, Winterhude, Eppendorf, St. Georg, maar ook Ottensen, Sternschanze, St. Pauli, Altona, Eimsbüttel en Barmbek-Süd. Ik zou er zeker nog meer kunnen opnoemen, maar dat zou buiten het bestek van dit artikel vallen.

Hamburg districten voor investeringen in onroerend goed? Tips van de beleggersexpert

FIV: Nog een blik op hen die willen investeren en verhuren. Welke wijk(en) beleeft u als echte Hamburg-insider momenteel een opleving en is/zijn bijzonder interessant voor kapitaalverstrekkers/beleggers? Welke wijken zijn spannend voor verhuurders en investeerders hier?

Andrich: De buitenwijken van Hamburg bieden momenteel nog goede investeringsmogelijkheden. Een groot aantal investeerders is echter al naar de buitenwijken van Hamburg uitgeweken. Dit heeft ook hier tot sterke prijsstijgingen geleid. In de regel wil een belegger nog steeds het potentieel benutten en rendement behalen. Een klassieke belegger wil zijn geld “parkeren” in een onroerend goed, rekent misschien nog op waardestijging en is geïnteresseerd in toplocaties.

Investeerders zijn daarom meer geïnteresseerd in stadswijken zoals: Barmbek, Schnelsen, Stellingen, Hamm, Eilbek of Wandsbek. Grotere beleggers en kapitaalinvesteerders hebben de neiging zich te concentreren op, bijvoorbeeld: Winterhude, Eppendorf, Uhlenhorst, Neustadt en St. Georg. Elk district heeft ook goede en slechte locaties.

“Elk district heeft goede en slechte locaties.” – T. Andrich

Onroerend goed kopen en verkopen met een makelaar of particulier: voor- en nadelen

FIV: Volgens de statistieken wordt meer dan 50% van alle woningen in Hamburg gekocht/verkocht via een makelaar. Vanuit uw standpunt: wanneer moet men privé zoeken en wanneer moet men een professionele makelaar inhuren voor de zoektocht? Wat zijn de voor- en nadelen?

Andrich: Indien u als particulier op zoek bent naar een woning in een bepaalde wijk, moet u zich als klant bij de plaatselijke makelaars aanmelden en een overeenkomstig zoekprofiel laten aanmaken. Veel aanbiedingen gaan niet meer online en worden intern in de klantenbestanden aangeboden. Als particulier die een woning zoekt, merk je dit meestal niet. Bovendien moet u “zoekagenten” op de gebruikelijke portaalsites plaatsen om op de hoogte te blijven van nieuwe eigendommen. Ingevulde klantenprofielen, met alle informatie, helpen de makelaars om over klanten te beslissen. Bovendien moet de financiering al in grote lijnen duidelijk zijn, zodat snel kan worden gehandeld.

  • Voordelen van het zoeken met een makelaar: U krijgt meer woningen aangeboden, kunt exclusieve aanbiedingen krijgen en ervaart een andere waardering.
  • Nadelen van het zoeken met een makelaar: Meestal hogere extra kosten, de makelaar werkt ook voor andere belangstellenden.

Typische fouten van een starter en hoe u ze kunt vermijden

FIV: Zoals ik al zei, de meerderheid van onze lezers zijn eerste kopers. Welke fouten maken kopers die voor het eerst kopen meestal? Omgekeerd, welk advies zou u als deskundige geven aan iemand die zijn of haar eerste woning koopt?

Andrich: Vooral bij goede aanbiedingen is het uiterst belangrijk om snel te zijn. Als u weet wat u wilt en zoekt, kunt u een financiering doorlopen met een voorbeeldofferte. Dit zal u een goed gevoel geven van het volume dat u kunt bekijken, en in het ergste geval kunt u dan snel toeslaan en de makelaar een toezegging geven om bij de bezichtiging te kopen, misschien met een bevestiging van de financiering. U moet ook weten hoe u de verschillende documenten moet lezen. Het beste is om naar verschillende eigendommen te vragen en te “oefenen”.

Onroerend goed financiering: Annuïteiten leningen & Co – opties en tips

FIV: Welke financieringsmogelijkheden voor een woning zou u het meest aanraden in Hamburg – of in het algemeen – en welke opties hebben starters?

Andrich: In de meeste gevallen betalen de kopers ten minste de nevenkosten zelf. Soms is het zinvol de makelaarskosten in de aankoopprijs op te nemen om de financiering comfortabeler te maken. Ik zou over het algemeen aanraden om iets meer dan 2% af te lossen voor koopwoningen en de gunstige rentevoeten veilig te stellen met een langere vaste rentevoet. De klassieke annuïtaire lening wordt vaak gebruikt als financieringsmodel. In sommige gevallen kan het ook zinvol zijn om alle bijkomende kosten te financieren – en u moet ook de nodige verbouwingen in de berekening opnemen. Financiering is een zeer complex onderwerp en u moet de opties van tevoren overwegen.

FIV: Hoeveel eigen vermogen moet u hebben en welke andere factoren zijn van invloed op de financiering/kredietwaardigheid? Welke tips kunt u als ervaringsdeskundige geven?

Andrich: De banken willen meestal dat op zijn minst de bijkomende kosten uit eigen vermogen worden betaald. De rentevoeten zijn beter als een deel van de aankoopprijs ook uit eigen vermogen wordt betaald. Of en in welke mate dit zinvol is, hangt af van de koper en het eigendom. Er is geen goed of fout hier.

Servicekosten & belastingen in Hamburg: Dit zijn de kosten die u kunt verwachten

FIV: Naast de aankoopprijs zijn er natuurlijk extra kosten. Een belangrijke factor voor kopers in Hamburg zijn belastingen. Met welke belastingen moeten kopers in Hamburg rekening houden als zij een huis aan de rand van de stad of een flatgebouw in Hamburg Mitte/ Hafen-City kopen?

Andrich: Bij de aankoop van een eigendom is een verschillende belasting op de overdracht van grond verschuldigd, afhankelijk van de federale staat. In Hamburg bijvoorbeeld bedraagt zij 4,5% van de aankoopprijs en in Sleeswijk-Holstein 6,5%. Indien bijkomende kosten, zoals makelaarskosten, in de koopprijs worden doorberekend, stijgt de koopprijs en is ook op deze kosten overdrachtsbelasting van toepassing. Verdere belastingen zijn alleen verschuldigd in geval van verkoop – afhankelijk van de constellatie en de gebruiksperiode. (Speculatiebelasting)

Hoge prijzen Hamburg, wanneer is het de moeite waard om te investeren in onroerend goed?

De huur- en koopprijzen in Hamburg zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Wat is de doorslaggevende factor die deze ontwikkeling het sterkst stimuleert op de Hamburgse vastgoedmarkt? Zou u op dit moment aanraden om te investeren in onroerend goed of nog even wachten?

Andrich: Het haalbare inkomen in Hamburg ligt aanzienlijk hoger dan in landelijke regio’s als bijvoorbeeld Dithmarschen. Vooral jonge mensen trekken naar Hamburg om te studeren en carrière te maken.

Enerzijds is het de groei uit de andere regio’s die de prijzen doet stijgen, anderzijds hebben de gunstige rentevoeten het voor mensen met niet zo hoge inkomens mogelijk gemaakt om in Hamburg onroerend goed te kopen. Hamburg is een van de populairste steden van Duitsland. In principe zou ik altijd adviseren onroerend goed te bezitten, maar alleen met het juiste inkomen. De verhouding tussen de waarde van het onroerend goed en de inkomsten moet kloppen en duurzaam zijn.

Tip: Luxe appartementen in HafenCity Hamburg – The Crown

Pure luxe: dat is wat de nieuwe woontoren “The Crown” in Hamburg’s HafenCity belooft. Als u van luxe onroerend goed houdt, bent u hier zeker aan het juiste adres. Stelt u zich eens voor dat u op uw balkon staat, zo’n 50 meter boven de Elbe, neerkijkt op het golfvormige gebouw van de Elbphilharmonie en geniet van de zon die in de Elbe wordt weerspiegeld en het water doet glinsteren. Klinkt dat niet droomachtig? Geen wonder dus dat bijna alle wooneenheden in het project al verkocht zijn.