Makelaarsinterview Düsseldorf: H. Robiné over prijzen, de vastgoedmarkt en beleggingstips

Makelaar Düsseldorf – Harald Robiné is een van de meest succesvolle makelaars in Düsseldorf. Zijn bedrijf ROBINÉ Projektmanagement, gevestigd aan de Düsseldorfse Rijn, staat sinds 1989 voor de bemiddeling van eersteklas onroerend goed en eersteklas klantenservice. Door zijn grote netwerk van professionele en particuliere contacten probeert de heer Robiné zijn cliënten volledig tevreden te stellen en voor iedereen het juiste onroerend goed te vinden. Hij is een gediplomeerd bedrijfseconoom met vele jaren ervaring als makelaar. ROBINÈ Immobilien verkoopt bijna uitsluitend woningen in het luxesegment. In dit interview sprak Harald Robiné met ons over de Düsseldorfse vastgoedmarkt, zijn meest spectaculaire vastgoed, kosten, belastingen en vastgoedfinanciering. Profiteer van de tips & knowhow van een expert en kom hier meer te weten over onroerend goed en de markt in Düsseldorf.

Makelaar Robiné over de Düsseldorfse vastgoedmarkt, ervaringen & tips

Harald Robiné heeft met zijn bedrijf in Düsseldorf en daarbuiten naam gemaakt als competente en exclusieve makelaar. ROBINÉ Immobilien hecht veel belang aan kwaliteit en klantenservice, en is gespecialiseerd in de bemiddeling van eersteklas onroerend goed. Naast de makelaardij en marketing van onroerend goed omvat het dienstenpakket van ROBINÉ Projektmanagement ook de aankoop van grond, de verbouwing & renovatie van bestaande gebouwen, projectontwikkeling en -management, alsmede de sleutelklare bouw van hoogwaardige nieuwe gebouwen op de beste locaties in Düsseldorf.

In het interview deelde de makelaar tips en trucs met ons, sprak hij over kapitaalinvesteringen en investeren, en gaf hij ons ook zijn beoordeling van wat te overwegen bij het kopen van een onroerend goed. Kom meer te weten over onroerend goed in Düsseldorf en leer van de professionals!

Tip! Luxe wonen kan ook in Berlijn! Kijk eens naar een heel bijzondere villa van Graft Architekten: Villa M

Onroerend goed agentschap stelt zich voor: Populaire woningtypes & meest spectaculaire woning

FIV: Geachte heer Robiné, voordat we ingaan op de vele details van Düsseldorf: Welk type huis of appartement bemiddelt u het liefst als makelaar in Düsseldorf? Zijn er favorieten, bijvoorbeeld de gewone 3-kamerflat, de loft of toch liever de luxewoning aan de rand?

Robiné: Het eerste onroerend goed dat ik meer dan 25 jaar geleden aanbood, was een luxueuze villa van een bekende Düsseldorfse ondernemer. Dankzij mijn goede contacten en aangeboren verkooptalent kon ik het pand binnen korte tijd succesvol in de markt zetten en maakte ik snel naam in Düsseldorf. Daarna ging alles heel snel, ik kreeg de ene villa na de andere aangeboden om op de markt te brengen en in mijn portefeuille op te nemen.

Dit betekent echter niet dat wij vandaag alleen premium eigendommen bemiddelen. Goed onderhouden eengezinswoningen in buitenwijken maken evenzeer deel uit van ons aanbod als te renoveren binnenplaatsen, appartementsgebouwen en commerciële panden. Natuurlijk is het veel spannender om te makelen in dure eigendommen in het luxesegment dan in een standaard 3-kamerflat in het stadscentrum. Of het nu gaat om luxueuze villa’s, stijlvolle loftwoningen of classicistische herenhuizen, het maakt eigenlijk niet uit – uiteindelijk is het belangrijk dat de woning een zeker karakter heeft en iets bijzonders vertegenwoordigt.

• Website: Robiné Real Estate
• Instagram: Onroerend goed Robiné

FIV: Wat was het meest spectaculaire eigendom dat u zich herinnert uit uw jaren als makelaar?

Robiné: Het meest spectaculaire bezit was een historisch kasteelcomplex uit de 11e eeuw. De huurder op dat moment was een in de VS geboren keeper van Borussia Mönchengladbach, Kasey Keller. NBC bezocht de speler meerdere malen thuis. Door deze activiteiten werden de Duitse media zoals WDR, RTL enz. ook op de hoogte gebracht van mij en het eigendom. Op dat moment was het geklasseerde pand letterlijk behoorlijk oud aan het worden en was het dringend aan renovatie toe. Net als ik zag de toenmalige koper het unieke potentieel van dit pand in en renoveerde het met veel oog voor detail voor particuliere woondoeleinden. Het was ongelooflijk om het pand een paar jaar later in nieuwe glorie te zien schitteren. In een ambiance die niets te wensen overlaat, werd hier een unieke combinatie van geschiedenis en moderniteit gecreëerd.

Waarheen moet je verhuizen in Düsseldorf? Wijken en tips van de makelaar

FIV: De meeste van onze lezers kopen voor het eerst een woning. Zodat onze lezers een direct inzicht hebben in Düsseldorf: Als iemand pas naar Düsseldorf verhuist en u als deskundige de vraag stelt “waarheen moet men verhuizen?”, welke wijken zou u dan aanraden:

1. Vrijgezel / carrièregericht? Ober- en Niederkassel, Haven, Derendorf, Pempelfort, Düsseltal, Bilk
2. Gezinnen met kinderen? Grafenberg, Gerresheim, Golzheim, Kaiserswerth, Lohausen, Derendorf, Bilk
3. Rijke mensen (huizenprijzen van meer dan 1 miljoen)? Meerbusch, Ober- en Niederkassel, Golzheim, Zoo

Kosten & prijzen voor het huren of kopen van een huis in Düsseldorf + vergelijkingen

FIV: Welke kosten moet men in Düsseldorf verwachten als men huurt, en vooral als men een flat of een huis koopt? Hoe zou u Düsseldorf met andere steden vergelijken en welke wijken zijn momenteel bijzonder aantrekkelijk?

Robiné: De huurprijzen variëren sterk, afhankelijk van de wijk en de voorzieningen. De goedkoopste woningen in de eenvoudige locaties beginnen bij ongeveer €7 per vierkante meter. Deze flats zijn zeer eenvoudig ingericht en vaak is er zelfs sprake van een renovatieachterstand. Zelfs badkamers uit de jaren 1970 zijn niet ongewoon in dergelijke eigendommen. De hemel is de limiet. Gemeubileerde flats op goede locaties kunnen daarentegen prijzen van meer dan 30 euro per vierkante meter bereiken. Natuurlijk, dit zijn beide uitersten. De gemiddelde huurprijs voor een bestaande woning in Düsseldorf bedroeg in 2020 ongeveer 11,40 euro per vierkante meter woonruimte, terwijl de gemiddelde prijs per vierkante meter voor een nieuwbouwwoning ongeveer 14 euro bedroeg.

• De huurprijzen variëren sterk naargelang de wijk en de voorzieningen
• Goedkope woningen vanaf ca. 7 € per m²
• Gemeubileerde flats van hoge kwaliteit op goede locaties bereiken prijzen van 30€ per m² en meer
• Gemiddelde huurprijs voor bestaand onroerend goed Düsseldorf 2020: €11,40 per m² woonoppervlak
• Gemiddelde prijs per vierkante meter voor een nieuwe woning in Düsseldorf 2020: ca. 14€.

Robiné: Het is niet anders met condominiums. Ook hier bepalen locatie en inrichting de prijs, natuurlijk. Terwijl een eenvoudige tweekamerflat in het centrum van de stad kan worden gekocht voor iets minder dan 250.000 euro, betaal je drie keer die prijs voor een goed uitgerust penthouse op een bevoorrechte locatie van dezelfde grootte.

Ter indicatie: de gemiddelde vraagprijs voor bestaande flats bedroeg in 2020 ongeveer 4.400 euro per vierkante meter; voor nieuwbouw is de gemiddelde prijs per vierkante meter ongeveer 7.300 euro per vierkante meter. Overigens ligt de gemiddelde vraagprijs voor eengezinswoningen rond de 1,2 miljoen euro.

Gemiddelde biedprijs 2020 voor:

• Bestaande flats: € 4.400 per m²
• Nieuwbouw: ca. 7.300 € per m²
• Eengezinswoningen: ca. € 1,2 miljoen

Redenen voor stijgende vastgoedprijzen in Düsseldorf

FIV: De huur- en koopprijzen in Düsseldorf zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Wat is volgens u de doorslaggevende factor die deze ontwikkeling op de Düsseldorfse vastgoedmarkt het sterkst stimuleert?

Robiné: Düsseldorf is een economisch zeer sterke stad in de agglomeratie Rijn-Ruhr. Naast de centrale ligging zijn belangrijke factoren de op twee na grootste luchthaven van Duitsland en het beurscentrum van Düsseldorf met 24 toonaangevende internationale beurzen. Düsseldorf is een toonaangevende locatie in de sectoren reclame, Europees octrooi, telecommunicatie en management consultancy, en tevens de “City of Fashion” van Duitsland. Onze hoofdstad is een mondiaal georiënteerde metropool. Talrijke internationaal actieve ondernemingen en buitenlandse firma’s hebben hun hoofdzetel in Düsseldorf.

Dat de hoofdstad van Noordrijn-Westfalen zo populair is als plaats om te wonen en te werken, is zeker ook te danken aan de hoge kwaliteit van het leven ter plaatse. Zo neemt de Rijnmetropool herhaaldelijk een van de topplaatsen in op verschillende ranglijsten voor de beoordeling van de economische kracht en de toekomstige levensvatbaarheid.

Zoals in de meeste andere grote steden is er ook in Düsseldorf sprake van grootschalige immigratie uit Duitsland en het buitenland. Sinds 2010 is de vraag naar woningen blijvend gestegen. De grond voor de ontwikkeling en aanleg van nieuwe woongebieden in het stedelijk gebied van Düsseldorf is echter schaars. Zo drijft het geringe aanbod van betaalbare woningen in combinatie met de grote vraag de prijzen in Düsseldorf voortdurend op.

FIV: Zou u, als expert op de Düsseldorfse vastgoedmarkt, op dit moment aanraden om in vastgoed te investeren of nog even te wachten?

Robiné: In principe zou ik altijd aanraden om in onroerend goed te beleggen, omdat materiële activa duurzaam en stabiel zijn en het lage rentebeleid de aankoop van onroerend goed aanmoedigt. Daarnaast is er de gestage waardestijging van onroerend goed. Met een woning investeert u in uw toekomst en bouwt u vermogen op voor uw oudedagvoorziening. Huurkosten daarentegen zijn verloren kapitaal.

“In principe zou ik altijd aanraden om in onroerend goed te investeren, aangezien materiële activa duurzaam en stabiel zijn en het lage rentebeleid de aankoop van onroerend goed aanmoedigt. Daarnaast is er de gestage waardestijging van onroerend goed.”

Waar moet u als belegger in Düsseldorf investeren? Tips van de expert

FIV: Nog een blik op hen die willen investeren en huren. Welke wijken beleven als echte Düsseldorf-insider momenteel een opleving en zijn bijzonder interessant voor kapitaalverstrekkers / investeerders? Welke wijken zijn spannend voor verhuurders en investeerders hier?

Robiné: Voor kapitaalinvesteerders zijn vooral panden op de eenvoudige locaties ten zuiden van het stadscentrum, zoals Oberbilk, Wersten, Holthausen en Eller, interessant. Hier is het prijsniveau momenteel nog relatief laag in vergelijking met de andere districten van Düsseldorf. De prijzen voor appartementsgebouwen beginnen al bij ongeveer 2.000 euro per vierkante meter. Aangezien ook hier in de toekomst een snelle waardestijging mag worden verwacht, bieden deze locaties bijzonder goede investerings- en rendementskansen.

Ook objecten in middelgrote plaatsen zoals Bilk, Derendorf, Pempelfort, Düsseltal en Stadtmitte zijn interessant. Deze wijken hebben momenteel nog een vrij gemiddeld prijsniveau, maar zijn zeer populair vanwege hun centrale ligging en stedelijke karakter. Sommige prijzen per vierkante meter zijn echter bijna twee keer zo hoog als op de meer bescheiden locaties.

• Eenvoudige locaties met waardevermeerderingspotentieel: Oberbilk, Wersten, Holthausen en Eller
• Middelgrote locaties die erg populair zijn: Bilk, Derendorf, Pempelfort, Düsseltal en Stadtmitte

Makelaar: voor- en nadelen, kosten en wanneer een makelaar inhuren?

FIV: Volgens de statistieken wordt meer dan 50% van alle eigendommen in Düsseldorf gekocht/verkocht via een makelaar. Vanuit uw standpunt: wanneer moet men privé zoeken en wanneer moet men een professionele makelaar inhuren voor de zoektocht? Wat zijn de voor- en nadelen?

Robiné: Veel eigenaren en kopers onderschatten de moeite die het kost om een woning te verkopen/aan te kopen. Zo moeten tal van documenten zoals energiecertificaten, plattegronden, informatie over bouw- en verontreinigde locaties of het kadaster worden overgelegd om de verkoop tot een goed einde te brengen. De makelaar is op de hoogte van al deze vereisten en neemt alle nodige activiteiten op zich, zoals de afhandeling met de autoriteiten. Bovendien begeleidt hij de verkoper en de koper van bij het begin en blijft hij hen ook na de sluiting van de koopovereenkomst adviseren. Om deze reden zou ik een leek altijd aanraden een makelaar in de arm te nemen. Een gerenommeerde makelaar kent de lokale onroerend goed markt precies en ondersteunt ook de cliënt bij het vinden van een realistische aankoopprijs.

Ik kan geen nadelen bedenken. In de meeste gevallen wordt de makelaar aangesteld door de eigenaar van het onroerend goed. Aangezien hij als dienstverlener echter ook de belangen van de potentiële koper behartigt, betaalt de koper na het sluiten van een koopcontract ook een commissie aan de makelaar. Een nieuwe wet, die in december 2020 in werking is getreden, bepaalt dat in geval van dubbele advisering de eigenaar en de koper de makelaarscourtage gelijkelijk delen, doorgaans 3,57% incl. btw van de notariële koopprijs in het hele land.

• Makelaarscourtage in het hele land gewoonlijk 3,57% incl. BTW van de notariële koopprijs
• Sinds 2020 wet: eigenaar & koper delen de makelaarscourtage in geval van dubbel advies

Veelgemaakte fouten & tips voor het kopen van uw eerste woning

FIV: Zoals ik al zei, de meerderheid van onze lezers zijn eerste kopers. Welke fouten maken kopers die voor het eerst kopen meestal? Omgekeerd, welk advies zou u als deskundige geven aan iemand die zijn of haar eerste woning koopt?

Robiné: Een fout is vaak dat onroerend goed – zolang de aankoop niet door een makelaar wordt begeleid – overhaast wordt gekocht en dat de koper geen rekening heeft gehouden met bijvoorbeeld alle technische gegevens, een eventuele achterstand bij de renovatie en bijzonderheden van een onroerend goed. Dit kan leiden tot onaangename verrassingen na een aankoop. Ik raad belangstellenden die niet vertrouwd zijn met het gebied aan eerst een woning te huren en dan de tijd te nemen om zich vertrouwd te maken met de afzonderlijke wijken en de beschikbare mogelijkheden op de onroerend-goedmarkt.

Onroerend goed financiering: equity, opties & aanbevelingen van de professional

FIV: Welke financieringsmogelijkheden voor een woning zou u in Düsseldorf – of in het algemeen – het meest aanraden en welke mogelijkheden hebben starters?

Robiné: Dit hangt in de eerste plaats af van de kredietwaardigheid van een koper. Gezien de momenteel zeer lage rentevoeten voor leningen is een lening bij een bank aan te bevelen. Een lening voor onroerend goed is een grote financiële beslissing en voor velen ook een unieke. Daarom is het des te belangrijker te weten dat u de juiste financieringspartner aan uw zijde hebt. Ook vertrouwen speelt hier een belangrijke rol. Het is dan ook begrijpelijk dat veel kopers van onroerend goed zich voor bouwfinanciering tot de adviseur van hun bank wenden.

Tussenpersonen zijn alternatieven voor de verschillende banken. Zij vergelijken voor u de aanbiedingen van vele grote banken en kunnen u soms gunstiger rentetarieven en betere voorwaarden bieden.

FIV: Hoeveel eigen vermogen moet u hebben en welke andere factoren zijn van invloed op de financiering/kredietwaardigheid? Welke tips kunt u als ervaringsdeskundige geven?

Robiné: Wat eigen vermogen betreft, geldt een eenvoudige basisregel: hoe meer je inbrengt, hoe beter, want als je je eigen geld inbrengt, verminder je het financieringsrisico aanzienlijk. Daarom kennen banken lagere rentetarieven toe voor financiering met eigen vermogen. Zonder eigen vermogen kunnen de rentekosten twee- of zelfs driemaal zo hoog zijn. Het beschikbare eigen vermogen moet ten minste tussen 20% en 40% van de aankoopprijs bedragen, inclusief bijkomende aankoopkosten. Bovendien moet een buffer worden gereserveerd voor onderhoudsreserves. Verder moet een zekere professionele positie natuurlijk vanzelfsprekend zijn.

• Financiering met eigen vermogen: de bank kent lagere rentevoeten toe
• Zonder eigen vermogen kunnen de rentekosten twee of zelfs drie keer zo hoog zijn
• Het bestaande eigen vermogen moet tussen 20% en 40% van de aankoopprijs, inclusief bijkomende aankoopkosten, bedragen
• Ideaal: Financiële buffer voor eventuele onderhoudsmaatregelen

Het is ook mogelijk financiering aan te gaan zonder eigen vermogen, maar dit gaat gepaard met grotere risico’s. Dit komt omdat een volledige financiering over een langere periode loopt en de rente en aflossingen veel hoger zijn. Als uw eigendom in beslag wordt genomen, blijft u met een berg schulden zitten. Daarom is het raadzaam om alleen een woning te kopen als u over voldoende eigen vermogen beschikt.

“Hoe meer eigen vermogen je meebrengt, hoe beter! Dat verlaagt het financieringsrisico.”

Bijkomende aankoopkosten: overdrachtsbelasting, notaris, makelaarscourtage

FIV: Naast de aankoopprijs zijn er natuurlijk ook bijkomende kosten. Een belangrijke factor voor kopers zijn belastingen. Met welke belastingen moeten kopers in Düsseldorf rekening houden als zij een huis aan de rand van de stad of een flatgebouw in het centrum van Düsseldorf kopen?

Robiné: In NRW bedraagt de belasting op de overdracht van grond bij de aankoop van een particulier gebruikt onroerend goed altijd 6,5% van de aankoopprijs, ongeacht of het om een vrijstaand huis gaat of om een condominium in een flatgebouw. Ongeveer 1,5% moet worden toegevoegd voor de inschrijving in het kadaster en de notaris. Als de koop via een makelaarskantoor wordt gesloten, moet de koper gewoonlijk 3,57 % incl. BTW van de notariële koopprijs betalen. Alles bij elkaar moet u ongeveer 11,5 % van de aankoopprijs optellen als bijkomende aankoopkosten. Afhankelijk van de hoogte van de aankoopprijs kan dit oplopen tot veel extra kosten, die niet mogen worden onderschat.

• Belasting op grondoverdracht in NRW: Altijd 6,5% van de aankoopprijs
• Inschrijving in het kadaster en bij de notaris: ca. 1,5%.
• Makelaarscourtage: gewoonlijk 3,57 % incl. BTW van de notariële koopprijs

“U moet rekening houden met ca. 11,5% van de aankoopprijs als bijkomende verwervingskosten!”

FIV: Hartelijk dank voor dit bekwame en gedetailleerde interview, mijnheer Robiné. Wij wensen u, uw bedrijf en uw team het allerbeste!

Tip: Vastgoed kopen of niet? Grote steden in vergelijking

Veel mensen spelen met het idee om een woning te kopen in een van de populaire grote steden. Deze steden zijn Berlijn, Hamburg, Keulen, Düsseldorf en München. Het vinden van de juiste woning is echter niet zo eenvoudig en als leek is het vaak moeilijk te beoordelen of het de moeite waard is om in een flat of een huis te investeren als investering. We hebben een interview met een expert voor u.

• Vastgoed kopen? Düsseldorf