Onroerend goed akquise: woningen, huizen met een goede rendement van onroerend goed vinden
Onroerend goed akquise – winstgevend onroerend goed vinden, is jouw doel? Voor jouw eerste onroerend goed als investering en misschien ook voor het tweede, derde of vierde onroerend goed als investering. Echte onroerend goed snijders, goedkope appartementen en goedkope huizen vinden, is niet zo eenvoudig. Wat je vooral nodig hebt, is 1) een persoonlijk netwerk en 2) de juiste tools.
Voorbereiding onroerend goed akquise
Voor je begint met de actieve akquise van onroerend goed, moet je weten waar je onroerend goed wilt kopen en welke soort onroerend goed.
Centraal staan dus vooral twee vragen. Eerst 1) waar wil je onroerend goed kopen en 2) welke soort onroerend goed wil je kopen?
Waar kopen? Locatie beslissen
Bij de keuze zijn natuurlijk altijd je persoonlijke voorkeuren voor onroerend goed van groot belang (hier kom je naar de checklist in 11 stappen). Sommigen kopen liever jongere objecten in goede locaties, anderen hebben goede contacten met de bouwvakken en kopen goedkoper, maar moeten wel zelf werken aan de opwaardering, reparatie en/of renovatie. Beide gevallen leiden tot een stijging van de waarde en huurprijsaanpassing. Hierdoor stijgt de rendite van onroerend goed, dus hetgeen je met je onroerend goed “verdient”.
Nabijheid van onroerend goed is altijd praktisch, bijvoorbeeld binnen een straal van 80 kilometer. Maar ook dichtbij plekken waar je familie woont, waar je vaak ook werkzaam bent, met wat meer afstand.
Lees hier meer over de keuze van de locatie:
Welke onroerendheid? Keuze voor een investering
Bij de aankoop van onroerend goed heb je, zonder ervaring, de keuze: zou je een vrijstaand huis kopen, alleen een rijtjeshuis of een appartement? In ons gids over onroerend goed: welke kopen hebben we al uitgebreid uitgelegd dat er een soort onroerend goed is met veel voordelen – Eigentumswohnungen.
Een van de grote voordelen van koopappartementen als eerste investering zijn de onderhoudskosten, waarmee je als verhuurder op den duur geconfronteerd wordt. Dak, kelder, muurwerk, gevel, verwarming, wat kost onderhoud over de jaren heen? Je behoort ook tot de risico’s bij de aankoop van onroerend goed. Als huisbezitter ben je verantwoordelijk voor 100 % van de kosten! Als appartementseigenaar ben je onderdeel van een woningbouwvereniging. Hierdoor betaal je kosten altijd slechts in verhouding.
Waarom en waarom, alle criteria:
De eerste twee, centrale vragen moeten nu door u beantwoord worden, om daarna de onroerend goed akquise te kunnen starten.
Akquise starten: Makelaar, netwerk en portalen
Om rendabele onroerend goed te vinden, hebt u veel opties: onroerend goedmakelaars op locatie, een persoonlijk netwerk, de verschillende onroerend goedportalen en ook akquise tools.
Mogelijkheden: Onroerend goed vinden met strategie
Er bestaat geen enkele weg, geen enkele strategie die je snel tot succes brengt. Maak ruimte voor tijd, ook als je op zoek bent naar onroerend goed terwijl je werkt, want je zult tijd nodig hebben.
Onroerend goedmarkten verschillen en ook de voorwaarden. Sommigen hebben tijd, elke dag meerdere keren op immobiliënpoortalen te kijken. Andere hebben een uitdagende baan en zoeken naast hun werk naar hun eerste onroerend goed.
Je moet je breed opstellen en de mix aan mogelijkheden gebruiken.
Aankoopkanalen:
- Professionele onroerend goed makelaars
- Persoonlijk netwerk
- Immobiliënpoortalen
- Ook eBay Kleinanzeigen
- Regionale kranten (als je echt veel tijd hebt)
Off-Market en On-Market
Weet je al van Off Market en On Market gehoord? Niet alle Onroerend goed vind je op onroerendgoedportalen. Veel onroerendgoed wordt verkocht, voor ze officieel op de markt worden gebracht.
Off-Market – Als onroerendgoed wordt verkocht zonder dat het openbaar wordt gemaakt (tijdschrift tot onroerendgoedportal) spreekt men van “Off Market onroerendgoed”. Het woord “Off” zelf komt uit het Engels en betekent “af”, “weg” of “verwijderd”.
Typische gevallen zijn hier onroerendgoed dat onder vrienden wordt verkocht, als iemand weet dat de ander iemand kent die iemand kent die nu net wil verkopen. In de ideale situatie nog snel ook. In zo’n situatie kun je echt onroerendgoed kopen tegen een knapje. Of nog directer, als een vriend of buurman vraagt of je zijn onroerendgoed wil kopen.
Daarom is het ook zo belangrijk dat je voor de plaats zelf je eigen, persoonlijke netwerk opbouwt, waarmee je onder bepaalde omstandigheden onroerendgoed kan aankopen.
Naast vrienden of ook makelaars, zou een extreem voorbeeld ook een vriendelijke advocaat kunnen zijn die vroeg in scheidingen en huwelijksoplossingen is.
On-Market – Zodra een makelaar van een onroerendgoed weet en deze 3, 4 contacten voorstelt, kan men niet meer van “Off Market” spreken. Vanaf dit moment is een onroerendgoed “On Market”. Met het inzetten van een onroerendgoedmakelaar, advertenties op onroerendgoedportalen, in eBay-kleine aankondigingen of ook nog in andere media (apps, tijdschriften), zijn de onroerendgoeden in de openbaar toegankelijke onroerendgoedmarkt.
Kan men hier nog echt knapjes maken? Je hoort vaak dat men op onroerendgoedportalen geen “echte knapjes” meer kan maken – is dat zo? Daarover nog meer te vertellen!
Samenvatting nogmaals:
Verkoopwegen:
- Off-Market – Direct, geen concurrentie van kopers
- On-Market – Geplaatst (Tijdschrift tot online portal)
Onroerend goed makelaar leren kennen
Voordat je via een persoonlijk netwerk “om de hoek” aan onroerend goed komt, zou je zeker met makelaars in de buurt moeten spreken en ze leren kennen. Als je een goede relatie opbouwt met één of meerdere onroerend goed makelaars, krijg je na verloop van tijd enkele onroerend goed aanbiedingen vooraf, dus voordat ze op een onroerend goed portal worden gepubliceerd.
Een strategische maatregel zou zich dus altijd moeten richten op het leren kennen van makelaars. Want, aan wie wenden de meeste verkopers van onroerend goed zich in eerste instantie? Aan onroerend goed makelaars.
Gemiddeld worden 72 % van alle onroerend goederen via makelaars verkocht (Bron: Bundesamt für Statistik).
- Berlin met makelaar: 78,6 %
- Düsseldorf met Onroerend goed makelaar: 76,0 %
- Hamburg met Onroerend goed makelaar: 65,1 %
- Köln met Onroerend goed makelaar: 63,0 %
- Stuttgart met Onroerend goed makelaar: 56,8 %
- München met Onroerend goed makelaar: 55,2 %
- Frankfurt met Onroerend goed makelaar: 53,3 %
Het persoonlijk leren kennen van een of twee makelaars is daarom zo belangrijk. Even belangrijk als het uitbreiden van persoonlijke contacten.
Persoonlijk netwerk: Bekenden en nieuwe bekenden
Eenvoudig gezegd: Als iemand weet dat je onroerend goed koopt, zullen waarschijnlijk aanbiedingen bij je terechtkomen. Als niemand weet dat je onroerend goed koopt, dan komt niemand op de gedachte om je van een aanbieding te vertellen!
Je zorgt er dus voor dat je je netwerk uitbreidt en met mensen spreekt die misschien op een gegeven moment in contact komen met onroerend goed dat verkocht moet worden. Zoals eerder gezegd, dat kan bijvoorbeeld een advocaat zijn die met scheidingszaken te maken heeft. Het kan een onroerend goed expert zijn, een architect of ook een handwerker die constant in particuliere huishoudens is en al vroeg weet als een object zo in te tekenen is dat het snel verkocht moet worden.
- Je koopt onroerend goed – mensen moeten dat weten
- Aan vrienden vertellen, misschien horen ze iets
- Kennissen – van de expliciete scheidingsadvocaat tot de handwerker
Onroerend goed portalen
Soms hoor je zeggen dat alle “goede onroerend goederen” niet op onroerend goedportalen terechtkomen. Dat is niet helemaal waar, want misschien heeft de makelaar niet de juiste klanten om ze in zijn eigen netwerk te verkopen.
Soms zijn het ook particulieren die annonces online plaatsen. De foto’s zijn ongunstig, de informatie over het onroerend goed is onvolledig. Bij een nader kijken naar een of twee annonces, vind je misschien toch aspecten die het tot een winstgevend onroerend goed maken.
Winstgevende onroerend goederen zijn dus niet alleen te vinden in persoonlijke netwerken, ook op onroerend goedportalen kun je knopen vinden en kopen – daarvoor moet je echter 1) tijd investeren en 2) als je een “knop” vindt, snel zijn! Daarover straks meer.
Foto: Dragan Grkic / Shutterstock
Lokale kranten (als laatste optie)
Onroerend goedmakelaars op locatie, een persoonlijk netwerk, de verschillende onroerend goedportalen en ook verkrijgtools – als je naast al deze mogelijkheden nog tijd hebt, kun je ook lokale en regionale kranten gebruiken.
Overigens hebben veel kranten hun onroerend goedaanbod tegenwoordig online. Een korte Google-recherche naar lokale kranten die onroerend goed ook online presenteren, kan dus zinvol zijn. Hier is de concurrentie vaak iets lager dan op de grote onroerend goedportalen.
Tools voor het zoeken naar onroerend goed
In het adviesgids Onroerend goed kopen voor een goedkoop prijs hebben we bovendien nog 3 praktische tools voorgesteld, waarmee je huidige perceelsprijzen in regio’s kunt vergelijken. De Toekomstatlas, Prijsatlas en Boris (grondwaarde-informationsysteem).
Zoeken naar onroerend goed: vinden en overtuigen – tips
Op weg naar winstgevende onroerend goed is er maar één weg: daarbij blijven. Zodra je iets Goeds hebt gevonden, gaat het om snelheid en vastberadenheid, ten opzichte van de onroerend goed makelaar en/of verkoper direct.
Onze 3 tips:
- Daarbij blijven – tijd vinden en investeren
- Vastberadenheid – onroerend goed makelaar/verkoper overtuigen
- Financieringsbevestiging en reserveringsovereenkomst
Korting vinden? Portalen en push-notificaties
Damit du Schnäppchen findest, solltest du also auch auf Portalen schauen, nicht nur auf das persönliche Netzwerk vertrauen. Lässt du dich von den Portalen 2x bis 5x täglich Push-Notifications senden (Benachrichtigung via E-Mail). Immer dann, wenn der Quadratmeterpreis stimmt, in Abhängigkeit zur Lage, telefonierst du mit dem Immobilienmakler oder Verkäufer und gibst direkt eine Reservierung ab.
Tipp zur Reservierungsvereinbarung: Gekauft wird, erst beim Notar.
Bei Immobilien und Lage mit hoher Nachfrage solltest du dich – für echte Schnäppchen – mehr als 2x am Tag benachrichtigen lassen. Das sind beispielsweise 1-Zimmer oder 2-Zimmer-Wohnungen unter 50 m² zum guten Quadratmeterpreis. Hier solltest du dich besser 10x am Tag benachrichtigen lassen. Die Konkurrenz ist hoch, das heißt für dich viele Anrufe, denn alle wollen kaufen, oft auch ohne Besichtigung!
Wenn du gute Handwerker Kontakte hast und gegebenenfalls auch nach sanierungsbedürftigen Wohnungen oder auch Mehrfamilienhäusern suchst, genügt es, 2x am Tag benachrichtigt zu werden.
Wichtig ist, bring Zeit mit.
Viele suchen, viele steigen aus. Nutzt du die Zeit für 1) Netzwerkaufbau und 2) Marktkenntnisse.
Geschwindigkeit und Verbindlichkeit im Kaufprozess
Spätestens dann, wenn een goed aanbod online gaat, begint de race van de kopers op de plaats. Zoals eerder genoemd, snappen en kopen betekent dat je 1) tijd moet investeren en 2) als je een “snor” vindt, snel moet zijn!
Snelheid is zeer belangrijk
En
Verbindelijkheid is zeer belangrijk.
Tipp! Financieringsbevestiging en reserveringsafspraak
In de ideale situatie neem je direct bij het ontdekken van het advertentie de telefoon in de hand en belt je de verkoper, of het nu een particulier of een onroerend goed makelaar is. Hoe verbindelijker je je vanaf dit moment presenteert, hoe beter. In de ideale situatie heb je al een financieringsbevestiging van je bank over bedrag X – wat is er beter voor de verkoper dan een directe bewijs van kapitaal?
Daarna volgt de begeleiding. Tipp! Als je het gevoel hebt dat je, op basis van de getallen en feiten van het advertentie, echt een onroerend goed snor voor je hebt, maak je direct een reserveringsafspraak met de makelaar.
Foto: Freedomz / Shutterstock.com
K-Beauty producten in Duitsland: De beste merken & winkels
Pomeriaan kopen: Prijzen, fokkers & kosten in een oogopslag
Kleuren van de Pomeriaan: Alle vachtkleuren van de Pomeriaan in een oogopslag
Pomerianentraining: tips voor puppy's en volwassen Pomeranians
Rolex Submariner: Prijzen, modellen & koopadvies
Hyaluronserum: werking, toepassing en de beste producten
