Eigen vermogen: tips voor het bezitten en beleggen van uw eerste huis

Eigen vermogen – Ongeacht of het voor persoonlijk gebruik is of als kapitaalinvestering, het eerste waar men aan moet denken bij elk type onroerend goed is de financiering. Eigen vermogen is hier een belangrijk punt, van het gebruik van eigen vermogen tot het verschil in fiscale aftrekbaarheid van de rente op de lening. De grote vraag hier is hoeveel eigen vermogen u nodig heeft als u alle kosten meerekent, van de aankoopprijs tot de bijkomende aankoopkosten. Hier kunt u alles te weten komen over financiering en eigen vermogen.

Aandelenkapitaal: gebruik voor eigen voordeel en kapitaalinvesteringen

Om een eigendom te financieren, eist de bank een bepaald bedrag aan onderpand. Hoe beter de kredietwaardigheid, hoe minder eigen vermogen u hoeft in te brengen. Wanneer u uw eerste onroerend goed koopt, gelden twee basisregels voor persoonlijk gebruik en kapitaalinvestering.

• Eigenbelang = Zoveel mogelijk eigen vermogen
• Kapitaalinvestering = Zo weinig mogelijk eigen vermogen

Het eigen vermogen in mindering gebracht op het totale investeringsbedrag geeft het bedrag van de lening die bij de bank moet worden aangegaan. Deze lening wordt terugbetaald door middel van maandelijkse aflossingen, inclusief rente.

Wat is belangrijk bij aflossing?

• Kapitaalinvesteerders: Rente kan worden afgetrokken voor belastingdoeleinden
• Eigenaars-bewoners: rente kan niet worden afgetrokken voor belastingdoeleinden
• Terugbetaling: Terugbetaling + rente voor het geleende bedrag

Eigenaars-bewoners: Hoog eigen vermogen

Bij dit type aankoop van onroerend goed is de rente op de financiering niet fiscaal aftrekbaar. Om de rente uiteindelijk zo laag mogelijk te houden, is het de moeite waard om zoveel mogelijk eigen vermogen in te brengen. Op die manier loopt de bank minder risico met uw financiering en worden lagere rentevoeten berekend.

• Hoe meer eigen vermogen, hoe beter de voorwaarden
• Ten minste 20% eigen vermogen voor eigenaar-bewoners

Kosten per maand voor eigen gebruik

In het algemeen mogen voor de financiering van een onroerend goed de kosten van de lening niet meer bedragen dan 40% van het beschikbare inkomen. Het is ook belangrijk te bedenken dat kosten en rentevoeten kunnen veranderen. De kosten voor de exploitatie van het onroerend goed, zoals water, elektriciteit en gas, kunnen net zo snel veranderen als de rentevoet.

• Eigenbelang < 40% van het inkomen (netto, na belastingen)
• Rente en beheerskosten kunnen veranderen

Kapitaalinvestering: Minder eigen vermogen

Als u een onroerend goed koopt als investering, kunt u de rente op de financiering volledig aftrekken van uw belastingen. Als de huuropbrengst voldoende is, betaalt zelfs de huurder bijna helemaal zelf. Overschotten uit het rendement moeten echter worden belast, wat een groot nadeel is.

• Rente is aftrekbaar
• Huurder betaalt de rente door voldoende rendement
• Minder dan 10 – 15% eigen vermogen voor kapitaalinvestering

Rollend vermogen

Simpel uitgelegd betekent rollend eigen vermogen dat u uw eigen vermogen uitbetaald krijgt zodra de aflossing bij de bank is afbetaald. Dus, in het kort, hoe haal je zo snel mogelijk je eigen vermogen uit een vastgoedbelegging? Er zijn twee manieren om dit te bereiken.

Twee mogelijkheden:

• Toegezegd aandelenkapitaal
• Volledige financiering

Toegezegd aandelenkapitaal

Bij deze beleggingsoptie wordt het vermogen vastgezet totdat het onroerend goed is verkocht, wat betekent dat u gedurende deze tijd geen toegang tot het vermogen heeft.

Voorbeeld berekening:

• Investeringskosten (aankoopprijs plus bijkomende kosten): 250.000
• Eigen vermogen na bank (15%): 37.500
  _____________________
• Lening: 212.500
• 32.500 euro vastgelegd als eigen vermogen

Volledige financiering

Hier wordt met de bank overeengekomen dat de koopprijs inclusief bijkomende kosten volledig zal worden gefinancierd. Het eigen vermogen wordt als zekerheid belegd op een extra rekening of deposito, dat wordt vrijgegeven zodra de aflossing van de lening het niveau van het eigen vermogen bereikt.

Voorbeeld berekening:

• Investeringskosten (aankoopprijs plus bijkomende kosten): 250.000
  _____________________
• Lening: 250.000

Extra:

• Zekerheden (rekening of deposito): 37,500

De volgende stap: commercieel onderzoek

U hebt uw maximale aankoopprijs vastgesteld en wordt nu geconfronteerd met de commerciële controle om ervoor te zorgen dat het eerder bepaalde en vastgestelde budget wordt nageleefd. Deze controle is bijzonder belangrijk voor de aankoop van een eerste onroerend goed, zoals een flat of een huis, omdat zo onnodige kosten en fouten bij de aankoop van onroerend goed worden voorkomen. Naast de kosten omvat deze inspectie ook de controle en de gebreken volgens het bouwjaar, alsmede het onderhoud van een gebouw. Lees alles over de aankoop audit hier!

Zelfonthulling voor de bank

Alvorens het vereiste eigen vermogen te bepalen, dient u de bank een eigen verklaring over uw financiële situatie te verstrekken. U kunt hier zien wat dit betekent!

U wilt uw eerste flat of uw eerste huis kopen en de bank wil een eigen verklaring van u? Leer hier wat een self-disclosure is, wat erin staat en download een gratis PDF-sjabloon dat u kunt gebruiken om uw bank te overtuigen!

• Zelfonthulling