Makelaarsinterview Keulen: J. Westermann over huren, kopen en de woningmarkt in Keulen

Makelaarsgesprek Keulen – Als makelaar en oprichter van het bedrijf Rheingold Immobilien in Keulen streeft Jaap Westermann er vooral naar om door een uitstekende service tot de beste makelaars van de stad te behoren. Hij leidt het bedrijf sinds 2007 met succes. Voordat hij als makelaar werkte, was de heer Westermann werkzaam als management consultant en heeft hij derhalve veel expertise op het gebied van marketing en change management. Inmiddels is hij ook een expert geworden in de taxatie van onbebouwde en bouwrijpe grond, hetgeen hij beschouwt als een elementaire kwalificatie van een makelaar. Als lid van de Competentieclub van vastgoedprofessionals, en sinds 2018 zelfs regionaal directeur in de Federale Vereniging voor de Vastgoedsector (bvfi), beschikt hij over een groot, professioneel netwerk en wisselt hij steeds met collega’s van gedachten over manieren om de dienstverlening te verbeteren. Rheingold Immobilien wil zich door deskundigheid onderscheiden van grote makelaarsbedrijven en franchiseketens in de dienstensector. De heer Westermann werkt niet met handelsagenten, zoals vaak het geval is, maar met vaste medewerkers. De vastgoedprofessional sprak met ons over de Keulse woningmarkt, de kosten, tips, financieringsmogelijkheden bij het kopen van onroerend goed en over opkomende buurten in Keulen.

Keulse makelaars op de vastgoedmarkt, tips & ontwikkeling

De Keulse makelaar Jaap Westermann is al meer dan 13 jaar werkzaam als makelaar in Keulen en de regio en is daarmee een absolute vastgoedexpert. Hij sprak met FIV Magazine over aantrekkelijke wijken, financieringsmogelijkheden en de Keulse vastgoedmarkt. Ook u kunt profiteren van de knowhow van de professional en veel leren over het zoeken, kopen en financieren van onroerend goed.

Vastgoedtypes populair bij makelaars & de meest persoonlijk spannende projecten

FIV: Voordat we ingaan op de vele details van de stad: welk type huis/appartement bemiddelt u als makelaar in Keulen het liefst? Zijn er favorieten, bijvoorbeeld de gewone 3-kamerflat, de loft of toch liever de luxewoning aan de rand?

Westermann: Natuurlijk is het niet alleen het oog dat mee-eet met de aspirant-koper, maar ook met ons makelaars. Hoe aantrekkelijker de woning en de omgeving, hoe meer u ervan geniet. In het algemeen geldt dat hoe meer u zich kunt voorstellen dat een woning past bij uw eigen, huidige, toekomstige of vroegere levenssituatie, hoe gemakkelijker het natuurlijk is. Bij flats en eengezinswoningen is het mooier als ze leegstaan of leegkomen. Dan heb je geen last van mogelijke mededelingen van huurders over hun eigen behoeften op de achtergrond – en je hebt ook betere mogelijkheden om homestaging uit te voeren. Dit probleem doet zich niet voor bij flatgebouwen.

FIV: Wat was het meest opwindende eigendom dat u zich herinnert uit uw jaren als makelaar?

Westermann: De spannendste gevallen zijn zeker die waarin mensen minder harmonieus met elkaar omgaan (erfenissen, echtscheidingen). Hier zijn wij blij als wij als bemiddelaars, vaak ook met de advocaten van de betrokken partijen, in rustig vaarwater komen. Er schieten me enkele van de mooiste eigendommen te binnen. Het flatgebouw met ontwikkelingspotentieel in Deutz, de moderne stadsflat aan de Waidmarkt, waar homestaging nooit mogelijk zou zijn geweest omdat alles zo perfect was ingericht, de zolder oude gebouw seasonette met dakterras in Klettenberg op een droomlocatie, een flat op de 39e verdieping van het Uni-Centre, waar ik 2 uur lang foto’s heb genomen tijdens het blauwe uur en de zonsondergang, en nog veel meer.

De mooiste ervaring komt echter vooral van de gesprekken met de verkopers en huurders met wie u het meest intensieve contact hebt. Een vertrouwensvolle samenwerking en later blije gezichten van koper(s) en verkoper(s) zorgen dan voor de echt leuke momenten. Ongeacht het eigendom.

“Alleen als je weet hoe een pand wordt getaxeerd, kun je op ooghoogte communiceren met financiële adviseurs en ervaren investeerders. Alleen als je weet wat een bank onder normale omstandigheden zal financieren, weet je ook hoeveel eigen vermogen nodig is voor de prijzen van de minnaars.”

Rheingold Immobilien: Website & Youtube

Waarheen moet je verhuizen in Keulen? Wijken voor singles, gezinnen en meer

FIV: De meeste van onze lezers kopen voor het eerst een woning. Zodat onze lezers een direct inzicht hebben in Keulen: Als iemand pas naar Keulen verhuist en u als Keulenaar de vraag stelt “waarheen moet men verhuizen?”, welke wijken zou u dan aanraden:

• Vrijgezel / carrièregericht?
• Gezinnen met kind(eren)?
• Vermogende particulieren (onroerend goed van meer dan 1 miljoen)?

Westermann: Ik denk dat het moeilijk is om een algemeen antwoord te geven. Zoals de Keulenaars zeggen, ieder mens is anders. Sommigen voelen zich aangetrokken tot waar de meeste actie is, anderen zoeken evenwicht in de rust en stilte. Voor sommigen zijn de scholen in de buurt het belangrijkst, voor anderen de weg naar het werk, naar de luchthaven of naar het centraal station. Sommige welgestelden houden van de mogelijkheid zich vrij te ontwikkelen in Hahnwald, anderen voelen zich meer aangetrokken tot het stadscentrum.

Ik raad iedere aspirant-koper aan zichzelf eerst de vraag te stellen: Wat is belangrijk voor mij? In het geval van gezinnen moeten alle gezinsleden dit doen. Naast de locatie moeten ook de eisen voor het droomhuis worden opgeschreven. De tweede vraag zou moeten zijn: Wat kan ik uitgeven? In de derde stap moet u nagaan op welke punten u bereid bent compromissen te sluiten. Kan de begroting toch worden verhoogd? Welke punten met betrekking tot inrichting en locatie zijn “must haves” en welke zijn “nice to have”? Op onze website staan beschrijvingen van de districten. Hier kunt u uitvinden wat een wijk speciaal maakt. Wij hebben ook informatie over onroerendgoedprijzen uit ons jaarlijks verslag over de onroerendgoedmarkt opgenomen. U kunt meteen zien of het past of dat er compromissen nodig lijken.

Onroerend goed prijzen in Keulen, aantrekkelijke districten: Kopen of huren, stadsvergelijking

FIV: Welke kosten moet men in Keulen verwachten, voor de huur en vooral voor de koop van een flat of een huis? Hoe zou u Keulen vergelijken met andere steden en welke wijken zijn momenteel bijzonder aantrekkelijk?

Westermann: Vergeleken met Berlijn of München zijn de koopprijzen in Keulen zeker nog gematigd. Buitenlandse investeerders hebben de neiging zich op deze steden te concentreren, deels met leegstand in de aangekochte eigendommen en met speculatieve verwachtingen van verder stijgende verkoopprijzen. Hamburg valt zeker op door zijn bouwactiviteiten. Hier heeft een stad de juiste koers uitgezet om vraag en aanbod weer op elkaar af te stemmen. In Keulen is er al veel verbeterd, maar er is nog veel te doen. De huidige bouwmaatregelen zijn niet voldoende om aan de vraag te voldoen.

De prijs hangt altijd af van de combinatie van ligging, inrichting, bouwjaar en staat van modernisering. Bij het kopen van een flat is het ook belangrijk te weten hoe hoog de woonlasten zijn en hoeveel de gemeente heeft gespaard voor komende maatregelen. In het algemeen geldt echter: hoe centraler de ligging en hoe beter de staat (bouwjaar, modernisering), des te duurder het zal zijn. Bepaalde straten (b.v. lanen met huizen in Wilhelminische stijl), parkgebieden of locaties direct aan de Rijn zijn echter bijzonder aantrekkelijk.

Er zijn maar een paar locaties in Keulen waar geen vraag naar is. Het prijsniveau is echter zeker bijzonder hoog in het gehele stadscentrum, de wijken in het zuidwesten van Keulen, Nippes in het noorden, Dellbrück en Brück op de rechteroever van de Rijn. Maar er zijn natuurlijk ook andere wijken in de onmiddellijke nabijheid van de Rijn of vlak naast het park. Niet in het minst door Corona, waarderen mensen dit nog meer. Uw lezers vinden meer details in ons jaarlijks verslag over de vastgoedmarkt.

Wijken in opkomst: Sülz, Klettenberg, Zollstock of Hürth?

FIV: Nog een blik op hen die willen investeren en verhuren. Welke wijk(en) beleeft u als echte Keulse insider momenteel een opleving en is/zijn bijzonder interessant voor kapitaalverstrekkers/investeerders? Welke wijken zijn spannend voor verhuurders en investeerders hier?

Westermann: Vanwege de krappe markt is het zeker altijd het interessantst waar er nog sterke prijsdalingen zijn tussen twee aangrenzende wijken. Als iemand in Sülz en Klettenberg zoekt, maar daar niet vindt wat hij zoekt, is het niet ongewoon dat hij over de rand van zijn neus in het volgende district kijkt. Hierdoor stijgen de prijzen in Zollstock en Hürth. Hetzelfde geldt voor andere districten. Als investeerder is het vooral van belang wat u wilt: een pand in zeer goede staat met goede huurprijzen dat solide kan worden herverhuurd of liever een pand met ontwikkelingspotentieel (huurpotentieel, leegstand en/of uitbreidingspotentieel).

Wanneer is het de moeite waard een makelaar in te schakelen? Voordelen en nadelen

FIV: Volgens de statistieken wordt meer dan 50% van alle eigendommen in Keulen gekocht/verkocht via een makelaar. Vanuit uw standpunt: wanneer moet men privé zoeken en wanneer moet men een professionele makelaar inhuren voor de zoektocht? Wat zijn de voor- en nadelen?

Westermann: Als zoeker moet u zich hier in het algemeen niet beperken en gewoon alle mogelijkheden overwegen. Ik zou zoekprofielen aanmaken bij de makelaars waarvan u denkt dat de kans het grootst is dat u uw droomhuis vindt.

Ik woon zelf in een woning die ik via een makelaar heb gekocht, en de prestaties van de makelaar hebben mij niet kunnen overtuigen. Maar als de totale prijs van de aankoopprijs en bijkomende verwervingskosten (makelaarscourtage, notariskosten, grondoverdrachtsbelasting) klopt, moet u voor uw droomhuis gaan. Indien nodig, met een vuist in je zak. Het professionalisme van een makelaar kan worden afgelezen aan de referenties, de werkwijze, het exposé, de mogelijkheid van een virtuele bezichtiging na activering door de makelaar en de volledigheid van de voor de banken vereiste documenten.

Tips voor kopers van een eerste woning: Typische fouten gemaakt door kopers van een eerste woning

FIV: Zoals ik al zei, de meerderheid van onze lezers zijn eerste kopers. Welke fouten maken kopers die voor het eerst kopen meestal? Omgekeerd, welk advies zou u als deskundige geven aan iemand die zijn of haar eerste woning koopt?

Westermann: Spaar niet aan het verkeerde eind en vraag advies waar nodig. Het is beter een paar keer geld uit te geven aan aankoopadvies dan een groot verlies te lijden door een overdreven aankoopprijs of opvallende gebreken die door een gebrek aan kennis niet zijn opgemerkt. Kritieke gebieden zijn altijd de kelder en de zolder (vocht, schimmel), en verbouwingen van zolder, serre of kelder (toestemming vereist om dit woonruimte te maken). Bij goede makelaars moet alles in orde zijn, hoewel u geen werk mag afleiden uit een goede bekende merknaam. De meeste franchises en internetbedrijven werken met freelancers. Je kunt dus geluk of pech hebben.

Financieringsmogelijkheden: Bouwspaarcontract – ja of nee?

FIV: Welke financieringsmogelijkheden voor een woning zou u het meest aanraden in Keulen – of in het algemeen – en welke mogelijkheden hebben starters? Hoeveel eigen vermogen moet u meebrengen en welke andere factoren zijn van invloed op de financiering/kredietwaardigheid? Welke tips kunt u als ervaringsdeskundige geven?

Westermann: Bouwspaarcontract alleen in de absolute uitzondering! In dit geval verdienen de financiële dienstverleners een hogere commissie, zodat zij het graag verkopen. Het is het beste om eerst met uw huisbank en twee financiële dienstverleners te praten, onafhankelijk van onroerend goed, om uit te vinden wat realistisch is. Bedenk van tevoren hoeveel geld u elke maand nodig heeft. Vergeet niet de betalingen die eens per jaar verschuldigd zijn: Vakanties, eventuele reparaties of nieuwe aankopen. Een woning die u naar de financiële afgrond leidt, is gewoon de verkeerde voor u.

Bijkomende kosten bij het kopen van onroerend goed: Belastingen, kosten & Co.

FIV: Naast de aankoopprijs zijn er natuurlijk nog de bijkomende kosten. Een belangrijke factor voor kopers in Keulen zijn de belastingen. Met welke belastingen moeten kopers in Keulen rekening houden als ze een huis kopen aan de rand van de stad of een flatgebouw in het centrum van Keulen?

Westermann: De overdrachtsbelasting bedraagt 6,5% in NRW, plus notaris- en registratiekosten van 1,5-2%, eventueel koperscommissie (gewoonlijk 0 tot 3,57% – hogere bedragen moeten van de aankoopprijs worden afgetrokken).

Het is het beste om de totale kosten van de eigendommen vanaf het begin met elkaar te vergelijken. De komende exploitatiekosten zijn ook belangrijk: in het geval van koopflats kunnen deze kosten heel goed worden afgelezen uit de energierekeningen. Let ook op hoeveel je in reserve hebt. Hoe ouder het pand, hoe meer u voorbereid moet zijn op toekomstige maatregelen. Anders moet u rekening houden met speciale kosten.

In het geval van huizen is het raadzaam om een lijst van de lopende kosten te vragen (onroerende voorheffing, gemeentelijke heffingen, energieleveranciers). Naar mijn mening geven energieprestatiecertificaten vaak een ontoereikend beeld.

• Belasting op grondoverdracht Noordrijn-Westfalen: 6,5%
• Kantoor- en registratiekosten van de notaris: 1,5 – 2%
• Eventuele koperscommissie: gebruikelijk 0 – 3,57

Stijgende huurprijzen in Keulen: Oorzaken volgens deskundigen

FIV: De huur- en koopprijzen in Keulen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Wat is de doorslaggevende factor die deze ontwikkeling op de Keulse vastgoedmarkt het sterkst stimuleert? Zou u op dit moment aanraden om te investeren in onroerend goed of nog even wachten?

Westermann: Doorslaggevend voor de ontwikkeling zijn de lage rentetarieven – deze zullen door de hoge overheidsuitgaven in de nabije toekomst waarschijnlijk laag blijven -, te weinig bouwactiviteit, weinig vrije plaatsen en de grote aantrekkingskracht van de steden. Dit laatste geldt niet alleen voor jongeren, maar in toenemende mate ook voor gepensioneerden die willen leven in een omgeving waar de medische zorg goed verzekerd is.

Het is spannend om te zien welke andere ontwikkelingen de tijd ons zal brengen. Zullen daardoor meer gezinnen naar het platteland verhuizen? Vooral als kantoren aan huis vaker worden toegestaan? Zullen er in de toekomst meer noodverkopen zijn? Zo ja, hoeveel? De markt heeft nog heel wat in te halen. Maar als het aanbod toeneemt, zal niet alles meer zo gemakkelijk verkocht worden als nu het geval is. Bovendien is nu al merkbaar dat niet alles wordt gefinancierd. Utopische prijsideeën mislukken op het laatst als het op financiering aankomt.

Jaap Westermann zelf over zijn bedrijf:

“Wij zien ons pad als een spannende reis met steeds nieuwe technische uitdagingen, maar ook kansen. Onze cliënten staan echter altijd in het middelpunt van onze aandacht. Wij behandelen hen op een vriendelijke, respectvolle en persoonlijke manier, zoals ik mij een goede dienst voorstel.