Verlies van huur: rendementseffect

Leegstand, huurachterstand of zelfs opnieuw verhuren en huurderselectie. Er zijn een paar dingen waar je rekening mee moet houden als je een pand koopt. Zelfs als je tijdens het aankoopproces een winstgevende woning hebt gevonden met een goed rendement, kunnen 2 of 3 maanden leegstand per jaar betekenen dat je investering plotseling onrendabel wordt. Waarom en waarom is de keuze van de locatie / het type vastgoed zo belangrijk? Je kunt hier meer te weten komen in de gids Risicovol onroerend goed kopen.

Deze gids gaat daarom over de bewustmaking van het onderwerp locatiekeuze en type woning. Als je een woning koopt, neem je in de meeste gevallen de huidige huurder over. Het is daarom belangrijk om altijd het huurdersverleden van de verkoper te controleren!

Huurderving = jij betaalt de kosten in plaats van je huurder

Laten we beginnen met het onderwerp vacatures.

Redenen voor leegstand en huurverlies

Huurders die niet willen betalen maken je investering snel onrendabel. Maar het hoeft niet altijd het ergste scenario te zijn – huurnomaden zijn zeldzaam – huurachterstand kan ook ontstaan doordat je huurder financiële problemen heeft en de huur niet meer op tijd kan betalen. Of een verandering van huurder wanneer je verhuist en je nieuwe “ideale” huurder er pas een maand of twee later intrekt.

Daarnaast zijn er structurele veranderingen, langdurige leegstand, wanneer de locatie onaantrekkelijk wordt voor huurders.

Er zijn dus veel redenen voor huurverlies:

• Huurbetaling blijft uit – huurder heeft financiële problemen
• Leegstand, bijv. voor nieuwe huurders – “gewenste” huurder komt later
• Vacatures door structurele veranderingen – over 5, 10, 15 jaar

Locatie + eigendom + huurderselectie

Naast de keuze van de locatie en het type woning, moet je als toekomstige verhuurder van een kapitaalinvestering ook huurders selecteren.

Laten we een worst-case scenario als voorbeeld nemen. Je huurder weigert de huur te betalen, ongeacht of dit om persoonlijke of financiële redenen is, en het duurt 9 maanden voordat er een ontruimingsprocedure wordt gestart. Als de huurder zelf niet voldoende solvabel is, zie jij je geld (kosten van de ontruimingsprocedure) nooit meer terug.

Centraal, denk na:

• Locatiekeuze – structurele leegstand? Minder woningen in de toekomst
• Type woning – Hoe woon je? Micro-appartement in plaats van zolderflat
• Selectie van huurders – Wie is een huurder? Kredietwaardigheid (en vertrouwen)

Hoe beter je je hierop voorbereidt als je je eerste huis koopt, hoe beter.

• Keuze van locatie: A-, B- en C-locatie
• Type eigendom: Huizen of flats

Vacature of niet: afbetaling lening moet worden betaald

De overgrote meerderheid van de mensen financiert hun huis. Dit betekent dat je ongeveer 15% eigen vermogen opgeeft en een bank je de rest (85%) als lening geeft. Je betaalt de lening terug. De maandelijkse aflossing en rente wordt de aflossing van de lening genoemd. Het maakt de bank niet uit of je huurder in de problemen komt. Jij moet de maandelijkse aflossing betalen.

Wat er ook gebeurt:

Alle kosten blijven doorlopen!

Leegstand: invloed op vastgoedopbrengsten

Bij het kopen van onroerend goed als kapitaalinvestering ligt de nadruk op rendement. Eenvoudig gezegd geeft het huurrendement aan hoeveel huurinkomsten je behaalt in verhouding tot de investering (aankoopprijs van het pand, bijkomende kosten, onderhoud). Het resultaat is een percentage. Hoe hoger, hoe beter.

Voorbeeld (eenvoudig):

• Investering in onroerend goed: 100.000 euro
• Huurinkomsten / jaar: 3.000 euro
• Opbrengst = 3%

3% zou relatief laag zijn, omdat je (momenteel) rekening moet houden met ongeveer 6% voor rente/aflossing en onderhoud. Dit betekent dat je woning minstens 6% moet opbrengen om de kosten te dekken.

Zodra je onder ~ 6% rendement komt, betaal je meer

Ervan uitgaande dat je extreem krap hebt gerekend bij het kopen van een woning. Zodat je net een rendement van 6% behaalt, wat het beheer / de afbetaling van de lening (rente en aflossing) dekt. Nu heb je slechts 2 maanden huurderving – de berekening klopt niet meer en het rendement daalt naar 5%. Bij 5% moet de “ontbrekende” procent uit eigen zak worden betaald.

• Vastgoedopbrengst berekenen

Berekening: Rendementseffect 2 maanden verzuim

Laten we nu rekenen met de extreem strak berekende 6% rendementseigenschap. Het grote doel in al onze gidsen:

Uw huurder betaalt voor uw eigendom = goed rendement

Voorbeeld 6% rendement met volledige huurbetaling:

• Investering in onroerend goed: 100.000 euro
• Huurinkomsten / maand: 500 euro x 12
• Huurinkomsten / jaar: 6.000 euro
• Opbrengst = 6%

Voorbeeld effect huurderving (2 maanden):

• Investering in onroerend goed: 100.000 euro
• Huurinkomsten / maand: 500 euro x 10
• Huurinkomsten / jaar: 5.000 euro
• Opbrengst = 5%

Dat betekent dat je dit jaar 1.000 euro uit eigen zak moet betalen.

– 1.000 euro in plaats van “Huurder betaalt voor uw woning”.

Financiële vrijheid? Daarom is voorbereiding zo belangrijk!

Huurders moeten daarom altijd goed worden gecontroleerd. Je moet een echt grondige controle uitvoeren.

• Zelfonthulling
• Vorige verhuurders aan het woord
• Schufa informatie
• …

Huurachterstanden en reserves

Het hoeft niet altijd een volledig huurverlies te zijn. In de praktijk zijn er veel redenen, bijvoorbeeld dat je huurder een huuraanpassing na moderniseringsmaatregelen niet accepteert. Met andere woorden, je moderniseert en past de huur aan en je huurder weigert de huurverhoging te accepteren.

Ook hier zit je met het probleem dat je je investeringen hebt gedaan en plotseling weigert de huurder. Zo’n geschil kan lang duren en in het ergste geval kan het 6 tot 12 maanden duren voordat er een ontruimingsprocedure wordt gestart.

Onthoud dit zodat je zonder zorgen je eerste woning kunt kopen:

Reserves opbouwen!

Wat betekent dat?

Reserves opbouwen: zekerheid voor de eerste woning

Idealiter bescherm je jezelf financieel tegen twee mogelijkheden:

1. Reserve voor onderhoud
2. Reserve voor huurverliezen
3. Reserveer voor alle eventualiteiten

Reserves hoef je niet op te bouwen. Ze beschermen je echter wel tegen kosten die je misschien niet spontaan kunt dekken. Want zoals je hebt geleerd, maakt het niet uit of het gaat om huurachterstand, huurderving of leegstand:

Al je kosten blijven doorlopen

Reserve voor onderhoud

Een kostenfactor die je altijd moet dragen is onderhoud. Meer of minder, natuurlijk, afhankelijk van het bouwjaar en de staat van het pand. Over het algemeen bereken je echter al 2% reserves voor onderhoud in de eerste rendementsberekening.

Onderdeel van de rendementsberekening, 2% onderhoudsreserve:

2% reserve voor onderhoud

Eigendom voor 100.000 euro (investering) = 2.000 euro reserve / jaar

Reserve voor huurverliezen

Daarnaast wordt een huurreserve van 6% aanbevolen voor mogelijke huurderving:

+ 6% reserve voor huurverliezen

Eigendom voor 100.000 euro = 6.000 euro reserve

6% zou ook overeenkomen met een rendement van 6% = 1 jaarlijkse huur.

Reserve: Extra, voor alle eventualiteiten

Vooral voor de eerste woning, zonder grote eigen activa (in de regel), moet je nadenken over een extra reserve. Waarom? Zodat je nooit zonder geld komt te zitten en een afbetaling aan de bank mist.

Ideaal voor de eerste woning, geen must, maar wel een zekerheid:

+ 10% extra reserve

Eigendom voor 100.000 euro = 10.000 euro reserve

Vervolgfinanciering: risico’s en rentewijzigingen

Leegstand heeft niet alleen een negatief effect op de opbrengst. De meeste vastgoedleningen hebben een vaste rente met een vaste looptijd. Aan het einde van de looptijd wordt opnieuw onderhandeld over de voorwaarden, de zogenaamde vervolgfinanciering.

Hier komen de 2 centrale aspecten weer om de hoek kijken:

• Locatiekeuze – structurele leegstand? Minder woningen in de toekomst
• Type woning – Hoe woon je? Micro-appartement in plaats van zolderflat

Kredietverlening: Factoren

De bank volgt ook een duidelijk pad voor vervolgfinanciering. Stel dat je de rente op je eerste woninglening 10 jaar hebt vastgezet. Na 10 jaar, met 25 normale aflossingen, is de resterende schuld ongeveer 76%. Dit moet nu worden gefinancierd.

Ga voor vervolgfinanciering terug naar je bank of een andere bank. Als je betere voorwaarden krijgt, is het de moeite waard om alternatieve offertes voor de vervolgfinanciering aan te vragen. Bank A, B, maar ook C zullen nog eens gericht naar je woning en jou kijken:

• Onroerend goed
• Kredietwaardigheid

Structurele verandering: lagere vastgoedwaardering

Factor 1: Structurele verandering – Omdat alles opnieuw wordt beoordeeld voor de vervolgfinanciering. Stel dat je vaste rente na 10 jaar afloopt en de bank zegt dat het pand nu 20% minder waard is, bijvoorbeeld omdat veel mensen de afgelopen tien jaar uit de regio zijn verhuisd, de vastgoedprijzen dalen enzovoort.

Banken willen zekerheid, als het onroerend goed dan minder waard is, heeft de bank in het ergste geval (wanbetaling op de lening, gedwongen verkoop/veiling) geld verloren. Dus stijgt de rente.

Renteverandering: Renteontwikkeling in 10, 15, 20 jaar

Factor 2: Veranderingen in rentetarieven – Rentetarieven zijn momenteel gunstiger dan ooit. Het is onmogelijk om een serieuze voorspelling te doen over wat de rentetarieven over 10, 15 of zelfs 20 jaar zullen zijn. Een terugblik laat echter zien dat de rentetarieven in dit land tot 1990 nog boven de 8% lagen, tot 2000 4-6% en momenteel slechts 1-2% voor onroerendgoedleningen. Als de rente daalt, is dat geweldig voor je vervolgfinanciering. Als de rente echter stijgt, is dat slecht, want dan betaal je meer en werkt de rendementsberekening niet meer.

Wat te doen? Tips voor een goed rendement

Ten eerste: houd je ogen open als je een huis koopt!

Koop geen problemen voor jezelf!

Koop jezelf geen problemen, leer hier bij ons stap voor stap hoe je je eerste woning kunt kopen, van de voorbereiding, tot de aankoop (het vinden van winstgevende panden), tot het koopcontract. Tegen de tijd dat je onze gids voor het kopen van je eerste huis hebt gelezen, weet je hoe belangrijk het is om winstgevende huizen te vinden tijdens het aankoopproces.

Lees hier nog een keer:

• Keuze van locatie: Een A-, B- of C-locatie kopen?
• Type eigendom: Huizen of flats?

3 tips: Lage rente

Je weet nu dat het erg ongunstig is als het onroerend goed plotseling geld kost in plaats van opbrengt. Wat kun je doen? Hier zijn 3 eenvoudige tips:

Tip 1: Koop goedkoop – Het klinkt eenvoudig, maar “de winst zit in de aankoop”. Een stukje zakelijke wijsheid dat ook geldt voor het kopen van onroerend goed. Goedkoop kopen betekent dat je een pand vindt dat onder de marktwaarde wordt verkocht, of dat je als koper onder de marktwaarde koopt. We hebben hier meer over dit onderwerp: Vastgoed kopen.

Tip 2: Vaste rente – Als je je rente voor 10 jaar vastzet, moet je in 10 jaar zorgen voor vervolgfinanciering. Hoe langer de vaste rente, hoe langer je je geen zorgen hoeft te maken over rentewijzigingen. Om de huidige lage rente te behouden, kun je een langere vaste rente afspreken, bijvoorbeeld 15 of 20 jaar. In geval van twijfel, tot het einde van de lening.

Tip 3: Hogere aflossingen – Als de rente explodeert en veel rendementsberekeningen verpest, zijn hogere aflossingstermijnen een optie om de rente te verlagen. Rente wordt altijd berekend op basis van de schuld of, vanaf de eerste betaling, op basis van de resterende schuld. Hoe lager de resterende schuld, hoe lager de rente. Met de huidige lage rente is het echter de moeite waard om onroerend goed over een lange periode te financieren, omdat de inflatie ervoor zorgt dat de aflossing van je lening altijd “kleiner” wordt in termen van koopkracht.

Je kunt ook meteen in het begin beginnen met financieren met meer eigen vermogen. Dit betekent dat het leenbedrag kleiner is en de aflossing ook. Dit betekent dat de lening sneller wordt terugbetaald en dat rentewijzigingen op lange termijn geen invloed meer hebben op je financiering.

Laten we de 3 tips nog eens samenvatten:

1. Aankoopprijs – Kopen tegen een gunstige prijs (onder de marktwaarde)
2. Vaste rente – langere vaste rente overeenkomen (15 jaar, 20 jaar)
3. Aflossingstermijn – meer aflossen of beginnen met een hoger eigen vermogen

Hier zijn 2 praktische tips om “probleemloze” woningen te vinden:

2 tips: Eigendom bekijken

Hier zijn 2 praktische tips voor het zoeken naar een huis.

Tip 1: Let op het beheerbedrijf – Doet het beheerbedrijf zijn werk goed vanuit jouw perspectief? Met andere woorden, heb je het gevoel dat het beheerbedrijf weet wat het doet?

Tip 2: Eigenaar-bewoners in de woning – Wanneer je een woning bekijkt, zorg er dan voor dat er een paar eigenaar-bewoners in de woning wonen. Je bent geneigd om ervoor te zorgen dat de woning “goed onderhouden” blijft wat betreft de staat ervan en de huurders.

Kort samengevat, let op:

1. Vastgoedbeheer en vertrouwen
2. Eigenaar-bewoner in het huis

Wat is Fix & Flip?

De Fix & Flip-strategie verwijst naar het kopen, upgraden en verkopen van onroerend goed binnen een korte periode met als doel winst te maken.

Het proces begint met het vinden van een ondergewaardeerd pand om te kopen en te renoveren. Nadat de moderniseringsmaatregelen zijn voltooid, wordt het pand op de markt verkocht tegen een hogere prijs.

Dus Fix & Flip is:

• Een goedkoop huis kopen
• Upgrade ze kostenefficiënt
• Winstgevend verkopen

Fix & Flip eigendom kopen

De eerste stap bij het implementeren van een fix & flip-strategie is het vinden en kopen van een geschikt pand. Vergeet niet om de constructie van het gebouw grondig te beoordelen om te begrijpen welke renovaties nodig zijn om de waarde van het pand te verhogen en een realistische schatting van de verkoopprijs te krijgen.

Hier zijn enkele tips die je bij dit proces kunnen helpen.

Zoeken naar ondergewaardeerd vastgoed

Dit kunnen eigendommen zijn die in slechte staat verkeren of waarvan de eigenaars ze snel moeten verkopen. Let bij het kiezen van een woning niettemin op de locatie. De locatie is bepalend voor de latere verkoopprijs.

Gebruik van online platforms

Er zijn veel online platforms die het gemakkelijker maken om geschikt onroerend goed te vinden, zoals sociale mediaplatforms of apps en online markten. Privécontacten kunnen ook een ideale manier zijn om lucratieve eigendommen te vinden voor de Fix & Flip-strategie.

Bouw een netwerk op: Makelaars, ambachtslieden & Co.

Contacten leggen met makelaars, vaklui en andere professionals in de vastgoedsector is erg nuttig om op de hoogte te blijven van mogelijke aanbiedingen. Je kunt hiervoor gewoon online platforms gebruiken of contact opnemen met particulieren.

Je oom kent misschien wel iemand die al eens een badkamer goedkoop heeft gerenoveerd.

Financiering en kapitaal veiligstellen

Zorg ervoor dat je genoeg kapitaal hebt om het pand dat je koopt te renoveren en te verkopen. Veel Fix & Flip projecten mislukken door onvoldoende kapitaal. Een goede planning van de kosten en financiële middelen is daarom erg belangrijk.

Fix & Flip biedt de mogelijkheid om ze te laten financieren. Je kunt hier lezen hoe dit werkt:

• Fix & Flip financiering

Na de aankoop van het pand komt de belangrijke stap van het upgraden.

Fix & Flip Upgraden van eigendom

De woning upgraden is het echte werk. Hier moet je ervoor zorgen dat je het werk tot in detail plant. Met deze planning kun je de kosten en de tijd beter inschatten. Het doel van opwaarderen is om de waarde van het pand te verhogen door middel van effectieve maatregelen om winst te maken. Deze doelen kunnen worden bereikt met renovatie-, vernieuwings- en moderniseringsmaatregelen.

In het volgende artikel lees je precies waar je op moet letten, welke werkzaamheden erbij komen kijken en welke kosten je moet maken:

• Fix & Flip Upgraden van eigendom

Fix & Flip Vastgoed verkopen

De laatste stap na het upgraden van de woning is de verkoop ervan. Deze stap leidt uiteindelijk tot je winst en daarom is het belangrijk om hier de juiste aanpak te kiezen.

Ten eerste moet je je huis laten taxeren door een expert, zoals een architect of makelaar. Zij zullen je een marge geven waarbinnen je je verkoopprijs kunt bepalen.

Je kunt in dit artikel zien hoe een winstberekening eruitziet:

• Fix & Flip kostprijsadministratie

Ook interessant! De belastingen van Fix & Flip verschillen afhankelijk van de gekozen rechtsvorm.

Conclusie! Fix & Flip & Kapitaalverhoging

Als u een goedkoop pand vindt, is de Fix & Flip-strategie een winstgevende manier om in onroerend goed te investeren. U moet er echter rekening mee houden dat de strategie ook risico’s met zich mee kan brengen, zoals onvoorziene renovatiekosten of problemen bij de verkoop van het pand.

Hoog risico maar hoge beloning

Samengevat draagt de Fix & Flip-strategie, als deze efficiënt wordt uitgevoerd, snel en effectief bij aan uw kapitaalverhoging. Je moet ervoor zorgen dat je goed voorbereid bent en de risico’s begrijpt voordat je met deze strategie begint.

Bekijk voor gedetailleerde informatie de Fix & Flip-gids van onze partners:

• Onroerend goed herstellen en verkopen

Huren, kopen, wonen in Stuttgart

Een goede start in de onroerend goed wereld is altijd het kopen van je eerste flat. In zijn interview met FIV Magazine vertelt Michael Maile over zijn ervaringen met panden op een goede A-locatie. De opbrengst is hier afhankelijk van het type huis of flat. Micro-appartementen hebben bijvoorbeeld andere exploitatiemogelijkheden dan eengezinswoningen. Ook de meso-locatie is bepalend voor de prijsvorming, of het nu gaat om Bad Canstatt, Feuerbach of andere districten zoals Sillenbuch of Vaihingen.

Dit is Stuttgart in Duitsland:

Stuttgart van dichtbij:

Huur: Contract en afwikkeling

Na de succesvolle aankoop van het onroerend goed en de voltooiing van de koopovereenkomst, wilt u natuurlijk uw nieuw verworven eigendom inrichten volgens uw individuele behoeften. Van de inrichting van de woonkamer tot het ontwerp van de tuin, niets staat uw creatieve verbeelding in de weg.

Koop: Rendement op investeringen door onroerend goed

In ons interview komt u alles te weten over onroerend goed en rendement in Stuttgart. Moet u een huis kopen in Stuttgart of is het meer de moeite waard om in de buurt te kopen, bijvoorbeeld in Esslingen of Ludwigsburg?

Verhoor van makelaar over onroerend goed in Stuttgart

Uw eerste appartement of vastgoed als investering? In dit interview leert u de belangrijkste tips & trucs. Kopen, huren, wonen in Stuttgart maar ook tips voor kapitaalinvesteringen. Wij stellen de vragen, hij geeft de antwoorden.

Maile Immobilien: Gesprekspartner

FIV: Voor we het hebben over Stuttgart en zijn vastgoedmarkt en uw aanbevelingen voor huurders en kopers, willen we graag iets meer weten over uw agentschap Maile Immobilien. Kunt u voor onze lezers kort samenvatten wat uw bureau doet en waarin u gespecialiseerd bent?

Michael Maile: Wij zijn een echt familiebedrijf met mij in de 4e generatie. Een dienst met uw naam gedurende zoveel decennia te garanderen is niet vanzelfsprekend en bepaalt uiteraard volledig uw dagelijks handelen en uw omgang met onze klanten.

Sommige van onze klantenrelaties gaan zelfs terug tot het oprichtingsjaar 1925.
Wij zijn al bijna 100 jaar uiterst centraal gevestigd in de Königstraße van Stuttgart en bedienen van hieruit het hele gebied rond Stuttgart als betrouwbare contactpersoon voor taxaties, verkoop en verhuur.

Interview partner Michael Maile:

Vrijstaand huis of rijtjeshuis? Favoriete eigendommen

FIV: Als makelaar in Stuttgart, welke eigendommen verkiest u persoonlijk om te bemiddelen?

Michael Maile: De meeste mensen denken waarschijnlijk dat makelaars altijd dromen van de grote luxe villa’s die ongetwijfeld in Stuttgart bestaan. Persoonlijk heb ik echter altijd de beste ervaringen gehad met wat kleinere woningen, zoals kleine vrijstaande huizen, twee-onder-een-kapwoningen of rijtjeshuizen. Dit zijn in principe mijn favoriete eigendommen, ook omdat je vaak te maken hebt met zeer aangename klanten aan zowel de kant van de verkoper als de koper.

Huurprijzen in Stuttgart: wijken met toekomst

FIV: Wijken voor singles, gezinnen & co. – Voor wie nog niet in Stuttgart woont en naar Stuttgart wil verhuizen, welke wijken hebben toekomst? Waarheen moet je verhuizen in Stuttgart als je mooi wilt wonen?

Michael Maile: Stuttgart heeft een zeer unieke topografie met de bekende Stuttgart Kessel. Dit betekent op zijn beurt dat het stadscentrum relatief beperkt is. Dus of u nu heel stedelijk wilt wonen met korte afstanden of perfecte lokale verbindingen, er is hier voor elk wat wils. Ik zou geen groot onderscheid maken tussen de districten.

Zoals voorheen zijn het westen en het zuiden zeker het populairst.

Gezinnen daarentegen hebben andere prioriteiten met een wat rustigere, veiligere en groenere locatie. Er zijn er genoeg in de buurt van Stuttgart. Persoonlijk geef ik de voorkeur aan de zuidelijke districten, zoals Sillenbuch, Degerloch en Möhringen, vanwege de zeer goede infrastructuur en de korte afstanden, niet alleen tot het stadscentrum, maar ook tot de luchthaven of de snelweg.

Ontwikkeling van de vastgoedmarkt: stagnatie van de huurprijzen

FIV: Huren zijn een groot onderwerp, in heel Duitsland. Hoe hebben de vastgoedmarkt en de huurprijzen in Stuttgart zich in de afgelopen jaren ontwikkeld en hoe zullen zij zich in de toekomst ontwikkelen?

Michael Maile: Zelfs als je verschillende dingen hoort in de media. Wij constateren een duidelijke stagnatie van de huurprijzen in alle gebieden. De tijden van constante stijgingen lijken voorlopig voorbij te zijn. Door de natuurlijke begrenzing van de ketel van Stuttgart blijft het aanbod in principe echter zeer beheersbaar. Zelfs redensificatie of uitbreidingen zijn slechts marginaal haalbaar. In dit opzicht is de vraag nog steeds aanzienlijk groter dan het aanbod.

Door Corona zijn er hier echter al duurzame redenen, zoals het kantoor aan huis, die voor enige ontspanning in de binnenstad zorgen. Anderzijds zijn de groene perifere locaties meer gewild geworden. De toekomst betekent altijd in een kristallen bol kijken, maar ik beschouw Stuttgart nog steeds als een zeer stabiele plaats, hoewel het zich op een vrij hoog niveau lijkt te vestigen.

Moderne flats in Stuttgart-Vaihingen:

Tips voor beginners: huren of kopen?

FIV: In Duitsland huren mensen meer dan ze kopen. Wat zou u een jong stel of zelfs een alleenstaande aanraden, om in Stuttgart te huren of te kopen?

Michael Maile: Zoals bekend zijn er hier verschillende filosofieën. En er zijn gewoon geen algemene verklaringen hier. Zelf ben ik een groot voorstander van koopwoningen omdat het gewoon veel vrijheid in het dagelijks leven betekent en, in geval van twijfel, ook een goede oudedagsvoorziening.

Dit moet echter worden voorafgegaan door een duidelijk engagement voor de locatie en een solide financiering die nog voldoende speelruimte laat voor vakanties, kinderen, enz. Dit zijn vaak vrij grote hindernissen. Enerzijds moet de flexibiliteit in de baan tegenwoordig vaak groter zijn en anderzijds is de koopprijs zo hoog dat financiering alleen met aanzienlijke beperkingen mogelijk is.

In dergelijke gevallen raad ik aan te huren in plaats van te kopen wanneer een gezin moet worden gesticht. En dan, in geval van twijfel, ver buiten de stad tegen betaalbare prijzen en met andere prioriteiten zoals korte afstanden naar school of een grote tuin.

Het eerste flatgebouw in de stad kopen

FIV: Mensen die huren in Stuttgart zijn relatief flexibel en kunnen verhuizen als dat nodig is. Iedereen die een eigendom koopt, ongeacht of het zijn eigen huis is of een condominium, is op zijn minst op lange termijn aan het eigendom gebonden door de lening of financiering. Wat zijn typische fouten van eerste kopers uit uw ervaring als makelaar en hoe kunt u die vermijden?

Michael Maile: Er liggen tal van fouten op de loer in het verkoop- en aankoopproces. Zo hebben kopers de neiging de kapitaalbehoeften te onderschatten, te veel naar het onroerend goed en niet genoeg naar de locatie te kijken, of zonder deskundigheid slechts oppervlakkig te inspecteren. Maar voor mij is een van de ernstigste het gebrek aan bereidheid om offers te brengen.

Het perfecte eigendom bestaat gewoon niet.

En hoe eerder je dit inziet en bewust prioriteiten stelt, hoe eerder je iets zult vinden. In veel gevallen zijn mensen al vele jaren op zoek. En terwijl het onroerend goed steeds duurder werd, was het op sommige momenten gewoon niet mogelijk om met minder genoegen te nemen. Uiteindelijk hoor ik vaak “hadden we maar…”.

Daarom: maak een duidelijke prioriteitenlijst met weging en aarzel dan niet lang als er een goed object opduikt. Je zult het perfecte object niet vinden.

Overdrachtsbelasting en bijkomende aankoopkosten

FIV: De aankoopprijs van een woning is één ding, maar welke bijkomende kosten en belastingen moeten kopers in Stuttgart verwachten?

Michael Maile: De grondoverdrachtsbelasting in Baden-Württemberg bedraagt momenteel 5% van de aankoopprijs. Voor de notaris en het kadaster moet u 1,5% berekenen. Als er een makelaar bij betrokken is, ligt dit tussen 0%-3,5%. In sommige gevallen betaalt de verkoper alleen de makelaar. In totaal gaat het om ongeveer 6,5-10% van de aankoopprijs.

Stuttgart in een oogopslag:

• Belasting op de overdracht van grond: 5%
• Notariskosten: 1,5%
• Makelaarskosten: 0-3,5%
• Som: 6,5 – 10%

Onroerend goed als investering – stadsnabijheid & oude gebouwen

FIV: Wijken in Stuttgart voor investeringen in onroerend goed – Laten we het nu hebben over onroerend goed als investering in Stuttgart, voor wie wil kopen en huren. Als onze lezer besluit om te kopen en daarna te huren: Welke 2 districten of satellieten rond Stuttgart zou u een koper aanraden voor zijn investering in Stuttgart? Waar liggen volgens u, als deskundige, de meeste kansen voor de toekomst?

Voor beleggers blijven binnenstedelijke locaties interessant.

Michael Maile: Hier zou ik liever streven naar charmante oude gebouwen dan naar nieuwe gebouwen die vervangen kunnen worden. Vooral met de ontwikkeling van het Rosensteinkwartier zullen op middellange termijn veel flats in het stadscentrum worden gebouwd. Dus ook hier moet je op de lange termijn iets unieks kunnen bieden.
De betere rendementen zijn echter zeker buiten de grenzen te vinden. Ik zie Möhringen en Vaihingen bijvoorbeeld als zeer interessante locaties met een zeer goede infrastructuur en grote werkgevers.

Vastgoedtypes met toekomst – uitstraling en efficiëntie

FIV: Welk soort vastgoed heeft volgens u toekomst in Stuttgart, waarin moet men investeren? Klein, groot, bestaand, nieuwbouw?

Michael Maile: Zoals reeds gezegd, ben ik nogal een vriend van het charmante oude gebouw. Zeker, energie-efficiëntie zal in de toekomst een nog belangrijkere rol spelen, maar de prachtige zandstenen art nouveau gevel zal zeker niet worden geïsoleerd. Dergelijke gebouwen zullen altijd gewild zijn en er zal altijd vraag naar zijn. Persoonlijk ben ik geen fan van de vaak zeer monotone nieuwbouwarchitectuur met steeds dezelfde woonsilo’s gerangschikt rond een treurig speeltuintje, waar zelfs de laatste vierkante meter van het perceel bebouwd is.

Niettemin moet ook worden benadrukt dat bijvoorbeeld de toegankelijkheid een belangrijkere kwestie zal zijn, die eerder in nieuwere gebouwen zal worden aangetroffen. Iedereen moet dit voor zichzelf afwegen. En dan is het natuurlijk beter om drie kleine flats te hebben dan één grote, ook vanuit het oogpunt van risicospreiding.

Zolderkamer van een eengezinswoning:

Een eigendom verkopen – kwaliteitscontrole

FIV: Tot slot nog een vraag: U had het over de typische fouten bij het kopen van een woning. Velen kopen, maar sommigen willen ook verkopen. Welke tips kunt u, als ervaren makelaar in Stuttgart, geven aan mensen die voor het eerst een huis verkopen? Wat zijn de eerste stappen en hoe kunt u met succes een woning verkopen in Stuttgart?

Michael Maile: Ten eerste: In principe kun je de meeste dingen in de wereld zelf doen. De vraag is altijd hoeveel tijd je ervoor beschikbaar hebt en in welke kwaliteit je het duurzaam kunt doen. Daarom zou ik een onervaren verkoper van onroerend goed altijd sterk aanraden om een ervaren makelaar in de arm te nemen. Simpelweg omdat het verkopen van onroerend goed tegen de best mogelijke prijs veel meer inspanning vergt dan doorgaans wordt gedacht. U moet rondvragen bij vrienden en kennissen, referenties natrekken en een niet-bindende indruk krijgen van het vastgoedbedrijf.

Renovatie en modernisering zijn altijd de moeite waard!

Anders is het belangrijk om de bruid mooi te maken voor de bruiloft. Kleine verbouwingen en zelfs het opzettelijk “in scène zetten” van het onroerend goed zijn financieel vrijwel altijd de moeite waard. U moet niet alleen beschikken over alle documenten die van belang zijn voor de banken in kwestie, maar u moet ze ook begrijpen en bijvoorbeeld de voorwaarden van het kadaster of de voorschriften in de verklaring van verdeling kennen en in staat zijn ze dienovereenkomstig mee te delen.

Tekortkomingen moeten bekend zijn en vakkundig worden meegedeeld. Wat hier fataal is, is natuurlijk het opzettelijk verzwijgen van een dergelijk gebrek.
Ter plaatse is het belangrijk om de emoties van de koper op te wekken. Het is belangrijk om de prioriteiten van de koper te begrijpen en de details die zijn uiteindelijke interesse kunnen wekken. Prijsonderhandelingen zijn ook vaak een dunne lijn waar onervaren verkopers maar al te vaak grote moeilijkheden mee hebben.

Conclusie: Onervaren verkopers moeten zeker eerst advies inwinnen van een betrouwbare en betrouwbare deskundige. Ervaren verkopers weten meestal dat een goede makelaar geen geld kost, maar geld oplevert door zijn knowhow, contacten en de enorme tijdwinst.

FIV: Met dank aan Maile Immobilien voor het interview!

Je eerste flat kopen: Eigenaar-bewoning of kapitaalinvestering

U wilt uw droom, het bezitten van uw eerste woning, verwezenlijken, maar u weet niet waar te beginnen? Leer alles over uw eerste huis en de belangrijkste stappen in ons artikel.

• Eerste flat kopen

Huren, kopen, wonen in Stuttgart

Om uw droom van een eigen huis te verwezenlijken, of u nu huurt of koopt, en hoe u het maximale rendement kunt behalen in Stuttgart, leest u ons artikel over makelaars in Stuttgart.

• Makelaars in Stuttgart

Eerste flatgebouw in Duisburg

Een goede start in de onroerend goed wereld is altijd het kopen van je eerste flat. In een interview met FIV Magazine vertelt Manuela Ceresa over zijn ervaring met eigendommen op een goede B-locatie. De opbrengst is hier afhankelijk van het type huis of flat. Micro-appartementen hebben bijvoorbeeld andere exploitatiemogelijkheden dan eengezinswoningen. Ook de mesolocatie is bepalend voor de prijsvorming, zowel in Buchholz, Wedau als in andere districten zoals Meiderich/Beeck en Hamborn.

Dit is Duisburg in Duitsland:

Duisburg van dichtbij:

Huur: Contract en afwikkeling

Na de succesvolle aankoop van het onroerend goed en de uitvoering van de koopovereenkomst, wilt u natuurlijk uw nieuw verworven eigendom inrichten volgens uw individuele behoeften. Van de inrichting van de woonkamer tot het ontwerp van de tuin, niets staat uw creatieve verbeelding in de weg.

Kopen in Duisburg

In ons interview komt u alles te weten over onroerend goed en rendement in Duisburg. Moet u een huis kopen in Duisburg of is het meer de moeite waard om in de buurt te kopen, bijvoorbeeld in Oberhausen of Moers?

Verhoor van een makelaar over onroerend goed in Duisburg

Uw eerste appartement of vastgoed als investering? In dit interview leert u de belangrijkste tips & trucs. Kopen, huren, wonen in Duisburg maar ook tips voor kapitaalinvesteringen. Wij stellen de vragen, zij geeft de antwoorden.

MC Immo Service: Gesprekspartner

FIV: Voor we het hebben over Duisburg en zijn vastgoedmarkt en uw aanbevelingen voor huurders en kopers, zouden we graag iets meer weten over uw agentschap MC Immo Service. Kunt u voor onze lezers kort samenvatten wat uw bureau doet en waarin u gespecialiseerd bent?

Manuela Ceresa: Mijn doel in principe (en ik bedoel het precies zoals ik het zeg) is dat beide partijen, d.w.z. koper en verkoper, echt tevreden en gelukkig zijn aan het eind. Dat is onze topprioriteit hier en het begint met contact opnemen met de klant. Open en eerlijk zijn en nooit je charme verliezen – dit is de basis voor een vertrouwensvolle samenwerking en erg belangrijk voor ons.

Aanbiedingen van het MC Immo Service Agency

Manuela Ceresa: We verkopen voornamelijk eengezinswoningen, appartementen en investeringen, dus we hebben een vrij grote doelgroep. Wij zijn zeer goed gepositioneerd via onze zakenpartner Magnu GmbH omdat zij de verzekering en financiering dekken, zodat de klant niet ver hoeft te gaan.

Wij bieden ook een pool van handelaars van allerlei aard, verhuisbedrijven, banken enz. aan, zodat wij alle gebieden zeer goed kunnen bestrijken en aan anderen kunnen aanbevelen.

Uiteindelijk is service alles en bij ons is de klant nog altijd koning. Wij werken ook samen met goede samenwerkingspartners en beschikken over een goed netwerk. Betrokkenheid en jarenlange marktervaring zijn een eerste vereiste in ons bedrijf, zodat wij de vastgoedmarkt, die zeer complex is en voortdurend verandert, in het oog kunnen houden.

Favoriete woningen: speciale jeugdvilla’s

FIV: Als makelaar in Duisburg, welke eigendommen verkiest u persoonlijk om te bemiddelen?

Manuela Ceresa: Persoonlijk heb ik een zwak voor charmante oude gebouwen. Ik hou van hoge plafonds, de charme van jeugdige villa’s, het oude krakende parket en de houten vloeren… Ik zou nog veel meer kunnen opnoemen. In principe verhuur en verkoop ik echter alle soorten onroerend goed en ik heb niet de neiging om dat te doen, want elk onroerend goed heeft zijn specialiteit en wordt op waarde geschat.

Moderne badkamer in een flat in Duisburg:

Stadswijken met toekomst: trend Südstadt

FIV: Wijken voor Singles, Families & Co – Voor wie nog niet in Duisburg woont en naar Duisburg wil verhuizen, welke wijken hebben toekomst? Waarheen moet je verhuizen in Duisburg als je mooi wilt wonen?

Manuela Ceresa: Ik raad zeker het zuiden van Duisburg aan, omdat het veel te bieden heeft, zoals de Sechs-Seen-Platte, veel “groen”, het klimbos, de nabijheid van de stad, maar het ligt ook op een steenworp afstand van Düsseldorf. Uitstekende verbindingen en geen probleem met het openbaar vervoer.

Ontwikkeling van de vastgoedmarkt: huurprijzen en rendementen

FIV: Huren zijn een groot onderwerp, in heel Duitsland. Hoe hebben de vastgoedmarkt en de huurprijzen in Duisburg zich in de afgelopen jaren ontwikkeld en hoe zullen zij zich in de toekomst ontwikkelen?

De huren zijn in het algemeen gestegen, sommige grote steden zijn nu onbetaalbaar, ik kan dit absoluut bevestigen

Manuela Ceresa: Vooral in het zuiden van Duisburg, dat erg populair is bij Düsseldorfers vanwege de korte afstand tot Düsseldorf. Duisburg heeft hier absoluut van geprofiteerd, maar ik denk dat de huren op dit moment, vanwege de crisis, in ieder geval niet verder zullen stijgen.

FIV: In Duitsland huren mensen meer dan ze kopen. Wat zou u een jong stel of zelfs een alleenstaande aanraden, om in Duisburg te huren of te kopen?

Manuela Ceresa: Een mobiel huis, dus je hebt je huis altijd bij je! Grapje terzijde, in principe is het zinvol om onroerend goed te bezitten, waarvan volgens mij ook veel jongeren hebben geprofiteerd dankzij de lage rente. Afhankelijk van uw behoeften kan huren vrij duur zijn, vooral na verloop van jaren.

Eerste appartement in Duisburg: kosten & financiering

FIV: Mensen die huren in Duisburg zijn relatief flexibel en kunnen verhuizen als dat nodig is. Als u een eigendom koopt, of het nu uw eigen huis is of een condominium, bent u voor de lange termijn aan het eigendom gebonden, althans door de lening of financiering. Wat zijn typische fouten van eerste kopers uit uw ervaring als makelaar en hoe kunnen die worden vermeden?

Manuela Ceresa: Veel mensen (volgens mijn waarnemingen) realiseren zich bij de aankoop van een onroerend goed niet altijd dat zij voorlopig ook gebonden zijn aan hun leningsovereenkomst en aanzienlijke vervroegde aflossingen aan de bank moeten betalen in geval van voortijdige verkoop of opzegging van de overeenkomst; deze bedragen zijn uiteraard afhankelijk van de financiering en zijn niet onaanzienlijk!

De huur blijft dan achterwege, maar u moet wel een aantal andere uitgaven in uw budget opnemen. Dit omvat het onderhoud van het pand, de administratie, de exploitatiekosten, eventuele vervolgfinanciering, enz. Bij de aankoop van het onroerend goed moet u rekening houden met de overdrachtsbelasting, de makelaarscourtage en de notariskosten.

Overdrachtsbelasting en bijkomende aankoopkosten

FIV: De aankoopprijs van een woning is één ding, maar welke extra kosten en belastingen moeten kopers in Duisburg verwachten?

Manuela Ceresa: Als je koopt, moet je de overdrachtsbelasting betalen, die momenteel 6,5% is, de notariskosten (honorariumtabel) en de makelaarscourtage.

Appartementen in Duisburg:

Goede kapitaalinvesteringen: welke stadsdelen?

FIV: Wijken van Duisburg voor investeringen in onroerend goed – Laten we het hebben over onroerend goed als investering in Duisburg, voor degenen die willen kopen en huren. Als onze lezer besluit om te kopen en daarna te huren: Welke 2 wijken of satellietwijken rond Duisburg zou u een koper aanraden voor zijn investering in Duisburg? Waar liggen volgens u, als deskundige, de meeste kansen voor de toekomst?

Manuela Ceresa: Buchholz, Wedau – direct aan de Sechs-Seen-Platte en Wanheim-Angerhausen, maar voor investeerders zijn ook de districten Meiderich/Beeck en Hamborn zeer interessant. Deze districten ontwikkelen zich zeer positief.

De districten samengevat:

• Buchholz
• Wedau
• Wanheim-Angerhausen
• Meiderich/Beeck
• Hamborn

Investeer: Rendement op onroerend goed

FIV: Welk type vastgoed heeft volgens u toekomst in Duisburg, waarin moet men investeren? Klein, groot, bestaand, nieuwbouw?

Manuela Ceresa: De beslissende factor is de locatie. Zou je liever in de stad of op het platteland wonen? Kun je je voorstellen hier oud te worden? Hoe zijn de omstandigheden, enz. en al de rest komt natuurlijk overeen met de behoefte. Bij kapitaalinvesteringen speelt het rendement natuurlijk een grote rol, en investeerders kunnen dat heel goed inschatten.

Verkoop van een flat in Duisburg: Documenten voor notaris

FIV: Tot slot nog een vraag: U had het over de typische fouten bij het kopen van een woning. Velen kopen, maar sommigen willen ook verkopen. Welke tips kunt u, als ervaren makelaar in Duisburg, geven aan mensen die voor het eerst een huis verkopen? Wat zijn de eerste stappen en hoe kunt u met succes een woning verkopen in Duisburg?

Een verkoop kost niet alleen tijd, maar gaat ook gepaard met een aantal uitdagingen.

Manuela Ceresa: Allereerst moeten verkopers, d.w.z. eigenaren, weten wat hun eigendom realistisch gezien waard is, vooraf de eigendomssituatie ophelderen (in het geval van echtparen of gemeenschappen van erfgenamen), eventuele bezwaringen op het onroerend goed controleren, het opstalregister bekijken, een eventueel verblijfsrecht of voorkeursrecht, met of zonder makelaar werken, een notaris inschakelen, uiterlijk bij de verkoop, de verhuizing tijdig plannen, enz.

Van groot belang zijn ook diverse documenten die de koper ter beschikking moeten worden gesteld, zoals een bijgewerkt uittreksel uit het kadaster, plattegronden, berekening van de woonoppervlakte, enz.

Naar mijn mening kun je een woning met succes verkopen als je er open en eerlijk over bent. Schade en gebreken mogen niet worden verzwegen, de koopprijs moet overeenkomen met de huidige marktwaarde, er moet een vertrouwensbasis tussen verkoper en koper worden geschapen en uiteindelijk moet het eigendom bevallen!

FIV: Met dank aan MC Immo Service voor het interview!

Je eerste flat kopen: Eigenaar-bewoning of kapitaalinvestering

U wilt uw droom, het bezitten van uw eerste woning, verwezenlijken, maar weet niet waar te beginnen? Leer alles over uw eerste huis en de belangrijkste stappen in ons artikel.

• Eerste flat kopen

Huren, kopen, wonen in Duisburg

Voor de verwezenlijking van uw droom om uw eerste huis te bezitten, of u nu huurt of koopt, en hoe u het maximale rendement kunt behalen in Duisburg, leest u ons artikel over makelaars in Duisburg.

• Onroerend goed agent in Duisburg

Huren, kopen, wonen in Kassel

Onze gesprekspartner voor het thema onroerend goed is gespecialiseerd in de makelaardij, verkoop en verhuur van onroerend goed in Kassel. FIV Magazine sprak met het makelaarsteam in een interview over aantrekkelijke wijken, financieringsmogelijkheden en de vastgoedmarkt in Kassel. Hier kunt u alles te weten komen over het kopen van uw eerste huis, verschillende soorten huizen en soorten flats.

Overzicht van Kassel en omliggende plaatsen:

Kassel van de microlocatie:

Huur: Dienstverleningskosten

U hebt besloten een huis of appartement te huren of zelfs te verhuren? Dan moet u zeker meer weten over slaapkamerinrichting en exclusieve terrasinrichting.

Koop: Investering

Vind uw nieuwe huis in aantrekkelijke wijken van Kassel en voorkom ernstige fouten bij uw aankoop! In dit artikel leest u wat u moet weten voordat u tot aankoop overgaat! Bent u ook geïnteresseerd in andere steden? Wij hebben andere interessante steden voor u geselecteerd, zoals Düsseldorf, Aken en Duisburg.

Interview over de huidige vastgoedmarkt in Kassel

Bent u op zoek naar een geschikte woning in Kassel? Maar vraagt u zich af wat de populairste wijken zijn om te wonen, of het momenteel beter is om te huren of te kopen, of hoe hoog de bijkomende kosten en belastingen in Kassel zijn? Dan bent u hier aan het juiste adres. Want wij hebben gesproken met een makelaar uit de regio die al uw vragen over onroerend goed in Neurenberg zal beantwoorden.

Immoperlen: vastgoedteam in de streek van Hessen

FIV: Voor we het hebben over Kassel en zijn vastgoedmarkt en uw aanbevelingen voor huurders en kopers, zouden we graag iets meer weten over uw agentschap Immoperlen. Kunt u voor onze lezers kort samenvatten wat uw bureau doet en waarin u gespecialiseerd bent?

Immoperlen: Wij zijn gespecialiseerd in de verkoop van vrijstaande huizen, appartementsgebouwen en flats. Verhuur van huizen en flats, hulp bij nieuwbouw en taxaties van onroerend goed.

Teamfoto Immoperlen:

FIV: Als makelaar in Kassel, welke eigendommen verkiest u persoonlijk om te bemiddelen?

Immoperlen: eengezinswoningen, meergezinswoningen, flats

Mooi wonen in de omgeving van Kassel

FIV: Wijken voor singles, gezinnen & co. – Voor wie nog niet in Kassel woont en naar Kassel wil verhuizen: welke wijken hebben toekomst? Waarheen moet je verhuizen in Kassel als je mooi wilt wonen?

Immoperlen: De Vordere Westen is zeer populair bij jongeren omwille van zijn mooie infrastructuur. Gezinnen kunnen wonen in Kirchditmold, Harleshausen, Wilhelmshöhe, Niederzwehren en ook in het district Kassel.

Kirchditmold district

Huurprijsontwikkeling & aanbevelingen

FIV: Huren zijn een groot onderwerp, in heel Duitsland. Hoe hebben de vastgoedmarkt en de huurprijzen in Kassel zich in de afgelopen jaren ontwikkeld en hoe zullen zij zich in de toekomst ontwikkelen?

Immoperlen: De huren zijn al gestegen en zullen dat zeker blijven doen. Helaas zijn de goedkope huurprijzen alleen beschikbaar op locaties die niet erg populair zijn. Zelfs wanneer een eigendom op een goede locatie en goed onderhouden wordt verkocht, ligt de verkoopprijs hoger dan een paar jaar geleden. Wij denken dat dit ook in de toekomst het geval zal zijn.

FIV: In Duitsland huren mensen meer dan ze kopen. Wat zou u een jong stel of zelfs een alleenstaande aanraden, om in Kassel te huren of te kopen?

Immoperlen: Als je kijkt naar de lange termijn en de stabiliteit, raden wij duidelijk aan een eigendom te kopen. Het is ook een goede kapitaalinvestering.

Eengezinswoning in Kassel:

Verbintenissen op lange termijn door financieringen en leningen

FIV: Mensen die huren in Kassel zijn relatief flexibel en kunnen verhuizen als dat nodig is. Als u een eigendom koopt, of het nu uw eigen huis is of een condominium, bent u voor de lange termijn aan het eigendom gebonden, althans door de lening of financiering. Wat zijn typische fouten van een starter uit uw ervaring als makelaar en hoe kunt u die voorkomen?

Immoperlen: te weinig eigen vermogen, aflossingspercentage niet goed gekozen. Geen inventaris door een expert of een landmeter.

Belastingen en bijkomende kosten

FIV: De aankoopprijs van een woning is één ding, maar welke bijkomende kosten en belastingen moeten kopers in Kassel verwachten?

Onroerend goed kosten: 6% overdrachtsbelasting, 2% notariskosten, voor eengezinswoningen en condominiums 2,975% commissie incl. BTW. Voor tweegezinswoningen en meer, de gebruikelijke courtage van 5,95% incl. BTW over de verkoopprijs.

Bijkomende kosten:

• 6% overdrachtsbelasting
• 2% Notariskosten
• 2,975% voor eengezinswoningen
• 5,95% voor tweegezinswoningen

Woon- en eetkamer:

FIV: Wijken in Kassel voor investeringen in onroerend goed – Laten we het hebben over onroerend goed als investering in Kassel, voor degenen die willen kopen en huren. Als onze lezer besluit om te kopen en daarna te huren: Welke 2 stadsdelen of satellieten rond Kassel zou u een koper aanraden voor zijn investering in Kassel? Waar liggen volgens u, als deskundige, de meeste kansen voor de toekomst?

Immoperlen: Duidelijk de Vordere Westen, Harleshausen, Kirchditmold, Wilhelmshöhe en Niederzwehren.

Het begeerde Harleshausen district:

Onroerend goed met toekomst

FIV: Welk soort vastgoed heeft volgens u toekomst in Kassel, waarin moet men investeren? Klein, groot, bestaand, nieuwbouw?

Immoperlen: Bestaande eigendommen zoals appartementsgebouwen en flats tot 80m².

Vermijden van typische fouten – Begeleiding

FIV: Tot slot nog een vraag: U had het over de typische fouten bij het kopen van een woning. Velen kopen, maar sommigen willen ook verkopen. Welke tips kunt u, als ervaren makelaar in Kassel, geven aan mensen die voor het eerst een huis verkopen? Wat zijn de eerste stappen en hoe kunt u met succes een woning verkopen in Kassel?

De eerste stap is het bepalen van de waarde van het eigendom. Veel verkopers hebben een totaal verkeerd beeld van wat hun eigendom waard is op de vastgoedmarkt. Sommige verkopers zijn verbaasd dat een hogere verkoopprijs haalbaar is, en sommigen hebben ideeën die niet haalbaar zijn. Een woning in Kassel moet binnen 3 maanden verkocht zijn, dit is haalbaar als u elke stap goed doet. Ons doel is om verkopers en kopers goed te begeleiden op hun weg, want onroerend goed is onze passie, en de tevredenheid van onze klanten heeft de hoogste prioriteit.

3-stappen gids:

1. Taxatie van het onroerend goed
2. Binnen 3 maanden moet worden bemiddeld
3. Zoek deskundigen aan uw zijde

Huren, kopen, wonen in Kassel

De vastgoedmarkt in Kassel is groot, en juist daarom is het belangrijk om de beste makelaar voor u te vinden. In ons overzicht vindt u de beste makelaars in Kassel, die uw droom van een eigen huis mogelijk kunnen maken.

• Onroerend goed Kassel

Eerste flat? Stap voor stap naar kapitaalinvestering

Uw eigen flat kopen – Zodra u uw eerste eigen flat betrekt, is het voor de meeste mensen huur, huur, huur. Elke maand gaat u vele uren werken om het grootste deel ervan te besteden aan de volgende huur die aan het begin van de maand verschuldigd is. Het is geen wonder dat veel jongeren zo snel mogelijk beginnen na te denken over het kopen van een flatgebouw.

• Eerste flat kopen

Huren, kopen, wonen in Wuppertal

Een goede start in de onroerend goed wereld is altijd het kopen van je eerste flat. In zijn interview met FIV Magazine vertelt Daniel von Baum over zijn ervaringen met panden op een goede C-locatie. De opbrengst is hier afhankelijk van het type huis of flat. Micro-appartementen hebben bijvoorbeeld andere exploitatiemogelijkheden dan eengezinswoningen. Ook de meso-locatie is bepalend voor de prijsstelling, of het nu gaat om Elberfeld, Vohwinkel of andere districten zoals Cronenberg en Uellendahl-Katernberg.

Dit is Wuppertal in Duitsland:

Wuppertal van dichtbij:

Huur: Contract en afwikkeling

Na de succesvolle aankoop van het onroerend goed en de uitvoering van de koopovereenkomst, wilt u natuurlijk uw nieuw verworven eigendom inrichten volgens uw individuele behoeften. Van de inrichting van de woonkamer tot het ontwerp van de tuin, niets staat uw creatieve verbeelding in de weg.

Koop: Rendement op investeringen door onroerend goed

In ons interview komt u alles te weten over onroerend goed en rendement in Wuppertal. Moet u een huis kopen in Wuppertal of is het meer de moeite waard om in de buurt te kopen, bijvoorbeeld in Solingen en Hagen?

Verhoor van een makelaar over onroerend goed in Wuppertal

Uw eerste appartement of vastgoed als investering? In dit interview leert u de belangrijkste tips & trucs. Kopen, huren, wonen in Wuppertal maar ook tips voor kapitaalinvesteringen. Wij stellen de vragen, hij geeft de antwoorden.

Daniel von Baum Immobilien: Interview Partner

FIV: Voordat we het over Wuppertal en zijn vastgoedmarkt en uw aanbevelingen voor huurders en kopers hebben, zouden we graag iets meer over uw agentschap Daniel von Baum Immobilien willen weten. Kunt u voor onze lezers kort samenvatten wat uw bureau doet en waarin u gespecialiseerd bent?

Daniel von Baum: Beste lezers, wij zijn gespecialiseerd in de marketing van privé-vastgoed. In het bijzonder eengezinswoningen, twee-onder-een-kapwoningen en rijtjeshuizen. En natuurlijk flats, die ook steeds meer aan kapitaalinvesteerders en niet alleen aan eigenaar-bewoners worden verkocht.

Favoriete eigendommen in de stad

FIV: Als makelaar in Wuppertal, welke eigendommen verkiest u persoonlijk om te bemiddelen?

Daniel von Baum: Ik geef de voorkeur aan makelaardij omdat het gewoon iets bijzonders is. Ik heb momenteel een timmerman in dienst en ben op zoek naar een opvolger. Tragisch genoeg werd de vrouw van de eigenaar plotseling weduwe en werd mij gevraagd te helpen via aanbevelingen. Natuurlijk doe ik dat graag en volledig onbaatzuchtig. Als ik een koper vind, zal ik blij zijn voor de erfgenamen of het jonge gezin.

Oud gebouw in het centrum van Wuppertal:

Buurten met toekomst: Het Briller Viertel

FIV: Wijken voor Singles, Families & Co. – Voor wie nog niet in Wuppertal woont en naar Wuppertal wil verhuizen, welke wijken hebben toekomst? Waarheen moet je verhuizen in Wuppertal als je mooi wilt wonen?

Daniel von Baum: Het Briller Viertel, met de grootste aaneengesloten villawijk van Duitsland, is beslist een klassieker. Ik heb ook het geluk om in zulke geweldige ruimtes te werken. Jongeren verkiezen de Nordstadt of de Ölberg, ook wel de “Kreuzberg van Wuppertal” genoemd.

Ontwikkeling van de vastgoedmarkt: stijgende huurprijzen

FIV: Huren zijn een groot onderwerp, in heel Duitsland. Hoe hebben de vastgoedmarkt en de huurprijzen in Wuppertal zich in de afgelopen jaren ontwikkeld en hoe zullen zij zich in de toekomst ontwikkelen?

Daniel von Baum: Ook in Wuppertal blijven de huren stijgen. In tegenstelling tot Düsseldorf en Keulen zijn de huren er nog betaalbaar, maar ze stijgen wel.

FIV: In Duitsland huren mensen meer dan ze kopen. Wat zou u een jong stel of zelfs een alleenstaande aanraden, om in Wuppertal te huren of te kopen?

Daniel von Baum: Zeker kopen! U mag het begin van de aankoop niet missen, anders zal de aflossingsperiode steeds korter worden en zult u meer eigen vermogen moeten vergaren. Ik heb het gevoel dat Wuppertal nog speelruimte heeft wat de prijzen per vierkante meter betreft, zelfs als je merkt dat de rentevoeten al gestegen zijn.

Je eerste huis kopen: Fouten en veiligheid

FIV: Mensen die in Wuppertal huren zijn relatief flexibel en kunnen verhuizen als dat nodig is. Als u een eigendom koopt, ongeacht of het uw eigen huis of een condominium is, bent u voor de lange termijn aan het eigendom gebonden, althans door de lening of financiering. Wat zijn typische beginnersfouten uit uw ervaring als makelaar en hoe kunnen die worden vermeden?

Daniel von Baum: Het is zeker belangrijk dat de maandelijkse lasten niet te hoog zijn. U moet ook de notulen van de vergaderingen van de eigenaars lezen, want u bent met hen “getrouwd” en als er al een geschil is, is het beter geen “ja” te zeggen.

Overdrachtsbelasting en bijkomende aankoopkosten

FIV: De aankoopprijs van een woning is één ding, maar welke bijkomende kosten en belastingen moeten kopers in Wuppertal verwachten?

Daniel von Baum: Een zeer belangrijk onderwerp op dit moment is de onroerendgoedbelasting, die wordt hervormd. Het zal zeker niet goedkoper worden met de hervorming, en daarom kan het ook veel duurder worden op goede locaties. Hoe een gebouw wordt verwarmd of welke energienorm het heeft, is natuurlijk ook belangrijk. Een goede waarde om de bedrijfskosten (belastingen en bijkomende kosten) van een onroerend goed te berekenen is: 3 EUR/km².

Hangspoor in Wuppertal:

Tips voor iedereen: Onroerend goed als investering

FIV: Wijken in Wuppertal voor investeringen in onroerend goed – Laten we het nu hebben over onroerend goed als investering in Wuppertal, voor diegenen die willen kopen en huren. Als onze lezer besluit te kopen, en daarna te huren: Welke 2 districten of satellieten rond Wuppertal zou u een koper aanraden voor zijn investering in Wuppertal? Waar liggen volgens u, als deskundige, de meeste kansen voor de toekomst?

Daniel von Baum: Intussen zijn sommige wijken in Wuppertal echt heel duur geworden. Het is moeilijk iets te vinden onder de 20 keer de jaarlijkse netto koude huur, en ik vermoed dat de prijzen niet veel hoger zullen gaan. Langs de as van de vallei staan hier en daar goedkopere eigendommen met een overeenkomstig rendement. Bovendien is Nordstadt natuurlijk een goede investering, aangezien het nog steeds erg in trek is om er te wonen.

De beste soorten onroerend goed: fabrieksgebouwen renoveren?

FIV: Welk soort vastgoed heeft volgens u toekomst in Wuppertal, waarin zou men moeten investeren? Klein, groot, bestaand, nieuwbouw?

Daniel von Baum: Ik zou investeren in de bestaande voorraad. Er zijn geweldige oude fabrieksgebouwen die kunnen worden verbouwd en opnieuw verhuurd. Er zijn ook veel monumentale panden die aan de huidige normen willen worden aangepast en opnieuw willen worden verhuurd. Een ander probleem zijn helaas de probleemeigendommen waarvan de eigenaars niet meer kunnen worden opgespoord. Deze eigendommen raken in verval en de handen van de stad zijn gebonden. Ik vind dat dergelijke eigendommen sneller van eigenaar moeten kunnen veranderen, zodat ze weer in goede staat worden gebracht!

Ervaringen met verkopen in Wuppertal

FIV: Tot slot nog een vraag: U had het over de typische fouten bij het kopen van een woning. Velen kopen, maar sommigen willen ook verkopen. Welke tips kunt u, als ervaren makelaar in Wuppertal, geven aan mensen die voor het eerst een huis verkopen? Wat zijn de eerste stappen en hoe kunt u succesvol een woning verkopen in Wuppertal?

Daniel von Baum: De ervaring heeft mij geleerd dat de grondige verwerking van vastgoedgerelateerde gegevens/informatie essentieel is voor marketingsucces. Het is beter wat tijd te nemen voor de grondige verwerking van het onroerend goed dan direct met de marketing te beginnen!

Met dank aan Daniel von Baum Immobilien voor het interview!

Je eerste flat kopen: Eigenaar-bewoning of kapitaalinvestering

U wilt uw droom, het bezitten van uw eerste woning, verwezenlijken, maar weet niet waar te beginnen? Leer alles over uw eerste huis en de belangrijkste stappen in ons artikel.

• Eerste flat kopen

Huren, kopen, wonen in Wuppertal

Voor de verwezenlijking van uw droom om uw eerste huis te bezitten, of u nu huurt of koopt, en hoe u het maximale rendement kunt behalen in Wuppertal, leest u ons artikel over makelaars in Wuppertal.

• Makelaars in Wuppertal

Huren, kopen, wonen in Freiburg

Een goede start in de onroerend goed wereld is altijd het kopen van je eerste flat. Pierre Bruns van Brumani Immobilien vertelt in zijn interview met FIV Magazine over zijn ervaring met panden op een goede C-locatie. De opbrengst is hier afhankelijk van het type huis of flat. Micro-appartementen hebben bijvoorbeeld andere exploitatiemogelijkheden dan vrijstaande huizen. Ook de meso-locatie is bepalend voor de prijsvorming, of het nu gaat om Betzenhausen, Ebnet of andere districten zoals Haslach en Günterstal.

Dit is Freiburg in Duitsland:

Freiburg van dichtbij gezien:

Huur: Contract en afwikkeling

Na de succesvolle aankoop van het onroerend goed en de uitvoering van de koopovereenkomst, wilt u natuurlijk uw nieuw verworven eigendom inrichten volgens uw individuele behoeften. Van de inrichting van de woonkamer tot het ontwerp van de tuin, niets staat uw creatieve verbeelding in de weg.

Kopen: Rendement op het eigendom

In ons interview komt u alles te weten over onroerend goed en rendement in Freiburg. Moet u een huis kopen in Freiburg of is het meer de moeite waard om in de buurt te kopen, bijvoorbeeld in Denzlingen of Kirchzarten? Of misschien vindt u wat u zoekt in een andere stad in Baden-Württemberg.

Verhoor van een makelaar over onroerend goed in Freiburg

Uw eerste appartement of vastgoed als investering? In dit interview leert u de belangrijkste tips & trucs. Kopen, huren, wonen in Freiburg maar ook tips voor kapitaalinvesteringen. Wij stellen de vragen, hij geeft de antwoorden.

Brumani Immobilien: Gesprekspartner

FIV: Voordat we het over Freiburg im Breisgau en zijn vastgoedmarkt hebben en over uw aanbevelingen voor huurders en kopers, willen we graag iets meer weten over uw agentschap Brumani Immobilien. Kunt u voor onze lezers kort samenvatten wat uw bureau doet en waarin u gespecialiseerd bent?

Pierre Bruns: Het bedrijf werd in 2017 opgericht door Pierre Bruns en Joachim Niehaus. Dankzij de ondernemerservaring van Joachim Niehaus en de verkoop- en marketingervaring van Pierre Brun, konden de twee stichters elkaar goed aanvullen. Zo ontstond de visie om de vastgoedmarkt in Freiburg te veranderen. Wij werken hiervoor met een uniek en innovatief concept.

Onze missie is om vastgoedeigenaren te helpen hun eigendom te verkopen en voor hem het best mogelijke resultaat te behalen. Tegelijkertijd zijn we altijd op zoek naar de ideale koper voor de verkoper, die de maximale waardering voor het onroerend goed brengt en perfect bij het onroerend goed past. Door dit concept hebben we al veel kopers blij gemaakt en nog meer verkopers.

Favoriete eigenschappen: Appartement & Generations House

FIV: Als makelaar in Freiburg im Breisgau, welke eigendommen verkiest u persoonlijk om te bemiddelen?

Pierre Bruns: Het liefst allemaal! Van grote meer-generatie huizen tot gezellige 1-kamer appartementen. Als makelaar is het gewoon het leukste om twee blije gezichten te zien bij de notarisafspraak. Natuurlijk is de vraag bijzonder groot naar luxe onroerend goed, vooral in de populaire wijken van Freiburg zoals Herdern of Wiehre, en het is altijd geweldig om te zien hoe potentiële kopers verliefd worden op het onroerend goed en niet ophouden verbaasd te zijn. Wat de afwijzingen des te moeilijker maakt voor ons.

Maar ook onze kleinere eigendommen hebben hun eigen charme, zodat de nieuwe eigenaars uiteindelijk blij zijn met hun aankoop.

Het Brumani Real Estate team:

Wijken met toekomst in Freiburg: Littenweiler & Wiehre

FIV: Wijken voor singles, gezinnen & co. – Voor wie nog niet in Freiburg im Breisgau woont en naar Freiburg im Breisgau wil verhuizen: welke wijken hebben toekomst? Waarheen moet je verhuizen in Freiburg im Breisgau als je mooi wilt wonen?

Pierre Bruns: Freiburg heeft veel te bieden en het maakt niet uit in welk van de 28 districten iemand komt wonen, het is er altijd mooi! Wij merken ook dat steeds meer mensen het stadsleven willen combineren met de nabijheid van de natuur.

Elke wijk van Freiburg is bijzonder en uniek.

Zelfs als je ze allemaal kent en hier al lang woont, is het moeilijk om een beslissing te nemen. Littenweiler, Wiehre, Zähringen en Herdern zijn natuurlijk erg in trek bij gezinnen. Het feit dat deze wijken een quasi directe toegang tot de natuur hebben, is zeer aantrekkelijk. Voor studenten en alleenstaanden kunnen de wijken Altstadt, Oberau, Stühlingen of Betzenhausen interessant zijn. Er is hier zeker dag en nacht iets aan de hand. Een kleine tip voor de toekomst is de wijk Brühl bij het oude douanegebouw.

Er is hier de laatste jaren een zeer grote ontwikkeling geweest met veel nieuwe gebouwen. Dit zou in de toekomst een nieuwe place-to-be kunnen worden. Natuurlijk is dit ook een kwestie van smaak. Als makelaars in Freiburg zijn wij er zeker van dat de wijken die in Freiburg bijzonder gewild zijn, ook in de toekomst gewild zullen blijven.

Op onze website brumani.de hebben we ook een kleine sub-pagina voor elk district gemaakt, waar iedereen gedetailleerde informatie over het betreffende district kan vinden.

Ontwikkeling van de vastgoedmarkt: stijgende aankoopprijzen

FIV: Huren zijn een groot onderwerp, in heel Duitsland. Hoe hebben de vastgoedmarkt en de huurprijzen in Freiburg im Breisgau zich in de afgelopen jaren ontwikkeld en hoe zullen zij zich in de toekomst ontwikkelen?

Pierre Bruns: Het is waarschijnlijk geen geheim dat de koop- en huurprijzen in Freiburg snel zijn gestegen. De marktwaarde-ontwikkeling van de laatste tien jaar in Freiburg ligt tussen +96,1 % en 108 %. Voorspeld wordt dat er volgend jaar een kleine dip zal zijn. Tegen eind 2023 zullen de marktwaarden weer op het niveau van de huidige vastgoedprijzen liggen. Welke voorspelling uiteindelijk uitkomt, valt nog te bezien; niemand kan in de toekomst kijken.

Wat de huur betreft. Door de voortdurend stijgende koopprijzen is het ook geen wonder dat de huren stijgen. In 2017 bedroeg de gemiddelde prijs per vierkante meter voor een flat van 40 m² 14,20 euro. In 2019 bedroeg de gemiddelde huurprijs in Freiburg al €15,40. Wij gaan ervan uit dat de huren in de toekomst zullen blijven stijgen. Bezoek onze website om meer te weten te komen over de prijstrends in de afzonderlijke wijken van Freiburg.

Kopen of huren van onroerend goed: Risico’s van de lening

FIV: In Duitsland huren mensen meer dan ze kopen. Wat zou u een jong stel of zelfs een alleenstaande aanraden, om in Freiburg im Breisgau te huren of te kopen?

Pierre Bruns: Met de huidige rentevoeten is het natuurlijk zeer lucratief om een condominium te kopen. Op voorwaarde dat het eigendom in goede staat is en tegen een billijke marktprijs wordt aangekocht. Als u overweegt een flat of zelfs een huis in Freiburg te kopen, moet u in principe nagaan hoeveel eigen vermogen u meebrengt en welke risico’s u neemt met een lening voor onroerend goed.

Bovendien moet u beslist een winst- en verliesrekening opstellen. Zo kunt u er zeker van zijn dat het onroerend goed dat u koopt niet alleen kosten veroorzaakt. De aankoop van onroerend goed is altijd een zeer individuele zaak en moet zeer goed doordacht zijn.

De eerste eigen woning in Freiburg: Financieringsmogelijkheden

FIV: Wie in Freiburg im Breisgau huurt, is betrekkelijk flexibel en kan zo nodig verhuizen. Als u een eigendom koopt, of het nu uw eigen huis is of een condominium, bent u voor de lange termijn aan het eigendom gebonden, althans door de lening of financiering. Wat zijn typische fouten van eerste kopers uit uw ervaring als makelaar en hoe kunt u die vermijden?

Pierre Bruns: U snijdt een belangrijk punt aan! De lasten op lange termijn van een vastgoedlening mogen niet worden onderschat. Vooral bij een eerste appartement is het belangrijk om contact op te nemen met verschillende financiële adviseurs en goed te kijken naar de huidige rentetarieven. Een andere typische fout die wordt gemaakt door kopers die voor het eerst een woning kopen, is dat zij zich niet uitgebreid informeren over de ligging en het woongenot van de woning die zij hebben gekocht.

Zorg ervoor dat je verschillende eigendommen bekijkt. Kom meer te weten over de ligging, de vervoersverbindingen, de openbare voorzieningen en de levenskwaliteit in de betrokken regio. Hoewel Freiburg een zeer groene en levendige stad is, heeft elke wijk zijn eigen charme. Misschien wilt u liever weg uit het stadsleven en verhuizen naar een van de gemeenten die aan Freiburg grenzen.

Bijkomende aankoopkosten en grondoverdrachtsbelasting

FIV: De aankoopprijs van een woning is één ding, maar welke bijkomende kosten en belastingen moeten kopers in Freiburg im Breisgau verwachten?

Pierre Bruns: Bij de verkoop van onroerend goed in Freiburg, dat deel uitmaakt van de deelstaat Baden-Württemberg, moet door de koper een overdrachtsbelasting van 5 % worden betaald. Daarnaast zijn er nog de kosten van de notaris en de makelaarscourtage. Sinds eind 2020 moeten koper en verkoper de kosten van de makelaar gelijkelijk dragen. Indien de makelaar en de eigenaar een commissie van 3 procent overeenkomen, mag de makelaar ook tot 3 procent van de koper eisen.

De kosten voor de notaris en het kadaster worden alleen door de koper gedragen en bedragen ongeveer 1,5 % van de koopprijs. In totaal kan de koper bij de aankoop van een onroerend goed nog eens 10 % aan de aankoopprijs toevoegen.

De aankoopkosten in een oogopslag:

• Belasting op de overdracht van grond: 5%
• Makelaarskosten 50/50
• Notaris- en kadasterkosten: 1,5%

De begraafplaats van Freiburg:

Tips voor investeerders in Freiburg im Breisgau

FIV: Freiburg im Breisgau wijken voor investeringen in onroerend goed – Laten we overgaan tot onroerend goed als investering in Freiburg im Breisgau, voor degenen die willen kopen en huren. Als onze lezer besluit om te kopen en daarna te huren: Welke 2 districten of satellieten rond Freiburg im Breisgau zou u een koper aanraden voor zijn investering in Freiburg im Breisgau? Waar liggen volgens u, als deskundige, de meeste kansen voor de toekomst?

Pierre Bruns: Freiburg is momenteel een paradijs voor investeerders, want constante huurinkomsten zijn hier zeer zeker. Het leegstandspercentage bedraagt 0,4 procent en de stad Freiburg gaat actief de strijd aan met misbruik en leegstand, want de vraag is groot! Wij zijn ervan overtuigd dat vastgoedinvesteerders in de toekomst in alle wijken van Freiburg zonder problemen een geschikte huurder zullen kunnen vinden.

De wijk Brühl zou voor de toekomst bijzonder interessant kunnen zijn.

Zoals reeds eerder vermeld, wordt de infrastructuur in Brühl steeds verder uitgebreid en worden er veel nieuwe bouwprojecten gebouwd. In februari 2019 stemde 60 procent van de inwoners van Freiburg in een referendum voor de bouw van de nieuwe wijk Dietenbach. Hier moeten woningen worden gebouwd
voor 16.000 mensen zal worden gebouwd, wat natuurlijk veel potentieel biedt voor investeerders in onroerend goed. Het nieuwe district ligt in het westen van Freiburg, grenzend aan het district Rieselfeld.

Soorten onroerend goed met toekomst – nieuwe gebouwen als kapitaalinvestering

FIV: Welk soort vastgoed heeft volgens u toekomst in Freiburg im Breisgau, waarin zou men moeten investeren? Klein, groot, bestaand, nieuwbouw?

Pierre Bruns: Er bestaat geen standaardformule voor, want er zijn altijd meerdere factoren die een rol spelen bij een vastgoedinvestering. Uiteindelijk hangt het altijd af van iemands eigen koopkracht en de belangen die een vastgoedbelegger met zich meebrengt. Zowel kleine als grote eigendommen kunnen interessant zijn voor investeerders. Door de reputatie van Freiburg als studentenstad zal er altijd veel vraag zijn naar kleinere woningen.

De grotere woningen zijn echter zeer populair bij gezinnen. Besteed veel aandacht aan de staat van de bestaande eigendommen. Het grote voordeel is de lagere aankoopprijs in vergelijking met nieuw gebouwde eigendommen. Meestal zijn er al huurders in het pand, dus de huurinkomsten zijn al gaande. Nieuwe gebouwen zijn interessant voor kapitaalinvesteringen omdat u een deel van de aankoop-, productie- en onderhoudskosten van het aangekochte onroerend goed kunt aftrekken van uw belastingen.

Dit is niet de enige reden waarom nieuwe gebouwen zeer in trek zijn bij investeerders; zij zijn gewoonlijk zeer waardevast en hebben een moderne inrichting. Maar ook de prijs en de ligging zijn hier doorslaggevend. Het is geen geheim dat de ligging van een woning een centrale factor is bij elke aankoop.

Een huis of appartement verkopen in Freiburg im Breisgau

Tot slot, nog één vraag. U noemde de typische fouten bij het kopen van een huis. Velen kopen, maar sommigen willen ook verkopen. Welke tips kunt u, als ervaren makelaar in Freiburg im Breisgau, geven aan mensen die voor het eerst een huis verkopen? Wat zijn de eerste stappen en hoe kunt u met succes een woning verkopen in Freiburg im Breisgau?

Pierre Bruns: Om verkopers zo goed mogelijk te ondersteunen bij de verkoop van hun onroerend goed, hebben wij gidsen en checklists samengesteld voor een succesvolle verkoop van onroerend goed. Deze bieden particuliere eigenaars gedetailleerd advies en praktische tips. De gidsen en checklists kunnen gratis worden gedownload van onze website brumani.de.

Met dank aan Brumani Immobilien voor het interview!

Je eerste flat kopen: Eigenaar-bewoning of kapitaalinvestering

U wilt uw droom, het bezitten van uw eerste woning, verwezenlijken, maar u weet niet waar u moet beginnen? Leer alles over uw eerste huis en de belangrijkste stappen in ons artikel.

• Eerste flat kopen

Huren, kopen, wonen in Freiburg

Voor de verwezenlijking van uw droom om uw eerste huis te bezitten, of u nu huurt of koopt, en hoe u het maximale rendement kunt behalen in Freiburg, leest u ons artikel over makelaars in Freiburg.

• Verhuren in Freiburg

Huren, kopen, wonen in Oldenburg

Een goede start in de onroerend goed wereld is altijd het kopen van je eerste flat. Ingo Eden van Eden-Ehbrecht Immobilien vertelt in zijn interview met FIV Magazine over zijn ervaringen met panden op een goede D-locatie. Het rendement is hier afhankelijk van het type huis of flat. Micro-appartementen hebben bijvoorbeeld andere exploitatiemogelijkheden dan vrijstaande huizen. De meso-locatie is ook bepalend voor de prijsstelling, of het nu gaat om Eversten, Thomasburg of andere districten zoals Haarentor en Wechloy.

Dit is Oldenburg in Duitsland:

Oldenburg weer van dichtbij:

Huur: Contract en afwikkeling

Na de succesvolle aankoop van het onroerend goed en de voltooiing van de koopovereenkomst, wilt u natuurlijk uw nieuw verworven eigendom inrichten volgens uw individuele behoeften. Van de inrichting van de woonkamer tot het ontwerp van de tuin, niets staat uw creatieve verbeelding in de weg.

Koop: Rendement door onroerend goed

In ons interview komt u alles te weten over onroerend goed en rendement in Freiburg. Moet u een huis kopen in Oldenburg of is het meer de moeite waard om in de buurt te kopen, bijvoorbeeld in Rastede of Wardenburg? Of u kunt een woning zoeken in een andere stad in Nedersaksen.

Verhoor van makelaar over onroerend goed in Oldenburg

Uw eerste appartement of vastgoed als investering? In dit interview leert u de belangrijkste tips & trucs. Kopen, huren, wonen in Oldenburg maar ook tips voor kapitaalinvesteringen. Wij stellen de vragen, hij geeft de antwoorden.

Eden-Ehbrecht Immobilien: Gesprekspartner

FIV: Voordat we het over Oldenburg en zijn vastgoedmarkt hebben en over uw aanbevelingen voor huurders en kopers, willen we graag iets meer weten over uw agentschap Eden-Ehbrecht Immobilien. Kunt u voor onze lezers kort samenvatten wat uw bureau doet en waarin u gespecialiseerd bent?

Ingo Eden: Toen wij in 1999 ons makelaarskantoor oprichtten, begonnen wij met de slogan “Oldenburgs nieuwe eerste adres voor onroerend goed”. Inmiddels staan wij al bijna 23 jaar voor betrouwbare en betrouwbare service bij alle aspecten van de verkoop en verhuur van hoogwaardige woon- en bedrijfspanden in Oldenburg en omgeving.

Onze klanten en partners vertrouwen ons hoge activa toe. Vanzelfsprekend is een hoge servicegraad voor ons bijzonder belangrijk. Vertrouwelijkheid, betrouwbaarheid en intensieve en persoonlijke communicatie vormen dan ook de basis voor een langdurige en succesvolle samenwerking.

Wij zijn blij dat wij ons elke dag aan deze stelregel kunnen meten.

Onze claim wordt nu onderstreept door de talrijke onderscheidingen en klantenevaluaties die wij in de loop der jaren hebben ontvangen. Onlangs werd Eden-Ehbrecht Immobilien voor de tweede keer onderscheiden met de IDA Award 2022. De Real Estate Service Provider Award wordt jaarlijks als brancheonderscheiding uitgereikt door een jury van deskundigen van BVFI, de federale vereniging voor de onroerendgoedsector, samen met de Duitse onroerendgoedbeurs.

Bijzondere aandacht wordt besteed aan betrouwbaarheid, service, een aantrekkelijk en gevarieerd aanbod, betrouwbaarheid, toegankelijkheid, communicatie en transparantie van de processen. Wij ontvingen de felbegeerde onderscheiding al in 2017 en werden in dit kader zelfs uitgeroepen tot een van de 50 beste makelaars van Duitsland!

Naast de industrieprijzen zijn wij ook bijzonder trots op onze 500 klantenbeoordelingen met een gemiddelde van 4,6 op 5 sterren, die ons elke dag bevestigen en motiveren in ons werk.

De beste woningen in Oldenburg

FIV: Welke objecten bemiddelt u persoonlijk het liefst als makelaar in Oldenburg?

Ingo Eden: Het is voor ons natuurlijk een bijzondere eer en een bijzonder genoegen wanneer ons zogenaamde vuurtorenprojecten worden toevertrouwd of projecten die wijken voor marketing vormgeven. Dergelijke eigendommen zijn altijd een boeiende uitdaging, aangezien zij vaak complex van structuur zijn en zeer langlopend in marketing. Het vergt veel knowhow, ervaring en uithoudingsvermogen, dingen die wij na al die tijd hebben bewezen te bezitten.

De DREI HÖFE bijvoorbeeld zijn een van deze bijzondere projecten die nieuwe maatstaven zetten en hun aantrekkingskracht tot ver buiten de stadsgrenzen van Oldenburg zullen ontwikkelen. De Drei Höfe worden gerealiseerd door vier gerenommeerde bedrijven die al verantwoordelijk waren voor een groot aantal projecten in en rond Oldenburg.

Het trendsettende mixed-use concept combineert hotel, gastronomie, retail, urban living en werken op een totaal van 9.500 m² verdeeld over vijf verdiepingen en een hoog niveau.

Eden-Ehbrecht Immobilien heeft in het verleden met succes een groot aantal van dergelijke projecten op de markt gebracht. Dit bewijst ons telkens weer dat wij met persoonlijkheid, deskundigheid, betrouwbaarheid en jarenlange ervaring altijd kunnen zegevieren over andere marktdeelnemers!

Het Eden-Ehbrecht Real Estate Team:

Buurten met toekomst: vrije tijd en gezinnen

FIV: Wijken voor alleenstaanden, gezinnen & co. – Voor wie nog niet in Oldenburg woont en naar Oldenburg wil verhuizen: welke wijken hebben toekomst? Waarheen moet je verhuizen in Oldenburg als je mooi wilt wonen?

Ingo Eden: Welk district het juiste is, is natuurlijk een zeer individuele beslissing. Voor singles en koppels kan het gebied rond de Oude Stadshaven interessant zijn. De laatste jaren is daar een aantrekkelijke wijk dicht bij het stadscentrum ontstaan op een uitstekende locatie aan het water. Moderne architectuur, een goede infrastructuur in combinatie met de nabijheid van diverse restaurants, bioscopen, theaters, musea en het aanbod van het stadscentrum zijn zeker erg opwindend voor jongere nieuwe bewoners van Oldenburg.

Gezinnen die op zoek zijn naar een huis met een tuin hebben natuurlijk andere eisen. De nabijheid van natuur, scholen en dergelijke zijn hier belangrijker. Ze kiezen vaak voor de buitenwijken van de stad. Het ontwikkelingsgebied op het terrein van de voormalige luchtmachtbasis is hier een mogelijkheid als u nog op zoek bent naar grond voor een nieuw gebouw.

Mensen wonen graag dichter bij het centrum in Bloherfelde of Eversten.

Hier gaat het momenteel echter eerder om appartementsgebouwen die worden gebouwd door verdichting van de oudere structuur. Het is moeilijk of duur om een perceel voor een nieuwe eengezinswoning te bemachtigen. Als u op zoek bent naar het typische Oldenburgse hondenhok, zoekt u natuurlijk graag naar mogelijkheden in het Dobbenviertel of het Gerichtsviertel.

Over het algemeen is de vraag in Oldenburg echter al jaren zo groot dat men behoorlijk wat geduld moet hebben om het huis van zijn dromen te vinden of te bouwen.

Ontwikkeling van de markt: stijgende huurprijzen

De huren zijn een groot probleem, in heel Duitsland. Hoe hebben de onroerendgoedmarkt en de huurprijzen in Oldenburg zich in de afgelopen jaren ontwikkeld en hoe zullen zij zich in de toekomst ontwikkelen?

Ingo Eden: De vraag naar huurwoningen in Oldenburg is al jaren bovengemiddeld. Oldenburg is een van de weinige steden van zijn omvang die voortdurend is gegroeid en dat nog enkele jaren zal blijven doen. Ondanks de hoge bouwactiviteit, vooral in het kleinere woningsegment, is het aanbod lager dan het lange tijd is geweest. Dit zal waarschijnlijk nog enkele jaren het geval blijven.

De gevolgen van de pandemie hebben de situatie zeker enigszins verlicht. Toch moet men vroeg genoeg beginnen te zoeken om iets geschikts te vinden.

Wat de prijzen betreft, betekent de ontwikkeling dat de huren gestaag stijgen, zowel in bestaande als in nieuwe gebouwen. Met name in de voorkeurslocaties en in het nieuwbouwsegment hebben wij in Oldenburg nu definitief het niveau van de grote stad bereikt.

Aanbevelingen in Oldenburg: oriëntatie op lange termijn

FIV: In Duitsland huren meer mensen dan ze kopen. Wat zou u een jong stel of zelfs een alleenstaande aanraden, om in Oldenburg te huren of te kopen?

Antwoord: Aangezien de situatie in Oldenburg, zoals hierboven beschreven, op het ogenblik niet helemaal gemakkelijk is en de prijzen betrekkelijk hoog zijn, is dit zeker een kwestie van oriëntatie op lange termijn. Als u van plan bent uw nieuwe huis in Oldenburg te vinden, kan kopen natuurlijk zinvol zijn. Huren heeft zeker zin voor een beperkte tijd. Als u nieuw bent in Oldenburg en de weg nog niet weet, raden wij u aan eerst een huurflat te zoeken, Oldenburg en de verschillende stadsdelen te leren kennen en dan ter plaatse een idee te krijgen van hoe het is.

Dit vergemakkelijkt zeker ook het zoeken, aangezien men dan op korte termijn op aanbiedingen kan reageren. De droomhuizen tegen redelijke prijzen zijn zeldzaam en worden dan ook snel opgepikt.

Het eerste eigen huis: fouten bij de aankoop

FIV: Mensen die huren in Oldenburg zijn relatief flexibel en kunnen verhuizen als dat nodig is. Als u een eigendom koopt, of het nu uw eigen huis is of een condominium, bent u voor de lange termijn aan het eigendom gebonden, althans door de lening of financiering. Wat zijn typische fouten van eerste kopers uit uw ervaring als makelaar en hoe kunnen die worden vermeden?

Ingo Eden: Een typische fout van een beginnend koper zou natuurlijk zijn om onroerend goed te kopen zonder de steun van een professional, zoals een ervaren makelaar. De taxatie van een nieuw of bestaand onroerend goed is betrekkelijk omvangrijk en complex. Als u niet precies weet waar u op moet letten, kunt u gemakkelijk beslissingen nemen waar u later spijt van krijgt of duur voor moet betalen. Vooral in een krappe markt als Oldenburg, waar snelle besluitvorming vaak de sleutel is om überhaupt een woning te kunnen kopen.

Zoals het gezegde luidt, laat hij die zich voor eeuwig verbindt, beproefd worden.

U moet een specialist raadplegen en u niet onder druk laten zetten door de verkoper. Pas als u er zeker van bent dat de locatie, de staat en de prijs aan uw verwachtingen voldoen, moet u een beslissing nemen. Als iets hiervan nog onduidelijk is, was het misschien niet het juiste eigendom.

Bijkomende aankoopkosten en grondoverdrachtsbelasting

FIV: De koopprijs van een woning is één ding, maar welke bijkomende kosten en belastingen moeten kopers in Oldenburg verwachten?

Ingo Eden: De standaardposten hier zijn, ten eerste, natuurlijk de grondoverdrachtsbelasting, momenteel 5% van de aankoopprijs in Nedersaksen. Dan moet u nog ongeveer 1,5 – 2% rekenen voor de notaris en alle noodzakelijke formaliteiten. Afhankelijk van het feit of u het onroerend goed via een makelaar koopt, moet u gewoonlijk tot 5,95% commissie berekenen. Volgens de nieuwe wetgeving delen de verkoper en de koper van onroerend goed voor eigen gebruik de commissie gelijkelijk.

Een overzicht van de bijkomende aankoopkosten:

• Belasting op de overdracht van grond: 5%
• Notaris- en kadasterkosten: 1,5-2%
• Makelaarscourtage 50/50: 5,95%

Oldenburg vanuit vogelperspectief:

Onroerend goed in Oldenburg als investering

FIV: Oldenburgse wijken voor investeringen in onroerend goed – Laten we verder gaan met onroerend goed als investering in Oldenburg, voor degenen die willen kopen en huren. Als onze lezer besluit om te kopen en daarna te huren: Welke 2 wijken of stadsdelen rond Oldenburg zou u een koper aanraden voor zijn investering in Oldenburg? Waar liggen volgens u, als deskundige, de meeste kansen voor de toekomst?

Ingo Eden: In de eerste plaats zou je moeten praten over de vraag of het moet een residentieel pand, commercieel pand of gemengd vastgoed voor investeringen. Aangezien Eden-Ehbrecht Immobilien nu een van de grootste, zo niet de grootste, bedrijfsmakelaar in Oldenburg is, is er hier zeker veel potentieel voor ervaren investeerders.

De zeer grote vraag naar allerlei soorten onroerend goed maakt het voor nieuwe investeerders op dit moment zeker niet gemakkelijk om Oldenburg binnen te komen. Projectontwikkelaars zijn momenteel bereid om bovengemiddelde prijzen per vierkante meter te betalen. Er is veel concurrentie met andere investeerders. Ervaring, snelheid en liquiditeit zijn hier vaak de doorslaggevende factoren.

Interessante plaatsen voor investeringen: veiligheid en duurzaamheid

In principe kan men zeker zeggen dat alle opties binnen de snelwegring zeer interessant zijn en op lange termijn zeker duurzaam. Maar je kunt zeker niet fout gaan in een stedelijk gebied met een goede, gevestigde infrastructuur. Nieuwe gebouwen met redelijke voorzieningen en in overeenstemming met het marktprijsniveau staan momenteel in geen enkel stedelijk gebied lang leeg.

Interessante satellieten zijn zeker altijd Bad Zwischenahn en Rastede geweest. Maar ook de gebieden tussen de satellieten en het stedelijk gebied zijn intussen zeer interessant geworden.

Wat op lange termijn zeker van belang is, is bovenal een verstandige financiering, beheersing van de bouwkosten en prijsverwachtingen bij de marketing. Indien een eigenaar zijn eigendom gedurende meer dan 30 jaar moet verhuren tegen zeer hoge prijzen per vierkante meter, kan dit op een bepaald ogenblik problematisch worden door demografische veranderingen en een dalende vraag.

De beste soorten onroerend goed in de stad

FIV: Welk soort onroerend goed heeft volgens u toekomst in Oldenburg, waarin zou men moeten investeren? Klein, groot, bestaand, nieuwbouw?

Ingo Eden: De meest populaire vorm van investering op dit moment is zeker de nieuwe meergezinswoning. 4-familie, 6-familie, 8-familie, 12-familie, afhankelijk van wat het eigendom en de beschikbare liquiditeit toelaten. Vooral de eigendommen met een hoge dichtheid in populaire stedelijke gebieden zijn op lange termijn zeker aantrekkelijk. Als er een mogelijkheid is van nabijheid van een universiteit, politieacademie of zelfs klinieken, zijn kleinere wooneenheden waarschijnlijk de juiste keuze.

In structureel gemengde gebieden zal een redelijke mix van kleinere, middelgrote en grotere eenheden de verhuurbaarheid op lange termijn waarborgen. Als u geluk hebt, kunt u zeker een bestaand pand met meerdere partijen kopen in gebieden dicht bij het stadscentrum, zoals het Dobbenviertel of het Gerichtsviertel. De laatste tijd zijn dit echter meestal gelukkige gevallen.

De markt voor commercieel vastgoed is zeker nog meer gespecialiseerd. De mogelijkheden om hier te investeren worden vooral benut door expanderende bedrijven of sterke projectontwikkelaars.

Woonkamer van een flat in Oldenburg:

Tips voor de verkoop van onroerend goed: deskundigheid & ervaring

FIV: Tot slot nog een vraag: U had het over de typische fouten bij het kopen van een woning. Velen kopen, maar sommigen willen ook verkopen. Welke tips kunt u, als ervaren makelaar in Oldenburg, geven aan mensen die voor het eerst een huis verkopen? Wat zijn de eerste stappen en hoe kunt u succesvol een woning verkopen in Oldenburg?

Ingo Eden: De eerste en beste stap zou natuurlijk zijn om Eden-Ehbrecht Immobilien te bellen of te e-mailen. Wij beschikken over de deskundigheid en de ervaring om het hele proces van de eerste tot de laatste stap te begeleiden en samen naar het succes te leiden. Als verkoper doe je zeker niets fout, maar alles goed.

Maar serieus. Als u een woning in Oldenburg wilt verkopen, raden wij u aan dit samen met een “professional” te doen, zoals een makelaar zoals wij. Het beoordelen van de staat, de marktwaarde en de verkoopkansen is een reeks uitdagingen die niet noodzakelijk in één keer goed worden aangepakt. Hier zal ervaring een belangrijke bijdrage leveren tot succes.

Veel eigenaars denken dat als zij “alleen maar” een gratis taxatie van onroerend goed op het internet laten uitvoeren op een van de populaire portaalsites, zij dan al in een goede positie verkeren. Hier worden gegevens vaak alleen opgevraagd om ze vervolgens door te verkopen aan een makelaar. Deze bedrijven handelen eerst in hun eigen belang.

Met een makelaar naar een succesvolle verkoop

Dus de aanbeveling zou zijn om uit te vinden wie de beste lokale makelaars zijn die u kunnen helpen verkopen. Omdat zij de markt nog steeds het beste kennen. Kijk naar recensies van klanten, ervaring, referenties en snelle communicatie zodra u contact hebt gelegd. Nodig een selectie van 1, 2 of maximum drie agenten uit om hen persoonlijk te ontmoeten en het eigendom voor te stellen.

U zult dan gewoonlijk overeenkomstige taxaties en waardebepalingen ontvangen voor de verkoop van het onroerend goed. Bij het maken van de vergelijking is het vooral belangrijk niet af te gaan op wie de hoogste verkoopprijs geeft. Dat zou te gemakkelijk zijn.

Op een fel bevochten markt als Oldenburg maken sommige verkopers graag gebruik van deze methode om snel orders te krijgen. Omdat eigenaars natuurlijk tegen de best mogelijke prijs willen verkopen. Maar als de opgegeven verkoopprijs 20-30 procent boven de marktwaarde ligt, volgt al snel teleurstelling, die gepaard gaat met een verlaging van de verkoopprijs.

Medewerking aan de verkoop: Belangrijke documenten

Bovenal moeten verkopers luisteren naar hun buikgevoel over met wie ze zouden kunnen samenwerken, ongeacht de uiteindelijke prijs. De verkoop vereist intensieve begeleiding wat betreft documenten, afspraken, enzovoort. Boven alles, moet de “chemie” goed zijn.

Sommige verkopers gebruiken de informatie van de makelaars om het eigendom zelf te verkopen, misschien omdat zij bang zijn de helft van de commissie te betalen. Iedereen moet dat voor zichzelf weten.

Als een van de meest en best beoordeelde makelaars in Oldenburg, met meer dan 20 jaar ervaring en ontelbare referenties op alle gebieden, zijn wij er natuurlijk van overtuigd dat het zeker zin heeft om een woning te verkopen met een professional aan uw zijde. Het resultaat zal meestal altijd beter zijn dan wanneer je het alleen probeert.

Met dank aan Eden-Ehbrecht Immobilien voor het interview!

Je eerste flat kopen: Eigenaar-bewoning of kapitaalinvestering

U wilt uw droom, het bezitten van uw eerste woning, verwezenlijken, maar u weet niet waar u moet beginnen? Leer alles over uw eerste huis en de belangrijkste stappen in ons artikel.

• Eerste flat kopen

Huren, kopen, wonen in Oldenburg

Voor de verwezenlijking van uw droom van het bezitten van uw eerste huis, of u nu huurt of koopt, en hoe u het maximale rendement kunt behalen in Oldenburg, leest u ons artikel over makelaars in Oldenburg.

• Verhuren in Oldenburg

Sociale binding: Wat is het eigenlijk?

Voor huisvesting betekent sociale binding dat goedkope huisvesting met overheidsmiddelen wordt gesubsidieerd. Dit betekent dat er laagrentende leningen of subsidies zijn voor investeerders tegen de verplichting van lage huurprijzen. Het addertje onder het gras? Alleen mensen met een huisvestingscertificaat mogen deze flats huren.

• Betaalbare huisvesting door overheidsfinanciering
• Zeer goede voorwaarden voor leningen of subsidies
• Huur voor personen met een recht op huisvestingscertificaat

Herbinding

De kopers zijn gebonden aan sociale huisvesting totdat de overheidsleningen zijn terugbetaald. Als gevolg van de postcommitteringsperiode moet men echter na de terugbetaling nog 10 jaar wachten totdat de sociale verbintenis eindigt.

• Verbintenis tot sociale huisvesting tot lening is terugbetaald

Beperkte huur

De kostprijs van de huur vertraagt de maximale huurprijs van de flats. Huisvesting is dus prijsgebonden, wat garandeert dat huurders alleen de kostprijs van de huur kunnen worden aangerekend. Gedurende deze periode mag de huur slechts om de drie jaar worden verhoogd, overeenkomstig het indexcijfer van de consumptieprijzen.

• Maximale huur beperkt door “kostprijs huur

Sociale band samengevat

Hier is alles wat u moet weten over sociale binding!

• Betaalbare huisvesting door overheidsfinanciering
• Zeer goede voorwaarden voor leningen of subsidies
• Verplichting om te verhuren aan personen met een laag inkomen
• Maximale huur beperkt door “kostprijs huur
• De aflossingsvrije periode eindigt pas 10 jaar na de volledige terugbetaling van de overheidsleningen

De volgende stap: aandelenkapitaal

Of het nu voor persoonlijk gebruik is of als kapitaalinvestering, het eerste waar u aan moet denken, ongeacht het type onroerend goed, is de financiering. Eigen vermogen is hier een belangrijk punt, van het gebruik van eigen vermogen tot het verschil in fiscale aftrekbaarheid van de rente op de lening. De grote vraag hier is hoeveel eigen vermogen u nodig heeft als u alle kosten meerekent, van de aankoopprijs tot de bijkomende aankoopkosten. Hier kunt u alles te weten komen over financiering en eigen vermogen.

Oude eigenschappen: Verouderende eigenschappen

De ouderdom van een woning is een doorslaggevende factor bij de aankoop van een onroerend goed. Maar wat zijn de verschillen en gebreken afhankelijk van de ouderdom en het bouwjaar van een woning? Is het de moeite waard om te investeren in een verouderd huis of appartement?

Aankoopprijs en teruggave

Oudere eigendommen hebben vaak een lagere aankoopprijs en dus lagere bijkomende aankoopkosten. Dit betekent dat het rendement op de investering aanzienlijk hoger is dan bij nieuwere huizen met een hoge aankoopprijs.

Onderhoudskosten en defecten

Door de ouderdom van het pand zijn de exploitatiekosten aanzienlijk hoger. Verschillende bouwjaren hebben verschillende gebreken, waarmee rekening moet worden gehouden tijdens de technische inspectie van een woning. Hoe beter de locatie waar u koopt, hoe ouder de woning kan zijn.

Voor- en nadelen

Hier volgt een kort overzicht van de voor- en nadelen van het kopen van een oud pand!

Voordelen:

• Gunstige aankoopprijs, beter rendement
• Kosten zijn berekenbaar als gebreken bekend zijn
• Ligging in rijpe infrastructuur

Nadelen:

• Hogere kosten voor onderhoud
• Mogelijke verborgen gebreken

Bestaande eigenschappen: Typische gebreken

De nadelen van het kopen van een bestaande woning zijn onder meer het optreden van mogelijke gebreken. Over het algemeen gaat het om schimmel, waterschade, ongedierteplagen of droogrot.

Hier volgt een kort overzicht van typische beschadigingen en defecten:

• Gebouw: scheuren in het pleisterwerk of metselwerk, schimmel
• Gebouwdiensten: isolatie van waterleidingen, soms nog loden leiding in gebruik
• Elektrotechniek: Te weinig stopcontacten in de kamers of te dunne kabels volgens de oude normen.
• Dak: ontbrekende en afgegleden dakpannen (vocht dringt door) of schimmelaantasting.
• Lekken: ramen, kelder en dak

Checklist 1900-1999: Defecten, Schade & Co.

Hier vindt u een lijst van oude gebouwen van 1900 tot 1999 en welke typische gebreken en beschadigingen zij hebben.

Bestaande eigendommen tot 1900

Woningen gebouwd voor 1900 zijn nu meer dan 120 jaar oud! Het hoeft niet te verbazen dat deze eigendommen gebreken vertonen. Het weer, de weersomstandigheden en dergelijke hebben hier een grote invloed. Maar ook de elektrische en sanitaire installaties kunnen verouderd zijn en dringend aan vervanging toe zijn. Hier vindt u een overzicht van de mogelijke gebreken:

Gevel, isolatie, dak en kelder:

• Scheuren in pleisterwerk en metselwerk
• Niet-bestaande thermische isolatie (energie-efficiëntieprobleem)
• Ramen met enkel glas
• Geen geluidsisolatie

Loodgieterij en elektra:

• Vochtige kelders en zolders
• Loden leidingen als waterleiding (Niet langer toegestaan!)
• Verouderd elektronisch systeem

Bestaande eigendommen 1900 – 1939

Woningen in deze jaren hebben ook bepaalde gebreken. Hier is een overzicht.

• Ontbrekende onderlagen in het dak
• Vochtigheid in het dak en de kelder
• Sponzenaantasting van houten balken in plafonds
• Gebreken aan de buitenmuren ten gevolge van te dunne constructies
• Condensatieproblemen en schimmel
• Gebrek aan brandbeveiliging
• Loden leidingen als watervoorziening

Bestaand onroerend goed 1939 – 1945

Deze jaren worden in Duitsland als zeer bewogen beschouwd. Politieke veranderingen en de Tweede Wereldoorlog eisten hun tol van het bouwweefsel, met als gevolg dat er zeer weinig nieuwbouw plaatsvond.

Overzicht van de tekortkomingen als gevolg van de Tweede Wereldoorlog:

• Ernstig tekort aan bouwmaterialen
• Bouwpuin en divers geworden bouwmateriaal
• Aantasting door ongedierte door verkeerd bouwmateriaal
• Snel bouwen kan ook statische problemen veroorzaken
• Scheuren in het pleisterwerk of metselwerk
• Buiten en binnen, dunne muren
• Lekkende gasleidingen
• Gebrek aan brandbeveiliging

Portefeuille eigendommen 1945 – 1959

Woningen die in de naoorlogse periode van 1945 tot 1959 zijn gebouwd, vertonen ook enkele gebreken als gevolg van de moeilijke situatie waarin Duitsland verkeerde.

• Loodbuizen nog in gebruik (steeds meer stalen buizen)
• Gebruik van twijfelachtige bouwmaterialen zoals asbest en loodverf
• Gebrek aan brandbeveiliging (toegang brandweer, branddeuren)
• Gasleidingen lekken
• Ongedierte in de houten plafonds
• Slechte geluidsisolatie (dunne muren en houten vloeren)
• Ook hier, scheuren in het pleisterwerk of metselwerk

Bestaande eigendommen 1959 – 1969

Terwijl de lijsten van gebreken van eigendommen vóór 1960 nog betrekkelijk lang waren, zijn de punten op de controlelijst voor de bouw na 1960 al aanzienlijk korter. Hier is een kort overzicht:

• Enkele beglazing
• Betrokken bouwmaterialen (teerhoudende parketlijm)
• Isolatie schadelijk voor de gezondheid (te korte vezels)
• Dakspanten niet geïsoleerd
• Betonschade aan balkons en loggia’s

Portefeuille eigendommen 1969 – 1979

Vanaf 1970 konden door de invoering van specificaties voor geluidsisolatie en isolatie nog meer gebreken van de lijst worden geschrapt. Er was ook een revolutie op het gebied van waterleidingen en efficiëntie van gebouwen.

Hier volgt een kort overzicht van de resterende tekortkomingen:

• Beton als bouwmateriaal met moeilijkheden in koude / vochtige omstandigheden
• Al, vaak aan renovatie toe (balkons, oude waterleidingen, verwarmingssystemen).
• Teerhoudende parketlijmen waren nog in gebruik
• Centrale verwarming (bouwjaar vóór ’85 moet worden vervangen)

Portefeuille eigendommen 1979 – 1999

Hier vindt u vaak een zeer solide voorraad van gebruikte bouwmaterialen die niet vervangen hoeven te worden.

Dit zijn slechts de weinige tekortkomingen die er nog zijn:

• Aansluitingen en beëindigingen voor platte daken
• Centrale verwarming (bouwjaar vóór ’85 moet worden vervangen)
• Aankomend onderhoud in zicht
• Zwakke isolatie

Meer over het onderwerp bouwgebreken/ Immobilien-Erfahrung.de

Bestaand of nieuw gebouw: aankoopprijs, opbrengst & Co.

Bij de aankoop van een appartement stelt men zich niet alleen de vraag of het gaat om een eigen woning of een investering in kapitaal en rendement of een beleggingspand, maar ook of men moet investeren in bestaande bouw of in nieuwbouw. Beide vormen hebben hun voor- en nadelen. In dit artikel zult u te weten komen wat dat zijn.

• Bestaand of nieuw gebouw

Kopen gehuurd of ongehuurd

Verhuurd of onverhuurd kopen – dat is een van de vragen die u zich moet stellen wanneer u onroerend goed koopt. In principe ligt het verschil in de vraag of u uw onroerend goed wilt kopen voor eigen gebruik of als investering. Hier hebben wij alle voor- en nadelen van het kopen van gehuurd en ongehuurd onroerend goed voor u op een rijtje gezet!

• Kopen gehuurd of ongehuurd