Documenten van het koopcontract: Wat heb ik nodig?

Hier hebben wij stap voor stap de structuur van een verkoopcontract voor een condominium samengevat.

Deel 1: Stamgegevens koper en verkoper

Allereerst de stamgegevens van de koper en de verkoper, die als eerste op elk contract moeten worden vermeld. Hier moeten in ieder geval de volledige naam, het adres en de geboortedatum van beide partijen worden genoteerd.

• Stamgegevens koper en verkoper

Deel 2: Stamgegevens van het onroerend goed

Het aangekochte appartement moet ook in detail worden beschreven in het koopcontract. De gegevens van het appartement, zoals adres en nummer van de wooneenheid, omvatten ook het kadastrale bladnummer of het uittreksel uit het kadaster.

• Stamgegevens van het eigendom
• Uittreksel kadaster

Deel 3: Aankoopprijs van het onroerend goed

Vervolgens moet de koopprijs van uw appartement inclusief alle bijkomende kosten worden vermeld, evenals de datum waarop de betaling uiterlijk moet zijn ontvangen, d.w.z. de uiterste betaaldatum.

• Aankoopprijs en betalingstermijn

Deel 4: Gegevens van huurders

Als u uw appartement koopt als investering, moet u de huurovereenkomsten van de toekomstige huurders toevoegen aan de documenten voor de bank en als volgende pagina van de huurovereenkomst.

Wat nog meer wordt uitgevoerd:

• Huurdersgegevens / Huurderslijst (als bijlage)
• Huidige status van de huurcontracten
• Betaalde waarborgsommen huurders
• Bevestiging: Geen huurachterstand

Deel 5: Beloften van de verkoper

Het is voor u als koper van belang om in de huurovereenkomst alle mondeling overeengekomen toezeggingen van de verkoper vermeld te hebben. Dit omvat bijvoorbeeld renovatiewerkzaamheden in de flat of iets dergelijks.

Moet op de lijst staan:

• Vertegenwoordigingen van de verkoper

Deel 6: Boekhouding en kosten

Je hebt eindelijk besloten om je flat te verhuren. Daartoe hebt u ook de afrekeningen van de huurders nodig, alsmede de kostendeclaraties van de bewonersbijdragen.

Schikking

Indien de economische overdracht vóór het midden van het jaar plaatsvindt, moet de afrekening door de verkoper worden overgenomen. Als het na het midden van het jaar plaatsvindt, moet u als koper voor de afwikkeling zorgen.

• Vóór het midden van het jaar: Verkopers
• Na het midden van het jaar: Kopers

Kosten

Ook de kosten van de aangrenzende eigenaars moeten in aanmerking worden genomen en worden geïnventariseerd. De scheiding vindt plaats vanaf het moment van de overdracht van de woning. De kosten die vóór de overdracht worden gemaakt, komen ten laste van de verkoper. Alle kosten daarna zijn voor rekening van de koper.

• Scheiding op de overgangsdatum
• Vóór de overgang: Verkoper
• Na de overgang: Koper

Wat is er nog meer te doen?

Als u zich al een beetje in het onderwerp verdiept, moet u weten dat u voorwerpen van een flat moet scheiden. Losse zaken als buitenvoorzieningen, garages, inbouwkeukens, maar ook overgenomen meubilair, waardoor de overdrachtsbelasting lager uitvalt. Bovendien moet een overdracht van vorderingen op handelaars worden gemaakt. Als u de documenten van uw bank al vóór de notarisafspraak hebt ontvangen, moet u ook de grondrente-documenten klaar hebben liggen.

Wat moet er nog meer in de huurovereenkomst staan?

• Afzonderlijke items
• Overdracht van vorderingen op ambachtslieden
• Kadastrale documenten

De eerste stap: Soorten onroerend goed

Uw eerste eigen woning, maar wat is het beste type woning om in te investeren? Dit is een vraag die vaak wordt gesteld door jonge investeerders, en dit is precies waar wij de antwoorden voor u hebben! Of het nu gaat om een huis, appartementsgebouw, condominium, bijzonder onroerend goed of commercieel onroerend goed, wij hebben hier een vergelijking van alle soorten onroerend goed voor u samengesteld. Deze gids is de gemakkelijkste manier om te beginnen in de wereld van onroerend goed. Naast de winstgevende kanten, houdt de vastgoedsector ook enkele risico’s voor u in. Om deze zo laag mogelijk te houden, hebben wij een gids samengesteld voor het kopen van uw eerste woning!

Commerciële audit: criteria van een onroerend goed

Voordat u een huis koopt, moet u het altijd laten controleren. De handelsinspectie is gebaseerd op de gegevens waarmee u panden kunt vergelijken, zoals het huurrendement en de aankoopprijsfactor, het eigenwoningbezit of de kapitaalinvestering of op welke locatie u het beste kunt kopen. Voor de inspectie moet u zeker een checklist maken met alle negatieve punten, om ze beter te kunnen uitzoeken.

Audit voor kapitaalinvesteerders

Bij de commerciële inspectie wordt vooral gelet op de bestaande huurovereenkomsten bij de aankoop van een niet-verhuurd of verhuurd appartement. Dit punt is bijzonder interessant voor kapitaalbeleggers, want als u koopt voor eigen gebruik, kunt u beter investeren in een niet-verhuurde woning.

Het onderzoek in stappen:

1. Huurcontracten controleren
2. Huurachterstand en huurverhoging
3. Niet-proportioneerbare kosten
4. Reserves en achterstallige betalingen

Stap 1: Controleer de huurcontracten

Exploitatiekosten kunnen worden doorberekend aan de huurder, wat u zeker moet nagaan in een bestaande huurovereenkomst.

• Kunt u alle lopende bedrijfskosten doorberekenen aan uw huurder?
• Is er een borgsom?
• Zijn er bijzonderheden in het huurcontract?

Stap 2: huurachterstand of huurverhoging

Deze bijzonderheden zijn van toepassing indien is overeengekomen dat de huurders de flat gerenoveerd moeten teruggeven wanneer zij vertrekken.

• Zijn er nog openstaande huurachterstanden?
• Zijn er actieve huurverlagingen?
• Wanneer was de laatste huurverhoging?

Stap 3: Niet-proportioneerbare kosten

Hier moet men een snelle marktanalyse uitvoeren van de vergelijkende huurprijzen. Als het gebouw waarin u investeert in een flat een lift heeft, moet u voorzichtig zijn. Een lift moet om de paar jaar worden gerepareerd of onderhouden. Deze hoge kosten moeten gewoonlijk door de huurder worden gedragen en kunnen niet op de huurder worden afgewenteld.

• Worden er niet-portioneerbare kosten verwacht?

Stap 4: Reserves en achterstallen

Daartoe is het van essentieel belang de onderhoudsreserve van de vereniging van condominium-eigenaars te controleren op basis van de laatste afrekening van de condominium-bijdragen, alsmede het bedrag van het totale bedrag van de achterstallige condominium-bijdragen. Indien er individuele condominium-eigenaars zijn die al meer dan vier maanden een betalingsachterstand hebben, dan is de kans op wanbetaling groot. Bijzondere heffingen kunnen dan ook het gevolg zijn.

• Hoe hoog is de onderhoudsreserve van de vereniging van huiseigenaren (WEG)?
• Zijn er achterstanden in de betalingen van het huis van de WEG?
• Is de verzameling resoluties gecontroleerd?

De volgende stap: exploitatiekosten in huis

U wilt een flat kopen, maar de exploitatiekosten zijn te hoog? Er is een oplossing! De exploitatiekosten van een onroerend goed, zoals een condominium, kunnen worden doorberekend aan de huurder. Maar welke van deze servicekosten kunnen worden doorberekend en wat moet u als verhuurder zelf betalen? Lees hier alles over de exploitatiekosten van uw volgende woning!

Sociale binding: Wat is het eigenlijk?

Voor huisvesting betekent sociale binding dat goedkope huisvesting met overheidsmiddelen wordt gesubsidieerd. Dit betekent dat er laagrentende leningen of subsidies zijn voor investeerders tegen de verplichting van lage huurprijzen. Het addertje onder het gras? Alleen mensen met een huisvestingscertificaat mogen deze flats huren.

• Betaalbare huisvesting door overheidsfinanciering
• Zeer goede voorwaarden voor leningen of subsidies
• Huur voor personen met een recht op huisvestingscertificaat

Herbinding

De kopers zijn gebonden aan sociale huisvesting totdat de overheidsleningen zijn terugbetaald. Als gevolg van de postcommitteringsperiode moet men echter na de terugbetaling nog 10 jaar wachten totdat de sociale verbintenis eindigt.

• Verbintenis tot sociale huisvesting tot lening is terugbetaald

Beperkte huur

De kostprijs van de huur vertraagt de maximale huurprijs van de flats. Huisvesting is dus prijsgebonden, wat garandeert dat huurders alleen de kostprijs van de huur kunnen worden aangerekend. Gedurende deze periode mag de huur slechts om de drie jaar worden verhoogd, overeenkomstig het indexcijfer van de consumptieprijzen.

• Maximale huur beperkt door “kostprijs huur

Sociale band samengevat

Hier is alles wat u moet weten over sociale binding!

• Betaalbare huisvesting door overheidsfinanciering
• Zeer goede voorwaarden voor leningen of subsidies
• Verplichting om te verhuren aan personen met een laag inkomen
• Maximale huur beperkt door “kostprijs huur
• De aflossingsvrije periode eindigt pas 10 jaar na de volledige terugbetaling van de overheidsleningen

De volgende stap: aandelenkapitaal

Of het nu voor persoonlijk gebruik is of als kapitaalinvestering, het eerste waar u aan moet denken, ongeacht het type onroerend goed, is de financiering. Eigen vermogen is hier een belangrijk punt, van het gebruik van eigen vermogen tot het verschil in fiscale aftrekbaarheid van de rente op de lening. De grote vraag hier is hoeveel eigen vermogen u nodig heeft als u alle kosten meerekent, van de aankoopprijs tot de bijkomende aankoopkosten. Hier kunt u alles te weten komen over financiering en eigen vermogen.

Tips voor verhuurders: Dit is wat je van tevoren moet weten!

Hoe voorkomt u leegstand, huurachterstand en wanbetalers? Wat moet er in een huurovereenkomst staan en welke bijkomende kosten kunt u doorberekenen aan de huurder? Dit alles en nog veel meer vindt u hier in onze gids!

Het vinden van de juiste woning: Locatie, locatie, locatie

Als u van plan bent een woning te verhuren, is de locatie van uw woning van cruciaal belang. Vooral voor vastgoedbeleggingen moet u op zoek gaan naar zeer goede B- en C-locaties. Met andere woorden: Investeer vooral in vastgoed in populaire steden met een goede infrastructuur en een positieve ontwikkeling. Woningen in de buitenwijken, een beetje buiten de drukte van de grote steden, zijn ook zeer geschikt als opbrengsteigendom. Woonruimte is hier vaak iets goedkoper dan in de stad en de werkplek is via de snelweg nog steeds snel te bereiken. Dus je kunt rekenen op een grote vraag hier.

Tip: Zorg ervoor dat uw woning op een goede locatie staat om leegstand te voorkomen.

Zoek solvente huurders: Kredietcontrole & inkomensverklaring

Om toekomstige problemen en stress te vermijden, moet u ook alle kandidaat-huurders vooraf controleren. Als u uw huurders alleen kiest op basis van onderbuikgevoel en sympathie, kunt u later voor een onaangename verrassing komen te staan – altijd te late huurbetalingen, in het ergste geval zelfs huurnormades! Daarom is een kredietcontrole van kandidaat-huurders zo belangrijk. Ook inkomensverklaringen of de zelfevaluatie van de Schufa moeten van tevoren worden verkregen.

U moet deze documenten dus vooraf van de kandidaat-huurders krijgen:

• Schufa zelfonthulling
• Kredietwaardigheidscontrole
• Resultatenrekeningen

Bereken de bijkomende kosten alvorens de huurovereenkomst op te stellen

De bezichtiging was succesvol en de juiste huurder is gevonden? Geweldig. Dan moet alleen nog de huurovereenkomst worden opgesteld en ondertekend. Een typische beginnersfout is het onderschatten van de servicekosten. Onze tip: Denk al aan uw toekomstige servicekosten voordat u de huurovereenkomst opstelt. Wat bijkomende kosten zijn en wat niet, is gedefinieerd in de verordening inzake exploitatiekosten (§ 2 BetrKV). Onder meer de volgende kosten kunnen aan de huurder worden doorberekend:

• Onroerendgoedbelasting
• Rioolheffing
• Lift
• Afvalinzameling
• Schoorsteenveger
• Verlichtingskosten

Denkt u erover om aan het eind van het jaar wat reparaties aan uw huis uit te voeren? Dit maakt ook deel uit van de omslagbare dienstverleningskosten:

Stel een huurovereenkomst op: Individuele overeenkomsten

Theoretisch zijn ook mondeling overeengekomen contracten rechtsgeldig. Een schriftelijke huurovereenkomst mag echter nooit achterwege worden gelaten. Op het internet zijn hiervoor tal van sjablonen te vinden. Merk echter op dat dit slechts standaardcontracten zijn. U zult de individuele details afzonderlijk moeten toevoegen. U moet ook letten op de toegestane bewoordingen. Anders kan de overeenkomst later onontvankelijk en ongeldig worden verklaard. Laat voor de zekerheid de huurovereenkomst controleren door een deskundige, zoals een advocaat.

De volgende punten (voor zover vereist) moeten zeker in het huurcontract staan:

• Verrekening servicekosten
• Veehouderij
• Onderverhuurd
• Termijn van het contract
• Schoonmaakverplichtingen
• Kostenabsorptie voor kleine herstellingen

Flat handover: Overdrachtsprotocol

De huurovereenkomst is getekend en de overdracht kan plaatsvinden? Om misverstanden te voorkomen, moet een overdrachtsprotocol worden opgesteld. Hier wordt het aantal sleutels van het huis of appartement genoteerd, evenals de meterstanden, de staat van het pand, enz. Ook de huisregels en de huurwaarborg kunnen tijdens de overdracht worden besproken.

Belastingdruk verlagen: belastingaftrek & belastingverlagende factoren

Huuropbrengsten moeten ook worden belast, tenzij de huuropbrengsten lager zijn dan de jaarlijkse belastingvrije som. De netto koude huur wordt hierbij als basis genomen. Hoewel de bijkomende kosten niet in aanmerking worden genomen, kunnen de volgende factoren zeker een belastingverlagend effect hebben op de belastingdruk:

• Rentelast van de vastgoedlening
• Verzekering voor verlies van huurinkomsten
• Reparaties
• Reclamekosten

Conclusie: Zo verhuurt u uw eigendom! – Checklist

Met onze tips bent u goed voorbereid op het verhuren van uw woning. Hier is een korte samenvatting:

1. Zoek de juiste woning: Investeer in eigendommen op B- en C-locaties om leegstand te vermijden
2. Zoek solvente huurders: Controleer de kredietwaardigheid van kandidaat-huurders, bijvoorbeeld aan de hand van een eigen verklaring en inkomensverklaringen.
3. Bereken de servicekosten voordat u de huurovereenkomst opstelt: Denk aan de toekomstige exploitatiekosten en zet jezelf in de lease op
4. Stel een huurovereenkomst op: Leg individuele overeenkomsten vast en laat ze controleren door een advocaat
5. Overdracht van het appartement: stel een overdrachtsprotocol op om misverstanden te voorkomen
6. Vermindering van de belastingdruk: aftrek van reparaties, reclamekosten, enz. van de belasting.

Huis, condominium & Co: Verkoop onroerend goed

De procedure voor de verkoop van een onroerend goed hangt sterk af van het soort onroerend goed. Afhankelijk van het soort onroerend goed zijn verschillende stappen en documenten nodig. In het algemeen moet u bij de verkoop van een woning eerst overwegen of u al dan niet een makelaar wilt inschakelen. U moet ook de factoren waardestijging en -daling in het oog houden.

Kopen en verkopen (extern & gratis)

Leer van de experts. U kunt nog veel meer gratis gidsartikelen vinden bij Lukinski. Hier kunt u gratis alles leren wat u moet weten over het kopen van onroerend goed. Begin met het kopen van onroerend goed in het algemeen, en ga dan verder met uw specifieke type onroerend goed, van flat tot huis, van appartementsgebouw tot het kopen van grond. Ook belangrijk, alles over de koopovereenkomst (wie betaalt de kosten?), bijkomende aankoopkosten en het besparen van belastingen met onroerend goed. via rechtsvormen zoals een vastgoedvennootschap of een familiestichting.

Maar de luxe makelaars schrijven ook elke week nieuwe artikelen over het verkopen van onroerend goed. Met meer specifieke adviespagina’s over het verkopen van een huis, het verkopen van een appartement, en het verkopen van meerdere woningen en grond.

Taxatie, verklaring van verdeling & belangrijke documenten

Flats zijn vooral populair bij mensen die aan hun carrière beginnen en jonge stellen. Ze zijn goedkoop, maken ook wonen in het centrum van de stad mogelijk en vormen vaak de perfecte basis voor een eerste eigen huis. Maar niet alle flats zijn hetzelfde. Terwijl in grote steden als Berlijn en Hamburg vooral etagewoningen in trek zijn, geven liefhebbers van frisse lucht eerder de voorkeur aan een terraswoning. Hoge pakhuis- en bedrijfsruimten uit het verleden worden steeds meer omgebouwd tot loftwoningen van de moderne tijd en genieten een grote vraag wegens hun hoge muren en ruime plattegronden.

De maisonnetteflat van twee verdiepingen en het exclusieve penthouse op de bovenste verdieping vertegenwoordigen hier de topklasse van de flats.

Waardering van een woning: gradiënt en afschrijvingsfactoren

Een van de belangrijkste vragen waar je als verkoper mee te maken krijgt is: Hoeveel is mijn flat eigenlijk waard? Er zijn verschillende factoren die uiteindelijk de waarde van uw eigendom beïnvloeden. Voor een ruwe verkoopwaarde, is het eerst de moeite waard om te kijken:

• Ligging van het appartement
• Infrastructuur
• Uitrusting

De geografische ligging van het appartement, d.w.z. de onmiddellijke woonomgeving, kan hier een waardevermeerdering voor u betekenen en blijkt uit ervaring altijd een goed verkoopargument te zijn. Hoe beter de ligging van het appartement, hoe duurder de waarde ervan. Hetzelfde geldt voor de aansluiting op het openbaar vervoer en de nabijheid van ziekenhuizen, culturele gelegenheden en dergelijke.

Hoe dichter bij het openbare leven, hoe meer deze factoren een toegevoegde waarde hebben.

Naast deze zachte en harde factoren die de waarde beïnvloeden, is ook het misdaadcijfer in de buurt van belang. Ook hier geldt het principe. Hoe veiliger, hoe beter. Het misdaadcijfer is echter niet alleen een cijfer, maar ook het gevoel van veiligheid. Deze factor kan dus worden omschreven als een “gemengde factor” in de woningtaxatie.

Bovenal zijn renovaties en moderniseringen waardeverhogend:

Bereken de aankoopprijs: Criteria voor het bepalen van de waarde

Nu u ongeveer weet welke factoren van invloed zijn op de woningtaxatie, gaan we iets dieper op de zaak in. In de tweede stap moet u nu kijken naar de andere criteria voor het bepalen van de waarde van uw onroerend goed:

1. Jaar van vervaardiging
2. Woonverdieping
3. Aantal en grootte van de kamers
4. Balkons, terrassen en serres
5. Gemeenschapseigendom

Door de inferieure bouwconstructie van die tijd moeten eigenaars van flats uit de jaren zestig en zeventig vandaag helaas rekening houden met een prijsdaling. Wie echter een opgeknapt appartement bezit in een oud gebouw (gebouwd vóór 1945) of een modern appartement in een nieuw gebouw, kan zich eerder verheugen op een hogere bouwwaarde.

Lofts en penthouses worden door hun populariteit ook sneller verkocht dan flats op de begane grond. Deze hebben vaak een vermindering van de verkoopwaarde tot 30%. Verbouwde zolders en liften naar de bovenste verdieping worden ook geacht de waarde te verhogen.

-30% voor gelijkvloerse appartementen

Naast de grootte en het aantal kamers zijn ook extra’s zoals balkons, terrassen en serres doorslaggevend voor de waardebepaling. Afhankelijk van het ontwerp en het aantal vierkante meters, kunnen deze in aanmerking worden genomen als extra woonruimte. Gemeenschappelijke eigendommen in de vorm van goed onderhouden buitenfaciliteiten, trappen en liften kunnen ook een positief effect hebben op de verkoopwaarde als onderdeel van een gemeenschap van eigenaren.

• Lees meer: Een flat verkopen

De duurste steden voor condominiums in Duitsland – rangschikking

Of u nu uw flat verkoopt of als koper op zoek bent naar een condominium. Het is altijd goed om op de hoogte te zijn van de huidige vastgoedmarkt in heel Duitsland. Deze grafiek geeft u een overzicht van de steden in Duitsland met de duurste condominiums.

Documenten voor woningtaxatie

De volgende documenten zijn belangrijk om de exacte waarde van uw flat te bepalen:

1. Uittreksel kadaster
2. Verklaring van splitsing
3. Plattegrond
4. Notulen van de vergadering van eigenaars
5. Huisvestingsverklaring van de laatste drie jaar
6. Overzicht van de reserve voor onderhoud
7. Bewijs van verzekering
8. Energiecertificaat
9. Indien van toepassing, een kopie van de huurovereenkomst als uw flat wordt gehuurd.

Huis & flat formulieren in een oogopslag: Lijst

Op de vastgoedmarkt zijn er verschillende soorten constructies. Zowel op het gebied van flats als van huizen zijn er vele vormen en types volgens welke een woning wordt ontworpen. Deze zijn onderverdeeld in verschillende formaten. Wij hebben hier enkele van de meest voorkomende soorten huizen en flats op een rijtje gezet. U vindt meer informatie over het betrokken type onroerend goed in het desbetreffende artikel door op de desbetreffende link te klikken.

Huistypes in een oogopslag: Van bungalow tot prefab woning

Hier vindt u een lijst met een overzicht van alle gangbare huisvormen. Het gelinkte artikel geeft u meer informatie over de respectievelijke huisvorm, laat u kennis maken met kenmerken en definities, en u leert ook welk huistype geschikt is voor wie en waarom. Bovendien presenteren wij in de desbetreffende artikelen de voor- en nadelen van elk type woning.

• Bungalow
• Twee-onder-een-kap woning
• Vrijstaand huis
• Vakwerkhuis
• Vakantiehuis / weekendhuis
• Strandhuis
• Geprefabriceerd huis
• Landhuis
• Massief huis
• Rijtjeshuis
• Villa
• Energiezuinig huis
• Nul-energie huis
• Passiefhuis

Overzicht van flat types: Oud gebouw plat naar kelder

De woningmarkt is zeer concurrerend en er zijn veel verschillende soorten woningen die bepaalde kenmerken hebben. In de betreffende artikelen vindt u definities en informatie over het betreffende type appartement, alsmede een lijst van mogelijke voor- en nadelen van het betreffende appartement.

• Oud gebouw flat
• Flat
• Zolder appartement
• Oma flat
• Flat
• Loft
• Maisonnette flat
• Penthouse
• Kelder appartement
• Terras appartement

Een huis verkopen: belastingen, kosten & verkoopproces

Eengezinswoningen behoren tot de favoriete eigendommen van Duitsers in bijna alle federale staten. Zoals de naam al zegt, worden ze bewoond door een gezin, een echtpaar of een alleenstaande. Eengezinswoningen zijn er in alle vormen, kleuren en types – van de moderne stadsvilla tot het romantische degelijke huis met tuin tot de milieuvriendelijke efficiëntie woning.

Off Market Deals: verkoop van luxe onroerend goed dankzij onafhankelijke overname

Als uw eigendom in de hogere prijsklassen ligt, is het de moeite waard te overwegen het buiten de markt om te verkopen. Off market betekent dat de verkoop niet in het openbaar plaatsvindt, maar intern wordt verkocht. Vooral publieke figuren, zoals beroemdheden, politici en sommige edellieden, geven de voorkeur aan dit type van verwerving. Het is aan u of u uw huis met of zonder makelaar wilt verkopen. Het enige belangrijke hier is een goed netwerk. In het ideale geval doet u een beroep op een makelaar die ook gespecialiseerd is in off-market eigendommen en dus een groot netwerk van potentiële kopers heeft.

Een huis verkopen zonder makelaar: Ultieme checklist

In het begin denken veel mensen dat ze voor de verkoop van hun huis op een makelaar moeten vertrouwen. Dit is echter niet altijd het geval. Het is ook mogelijk om uw huis zelf succesvol te verkopen en dat heeft ook een aantal voordelen. Maar zodat u kunt inschatten wat u zult moeten betalen voor een aankoop zonder makelaar, volgt hier een overzicht voor u:

1. Bepaling van de verkoopprijs door taxatie
2. Exposé – of advertentie creatie
3. Verzamelen van de nodige documenten
4. Ontwikkeling van een verkoopstrategie
5. Contact opnemen met belanghebbende partijen
6. Organisatie en uitvoering van de bezichtigingsafspraken
7. Opstelling van een verkoopcontract
8. Perceptie van de notarisbenoeming

Woningwaardering: marktwaarde, intrinsieke waarde & Co.

De woningtaxatie dient uiteindelijk om de aankoopprijs te berekenen. Natuurlijk, voordat u de volgende stappen neemt om uw eigendom te verkopen, moet u de prijs bepalen. Verschillende factoren spelen een belangrijke rol bij de taxatie van uw onroerend goed. Daartoe behoren bijvoorbeeld micro- en macrovoorzieningen, achtergrondlawaai, ligging en uitzicht.

In dit verband wordt ook gesproken over een marktwaarde en een nettovermogenswaarde van uw huis, die in de woningtaxatie zijn opgenomen. De eerste is de prijs die op verschillende tijdstippen wordt berekend aan de hand van verschillende criteria, terwijl de netto-actiefwaarde wordt beïnvloed door de productiekosten van het onroerend goed en de standaardgrondwaarde.

Houd de bijkomende aankoopkosten in het oog: Successiebelasting en notariskosten

Vaak zijn er ook bijkomende kosten bij de verkoop van een huis. Deze komen gewoonlijk ten laste van de koper. Terwijl de overschrijving in het kadaster en de notariskosten door beide partijen worden betaald, is in geval van een erfenis ook successierecht verschuldigd. Dit hangt onder meer af van de individuele belastingvrije som. Vergeet niet dat deze voorschriften verschillen van staat tot staat.

Terwijl deze extra kosten in Sleeswijk-Holstein tot 15% van de verkoopprijs kunnen oplopen, is dat in Beieren slechts ongeveer 10%.

Nog een tip: Als er een onbetaalde lening op het huis staat, is het de moeite waard met de koper te onderhandelen over het overnemen van de lening. Het is de moeite waard om de mening van een expert hier te krijgen.

Houd er ook rekening mee dat er voor onroerend goed voor eigen gebruik een periode van twee jaar is waarin u geen belasting hoeft te betalen over de winst uit de verkoop. Dit betekent dat er ten minste twee jaar moet liggen tussen de data van notariële akte van aankoop en verkoop.

De belangrijkste documenten en contracten in een oogopslag

Uw besluit om uw huis te verkopen is genomen. De checklist voor het kopen van een huis is klaar en je hebt al besloten over de verkoopprijs. Nu hoef je alleen nog maar alle belangrijke documenten bij elkaar te zoeken.

1. Plattegronden
2. Plattegrond
3. Uittreksel kadaster
4. Certificaat van brandverzekering
5. Overzicht van bijkomende kosten
6. Lijst van alle renovatiewerkzaamheden
7. Foto’s
8. Lopend energiecertificaat
9. De aanduiding van de leefruimte
10. Alle bestaande huurcontracten
11. In het geval van meerdere eigenaars, de vermelding van de eigendomsstructuur
12. Een gedetailleerde beschrijving van het object

Aandacht voor bestaande huurcontracten

Als uw huis of ten minste een deel ervan wordt verhuurd, moet u daar bij de verkoop rekening mee houden. U kunt uw eigendom nog steeds verkopen, maar u moet dit kunnen verantwoorden. Zelfs indien renovatie- of sloopwerkzaamheden de reden zijn voor de verkoop van het huis, moet dit aan de huurder worden uitgelegd.

• U kunt meer te weten komen onder Een huis verkopen

Ultieme prijsvergelijking: Dit is hoeveel een huis kost in Duitse steden – Statistieken

De prijzen voor flats, huizen & co. variëren aanzienlijk in de Bondsrepubliek Duitsland. Hier volgen enkele algemene statistieken over de aankoopprijzen van vrijstaande eengezinswoningen. De aankoopprijzen in Bremen, Rostock, Erfurt en Leipzig zijn over het algemeen lager. Steden als Keulen, Berlijn en Hamburg zitten qua prijs in de middenmoot. Aan de top van de duurste aankoopprijzen staat hier de Beierse hoofdstad München.

Appartementsgebouw: huurovereenkomsten, verkoopprijs & Co.

Aangezien de verkoop van een appartementsgebouw nog steeds een verkoop van een huis is, is het proces hier vergelijkbaar. Maar omdat er natuurlijk verschillende partijen bij betrokken zijn, zijn er enkele extra stappen. Natuurlijk moet u hiermee rekening houden bij het plannen van het verkoopproces. Zoals altijd heeft u idealiter al een vervolgeigendom op het oog en heeft u al nagedacht over de verkoopprijs van uw appartementsgebouw.

Vragen die u zichzelf moet stellen: huurder, boete voor vervroegde aflossing & recht van eerste weigering

Hier volgt een overzicht van de belangrijkste zaken waaraan u van tevoren moet denken om onaangename verrassingen bij de verkoop te voorkomen.

1. Heb je een vervolg woning in zicht?
2. Moet het huis gerenoveerd/heringericht worden?
3. Beschikt u over alle nodige documenten, zoals de splitsingsakte, de opstalverzekering, de notulen van de vergadering van eigenaars, de rekeningen van de nutsbedrijven, de lijst van de huurprijzen, enz.
4. Moeten er boetes worden betaald voor vervroegde aflossing?
5. Heeft u een overzicht van de onderhoudskosten?
6. Bent u ook van plan om inventaris te verkopen?
7. Is er een recht van eerste weigering?
8. Wat denk je van taxatie?

Taxatie van een appartementsgebouw: procedure en kosten

De kwestie is ingewikkeld. Micro- en macrofactoren spelen uiteraard een belangrijke rol bij het bepalen van de verkoopprijs. Uiteraard wordt ook rekening gehouden met de ligging, vergelijkbare eigendommen, de structuur van het gebouw, enz. De methode die wordt gebruikt om de waarde te bepalen, hangt af van het soort eigendom. In het algemeen geldt echter de volgende regel: een koopprijs moet altijd goed gefundeerd, marktgericht en realistisch zijn. Er zijn in totaal vijf procedures voor dit:

1. Methode van de vergelijkende waarde
2. Methode van de gekapitaliseerde winsten
3. Reële waarde methode
4. Residuele procedure
5. Bepaling van de hypotheekwaarde

Natuurlijk wordt de prijs niet tot op de cent nauwkeurig berekend. De definitieve aankoopprijs zal later worden vastgesteld en is voornamelijk gebaseerd op de geschatte waarde van uw huis. In principe kunt u er echter aan denken dat de taxatie van een onroerend goed onder de 150.000 euro ongeveer 1.500 euro zal kosten. Als uw eigendom wordt getaxeerd op meer dan 1 miljoen euro, zal het uiteindelijk 3.000 euro kosten.

Voor de berekening wordt eerst een ruwe schatting gemaakt. De prijs voor de definitieve taxatie is daarom in de meeste gevallen gebaseerd op de geschatte waarde van het te taxeren onroerend goed.

Materiële waarde en marktwaarde beïnvloeden de verkoopprijs

De taxatie en de uiteindelijke verkoopprijs kunnen verschillen, zoals reeds is uiteengezet. Voor de uiteindelijke prijsbepaling is niet alleen de vermogenswaarde doorslaggevend, maar ook de marktwaarde. De vermogenswaarde vertelt u de objectieve waarde van uw huis in termen van bouwjaar, inrichting, bouwstof, enz. De marktwaarde (vaak marktwaarde genoemd) is de waarde van het onroerend goed. De marktwaarde (vaak ook “fair market value” genoemd) is de waarde waaraan de verkoopprijs is gerelateerd. Factoren die relevant zijn voor de omgeving en factoren die specifiek zijn voor de markt worden hier met elkaar in verband gebracht. Als de vraag groot is en het aanbod laag, is de marktwaarde nu meestal hoger dan de vermogenswaarde.

Tip: Renovaties en moderniseringen verhogen de waarde

Vooral bij de verkoop van een appartementsgebouw is het ook de moeite waard renovaties en moderniseringen te overwegen. Deze verhogen altijd de waarde van het eigendom. Zo moeten bijvoorbeeld vochtvlekken op de muren en schimmel nu worden verwijderd. Beschadigd parket en oude raamkozijnen maken ook een aanzienlijk verschil. Zorg er altijd voor dat alle schade gerepareerd wordt. Anders kan in het ergste geval een verkoop ook worden teruggedraaid wegens een doofpotaffaire.

Als u uw binnen- en buitenmeubilair ook wilt verkopen, is dit ook een factor die de waarde verhoogt:

Documenten voor de bepaling van de marktwaarde

Opdat u weet welke documenten belangrijk zijn voor de bepaling van de marktwaarde, hebben wij hier voor u een overzicht gemaakt:

• Uittreksel kadaster
• Bouwplannen, plattegronden, doorsneden
• Beschrijving van het gebouw
• Terreinplattegrond en kadastrale kaart
• Berekening leefruimte
• Energiecertificaat

In het geval van condominium eigendom, heeft u ook de volgende documenten nodig:

• Notulen van de laatste drie vergaderingen van eigenaars
• Business plan
• Verklaring van verdeling (kadaster)
• Verklaring inzake huursubsidie

Voor inkomenseigendommen, kan je ook nodig hebben:

• Exploitatiekosten
• Verhuur lijsten
• Huurovereenkomsten

De rechten en bezwaringen kunnen worden bekeken:

• Notariële akten
• Speciale ingangen (doorgangsrechten, woonrechten, enz.)

Vastgoedprijzen in de populairste steden van Duitsland

Vrij zijn woonplaats kiezen – dat is wat veel mensen wensen. Maar waarheen dan is de vraag? De afzonderlijke deelstaten en steden van de Bondsrepubliek Duitsland hebben allemaal hun eigen charme en voordelen. Idealiter wil je snel een baan kunnen vinden, je woning moet binnen je budget passen en een stabiele infrastructuur is voor de meeste mensen ook erg belangrijk. Om u te helpen beslissen over uw volgende huis, hebben wij stadsplannen en prijzen per vierkante meter voor Berlijn, Hamburg en München voor u.

Berlijn: Duitse hoofdstad populair bij investeerders

Als hoofdstad van de Bondsrepubliek Duitsland is het de spil van de Europese politiek. De regeringszetel is hier te vinden, evenals een groot aantal historische monumenten. Ook de arbeidsmarkt is al jaren stabiel: bijna geen enkele andere Europese stad telt regelmatig zoveel startende ondernemingen als Berlijn. Verschillende culturen, religies en invloeden komen hier samen en vormen zo de Berlijnse flair. Nog een pluspunt:

Berlijn wordt steeds populairder bij investeerders in onroerend goed

Stadsplattegrond: Pankow, Lichtenberg, Marzahn & Co.

De Duitse hoofdstad Berlijn bestaat uit 12 deelgemeenten en 96 districten. Bovendien biedt de stad door haar rijke geschiedenis en rol als hoofdstad van de Bondsrepubliek Duitsland veel afwisseling en is zij niet alleen populair bij niet-Europese toeristen, maar ook bij de jongere generatie.

Prijzen per vierkante meter: Van Hellersdorf naar Berlin Mitte

In de Berlijnse wijk Hellersdorf kunt u rekenen op iets minder dan 2.100 euro per vierkante meter. De duurste wijken daarentegen liggen in Berlin Mitte en Dahlem. Hier is het overzicht:

• Hellersdorf: 2.100 euro per vierkante meter
• Hohenschönhausen, Reinickendorf, Spandau, Tempelhof & Marzahn: 2.500 – 3.000 euro per vierkante meter
• Berlijn Mitte en Dahlem: 6.000 euro per vierkante meter

Hier ziet u de ontwikkeling van de vastgoedprijzen in Berlijn van 2005 tot 2020.

Hamburg: Hanzestad trekt vooral jongeren aan

Terwijl Berlijn als politiek centrum geldt, neemt Hamburg voor Duitsland een belangrijke economische plaats in. De Speicherstadt is goed verbonden met andere Europese landen, wat ook tot uiting komt in het ruime gastronomische aanbod. Eta 110.000 nieuwe burgers hebben de Elbe-metropool sinds vorig jaar hun nieuwe thuis genoemd. De economische situatie van de Hanzestad en de exclusieve woonwijken trekken regelmatig veelverdieners en investeerders aan.

Stadsplattegrond: Altona, Bergedorf, Wandsbek & Co.

Hamburg bestaat uit zeven districten of wijken:

• Altona
• Bergedorf
• Midden
• Harburg
• Eimsbüttel
• North
• Wandsbek

Van romantische villa’s aan de Elbe tot moderne appartementen in het stadscentrum, Hamburg laat niets te wensen over en biedt voor elk wat wils. Het is dan ook geen wonder dat de Hanzestad steeds populairder wordt, vooral bij studenten en jonge professionals. Hier ziet u een ruw overzicht van de stad:

Prijzen per vierkante meter: Condominiums aan de Alster stijgen in waarde

Ten zuiden van de Elbe vindt u vrij redelijke prijzen (ca. 2.500 euro per vierkante meter), terwijl topprijzen vanaf 7.500 euro per vierkante meter vooral te vinden zijn aan de Alster en in de luxueuze gebieden aan de Elbe.

Hier ziet u de ontwikkeling van de vastgoedprijzen in Hamburg van 2008 tot 2020.

München: Hoogste miljardairsdichtheid in de Bondsrepubliek Duitsland

De levenskwaliteit in de Beierse hoofdstad plaatst München ook op de lijst van Duitse topsteden. De traditionele architectuur, gecombineerd met de grootstedelijke flair en de typisch Beierse gezelligheid, is bijzonder populair bij de miljardairs en mondiale ondernemers van Duitsland.

Stadsplattegrond: Kleine wijken met een hoge levenskwaliteit

München bestaat uit 29 districten en 25 deelgemeenten. De drie populairste wijken van de Beierse hoofdstad worden vooral gekenmerkt door hun hoge levenskwaliteit en zijn dus het meest in trek bij flatjagers:

• Neuhausen-Nymphenburg
• Trudering-Riem
• Schwabing West

Hier is de kaart weer:

Prijzen per vierkante meter: München is de duurste stad van Duitsland

München staat bekend als de thuishaven van het grootste aantal miljardairs in de Bondsrepubliek. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de aankoopprijs van een flatgebouw in München twee keer zo duur is als elders.

Hier kunt u de onroerendgoedprijzen voor München vergelijken met die voor heel Duitsland.

Fiscale structurering bij de verkoop van onroerend goed: eigen bewoning en overheidssubsidies

Hoe belasting besparen bij de verkoop van onroerend goed? Het probleem: veel eigenaren lopen hier in de belastingval en betalen onnodig geld. De oplossing: fiscale structurering. Vastgoedbelegger en belastingcoach Alex Fischer geeft regelmatig tips voor verkopers, zowel op YouTube als op zijn blog.

Tip: Belastingaftrek van makelaarskosten

Dit is ook mogelijk in delen. Wie na de verkoop van een woning een nieuwe woning koopt, kan de makelaarskosten voortaan fiscaal aftrekken. Maar alleen als het huis of appartement vervolgens wordt verhuurd. De lineaire aftrek van kosten is helaas niet mogelijk voor eigenaars.

Ook aftrekbaar: makelaarskosten gemaakt bij het zoeken naar een huurder.

Aankoop en verhuur van onroerend goed voor beginners en professionals

Veel mensen kopen nu onroerend goed en gebruiken het als investering, ongeacht of het gaat om een penthouse, flat, maisonnette, villa, rijtjeshuis of bungalow. Het onroerend goed dat u hebt gekocht niet alleen voor eigen gebruik gebruiken, maar ook om het te verhuren, is een project op lange termijn. Dit kan het best worden aangepakt met de juiste voorbereidingen en onderhandelingen. Om uw eerste winst te maken, is het belangrijk om goed geïnformeerd te zijn om fouten te vermijden. Wij zullen proberen u de eerste kennis bij te brengen en u op weg te helpen in de wereld van het onroerend goed.

Tip! Overzicht Onroerend Goed XXL

De wereld van het onroerend goed is complex en veelzijdig. Als u het overzicht wilt bewaren en geen fouten wilt maken, moet u zich goed voorbereiden en zo veel mogelijk open vragen tijdig beantwoorden. Het maakt niet uit of u een pand wilt bouwen, kopen en verhuren of er zelf in wilt wonen, of dat u een pand wilt gebruiken als investering om passief inkomen te genereren: Voorbereiding is de sleutel. Hier vindt u artikelen, maar ook boek- en videotips met succesvolle en nuttige boeken en video’s over het onderwerp onroerend goed – inclusief tips en trucs van professionals en deskundigen.

• Overzicht boek- en videotips: Onroerend goed

Een woning verhuren: eerste stappen

U hebt een pand gekocht en wilt het nu verhuren, of u bent van plan een pand als investering te gebruiken. Maar je hebt nog steeds geen idee hoe het aan te pakken en met welke factoren je rekening moet houden? In de volgende video’s vindt u de belangrijkste antwoorden op uw eerste vragen over het kopen en verhuren van onroerend goed.

Het kopen en huren van je eerste flat: Adviezen en tips

U staat op het punt uw eerste appartement te kopen, maar u bent nog onzeker over alles waar u rekening mee moet houden? Het kopen van een appartement kan ontmoedigend klinken, vooral voor beginners, maar met het juiste advies en een paar insider tips, kunt u de sprong wagen in de wereld van onroerend goed.

Onroerend goed op de juiste manier verhuren: Alles over het huurcontract, de inrichting en de juiste huurprijs

U wilt een woning verhuren? Hier komen belangrijke factoren zoals het bepalen van de huurprijs om de hoek kijken. In deze gids, die uit 9 stappen bestaat, leest u hoe u de huurprijs bepaalt en hoe u het best een huurcontract opstelt.

Aankoop en beheer van onroerend goed: inspanning en werk

Wanneer u onroerend goed koopt, investeert u niet alleen geld, maar ook tijd. U ziet hier hoeveel werk en moeite er in de makelaardij gaat zitten.

Financiering en rendement

Een woning bezitten en verhuren is één ding, maar hoe houdt u de financiering bij en hoe berekent u uw potentiële rendement? In deze video’s vindt u informatie over financiering, rendement en inkomen.

Onroerend goed kopen en huren: berekening van de huurrendementen

Hier leert u hoe u verstandig kunt investeren in een flat, huis of ander onroerend goed om te kopen en te verhuren door het berekenen van de huuropbrengst en alle valkuilen rond huren, kopen en wonen.

Berekening van onroerend goed: berekening van rendement en cashflow

Bij de aankoop van een onroerend goed moet met veel kosten rekening worden gehouden. Om onroerend goed op de juiste wijze als investering te gebruiken, is het belangrijk de juiste kengetallen voor onroerend goed te kennen en deze correct te berekenen. Maar wat zijn de kerncijfers? Cash flow, bruto huurrendement, netto huurrendement of alleen het rendement op eigen vermogen? In deze video praten we over het onderwerp “rendement eenvoudig uitgelegd” en laten we u zien welk rendement onroerend goed u echt kan opleveren.

Een nieuw gebouw kopen en verhuren: Investering

Is een nieuw gebouw echt de moeite waard als investering? Hoeveel winst kan op een investering worden gemaakt? De experts zullen uw vragen over dit onderwerp beantwoorden!

Tweede of nog meer onroerend goed!?

Waarom zou u een tweede woning kopen na de eerste? En wanneer is het juiste moment om er nog een te kopen? In deze video krijgt u 6 antwoorden waarom u meerdere huurwoningen zou moeten hebben.

Fouten, risico’s en problemen

Bij de aankoop van een onroerend goed of zelfs als eigenaar van een onroerend goed kunt u veel fouten maken en altijd op nieuwe of reeds bekende problemen stuiten. In deze video’s leert u wat de meest voorkomende fouten en problemen zijn bij het verhuren van een woning en hoe u deze het beste kunt voorkomen. U leert ook potentiële risico’s te herkennen en correct in te schatten.

Onroerend goed leasing: risico’s en problemen

De vastgoedmarkt is een zeer concurrerende markt en zeker niet zonder risico. Ook al lijkt onroerend goed op het eerste gezicht een perfecte investering, er zijn altijd problemen met huurderving en leegstand. U heeft een pand gekocht als investering en uw huurder betaalt niet meer? U weet niet hoe u de juiste huurder voor uw vastgoedbelegging kunt vinden om u de moeite van wanbetalers te besparen? Tips en trucs voor deze gevallen zijn te zien in deze video:

Vastgoed kopen: voorbereiding, aanbevelingen en het vermijden van fouten

U staat op het punt een huis te kopen en u wilt geen fouten maken? Bij het kopen van een huis of appartement is het gemakkelijk in valkuilen te trappen en verlies te lijden in plaats van winst te maken. De video laat u zien hoe u deze valkuilen kunt vermijden en een succesvol huiseigenaar kunt worden:

Verdere tips op het gebied van onroerend goed

U bezit reeds een onroerend goed en bent op zoek naar meer informatie over vastgoedonderwerpen zoals makelaars, onroerend goed verkopen, onroerend goed als investering of kapitaalbelegging of nog veel meer? Kijk dan eens naar onze artikelen met boek- en videotips over deze onderwerpen. Hieronder vindt u bijvoorbeeld links naar de onderwerpen makelaars in onroerend goed en financiering van onroerend goed.

Makelaar: tips en trucs van experts

U merkt dat uw belangstelling en uw knowhow op het gebied van vastgoed groeien en u denkt erover om van vastgoed uw beroep te maken? Video’s met uitleg over de opleiding en het dagelijkse werk van een vastgoedmakelaar vindt u hier:

• Onroerend goed makelaar video’s
• Makelaars boeken

Onroerend goed financiering

U wilt een onroerend goed kopen als investering, maar u weet niet hoe u de hele zaak moet financieren. Dit is het geval voor veel nieuwkomers en particulieren, die allemaal met dezelfde vragen en problemen worden geconfronteerd. Wij hebben voor u boek- en videotips samengesteld over het onderwerp financiering van onroerend goed.

• Tips voor het boek over de financiering van onroerend goed
• Video’s over vastgoedfinanciering

Overzicht Real Estate XXL: Investment & Co.

Hier kunt u terugkeren naar het overzicht van boek- en videoaanbevelingen over het onderwerp onroerend goed in Duitsland. Investeringsgevallen, kapitaalinvesteringen, passieve inkomsten, het kopen en huren van een huis of appartement en nog veel meer wordt uitgelegd en begrijpelijk gemaakt door deskundigen. In deze XXL-gids vindt u informatie en artikelen over de meest uiteenlopende vragen op het gebied van onroerend goed.

• Terug naar Overzicht boek- en videotips: Onroerend goed