Woningen in Frankfurt: Huren, kopen, wonen – Interview makelaar

Huren of kopen in Frankfurt – of het nu in Hausen of Bockenheim is. In Frankfurt vindt u zeker de juiste woning voor uw ideeën. De makelaar Uwe Kirstens vertelt u alles wat u moet weten over Frankfurt in zijn interview met ons. Moet je liever kopen en huren? Hoe goed zijn de rendementen in Frankfurt en omstreken? En welke wijken in Frankfurt zijn het mooist om in te wonen? Dit alles en nog veel meer kunt u in dit artikel te weten komen. Meer aanbevelingen van makelaars voor Frankfurt. Ook in Duitsland in ons artikel: Makelaars Duitsland.

Huren, kopen, wonen in Frankfurt

Een goede start in de onroerend goed wereld is altijd het kopen van je eerste flat. In haar interview met ons, vertelt Lydia Ishikawa over haar ervaringen met eigendommen op een goede A-locatie. De opbrengst is hier afhankelijk van het type huis of flat. Micro-appartementen hebben bijvoorbeeld andere exploitatiemogelijkheden dan vrijstaande huizen. Ook de meso-locatie is bepalend voor de prijsvorming, of het nu gaat om Hausen, Bockenheim of andere districten zoals het Gutleutviertel of Eschersheim.

Dit is Frankfurt in Duitsland:

Frankfurt van dichtbij:

Huur: Contract en afwikkeling

Na de succesvolle aankoop van het onroerend goed en de voltooiing van de koopovereenkomst, wilt u natuurlijk uw nieuw verworven eigendom inrichten volgens uw individuele behoeften. Van de inrichting van de woonkamer tot het ontwerp van de tuin, niets staat uw creatieve verbeelding in de weg.

Koop: Rendement op investeringen door onroerend goed

In ons interview komt u alles te weten over onroerend goed en rendement in Frankfurt. Moet u een huis kopen in Frankfurt of is het meer de moeite waard om in de buurt te kopen, bijvoorbeeld in Offenbach of Wiesbaden?

Makelaarsinterview over onroerend goed in Frankfurt

Uw eerste appartement of vastgoed als investering? In dit interview leert u de belangrijkste tips & trucs. Kopen, huren, wonen in Frankfurt maar ook tips voor kapitaalinvesteringen. Wij stellen de vragen, hij geeft de antwoorden.

UK Immobilien: Makelaar in onroerend goed in Frankfurt

FIV: Voor we het hebben over Frankfurt en zijn vastgoedmarkt en uw aanbevelingen voor huurders en kopers, willen we graag iets meer weten over uw agentschap UK Immobilien. Kunt u voor onze lezers kort samenvatten wat uw bureau doet en waarin u gespecialiseerd bent?

Uwe Kirsten: UK Immobilien is sinds 2004 actief en is een van de grootste verhuurmakelaars voor woningen in de regio Frankfurt. Een vaste medewerker zorgt samen met onze bezichtigingsdienst voor potentiële huurders. Vanwege het aantal nieuwe woningen per week, hebben wij ook onze eigen fotograaf in dienst.
Het tweede zwaartepunt is de vastgoedverkoop van nieuwe en bestaande eigendommen (flats, huizen).

Sinds 2021 is UK Immobilien, als een van de toonaangevende vastgoedondernemingen in Frankfurt, regionaal directeur van de Federale Vereniging voor de Vastgoedsector en is eigenaar Uwe Kirsten benoemd tot afgevaardigde voor het Federale Congres voor de Vastgoedsector.
Wij gaan graag een stap verder voor onze klanten – wat dat ook moge zijn. Vertrouwen is een belangrijke hoeksteen en is daarom verankerd in het bedrijfslogo.

Favoriete eigenschappen in Frankfurt – Wolkenkrabbers

FIV: Als makelaar in Frankfurt, welke eigendommen verkiest u persoonlijk om te bemiddelen?

Antwoord: De nieuwe flats in de wolkenkrabbers, zoals de Grand Tower of de Solid met hun adembenemende uitzichten, zijn natuurlijk geweldig. Met name de Grand Tower heeft veel media-aandacht gegenereerd, waarvoor wij drie Youtube-video’s hebben geproduceerd die meer dan 60.000 views en meer dan 100 commentaren hebben gegenereerd. Aangezien deze gebouwen niet toegankelijk zijn voor het publiek, is het spannend om bijna vanaf dag 1 een blik achter de schermen te kunnen werpen en vrij rond te kunnen lopen in het gebouw.

Het UK Real Estate Team:

Stadsdelen en marktontwikkeling – de toekomst van Frankfurt

FIV: Wijken voor singles, gezinnen & co. – Voor wie nog niet in Frankfurt woont en naar Frankfurt wil verhuizen, welke wijken hebben toekomst? Waar moet je heen verhuizen in Frankfurt als je mooi wilt wonen?

Uwe Kirsten: De populairste wijken in Frankfurt zijn altijd de Westend, Nordend, Bornheim en Sachsenhausen geweest. Dit zijn reeds lang bestaande buurten met een goede infrastructuur en veel mogelijkheden voor vrijetijdsbesteding. Gezinnen hebben ook Riedberg ontdekt, dat in het noorden van Frankfurt al jaren in opkomst is en zich met een ongekende dynamiek ontwikkelt. Singles/koppels wonen het liefst in de stad, dus “wonen aan het water” is een populair thema, waardoor de Westhafen en Osthafen hiervoor voorbestemd zijn.

Ontwikkeling van de vastgoedmarkt in Frankfurt

FIV: Huren zijn een groot onderwerp, in heel Duitsland. Hoe hebben de vastgoedmarkt en de huurprijzen in Frankfurt zich de afgelopen jaren ontwikkeld en hoe zullen ze zich in de toekomst ontwikkelen?

Uwe Kirsten: De algemene belangstelling van de bevolking is sterk op de vastgoedmarkt gericht, omdat politiek enkele flagrante fouten zijn gemaakt en men nu al jaren probeert de gevolgen in plaats van de oorzaken te bestrijden. Een voorbeeld hiervan is de huurrem.
Flats zijn nog steeds dringend nodig in het lage prijssegment! Met momenteel ongeveer 10.000 euro per vierkante meter zijn de nieuwe gebouwen echter zo duur dat de huren dienovereenkomstig hoog moeten worden vastgesteld en alleen betaalbaar zijn voor de hogere inkomens.

Gevolgen van de pandemie voor de vastgoedmarkt

Uwe Kirsten: Door de pandemie zijn er sinds twee jaar minder mensen op zoek naar een woning. Anderzijds komen er steeds meer nieuwe gebouwen op de markt. Onlangs nog zag ik dat de eerste nieuwe gebouwen die klaar zijn voor bewoning worden aangeboden. Dat was ondenkbaar voor de pandemie! Anders waren nieuwbouwprojecten vrijwel altijd uitverkocht zodra met de bouw werd begonnen.
Wij produceren trouwens onze eigen podcasts over de ontwikkeling van de huurprijzen en de koopprijzen in Frankfurt, waarin wij zeer gedetailleerd ingaan op de cijfers en de ontwikkelingen. Je kunt ze beluisteren op www.immofunk.de of op alle gangbare podcastplatforms.

Kopen of huren? Aanbevelingen voor onroerend goed

FIV: In Duitsland huren mensen meer dan ze kopen. Wat zou u een jong stel of zelfs een alleenstaande aanraden, om in Frankfurt te huren of te kopen?

Uwe Kirsten: De slimste persoon is eigenlijk degene die eigenaar is van onroerend goed en het verhuurt aan iemand anders – maar zelf in een huurwoning woont. Waarom? Omdat reparaties, onderhoud, afschrijvingen, rentekosten voor leningen, enz. in onroerend goed dat door de eigenaar wordt bewoond, niet van de belastingen kunnen worden afgetrokken. Dit is een groot voordeel dat slechts weinigen kennen of beseffen.

Het stadscentrum van Frankfurt:

Eerste flatgebouw in Frankfurt

FIV: Als je in Frankfurt huurt, ben je relatief flexibel en kun je verhuizen als dat nodig is. Iedereen die een eigendom koopt, ongeacht of het zijn eigen huis is of een condominium, is op zijn minst op lange termijn aan het eigendom gebonden door de lening of financiering. Wat zijn typische fouten van eerste kopers uit uw ervaring als makelaar en hoe kunt u die vermijden?

Uwe Kirsten: Een typische beginnersfout begint graag waar je het niet verwacht, ook al ben je nog niet echt begonnen en dat is: “Waar kan ik een geschikte woning vinden”!
Vertrouw niet op slechts één informatiebron, maar zoek of observeer de markt zo volledig mogelijk, aangezien de prijzen kunnen variëren naargelang de bron.

Aangezien dit zeer tijdrovend is, hebben wij als klantendienst op https://www.uk-immobilien.com/wohnraum-monitor/ een zogenaamde marktradar opgezet, die alle bronnen onafhankelijk van aanbieders en portalen weergeeft. Met deze toegevoegde waarde hebt u de hele markt op één plaats en kunt u uw vraag zo nodig rechtstreeks aan de betrokken marktdeelnemer richten.

Moeilijkheden met de taxatie van het onroerend goed

Het moeilijkste voor leken is waarschijnlijk de beoordeling van de technische staat, en dit geldt zowel voor nieuwe gebouwen als voor bestaande eigendommen. Hier is het geld goed besteed om de woning op het juiste moment met een onafhankelijke vertrouwenspersoon te inspecteren en dienovereenkomstig te controleren.

Maar zelfs schijnbaar eenvoudige zaken zoals een verstandige vierkante meter grootte van de flat, de indeling/indeling, goede plaatsings- en inrichtingsmogelijkheden, meubilair, uitzicht vanaf het balkon, infrastructuur zoals verbindingen met supermarkten en openbaar vervoer, alsook geluids- of stankoverlast zoals straatlawaai of een restaurant dat in het gebouw is gevestigd, moeten in aanmerking worden genomen. Dit kan niet in een paar zinnen worden samengevat, en het is niet voor niets dat er hele reeksen gidsen en boeken over dit onderwerp bestaan. De meeste starters besteden weinig aandacht aan de lopende kosten, inclusief onderhoud of speciale lasten. Dit kan snel oplopen en mag niet leiden tot een ruw ontwaken.

Bijkomende aankoopkosten en grondoverdrachtsbelasting in Frankfurt

FIV: De aankoopprijs van een woning is één ding, maar met welke bijkomende kosten en belastingen moeten kopers in Frankfurt rekening houden?

Uwe Kirsten: Bij de aankoop van onroerend goed in Hessen is momenteel 6% overdrachtsbelasting en ca. 2% voor notaris- en kantongerechtskosten verschuldigd, alsmede de courtage (nul tot 3,57%) indien van toepassing.

De exploitatiekosten van een woning worden zelden in aanmerking genomen. Als een eigendom niet wordt bewoond, zullen nog steeds terugkerende kosten worden gemaakt, zoals voor verzekering, vuilnisophaaldienst, tolheffing, administratie, conciërge, schoonmaak/onderhoud, enz. De onderhoudsreserves of een speciale toewijzing moeten van tevoren worden gecontroleerd om niet met onvoorziene kosten te worden geconfronteerd.

Kosten samengevat:

• Belasting op de overdracht van grond: 6%
• Notariskosten: 2%
• Makelaarscommissie (indien van toepassing): maximaal 3,57

Moderne woonkamer in het centrum van Frankfurt:

Kapitaalinvesteringen in onroerend goed – tips van makelaars

FIV: Frankfurtse wijken voor investeringen in onroerend goed – Laten we het nu hebben over onroerend goed als investering in Frankfurt, voor wie wil kopen en huren. Als onze lezer besluit om te kopen en daarna te huren: Welke 2 districten of satellieten rond Frankfurt zou u een koper aanraden voor zijn investering in Frankfurt? Waar liggen volgens u, als deskundige, de meeste kansen voor de toekomst?

Uwe Kirsten: Belangrijker dan een specifiek district is de infrastructuur. Er moet een metro- of S-Bahn-station zijn binnen een straal van 10 minuten lopen, evenals een supermarkt. Een lift is verplicht vanaf de eerste verdieping, evenals een ingerichte keuken en een balkon. Wij observeren al bijna 20 jaar hoe de markt en de eisen van de mensen veranderen. Als u deze tips volgt, vindt u uw huurder in elke wijk van Frankfurt, als hij tegen een eerlijke prijs wordt aangeboden.

Soorten onroerend goed met toekomst – investeringen en risico’s

FIV: Welk type vastgoed heeft volgens u toekomst in Frankfurt, waarin zou men moeten investeren? Klein, groot, bestaand, nieuwbouw?

Uwe Kirsten: Helaas is daar geen algemeen antwoord op… Een- en tweekamerappartementen zijn altijd een goede investering omdat Frankfurt een stad is voor alleenstaanden en forenzen. Het is belangrijk dat de flat niet te groot is. Een éénkamerflat van 50 m² is niet wat nodig is en mag niet veel groter zijn dan 30 m². 70 of 90 m² is te veel voor tweekamerappartementen en beter geschikt voor driekamerappartementen. 2-kamer flats moeten ongeveer 50m² hebben voor een redelijke prijs/prestatie verhouding. Boven 60m² daalt de verhouding snel. Ik zou ook 2x 2-kamerflats adviseren in plaats van een 4-kamerflat om het risico van leegstand te verkleinen.

Veel beleggers geven de voorkeur aan nieuwbouw omdat zij in de eerste 10 jaar veel minder reparaties kunnen verwachten dan bij een bestaand pand. Uiteindelijk moet het echter lonen, en een eigendom dat misschien op een prominente, gewilde locatie ligt, kan punten scoren met vele andere factoren.

De snit van de flat mag niet onderschat worden.

Vierkante kamers zijn aanzienlijk populairder bij zoekers dan driehoekige of conisch gesneden kamers. Veel kapitaalinvesteerders benaderen ons in de aanloop naar een aankoop en sturen ons hun plattegrondselectie, waaruit zij een pand willen kopen. Tot nu toe heeft iedereen het goed gedaan met deze gratis taxatie in combinatie met een huurwaarde-analyse door ons, ook al moesten we soms zelfs een aankoop afraden.

Rendement door verkoop van onroerend goed in Frankfurt

FIV: Tot slot nog een vraag: U had het over de typische fouten bij het kopen van een woning. Velen kopen, maar sommigen willen ook verkopen. Welke tips kunt u, als ervaren makelaar in Frankfurt, geven aan degenen die voor het eerst een woning verkopen? Wat zijn de eerste stappen en hoe kunt u met succes een woning verkopen in Frankfurt?

Uwe Kirsten: De meeste verkopers van onroerend goed hebben ook meteen de volgende vraag in gedachten: Met of zonder makelaar? Zelfmarketing was tot een paar jaar geleden misschien zelfs vrij risicoloos. Intussen zijn er echter zoveel wettelijke aanscherpingen geweest met permanente wijzigingen en verordeningen dat de gevolgen niet volledig worden begrepen en de meeste eigenaars gewoonweg overweldigd zijn. Een particuliere verkoper kan dit niet langer met rechtszekerheid doen, en alles wat voor de eerste keer wordt gedaan, zal waarschijnlijk slechts in de zeldzaamste gevallen perfect verlopen.

Risico’s bij de verkoop van onroerend goed – taxaties en adviezen van deskundigen

Bovendien bestaat het risico dat de prijs te hoog of te laag wordt vastgesteld, en dan hebben we het nog niet eens over de technische voorwaarde of de wettelijke verplichtingen om informatie te verstrekken, om niet het risico te lopen dat de aankoopprijs wordt verlaagd of dat de transactie later zelfs wordt teruggedraaid… Net zoals een advocaat zichzelf niet voor de rechtbank vertegenwoordigt of een arts geen familieleden opereert, raden wij aan de verkoop in professionele handen te leggen. Velen maken graag gebruik van online taxatie-instrumenten voor een eerste indicatie. Men moet zich er hier echter van bewust zijn dat de meeste platforms de ingevoerde persoonsgegevens doorverkopen aan derden.

Het kan doelgerichter zijn om 2-3 gerenommeerde makelaars te vragen naar uw huis te komen en hun beoordelingen en deskundigheid te vragen. Daarvoor moet u eerst de online aanwezigheid van het makelaarskantoor onder de loep nemen: hoe is de presentatie, is er informatie voor eigenaars en kan ik het personeel zien?

Bij dit alles is het belangrijk te onthouden dat onroerend goed waarschijnlijk het grootste bezit of de grootste transactie in het leven van een eigenaar van onroerend goed is. Wil je dat echt aan je eigen eerste poging overlaten? Het is veel belangrijker dat men zich bij het nemen van zo’n belangrijke beslissing goed verzorgd en uitvoerig geïnformeerd voelt over zijn professionele, juridische, contractuele of financiële vragen.

FIV: Met dank aan UK Real Estate voor het interview!

Je eerste flat kopen: Eigenaar-bewoning of kapitaalinvestering

U wilt uw droom, het bezitten van uw eerste woning, verwezenlijken, maar u weet niet waar u moet beginnen? Leer alles over uw eerste huis en de belangrijkste stappen in ons artikel.

• Eerste flat kopen

Huren, kopen, wonen in Frankfurt

Om uw droom van het bezitten van uw eerste huis te realiseren, of u nu huurt of koopt, en hoe u het maximale rendement kunt behalen in Frankfurt, leest u ons artikel over makelaars in Frankfurt.

• Onroerend goed agent in Frankfurt