Immobilie als investering voor beginners: gids voor beginners

Onroerend goed kopen als Investering – Wil je dus in onroerend goed investeren? Dat is een geweldige idee! Onroerend goed kan een stabiele en rendabele vorm van investering zijn. Als rendement en positieve cashflow nog steeds vreemde woorden voor je zijn, dan ben je hier precies op de juiste plek. Wij lichten het mysterie van de geldmachine van het onroerend goedbezit. In dit artikel leer je de basis van de investering. Locatie, rendement, financiering: waar ligt het echt aan? Hier gaat het terug naar het gidsartikel: Onroerend goed als investering.

Waarom in onroerend goed investeren?

Onroerend goed heeft historisch gezien meestal aan waarde gewonnen, waardoor het een stabiele langlopende investeringsoptie maakt. De onroerend goedprijzen zijn de afgelopen jaren op nationaal niveau gestegen. Dit blijkt ook uit de huidige woningprijswaardenindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek, die uitgaande van het jaar 2015 (index = 100) in 2022 op ongeveer 162,9 punten lag. Zo zijn de prijzen ten opzichte van het basisjaar 2015 met 62,9 procent gestegen. (Statista, 2023)

De vraag naar woningruimte stijgt vaak met de tijd. Onroerend goed is daarom een populaire keuze, omdat het langdurige voordelen biedt. Het kan regelmatige huurinkomsten opleveren en in de loop van de tijd aan waarde winnen. Onroerend goed als investering biedt bovendien fiscale voordelen en een zekerheid tegen inflatie.

Onroerend goed als investering: de basis in het overzicht

Daar komt het echt op aan als je wilt investeren in een Investering.

• De juiste ligging (A-, B- of C-locatie)
• Rendement van minstens 9 % en positieve cashflow (winst boven de kostendecking)
• Langdurige financiering met 20 % eigen vermogen & afbetaling van het leningbedrag via huurinkomsten

In dit artikel leer je het belangrijkste over Investering en krijg je handige tips, zodat je direct kunt beslissen – investeren ja of nee?

De keuze van het juiste onroerend goed

Voor je investeert, moet je nadenken over welke soort onroerend goed je wilt kopen.

• Woning als investering
• Huis als investering
• Bedrijfsimmobilie als investering
• Meerflatwoningen als investering

Leestip! Onroerend goed met een goed rendement vinden & handelskundige controle.

Woningen zijn vaak makkelijk te verhuren en trekken huurders aan die graag lang blijven. Eenzelfde familiehuizen zijn ook een populaire keuze en kunnen hogere huurinkomsten opleveren. Bedrijfsimmobilie omvat kantoren, detailhandel en industriegebouwen. Ze bieden vaak hogere rendementen, vereisen echter meer beheer. Meerflatwoningen kunnen een goede keuze zijn als je meerdere huurinkomstenbronnen wilt.

Meestal beginnen beginners in het onroerend goed met een koopappartement. Of het nu een huis of woning is, de ligging is beslissend!

A-, B- & C-locatie: de betekenis van de ligging

Tipp: De ligging van een onroerend goed is beslissend. Een goede ligging kan leiden tot hogere huurinkomsten en een stijging van de waarde. Let op de infrastructuur, toegang tot scholen en winkels en de ontwikkeling in de omgeving.

Wat betekenen A-, B- en C-ligging van een onroerend goed en waarom is dat zo belangrijk voor je investering?

De termen A-ligging, B-ligging en C-ligging zijn gangbare benamingen in de onroerend goedwereld om de kwaliteit en ligging van een onroerend goed te beoordelen. De ligging van een onroerend goed is een beslissende factor voor de succes van je investering, omdat deze aanzienlijk de huurrendement, de waardestijging en het risico beïnvloedt.

A-ligging: hoge aankoopprijs & lagere inkomsten

A-lagen zijn uitstekende locaties. Ze bevinden zich in de beste en meest begeerde stadsbuurten of in directe nabijheid van belangrijke faciliteiten en voorzieningen zoals stadscentra, winkelcentra, scholen en verkeersaansluitingen.

Onroerend goed in A-lagen is meestal duurder, maar ze bieden vaak de hoogste huurinkomsten en de beste waardedaling. De vraag naar woningen in A-lagen is hoog, en deze locaties zijn minder gevoelig voor economische schommelingen. Met een A-lage rijdt je een langdurige, winstgevende strategie. Wie tijdelijk op hoge huurinkomsten aangewezen is, kiest dan liever voor een B- of C-lage.

B-lage: de gouden middenweg

B-lagen bevinden zich in goede, maar niet uitstekende gebieden. Ze liggen mogelijk iets verder van de belangrijkste stedelijke centra, maar bieden nog steeds een solide aansluiting en goede leefkwaliteit. Onroerend goed in B-lagen is vaak betaalbaarder dan in A-lagen, en de huurinkomsten zijn solide. De waardedaling kan nog steeds aantrekkelijk zijn als het gebied in aantrekkelijkheid toeneemt.

C-lage: lage koopprijs & hoge inkomsten

C-locaties bevinden zich in minder gewenste gebieden, die meestal verder weg liggen van het stadscentrum en belangrijke faciliteiten. Deze locaties kunnen soms sociale en economische uitdagingen ondervinden. Onroerend goed in C-locaties is meestal goedkoper, maar de huurinkomsten zijn lager. De waardestijging kan beperkt zijn, en deze locaties zijn kwetsbaarder voor economische fluctuaties. Het risico bij C-locaties is hoger, maar met C-locaties kun je soms korte termijn winst maken.

De betekenis van deze locaties voor je investering ligt in het feit dat ze je rendement en risico beïnvloeden

Belangrijk hierbij is om de huurinkomsten, waardestijging en het risico in overweging te nemen.

Huurinkomsten

Onroerend goed in A-locaties genereert vaak hogere huurinkomsten, wat je rendement kan verhogen.

Waardestijging

A-locaties hebben vaak het potentieel voor een sterker waarschommeling over tijd.

Risico

Onroerend goed in C-locaties kan blootgesteld zijn aan hogere risico’s, zoals leegstand of slechte huurders. B-locaties bieden vaak een evenwichtig verhouding tussen rendement en risico.

A-, B- of C-onroerend goed?

Het is belangrijk om je beleggingsdoelen en je risicobereidheid te overwegen wanneer je onroerend goed koopt. Als je stabiele huurinkomsten en een langdurige waardestijging zoekt, zou een B-locatie de beste keuze kunnen zijn. Als je hogere rendementen wilt behalen en bereid bent om een hoger risico te nemen, zou je overwegen om te investeren in A-locaties. In ieder geval is het essentieel om de onroerend goedmarkt en de specifieke locatie grondig te onderzoeken voordat je belegt. (Bron: Lukinski.de)

Tips voor verdere overwegingen bij de keuze van onroerend goed vind je in de volgende artikelen:

• Verhuurd of onverhuurd kopen?
• Woonoppervlakte voor eigen gebruikers en beleggers
• Bouwjaar en toestand van onroerend goed
• Bestaand of nieuw bouwen?

Het rendement beslist: investeren ja of nee?

Na de beslissing over de juiste woninglocatie genomen te hebben, moet je je twee belangrijkste vragen stellen bij het kopen van een investering, om de investering in een woning te beoordelen. Deze vragen zijn:

• Hoeveel heb ik nodig?
• Hoeveel brengt de woning me op?

So beoordeel je een investering, laten we beginnen!

Hoeveel heb ik nodig?

In wezen is deze vraag heel eenvoudig te beantwoorden in gangbare getallen.

Je hebt minstens 9 % aflossing nodig om de kosten van de investering te dekken.

Deze bestaan uit 2 % aflossing/koopprijs, 2 % onderhoud van het onroerend goed en de huidige rente. De rente ligt momenteel (stand 2023) op 5 %. Zo kom je dus in de huidige onroerend goed situatie op een rendement van 9 %, dat het onroerend goed moet opleveren.

Tip! Minimale huurrendite

Hoeveel oplevert het onroerend goed?

Je hebt nu echter nog geen winst gemaakt. Als het rendement hoger ligt dan 9 %, ben je in de winstzone terechtgekomen. Dat noemt men dan positieve cashflow, die je niet alleen deelname aan alle verbonden kosten dekt, maar ook maandelijks positief inkomen oplevert. Om precies te weten hoeveel de investering je kan opleveren, berekent men de bruto-afkooprente. Daarvoor is het belangrijk de koopprijs van het onroerend goed en de verwachte huurinkomsten te kennen. Daarvoor zou je vergelijkbare objecten en hun huurbedragen uit de omgeving met je onroerend goed moeten vergelijken. Hoe je de bruto-afkooprente berekent, laat het volgende voorbeeld je zien.

Bruto-afkooprente berekenen: voorbeeld

De bruto rendement van een investering wordt eenvoudig berekend door:

Bruto rendement = (Jaarlijkse huurinkomsten / aankoopwaarde of marktwaarde van het onroerend goed) * 100

Het bruto rendement toont het verhouding tussen de jaarlijkse huurinkomsten en de waarde van het onroerend goed in procenten. Het is een eerste kengetal voor de beoordeling van de rendabiliteit.

Hieronder een eenvoudig voorbeeld zodat je de berekening begrijpt:

Stel, je koopt een onroerend goed voor 180.000 euro. De jaarlijkse huurinkomsten uit dit onroerend goed bedragen 16.500 euro. Dan zou de berekening er als volgt uitzien:

Bruto rendement = (16.500 / 180.000) * 100 = 9,17 %

In dit voorbeeld bedraagt het bruto rendement 9,17 %. Dat betekent dat je een jaarlijkse rendement van 9,17 % van je ingezette kapitaal behaalt via huurinkomsten, voor dat enige kosten in aanmerking worden genomen.

Bruto rendement & netto rendement

De bruto-rendement geeft slechts een basisindicatie en geeft je een ruwe indruk van de rentabiliteit van een Investering. Voor snelle beslissingen is deze berekening een hulpmiddel. De netto-rendement is echter nauwkeuriger. Waarom de netto-rendement belangrijker is: de netto-rendement is een uitgebreidere en preciezer indicatie, omdat ze de werkelijke inkomsten en uitgaven meeneemt. Ze neemt kosten zoals Belastingen, verzekeringen, onderhoud, beheer en financieringskosten mee. Daarom geeft de netto-rendement een realistischere indruk van de werkelijke opbrengst van je Investering.

Netto-rendement berekenen: voorbeeld

Zoals al geleerd, rekent de netto rendement van een investering alle inkomsten en uitgaven mee, inclusief bedrijfskosten, belastingen en financieringskosten. Hier is een eenvoudig voorbeeld van de berekening van het netto rendement:

Stel, je koopt een huurwoning voor 200.000 euro. De jaarlijkse huurinkomsten bedragen 15.000 euro. De jaarlijkse bedrijfskosten (zoals onderhoud, verzekering en beheer) bedragen 3.000 euro. Jaarlijkse belastingen op de huurinkomsten bedragen 2.000 euro, en je betaalt jaarlijks 5.000 euro aan rente voor je hypotheek.

Het netto rendement wordt dan als volgt berekend:

Netto rendement = ((Jaarlijkse huurinkomsten – Jaarlijkse bedrijfskosten – Jaarlijkse belastingen – Jaarlijkse rente) / Koopprijs van het onroerend goed) * 100

Netto rendement = ((15.000 – 3.000 – 2.000 – 5.000) / 200.000) * 100

Netto rendement = (5.000 / 200.000) * 100

Netto rendement = 2,5 %

In dit voorbeeld bedraagt de netto-rendite 2,5 %. Dit betekent dat je een jaarlijkse rendite van 2,5 % van je ingezette kapitaal behaalt via huurinkomsten, na dat alle kosten zijn meegenomen. De netto-rendite geeft dus een preciezer beeld van de werkelijke rentabiliteit van je investering in vergelijking met de brutto-rendite, die alleen de huurinkomsten en de aankoopwaarde meeneemt. (Bron: Immobilien-erfahrung.de)

Een belangrijke informatie in verband met de aankoop van een investering is ook de speculatiebelasting: Wanneer moet ik belasting betalen op mijn winsten?

Speculatiebelasting: eigen gebruik & verhuren

Een belangrijke informatie voor jou: De speculatiebelasting is een belasting op winsten uit de verkoop van investeringen zoals aandelen of onroerend goed, als deze binnen een bepaalde houdduur worden verkocht. In eenvoudige termen: je betaalt deze belasting als je winst maakt met een investering. Bij eigen gebruik is deze belasting na drie jaar van toepassing. Bij verhuring na tien jaar.

Bij eigen gebruik na 3 jaar

De verkoop van een zelf bewoonde onroerend goed is meestal belastingvrij. Voor volledige belastingvrijheid moet je het onroerend goed minstens 2 jaar zelf bewoond hebben en mag je het in de laatste 10 jaar niet al belastingvrij verkocht hebben.

Bij verhuring na 10 jaar

De winsten uit de verkoop van verhuurd onroerend goed onderliggen de speculatiebelasting. De houdtijd beïnvloedt de belastinglast. Bij verkoop binnen 10 jaar na de aankoop kan belasting verschuldigd zijn. De hoogte van de belasting hangt af van de behaalde winsten en de individuele belastingtarieven. (Bron: Haufe.de)

Laatst is de financiering van je investering de derde belangrijke factor voor de succes van je investering. Wat je hier moet weten, nu!

Financiering van je investering

De meeste van ons kunnen geen onroerend goed kopen met contant geld. Je zult waarschijnlijk een hypotheeklening nodig hebben. Daarvoor zou je je kredietwaardigheid moeten controleren en zorgen dat je de maandelijkse aflossingen gemakkelijk kunt betalen.

De betekenis van de locatie

De locatie van een onroerend goed is beslissend. Een goede locatie kan leiden tot hogere huurinkomsten en een stijging van de waarde. Let op de infrastructuur, toegang tot scholen en winkels en de ontwikkeling in de omgeving.

De verhuur van je onroerend goed

Zodra je het onroerend goed hebt gekocht, moet je huurders vinden. Maak aantrekkelijke annonces, voer grondige achtergrondcontroles uit en zorg voor regelmatige onderhoud.

Beheer en onderhoud

Het onderhoud van je onroerend goed is beslissend om de waarde te behouden. Je moet reparaties en renovaties plannen en zorgen dat alle wettelijke eisen worden nagekomen.

Belastingoverwegingen

Sprek met een belastingadviseur om te ontdekken hoe onroerend goed investeringen je belastingpositie beïnvloeden. Je zou kunnen profiteren van afschrijvingen, belastingvoordelen en andere regelingen. Meer over belastingvoordelen van investeringen in onroerend goed, hier:

• Belastingvoordelen

Aan het einde is de antwoord op de volgende vraag beslissend:

Hoe financier je een investering het zinvolst?

Bij het financieren van een investering met oog op de inflatie is het belangrijk om langere termijnen in overweging te nemen. Inflatie vermindert de koopkracht van het geld in de loop van de tijd, daarom is het essentieel om de langdurige waardebehoud van je kapitaal te waarborgen. Het gebruik van je eigen geld (eigen vermogen van minimaal 20 % van de koopprijs) om de investering te financieren, is de eenvoudigste en risicoloze optie. Het minimaliseert vreemd schulden en rentebelastingen.

Tip: Met de hypotheekrente-rekenmachine van Dr. Klein kun je snel een eerste overzicht krijgen van je potentiële bouwfinanciering.

Nu ken je de basis om aan de slag te gaan. Denk eraan dat onroerend goed investeringen tijd en inzet vereisen, maar ze kunnen een belovende manier zijn om langdurige welvaart op te bouwen. Veel succes bij je onroerend goed avontuur!

Als je verder wilt ingaan op het onderwerp van onroerend goed investeringen, vind je hier nog meer nuttige tips! Trek voordelen uit het kennis van onroerend goed experts en profiteer van hun ervaringen. Alle fouten zijn al door iemand gemaakt. Informeer jezelf, en word een echte professional bij het kopen van investeringen.

• Onroerend goed als investering