Huren, kopen, wonen in Frankfurt

Een goede start in de onroerend goed wereld is altijd het kopen van je eerste flat. In een interview met ons vertelt Rainer Ballwanz over haar ervaringen met panden op een goede A-locatie. De opbrengst is hier afhankelijk van het type huis of flat. Micro-appartementen hebben bijvoorbeeld andere exploitatiemogelijkheden dan eengezinswoningen. Ook de meso-locatie is bepalend voor de prijsvorming, of het nu gaat om Hausen, Bockenheim of andere districten zoals het Gutleutviertel of Eschersheim.

Dit is Frankfurt in Duitsland:

Frankfurt van dichtbij:

Huur: Contract en afwikkeling

Na de succesvolle aankoop van het onroerend goed en de voltooiing van de koopovereenkomst, wilt u natuurlijk uw nieuw verworven eigendom inrichten volgens uw individuele behoeften. Van de inrichting van de woonkamer tot het ontwerp van de tuin, niets staat uw creatieve verbeelding in de weg.

Koop: Rendement op investeringen door onroerend goed

In ons interview komt u alles te weten over onroerend goed en rendement in Frankfurt. Moet u een huis kopen in Frankfurt of is het meer de moeite waard om in de buurt te kopen, bijvoorbeeld in Offenbach of Wiesbaden?

Makelaarsinterview over onroerend goed in Frankfurt

Uw eerste appartement of vastgoed als investering? In dit interview leert u de belangrijkste tips & trucs. Kopen, huren, wonen in Frankfurt maar ook tips voor kapitaalinvesteringen. Wij stellen de vragen, hij geeft de antwoorden.

Het vastgoedteam uit Frankfurt: Ballwanz Immobilien

FIV: Voor we het hebben over Frankfurt en zijn vastgoedmarkt en uw aanbevelingen voor huurders en kopers, willen we graag iets meer weten over uw agentschap Ballwanz Immobilien. Kunt u voor onze lezers kort samenvatten wat uw bureau doet en waarin u gespecialiseerd bent?

Rainer M. Ballwanz: Ballwanz Immobilien is al 30 jaar gespecialiseerd in woonopgaven en uitdagingen in Frankfurt-Rijn-Main. Met een zeer gespecialiseerd team adviseren wij steden en gemeenten over concepten voor geplande bouwgebieden, en projectontwikkelaars en projectontwikkelaars over productconcepten voor nieuwbouwprojecten. Uiteraard verzorgen wij ook de marketing van deze nieuwbouwprojecten op basis van in-house ontwikkelde marketing- en communicatiestrategieën.

Wij zijn evenzeer bereid om particuliere verkopers en verhuurders van woningen te adviseren en te bemiddelen bij koop- en huurovereenkomsten. Bij al onze activiteiten staat het individu centraal. Ons doel is om aan hun wensen en eisen tegemoet te komen.

Rainer M. Ballwanz en zijn vastgoedteam uit Frankfurt op de vergadering:

Onroerend goed met potentieel in Frankfurt

FIV: Als makelaar in Frankfurt, welke eigendommen verkiest u persoonlijk om te bemiddelen?

Rainer M. Ballwanz: Wij geven de voorkeur aan vastgoed waarvan de prijs-kwaliteitverhouding vanuit het oogpunt van de vraag juist is. In het geval van nieuwbouwprojecten geldt bovendien de eis dat de gebouwen zich door hun architectuur en kwaliteit organisch in de stedelijke ontwikkeling integreren en hun verantwoordelijkheid voor de openbare ruimte waarmaken.

Populaire wijken met toekomst: Huurprijzen in Frankfurt

FIV: Wijken voor singles, gezinnen & co. – Voor wie nog niet in Frankfurt woont en naar Frankfurt wil verhuizen, welke wijken hebben toekomst? Waar moet je heen verhuizen in Frankfurt als je mooi wilt wonen?

Rainer M. Ballwanz: Frankfurt is geografisch vrij klein in vergelijking met andere grote Duitse steden, zodat eigenlijk alle districten een zeer goede infrastructuur en goede verbindingen met de kernstad hebben.

Eigendom in Sachsenhausen, Bockenheim of Frankfurt’s Ostend?

Er zijn de gevestigde woonwijken zoals Westend, Nordend of Sachsenhausen, waar het misschien een beetje duurder is, maar het is een geweldige plek om te wonen. Als u de voorkeur geeft aan meer stedelijkheid, moet u eens rondkijken in Bornheim of Bockenheim, bijvoorbeeld. Naast de wijken Gallus en Gutleut is het Frankfurtse Oostende een van de meest opkomende wijken van de laatste jaren. Als u met uw gezin naar Frankfurt verhuist, moet u zeker eens kijken naar de nieuwbouwprojecten in Rebstock, Riedberg of het Lyoner Quartier.

Huur: Is het het waard? Huurprijzen Frankfurt

FIV: Huren zijn een groot onderwerp, in heel Duitsland. Hoe hebben de vastgoedmarkt en de huurprijzen in Frankfurt zich de afgelopen jaren ontwikkeld en hoe zal dat in de toekomst gaan?

Rainer M. Ballwanz: Vraag en aanbod reguleren natuurlijk ook de huurprijzen in de stad Frankfurt, die in demografisch opzicht al jaren met zo’n 5.000 tot 10.000 inwoners groeit. De huurprijzen voor woningen stijgen op duurzame wijze en liggen reeds op een hoog niveau in vergelijking met het nationale gemiddelde. Voor bestaande flats kunnen gemiddelde huren van 11 tot 13 euro per vierkante meter worden verwacht, maar voor nieuwe gebouwen variëren de huren, afhankelijk van de locatie en de kwaliteit, van 16 tot 20 euro per vierkante meter. Als u in een van de moderne en blootgestelde hoogbouwflats op een centrale locatie wilt wonen, moet u iets meer rekenen.

Huurprijzen in Frankfurt in een oogopslag:

Samengevat kunt u de volgende gemiddelde huurprijzen verwachten in Frankfurt en omgeving:

• Bestaande flats: Gemiddelde huurprijs van € 11,- tot 13,-/sqm
• Nieuwe gebouwen: Gemiddelde huurprijs van € 16,- tot 20,-/sqm
• Hoogbouw op centrale locaties: gemiddelde huur meer dan € 20/sqm

Stijgende prijzen voor nieuwbouw huurflats: Alternatieven?

Rainer M. Ballwanz: Aangezien de ruimtereserves voor nieuwbouw in het stedelijk gebied van Frankfurt zeer beperkt zijn, kan ervan worden uitgegaan dat er een onderaanbod op de markt zal blijven bestaan en dat de prijzen voor huurflats bijgevolg zullen blijven stijgen.

We moeten leren dat Frankfurt niet alleen bestaat uit het eigenlijke stadsgebied, maar dat er een groot aantal aangrenzende en uitstekend verbonden stads- en omliggende gemeenschappen zijn die “het gevoel hebben” dat ze bij de stad Frankfurt horen. Deze plaatsen in Frankfurt-Rijn-Main, zoals Bad Vilbel, Neu-Isenburg of Offenbach, zijn zeker een goed alternatief voor wie op zoek is naar een plek om te wonen. En meestal tegen een gunstiger prijsniveau.

Beheersbaar risico voor kapitaalinvesteerders in Frankfurt

FIV: In Duitsland huren mensen meer dan ze kopen. Wat zou u een jong stel of zelfs een alleenstaande aanraden, om in Frankfurt te huren of te kopen?

Rainer M. Ballwanz: Dat hangt af van de persoonlijke omstandigheden en de financiële haalbaarheid. Om deze vraag te beantwoorden, is altijd een individuele afweging nodig. Wie in principe in onroerend goed wil investeren, voor eigen gebruik of als kapitaalbelegging, kan dat zeker doen met het juiste onroerend goed in Frankfurt met een zeer beheersbaar risico.

De kans om geld te verliezen op een woning met een investeringsperiode van meer dan 10 jaar is tamelijk onrealistisch. Als u naar Frankfurt komt voor uw werk en weet dat u waarschijnlijk maar één tot drie jaar in de stad zult blijven, kunt u beter op zoek gaan naar een huurwoning die past bij deze huidige fase van uw leven.

Eetkamer en woongedeelte in een penthouse:

Foto: XOXO Studios

Het bezitten van een huis en condominium: het vermijden van aankoopfouten

FIV: Mensen die huren in Frankfurt zijn relatief flexibel en kunnen verhuizen als dat nodig is. Iedereen die een eigendom koopt, ongeacht of het zijn eigen huis of een condominium is, is op zijn minst voor de lange termijn aan het eigendom gebonden door de lening of financiering. Wat zijn typische fouten van eerste kopers uit uw ervaring als makelaar en hoe kunt u die vermijden?

Rainer M. Ballwanz: De grootste fout is te geloven dat de vastgoedprijzen in het Rijn-Maingebied op lange termijn opnieuw zullen dalen. Ervan uitgaande dat de wereld min of meer dezelfde blijft zoals wij die kennen, zullen de prijzen hooguit zijwaarts bewegen als gevolg van tijdelijke externe invloeden. Het zal waarschijnlijk niet goedkoper worden.

Tip! Het beleggingsrisico correct inschatten

In tegenstelling tot wat gebruikelijk is, raden wij aan bij een investering niet alleen te kijken naar de huidige aankoopprijs, die vaak als te hoog wordt beschouwd. Naar onze mening is het belangrijker te beoordelen welke prijs het onroerend goed waarschijnlijk zal opbrengen bij een latere wederverkoop en met welke waarschijnlijkheid. Alleen op die manier kan de koper het risico of het mogelijke succes van zijn investering inschatten.

Aandacht: lange termijnvisie op bouwrente

De bouwrente bevindt zich al geruime tijd op een historisch laag niveau, ook al begint zij thans langzaam te stijgen. Dit brengt potentiële kopers er soms toe de mogelijk aanzienlijk hogere lasten te onderschatten wanneer de eerste vaste rentevoet afloopt. De financiering moet ook passen bij de individuele omstandigheden en levensplannen van de koper op lange termijn. Wij raden u aan tijdig advies in te winnen bij onafhankelijke financieringsexperts.

Huur flat in Omni Tower:

Niet afzien van deskundige kennis

Een grote fout is te denken dat u bij het kopen van een woning het beste alles zelf kunt doen, zonder de expertise van een advocaat, financieel makelaar of vastgoedmakelaar, en zo geld kunt besparen. Digitalisering heeft de markten zogenaamd transparanter gemaakt, althans aan de aanbodzijde. Wij geloven hier niet in en adviseren met name beginnende kopers om vertrouwenspersonen te zoeken die hen door het complexe aankoopproces kunnen loodsen. De beslissing om een onroerend goed te kopen is vaak nogal emotioneel gedreven. Het beoordelen van de verwachte waardeontwikkeling, het opzetten van een individuele financiering of het evalueren van koopcontracten zijn zeker taken voor deskundigen.

In het kort – dus wat u moet overwegen

Alle tips over het onderwerp woningbezit en condominiums van de experts in één oogopslag:

• De vastgoedprijzen in het Rijn-Maingebied zullen op lange termijn niet opnieuw dalen
• Het beleggingsrisico op lange termijn inschatten
• De bouwrente begint langzaam te stijgen
• De financiering moet op lange termijn worden bekeken
• Niet afzien van deskundige kennis

Kopen in Frankfurt: houd rekening met bijkomende kosten

FIV: De aankoopprijs van een woning is één ding, maar met welke bijkomende kosten en belastingen moeten kopers in Frankfurt rekening houden?

Rainer M. Ballwanz: In Hessen moet bij de aankoop van een onroerend goed 6% overdrachtsbelasting worden betaald, alsmede notariskosten voor de notariële vastlegging van de koopovereenkomst en, in voorkomend geval, voor het vestigen van een grondrente, alsmede kosten voor het kadaster. Als men daarbij de makelaarskosten optelt die kunnen oplopen tot 3,57% van de aankoopprijs, waarvan de koper de helft moet betalen, voor bestaande eigendommen, kunnen bijkomende aankoopkosten ontstaan van 10-12%.

Er moet echter ook rekening worden gehouden met de prijstrend voor woningen in Frankfurt, die in de afgelopen 10 jaar gemiddeld met ongeveer 8% is gestegen voor bestaande flats en met ongeveer 9,5% voor nieuwe flats. Dit betekent dat bij een soortgelijke verwachte prijsontwikkeling in de komende jaren de relatief hoge bijkomende kosten van de aankoop betrekkelijk snel zouden worden gecompenseerd.

Kosten samengevat bij de aankoop van onroerend goed

Aankoopkosten in Frankfurt en omgeving in een oogopslag:

• Overdrachtsbelasting –> 6 %
• Makelaarskosten –> tot 3,57 %
• Notariskosten

Totale bijkomende aankoopkosten = 10 – 12 %.

Slaapkamer in de huurflat Omniturm:

Kopen en huren in Frankfurt: Tips

FIV: Frankfurtse wijken voor investeringen in onroerend goed – Laten we het nu hebben over onroerend goed als investering in Frankfurt, voor wie wil kopen en huren. Als onze lezer besluit om te kopen en daarna te huren: Welke 2 districten of zelfs satelieten rond Frankfurt zou u een koper aanraden voor zijn kapitaalinvestering in Frankfurt? Waar liggen volgens u, als deskundige, de meeste kansen voor de toekomst?

Heb duidelijke doelstellingen als belegger – Tip 1

Antwoord: Net als op de aandelenmarkt hangt dit sterk af van het profiel van de belegger. Wat wil hij bereiken? Is hij bereid een zeker speculatief risico te nemen met misschien een hogere waardestijging of geeft hij er de voorkeur aan “rustig te slapen” en te gaan voor een lagere waardestijging met tegelijkertijd de hoogst mogelijke waardestabiliteit? Welke tijdshorizon heeft de koper voor zijn investering gepland?

Prioriteit Veiligheid: Investeren Westend & Nordend – Tip 2

Een grote stad of metropool als Frankfurt ontwikkelt zich altijd van binnenuit. Wie de neiging heeft veiligheid te zoeken, kan uitstekend terecht op de gevestigde locaties dicht bij het stadscentrum, zoals het Westend of Nordend. Het stadscentrum van Frankfurt en Oostende hebben zich de afgelopen jaren uitzonderlijk positief ontwikkeld en hebben het potentieel om ook in de toekomst heel boeiend te blijven voor kapitaalinvesteerders.

Kansrijke wijk in Frankfurt: Offenbach – Tip 3

Als u wat meer een visionair bent en wat tijd over hebt, moet u Offenbach eens van dichtbij bekijken, dat slechts door de rivier de Main van Frankfurt wordt gescheiden. Wij gaan ervan uit dat Offenbach in de komende decennia een van de grootste winnaars in het Rijn-Maingebied zou kunnen worden.

Alle tips in een oogopslag:

• Duidelijke doelstellingen hebben als belegger
• Op prioriteit veiligheid: Investeren in Westend & Nordend
• District van Frankfurt met toekomstig potentieel: Offenbach

Deze vastgoedtypes hebben toekomst: Nieuwbouw & flats

FIV: Welk type vastgoed heeft volgens u toekomst in Frankfurt, waarin zou men moeten investeren? Klein, groot, bestaand, nieuwbouw?

Vastgoedtrend: Micro-appartementen, studentenkamers & eenkamerappartement

Antwoord: Investeren in woningen zal in Frankfurt in de nabije toekomst over het algemeen een goede beslissing zijn. Wie zijn risico wil spreiden en geen eigenbelang nastreeft, kan misschien beter twee kleine flats kopen in plaats van één grote flat.

Nieuwbouw, condominium of bestaand eigendom?

Nieuwbouw heeft het voordeel dat de gebouwen worden gebouwd volgens de huidige stand van de techniek en bouwvoorschriften en dat men de eerste jaren geen latere investeringen hoeft te verwachten. Als de locatie van de woning voor u belangrijker is, zult u in bestaande flats een ruimer aanbod vinden. Bij investeringen in bestaand onroerend goed raden wij echter aan om vooraf na te gaan of de op middellange termijn te verwachten wettelijke eisen met betrekking tot energie-efficiëntieverbeteringen in principe haalbaar zijn.

Last but not least: de prijzen voor condominiums in exclusieve hoogbouw hebben zich in Frankfurt onevenredig goed ontwikkeld en vertegenwoordigen ook een spannend subsegment van de investeringsmarkt voor de toekomst.

Verkopen van onroerend goed: Help adviseur

Tot slot nog een vraag: U had het over de typische fouten bij het kopen van een huis. Velen kopen, maar sommigen willen ook verkopen. Welke tips kunt u, als ervaren makelaar in Frankfurt, geven aan degenen die voor het eerst een woning verkopen? Wat zijn de eerste stappen en hoe kunt u met succes een woning verkopen in Frankfurt?

Antwoord: Wij raden particuliere verkopers van onroerend goed aan een deskundige adviseur te raadplegen die de markt/prijsmechanismen analytisch begrijpt en weet hoe de waarde van het onroerend goed op een gefundeerde manier kan worden vastgesteld. Dit is de enige manier om de best mogelijke prijs te realiseren in het tijdsbestek waarin de verkoper over de opbrengst wenst te beschikken.

Hartelijk dank aan Rainer M. Ballwanz voor het interview!

Huren, kopen, wonen in Gelsenkirchen

De onroerend goed markt in Frankfurt is groot, dat is precies waarom het belangrijk is om de beste makelaar voor u te vinden. In ons overzicht vindt u de 10 beste makelaars in Frankfurt, die uw droom van het bezitten van een woning mogelijk kunnen maken.

• Makelaar Frankfurt

Eerste flat? Stap voor stap naar kapitaalinvestering

Zodra je je eerste eigen flat betrekt, is het voor de meeste mensen huur, huur, huur. Elke maand gaat u vele uren werken om het grootste deel ervan te besteden aan de volgende huur die aan het begin van de maand verschuldigd is. Het is geen wonder dat veel jongeren zo snel mogelijk beginnen na te denken over het kopen van een flatgebouw.

• Eerste flat kopen

Huuropbrengst: Wat is dat eigenlijk?

Als u uw aangekochte eigendom financiert en verhuurt, genereert u inkomsten van de huurders. Het huurrendement plaatst uw investering in verhouding tot de potentiële huurinkomsten.

Met deze eenvoudige formule kan het huurrendement gemakkelijk worden berekend:

• Jaarhuur / investering x 100 = huuropbrengst

Aan de hand van de huuropbrengstfactor kan worden bepaald of de huuropbrengst de rente, aflossing en lopende exploitatiekosten dekt en of er aan het eind een overschot overblijft om activa op te bouwen. Bovendien is dit de beste manier om de aangeboden rendementen te vergelijken.

Opbrengst en ligging: afhankelijke factoren

De ligging is bijzonder belangrijk voor de opbrengst van een onroerend goed. Bovendien hangt het van het doel als belegger af of men wil investeren in een beleggings- of een inkomstenpand.

Waar hangt het van af?

• Ligging van de woning
• Investeringsstrategie/rendement of vastgoedbeleggingen

Excursus: A – B- C- locatie en hun opbrengsten

Hier hebben wij een kort overzicht gegeven van de mogelijke opbrengsten voor de drie soorten locaties:

A- locatie:

• Laag rendement
• Waardevermeerdering op lange termijn

B- locatie:

• Goede terugkeer.
• Stijgt matig maar gestaag in waarde

C-locatie:

• Zeer goed rendement
• Geen waardestijging (+ groter leegstandsrisico)

Huurrendement: Wanneer is het de moeite waard?

In principe geldt: hoe hoger het rendement, hoe minder ik zelf hoef te betalen en hoe meer ik uitbetaald krijg. In het ideale geval is er zelfs een maandelijks overschot dat kan worden gebruikt om direct vermogen op te bouwen.

Hier volgen enkele voorbeelden van mogelijke opbrengsten:

A-lagen:

• Top A-locatie zoals München Ø opbrengst ~ 3%
• A-locatie zoals Frankfurt Ø opbrengst ~ 4%

B-lagen:

• Goede B-locatie zoals Dresden Ø opbrengst ~ 5%
• B-locatie zoals Neurenberg Ø opbrengst ~ 6

C-lagen:

• Goede C-locatie zoals Wuppertal Ø Rendement ~ 7%
• C-locatie zoals Chemnitz Ø opbrengst ~ 8
• Slechte C-locatie zoals Krefeld Ø Rendement ~10%

Huurrendement en aankoopprijsfactor: berekeningen

Hoe vind ik goed renderende eigendommen? Dit is een vraag die vooral kapitaalinvesteerders zich stellen, omdat zij in de eerste plaats op zoek zijn naar een zo snel mogelijke positieve cashflow. Met een voldoende rendement heeft u geluk dat de huurder het door u gekochte pand afbetaalt. Hier leert u alles over hoe u de beste huuropbrengst kunt verdienen.

• Huurrendement en aankoopprijsfactor

De juiste locatie: eigenaar-bewoner of kapitaalinvestering?

Waar precies moet ik mijn eerste woning kopen? Eigenaars-bewoners en kapitaalinvesteerders, evenals rendabele eigendommen of investeerders met het oog op waardestijging, de beslissing over de perfecte locatie is dienovereenkomstig verschillend. Hier gaan we opnieuw in op de analyse om het voor u gemakkelijker te maken de beste locatie voor uw doelen te vinden!

• De juiste locatie

A- B- C- Plaats: (Basis) Locaties

De indeling in A-, B- en C-locaties is een grote hulp bij het identificeren van steden en regio’s waar eigendommen te koop worden aangeboden. De verschillende locatietypes vergelijken dus gebieden. Hogere rendementen gaan hand in hand met een lagere waardering. Daarom kiest men, afhankelijk van de locatie, tussen rendement of beleggingsvastgoed.

Hier in het kort:

• A-locatie (eenvoudig: metropool)
• B-locatie (eenvoudig: grote stad / stad met positieve ontwikkeling)
• C-locatie (eenvoudig: kleine stad / land in stagnatie)

A- locatie: Duitse metropolen

Woningen in gewilde grootstedelijke locaties, met hoge aankoopprijzen en lage rendementen, kortom, dit is waar u beleggingsobjecten zult vinden.

Vastgoedbeleggingen: hoge kosten, laag rendement

Als u een eigendom op een A-locatie wilt kopen, moet u over een goed startkapitaal beschikken, want eigendommen op A-locaties zijn duur. Beleggingspanden brengen geen of bijna geen cashflow via huuropbrengsten, aangezien de prijzen per vierkante meter enorm hoog zijn. Hoewel de waarde van het onroerend goed op de lange termijn zal stijgen, kan de waardestijging van het onroerend goed alleen worden verondersteld door speculatie.

Hier volgt een kort overzicht van de voor- en nadelen van een woning op een A-locatie:

• Zeer duur
• Hoge vierkante meterprijzen en exploitatiekosten kunnen niet worden gedekt door huuropbrengsten
• Geen onmiddellijke cashflow door huurinkomsten
• Waardestijging zeer speculatief
• Maar: de waarde van het onroerend goed stijgt op de lange termijn, omdat A-locaties gewild zijn.

A-locaties in Duitsland

Welke steden tellen over het algemeen als A-locaties? Hier volgens de bevolking:

• Berlijn
• Hamburg
• München
• Keulen
• Frankfurt aan de Main
• Stuttgart
• Düsseldorf

Hier vindt u meer informatie over Lagearten/ Immobilien-Erfahrung.de

B- locatie: de beste stukken van Duitsland

Woningen op B-locaties zijn woningen in steden die dicht bij grootstedelijke locaties en/of steden van regionaal belang liggen, met gematigde aankoopprijzen en goede rendementen, kortom, hier vindt u rendabele woningen.

Rendement op onroerend goed: gestage cashflow, gematigde prijzen

Dit zijn steden in de nabijheid van grootstedelijke gebieden (A-locaties), zoals Bonn voor Keulen of Essen voor Düsseldorf, alsmede steden van regionaal belang. Gematigde aankoopprijzen en goede rendementen zijn hier te vinden. Dit betekent dat u al uw kosten, of het nu gaat om aflossingen, exploitatiekosten of reserves, gemakkelijk kunt dekken met de huurprijzen. Nogmaals, de huurders en de belastingdienst betalen het eigendom bijna af zonder dat u iets hoeft te doen!

Hier is een kort overzicht van eigendommen in B-locaties:

• Gematigde aankoopprijzen
• Huuropbrengsten dekken de kosten, idealiter met een overschot
• Lagere waardestijging dan eigendommen in A-locaties
• Directe cashflow door huurinkomsten

B-locatie in Duitsland

B-locaties zijn onder andere:

• Leipzig
• Dortmund
• Voedsel
• Bremen
• Hannover
• Neurenberg
• Wuppertal
• …

C- Locatie: Klein maar fijn – Het wordt landelijk

Eigendommen op C-locaties beschrijven eigendommen in steden, dicht bij grootstedelijke locaties, met een gematigde aankoopprijs en een goed rendement, d.w.z. rendabele eigendommen met een hoger risico.

Rendement op onroerend goed: hoger risico door leegstand

C-locaties zijn steden met een zwakke structuur en/of steden en gemeenten in plattelandsgebieden. Tegenwoordig trekken veel mensen naar de grote steden, waardoor het risico van leegstand aanzienlijk hoger is voor een pand op een C-locatie. De waardestijging van het onroerend goed is ook moeilijker te berekenen op lange termijn.

Hier is een kort overzicht van eigendommen in C-locatie:

• Lage aankoopprijs
• Huuropbrengsten dekken alle kosten
• Risico van leegstand en verslechtering
• “Goede koopjes”

A- B- C- situatie in vergelijking: Hoeveel zit er voor mij in?

Op deze infografiek kunt u gemakkelijk een overzicht zien van de drie soorten locaties. Vastgoed op A-locaties biedt het laagste rendement, maar heeft het laagste risico en de hoogste waardering. Vastgoed op B-locaties bevindt zich in het midden, met een aanvaardbaar rendement, een laag risico en een gemiddelde waardering. Vastgoed op C-locaties daarentegen levert het hoogste rendement op, maar houdt een zeer hoog risico en een groot waardeverlies in.

Meer over A- B- C – Location/ Immobilien-Erfahrung.de

Uiteindelijk beslist u zelf wat de meest rendabele locatie is voor de aankoop van uw onroerend goed!

Onroerend goed types: Huis, flat & Co.

Nadat u als belegger een regio hebt gekozen, rijst de vraag in wat voor soort onroerend goed u wilt beleggen. Dit is een vraag die vaak wordt gesteld door jonge investeerders en dit is waar wij de antwoorden voor u hebben! Of het nu gaat om een huis, appartementsgebouw, condominium, bijzonder onroerend goed of commercieel onroerend goed, wij hebben een vergelijking van alle soorten onroerend goed voor u samengesteld. Deze gids is de gemakkelijkste manier om te beginnen in de wereld van onroerend goed. Naast de winstgevende kanten, houdt de vastgoedsector ook enkele risico’s voor u in. Om deze zo laag mogelijk te houden, hebben wij een gids samengesteld voor het kopen van uw eerste woning!

• Soorten eigendom

Rendement vs. vastgoedbeleggingen

Rendement vs. vastgoedbeleggingen – Wat is het eigenlijk? Wat is het fundamentele verschil tussen deze twee vormen van beleggen? En wat is precies een A, B of C locatie? Het belangrijkste is dat beide soorten beleggingen voor u winst opleveren. Over de winstvorm kunt u hier lezen. Hier vindt u alles wat u moet weten over rendement en investeren in onroerend goed.

• Rendement vs. vastgoedbeleggingen

Huren, kopen, wonen in Frankfurt

Een goede start in de onroerend goed wereld is altijd het kopen van je eerste flat. In haar interview met ons, vertelt Lydia Ishikawa over haar ervaringen met eigendommen op een goede A-locatie. De opbrengst is hier afhankelijk van het type huis of flat. Micro-appartementen hebben bijvoorbeeld andere exploitatiemogelijkheden dan vrijstaande huizen. Ook de meso-locatie is bepalend voor de prijsvorming, of het nu gaat om Hausen, Bockenheim of andere districten zoals het Gutleutviertel of Eschersheim.

Dit is Frankfurt in Duitsland:

Frankfurt van dichtbij:

Huur: Contract en afwikkeling

Na de succesvolle aankoop van het onroerend goed en de voltooiing van de koopovereenkomst, wilt u natuurlijk uw nieuw verworven eigendom inrichten volgens uw individuele behoeften. Van de inrichting van de woonkamer tot het ontwerp van de tuin, niets staat uw creatieve verbeelding in de weg.

Koop: Rendement op investeringen door onroerend goed

In ons interview komt u alles te weten over onroerend goed en rendement in Frankfurt. Moet u een huis kopen in Frankfurt of is het meer de moeite waard om in de buurt te kopen, bijvoorbeeld in Offenbach of Wiesbaden?

Makelaarsinterview over onroerend goed in Frankfurt

Uw eerste appartement of vastgoed als investering? In dit interview leert u de belangrijkste tips & trucs. Kopen, huren, wonen in Frankfurt maar ook tips voor kapitaalinvesteringen. Wij stellen de vragen, zij geeft de antwoorden.

Lydia Ishikawa Real Estate: Interview Partner

FIV: Voor we het hebben over Frankfurt en zijn vastgoedmarkt en uw aanbevelingen voor huurders en kopers, zouden we graag iets meer weten over uw agentschap Lydia Ishikawa Immobilien. Kunt u voor onze lezers kort samenvatten wat uw bureau doet en waarin u gespecialiseerd bent?

Lydia Ishikawa: Als een door de eigenaar geleid bedrijf zijn wij al 30 jaar actief op de vastgoedmarkt van Frankfurt. Onze focus ligt op de marketing van hoogwaardige woningen en commercieel onroerend goed, zowel te huur als te koop. Ons internationaal, goed opgeleid en zeer ervaren team staat met volledige inzet ter beschikking van onze cliënten.

Favoriete eigendommen: oud of nieuw gebouw

FIV: Als makelaar in Frankfurt, welke eigendommen verkiest u persoonlijk om te bemiddelen?

Lydia Ishikawa: Wij makelen eigenlijk elk eigendom, maar wij hebben het geluk dat ik het juiste personeelslid kan kiezen, afhankelijk van het type eigendom. Dus onder ons zijn er liefhebbers van oude gebouwen, Bauhaus liefhebbers, liefhebbers van nieuwe gebouwen. Persoonlijk hou ik van de jaren 50 en 60 gebouwen.

Het Lydia Ishikawa Real Estate Team:

Wijken met toekomst: Lerchesberg & Nordend

FIV: Wijken voor singles, gezinnen & co.: Voor wie nog niet in Frankfurt woont en naar Frankfurt wil verhuizen, welke wijken hebben toekomst? Waar moet je heen verhuizen in Frankfurt als je mooi wilt wonen?

Lydia Ishikawa: Mijn favoriete wijk is Sachsenhausen. s Avonds buiten zitten aan de Schweizer Straße in een van de vele restaurants is als een dag vakantie. Sachsenhausen-Nord heeft mooie oude gebouwen, Sachsenhausen-Süd staat bekend om zijn vrijstaande huizen en Lerchesberg om zijn villa’s.

De Nordend is een goed adres voor jongeren

Hier, op loopafstand van het stadscentrum, zijn er niet alleen talrijke goed onderhouden flats in oude gebouwen, maar ook vele restaurants en mogelijkheden om te winkelen. Als je wat verder weg wilt wonen, is de Riedberg een goede plek. Veel families hebben zich hier gevestigd.

Ontwikkeling van de vastgoedmarkt: beleid en steun

FIV: Huren zijn een groot onderwerp, in heel Duitsland. Hoe hebben de vastgoedmarkt en de huurprijzen in Frankfurt zich de afgelopen jaren ontwikkeld, en hoe zullen ze zich in de toekomst ontwikkelen?

Lydia Ishikawa: Er is een gebrek aan woningen voor mensen met een laag inkomen in Frankfurt. Het beleid van privatisering van sociale huisvesting laat zich hier nog steeds voelen. De huren voor nieuwe flats vertonen een opwaartse trend, omdat de huurindex hier niet van toepassing is.

FIV: In Duitsland huren mensen meer dan ze kopen. Wat zou u een jong stel of zelfs een alleenstaande aanraden, om in Frankfurt te huren of te kopen?

Lydia Ishikawa: Nu de rente nog laag is, zou ik jonge mensen aanraden om te kopen. Hier zou ik ook graag meer hulp van de staat zien voor jonge gezinnen.

Eerste huis door krediet & financiering

FIV: Mensen die huren in Frankfurt zijn relatief flexibel en kunnen verhuizen als dat nodig is. Wie een onroerend goed koopt, ongeacht of het zijn eigen huis is of een condominium, is voor de lange termijn aan het goed verbonden, althans door de lening of de financiering. Wat zijn typische fouten van eerste kopers uit uw ervaring als makelaar, en hoe kunnen die worden vermeden?

Lydia Ishikawa: Vaak is de afbetaling van de lening lager dan de huur zou zijn geweest, afhankelijk van hoeveel eigen vermogen u had. In dit geval kunt u met een gerust hart in onroerend goed investeren, want als u van locatie verandert, kunt u dit appartement verhuren en de inkomsten gebruiken om de lening af te betalen. Bij aankoop moet men er echter op letten dat het appartement ook verhuurbaar is. Zo zal een tweekamerflat van 100 vierkante meter die ideaal was voor bewoning door de eigenaar, veel moeilijker te verhuren zijn dan een flat van slechts 60 vierkante meter.

Een flat in het centrum van Frankfurt:

Bijkomende aankoopkosten en grondoverdrachtsbelasting

FIV: De aankoopprijs van een woning is één ding, maar met welke bijkomende kosten en belastingen moeten kopers in Frankfurt rekening houden?

Lydia Ishikawa: De nevenkosten in Frankfurt, en eigenlijk in Duitsland in het algemeen, zijn zeer hoog. De grootste post is de grondoverdrachtsbelasting van 6 procent in Hessen, gevolgd door de makelaarskosten van 3,57 procent en de notaris- en transcriptiekosten van 1,5 procent.

• Belasting op de overdracht van grond: 6%
• Makelaarskosten: 3,57%
• Notaris en transcriptie kosten: 1,5%

Vastgoed als investering: wat heeft toekomst?

FIV: De wijken van Frankfurt voor investeringen in onroerend goed – Laten we het nu hebben over onroerend goed als investering in Frankfurt, voor wie wil kopen en huren. Als onze lezer besluit te kopen en dan te verhuren: Welke twee districten of satellieten rond Frankfurt zou u een koper aanraden voor zijn investering in Frankfurt? Waar liggen volgens u, als deskundige, de meeste kansen voor de toekomst?

Lydia Ishikawa: Ik zou Sachsenhausen, Nordend, Westend, Riedberg en het Europaviertel aanraden.

FIV: Welk type vastgoed heeft volgens u toekomst in Frankfurt, waarin zou men moeten investeren? Klein, groot, bestaand, nieuwbouw?

Lydia Ishikawa: Met het bestaande pand weet ik wat ik krijg, en de talrijke tekortkomingen die bij nieuwbouw moeten worden verholpen, zijn al verholpen. Bovendien zijn de prijzen voor nieuwe flats op dit moment al erg hoog. Twee- en driekamerappartementen voor singles en dinks, d.w.z. stellen met “dubbel inkomen, geen kinderen”, zijn hier interessant, maar ook vrijstaande huizen voor jonge gezinnen.

De beste districten voor kapitaalinvesteringen:

• Sachsenhausen
• North End
• Westend
• Riedberg
• Europese wijk

Ervaring met de verkoop in Frankfurt

FIV: Tot slot nog een vraag: U had het over de typische fouten bij het kopen van een woning. Velen kopen, maar sommigen willen ook verkopen. Welke tips kunt u, als ervaren makelaar in Frankfurt, geven aan degenen die voor het eerst een woning verkopen? Wat zijn de eerste stappen en hoe kunt u met succes een woning verkopen in Frankfurt?

Lydia Ishikawa: De eerste stap is een realistische prijsstelling. U moet vertrouwen op het oordeel en de ervaring van deskundigen. Zij staan dicht bij de markt en kunnen deze het best beoordelen. Bij de verkoop van een onroerend goed raad ik u ook aan een ervaren, betrouwbare makelaar te kiezen die gespecialiseerd is in het soort onroerend goed dat u verkoopt, en vervolgens nauw contact te houden met deze deskundige.

FIV: Met dank aan Lydia Ishikawa Real Estate voor het interview!

Je eerste flat kopen: Eigenaar-bewoning of kapitaalinvestering

U wilt uw droom, het bezitten van uw eerste woning, verwezenlijken, maar weet niet waar te beginnen? Leer alles over uw eerste huis en de belangrijkste stappen in ons artikel.

• Eerste flat kopen

Huren, kopen, wonen in Frankfurt

Om uw droom van het bezitten van uw eerste huis te realiseren, of u nu huurt of koopt, en hoe u het maximale rendement kunt behalen in Frankfurt, leest u ons artikel over makelaars in Frankfurt.

• Onroerend goed agent in Frankfurt

Ruby Ella Hotel: Aankomst en ligging

We kennen het gevoel allemaal: de dag op kantoor was lang, de treinreis van een uur vermoeiend en de koffer zwaar. De Ruby Ella is niet alleen centraal gelegen. Het was ook gemakkelijk om hier te komen, zowel met de auto als met het openbaar vervoer.

Adres: Hohenzollernring 79, 50672 Keulen

Het hotel ligt enigszins verscholen op de binnenplaats van het voormalige Capitool. Niet ver weg: het stadscentrum en de populaire Belgische wijk. Een absoluut pluspunt: de rust ‘s nachts ondanks de nabijheid van bars, clubs & co – schoonheidsslaap is hier gegarandeerd!

Onze ervaring bij Ruby Ella: Aankomst, verblijf & Co!

Zelfs de eerste aanblik van het pand is al overtuigend. Het gebouw is ontworpen door architect Christoph Ingenhoven. De absolute blikvangers hier zijn de bijna 100 bomen en struiken die in verspringende rijen op de gevel van het hotel en op het dak zijn geplant – een concept van landschapsarchitect Enzo Enea.

Verbluffend design: duurzaamheid ontmoet entertainment

Zodra u in de ontvangsthal aankomt, wordt u ondergedompeld in de wereld van de late night entertainment – trendy café, gezellige bar en moderne self-check-in inbegrepen. Terwijl de neonreclames en het gezellige vintage meubilair herinneren aan de nostalgische charme van de late-night shows van de jaren ’90, geven de hoge plafonds en betonnen muren het hotel een stedelijke charme van een klasse apart.

Ik liep door de ingang en was al bij de receptie of de bar:

Zelf inchecken: Hoe werkt het?

Ik was vooral onder de indruk van de self check-in. Nadat ik vriendelijk was begroet, hoefde ik alleen nog maar mijn contactgegevens achter te laten (uiteraard met het modernste touchscreen). Omdat ik geen gebruik maakte van de dagelijkse schoonmaakdienst, kreeg ik een voucher voor een gratis drankje aan de bar en werd mijn kamerkaart uitgeprint. En dat alles in slechts 2 minuten. Als ik vragen had, stonden de jonge dames en heren van het hotelpersoneel altijd klaar met advies en een glimlach op hun gezicht.

Zie zelf hoe snel en gemakkelijk zelf inchecken is in het Ruby Hotel:

Trouwens, het uitchecken verliep net zo probleemloos. Doe de kaart in de doos bij de receptie en je kunt naar huis.

Ruime en lichte kamers met stedelijke flair

Eenmaal ingecheckt, ging ik meteen naar de vierde verdieping. Wie zich aangetrokken voelt tot de kleurrijke wereld à la ‘Ruby goes Late Night’, kan kiezen uit vijf kamercategorieën.

• NEST kamer (17 m²)
• COSY kamer (18m²)
• LOVELY kamer (19m²)
• WOW kamer (28 m²)
• LOFT kamer (32 m²)

De kamers hebben ook een goede sfeer – ze zijn ingericht in de typische Ruby Ella stijl: gezellig, stedelijk en toch met een vleugje vintage. De ramen zijn groot, zodat u ‘s morgens wakker kunt worden met zonneschijn. De muren zijn in helder wit geschilderd en de vloer is gemaakt van massief eikenhout. De absolute blikvangers hier zijn niet alleen de respectieve designaccenten boven het bed, maar ook de glazen regendouche in het midden van de kamer.

Het meubilair is van hoge kwaliteit, elke kamer is met liefde ingericht en de inrichting is onberispelijk!

Heerlijk ontbijt in de ochtend

Om de dag goed te beginnen, biedt het Ruby Ella Hotel een uitgebalanceerd ontbijt met buffet, vers geperst sinaasappelsap en een verscheidenheid aan koffiespecialiteiten. Of het nu gaat om een warme cappuccino, een kleine espresso of een latte macchiato met havermelk – er is voor elk wat wils! In een ontspannen sfeer kunt u comfortabel uw ochtend beginnen en uw dag plannen.

Conclusie: Volle punten voor de Ruby Ella!

De Ruby Ella in Keulen – Een hotel van een klasse apart! Door de centrale ligging bent u dicht bij cafés, bars, clubs en winkels, en het personeel is vriendelijk en zorgt altijd voor het welzijn van de gasten. Terwijl de vroege vogels kunnen genieten van aromatische koffie en een kleurrijk ontbijtbuffet, verwent de bar ‘s avonds en ‘s nachts met een verscheidenheid aan heerlijke cocktails en longdrinks.

Hier is een samenvatting van onze ervaring:

• Centrale ligging
• Nachtrust ondanks de nabijheid van het stadscentrum
• Vriendelijk personeel
• Gezellige en kwaliteitsvolle inrichting
• Zeer goed ontbijtmenu
• Verscheidenheid aan cocktails
• Extra pluspunt: prachtig interieurdesign

De Ruby Ella bewijst dat functionaliteit ook kan worden gecombineerd met een uitgekiend design en veel comfort, zodat niet alleen zakenreizigers en pendelaars, maar ook gezinnen en vakantiegangers er blij mee zijn.

Onze waardering: 5 / 5 sterren!

Londen, München, Wenen & Co: The Ruby Hotels

Met een totaal van 11 hotels is de in München gevestigde Ruby Group in heel Europa gepositioneerd. Of het nu Düsseldorf, Londen, München of Wenen is – elk hotel weerspiegelt het karakter van elke stad op zijn eigen individuele manier. Elke keer ligt de nadruk op de innovatieve Lean Luxury-filosofie van de hotelketen. Ruimte en kosten worden bespaard voor zowel gasten als bedrijven door het gebruik van de nieuwste technologieën, digitalisering en slimme ruimteoptimalisatie.

Hier vindt u Ruby Hotels:

• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Keulen
• München
• Wenen
• Londen

Werkruimte, bar, rooftop & co – bij Ruby Hotels verveelt u zich geen moment:

Anja Gockel zomercollectie: het strand ligt onder het asfalt

Met haar motto haakt de ontwerpster uit Mainz in op het dualisme tussen vrijheid en controle, waarbij de strak vermaasde structuren van de maatschappij lijken te botsen met de vrijheidsliefde van het individu. “Vooral in de afgelopen maanden hebben we als nooit tevoren de strijd tussen zelfbeschikking en beperkingen leren kennen,” zegt Anja Gockel. En het zijn juist deze contrasten die in haar collectie terug te vinden zijn. De stoffen zijn luchtig en licht en omsluiten, in typische Gockel-stijl, elegant het lichaam van de drager. Tegelijkertijd overheersen hier geometrische strakke snitten en warme, levendige kleuren.

Foto: Paul-Henri Pesquet

Foto: Paul-Henri Pesquet

Met de Ehrenhofterrasse van het Hotel Steigenberger Frankfurter Hof in het centrum van de stad had Anja Gockel een elegante maar rustige locatie uitgekozen. Ook hier bleef het motto centraal staan. In plaats van een extravagante catwalk, diende hier het asfalt van de binnenplaats zelf.

Foto: Paul-Henri Pesquet

Unieke modeshow van een klasse apart: dansende modellen en volumineuze coupes

Voor de Frankfurt Fashion Week was de Duitse financiële metropool niet alleen een hotspot voor nationale haute couture en prêt-à-porter, maar had het ook veel te bieden op het gebied van muziek en dans. Met een choreografie van Lia Kemendi dansten de modellen over het koude asfalt naar het warme licht aan het einde van de catwalk. Met andere woorden: stap uit de starre structuren van het dagelijks leven en ga naar het strand, waar de vrijheid op je wacht – een Gockeliaanse metafoor voor joie de vivre en vrijheid.

“Waarom zoeken we de vrijheid niet in onszelf, in ons eigen leven – niet focussen op wat niet werkt, maar alleen op wat wel werkt.” – Anja Gockel

Foto: Paul-Henri Pesquet

Foto: Paul-Henri Pesquet

Foto: Paul-Henri Pesquet

De volledige modeshow in video

Naast duurzaamheid stond dit jaar tijdens de Fashion Week in Frankfurt ook digitalisering centraal. Anja Gockel had hiervoor een livestream opgezet. Bekijk de volledige modeshow en de hoogtepunten hier.

Huren, kopen, wonen in Frankfurt

Een goede start in de onroerend goed wereld is altijd het kopen van je eerste flat. In haar interview met ons, vertelt Lydia Ishikawa over haar ervaringen met eigendommen op een goede A-locatie. De opbrengst is hier afhankelijk van het type huis of flat. Micro-appartementen hebben bijvoorbeeld andere exploitatiemogelijkheden dan vrijstaande huizen. Ook de meso-locatie is bepalend voor de prijsvorming, of het nu gaat om Hausen, Bockenheim of andere districten zoals het Gutleutviertel of Eschersheim.

Dit is Frankfurt in Duitsland:

Frankfurt van dichtbij:

Huur: Contract en afwikkeling

Na de succesvolle aankoop van het onroerend goed en de voltooiing van de koopovereenkomst, wilt u natuurlijk uw nieuw verworven eigendom inrichten volgens uw individuele behoeften. Van de inrichting van de woonkamer tot het ontwerp van de tuin, niets staat uw creatieve verbeelding in de weg.

Koop: Rendement op investeringen door onroerend goed

In ons interview komt u alles te weten over onroerend goed en rendement in Frankfurt. Moet u een huis kopen in Frankfurt of is het meer de moeite waard om in de buurt te kopen, bijvoorbeeld in Offenbach of Wiesbaden?

Makelaarsinterview over onroerend goed in Frankfurt

Uw eerste appartement of vastgoed als investering? In dit interview leert u de belangrijkste tips & trucs. Kopen, huren, wonen in Frankfurt maar ook tips voor kapitaalinvesteringen. Wij stellen de vragen, hij geeft de antwoorden.

UK Immobilien: Makelaar in onroerend goed in Frankfurt

FIV: Voor we het hebben over Frankfurt en zijn vastgoedmarkt en uw aanbevelingen voor huurders en kopers, willen we graag iets meer weten over uw agentschap UK Immobilien. Kunt u voor onze lezers kort samenvatten wat uw bureau doet en waarin u gespecialiseerd bent?

Uwe Kirsten: UK Immobilien is sinds 2004 actief en is een van de grootste verhuurmakelaars voor woningen in de regio Frankfurt. Een vaste medewerker zorgt samen met onze bezichtigingsdienst voor potentiële huurders. Vanwege het aantal nieuwe woningen per week, hebben wij ook onze eigen fotograaf in dienst.
Het tweede zwaartepunt is de vastgoedverkoop van nieuwe en bestaande eigendommen (flats, huizen).

Sinds 2021 is UK Immobilien, als een van de toonaangevende vastgoedondernemingen in Frankfurt, regionaal directeur van de Federale Vereniging voor de Vastgoedsector en is eigenaar Uwe Kirsten benoemd tot afgevaardigde voor het Federale Congres voor de Vastgoedsector.
Wij gaan graag een stap verder voor onze klanten – wat dat ook moge zijn. Vertrouwen is een belangrijke hoeksteen en is daarom verankerd in het bedrijfslogo.

Favoriete eigenschappen in Frankfurt – Wolkenkrabbers

FIV: Als makelaar in Frankfurt, welke eigendommen verkiest u persoonlijk om te bemiddelen?

Antwoord: De nieuwe flats in de wolkenkrabbers, zoals de Grand Tower of de Solid met hun adembenemende uitzichten, zijn natuurlijk geweldig. Met name de Grand Tower heeft veel media-aandacht gegenereerd, waarvoor wij drie Youtube-video’s hebben geproduceerd die meer dan 60.000 views en meer dan 100 commentaren hebben gegenereerd. Aangezien deze gebouwen niet toegankelijk zijn voor het publiek, is het spannend om bijna vanaf dag 1 een blik achter de schermen te kunnen werpen en vrij rond te kunnen lopen in het gebouw.

Het UK Real Estate Team:

Stadsdelen en marktontwikkeling – de toekomst van Frankfurt

FIV: Wijken voor singles, gezinnen & co. – Voor wie nog niet in Frankfurt woont en naar Frankfurt wil verhuizen, welke wijken hebben toekomst? Waar moet je heen verhuizen in Frankfurt als je mooi wilt wonen?

Uwe Kirsten: De populairste wijken in Frankfurt zijn altijd de Westend, Nordend, Bornheim en Sachsenhausen geweest. Dit zijn reeds lang bestaande buurten met een goede infrastructuur en veel mogelijkheden voor vrijetijdsbesteding. Gezinnen hebben ook Riedberg ontdekt, dat in het noorden van Frankfurt al jaren in opkomst is en zich met een ongekende dynamiek ontwikkelt. Singles/koppels wonen het liefst in de stad, dus “wonen aan het water” is een populair thema, waardoor de Westhafen en Osthafen hiervoor voorbestemd zijn.

Ontwikkeling van de vastgoedmarkt in Frankfurt

FIV: Huren zijn een groot onderwerp, in heel Duitsland. Hoe hebben de vastgoedmarkt en de huurprijzen in Frankfurt zich de afgelopen jaren ontwikkeld en hoe zullen ze zich in de toekomst ontwikkelen?

Uwe Kirsten: De algemene belangstelling van de bevolking is sterk op de vastgoedmarkt gericht, omdat politiek enkele flagrante fouten zijn gemaakt en men nu al jaren probeert de gevolgen in plaats van de oorzaken te bestrijden. Een voorbeeld hiervan is de huurrem.
Flats zijn nog steeds dringend nodig in het lage prijssegment! Met momenteel ongeveer 10.000 euro per vierkante meter zijn de nieuwe gebouwen echter zo duur dat de huren dienovereenkomstig hoog moeten worden vastgesteld en alleen betaalbaar zijn voor de hogere inkomens.

Gevolgen van de pandemie voor de vastgoedmarkt

Uwe Kirsten: Door de pandemie zijn er sinds twee jaar minder mensen op zoek naar een woning. Anderzijds komen er steeds meer nieuwe gebouwen op de markt. Onlangs nog zag ik dat de eerste nieuwe gebouwen die klaar zijn voor bewoning worden aangeboden. Dat was ondenkbaar voor de pandemie! Anders waren nieuwbouwprojecten vrijwel altijd uitverkocht zodra met de bouw werd begonnen.
Wij produceren trouwens onze eigen podcasts over de ontwikkeling van de huurprijzen en de koopprijzen in Frankfurt, waarin wij zeer gedetailleerd ingaan op de cijfers en de ontwikkelingen. Je kunt ze beluisteren op www.immofunk.de of op alle gangbare podcastplatforms.

Kopen of huren? Aanbevelingen voor onroerend goed

FIV: In Duitsland huren mensen meer dan ze kopen. Wat zou u een jong stel of zelfs een alleenstaande aanraden, om in Frankfurt te huren of te kopen?

Uwe Kirsten: De slimste persoon is eigenlijk degene die eigenaar is van onroerend goed en het verhuurt aan iemand anders – maar zelf in een huurwoning woont. Waarom? Omdat reparaties, onderhoud, afschrijvingen, rentekosten voor leningen, enz. in onroerend goed dat door de eigenaar wordt bewoond, niet van de belastingen kunnen worden afgetrokken. Dit is een groot voordeel dat slechts weinigen kennen of beseffen.

Het stadscentrum van Frankfurt:

Eerste flatgebouw in Frankfurt

FIV: Als je in Frankfurt huurt, ben je relatief flexibel en kun je verhuizen als dat nodig is. Iedereen die een eigendom koopt, ongeacht of het zijn eigen huis is of een condominium, is op zijn minst op lange termijn aan het eigendom gebonden door de lening of financiering. Wat zijn typische fouten van eerste kopers uit uw ervaring als makelaar en hoe kunt u die vermijden?

Uwe Kirsten: Een typische beginnersfout begint graag waar je het niet verwacht, ook al ben je nog niet echt begonnen en dat is: “Waar kan ik een geschikte woning vinden”!
Vertrouw niet op slechts één informatiebron, maar zoek of observeer de markt zo volledig mogelijk, aangezien de prijzen kunnen variëren naargelang de bron.

Aangezien dit zeer tijdrovend is, hebben wij als klantendienst op https://www.uk-immobilien.com/wohnraum-monitor/ een zogenaamde marktradar opgezet, die alle bronnen onafhankelijk van aanbieders en portalen weergeeft. Met deze toegevoegde waarde hebt u de hele markt op één plaats en kunt u uw vraag zo nodig rechtstreeks aan de betrokken marktdeelnemer richten.

Moeilijkheden met de taxatie van het onroerend goed

Het moeilijkste voor leken is waarschijnlijk de beoordeling van de technische staat, en dit geldt zowel voor nieuwe gebouwen als voor bestaande eigendommen. Hier is het geld goed besteed om de woning op het juiste moment met een onafhankelijke vertrouwenspersoon te inspecteren en dienovereenkomstig te controleren.

Maar zelfs schijnbaar eenvoudige zaken zoals een verstandige vierkante meter grootte van de flat, de indeling/indeling, goede plaatsings- en inrichtingsmogelijkheden, meubilair, uitzicht vanaf het balkon, infrastructuur zoals verbindingen met supermarkten en openbaar vervoer, alsook geluids- of stankoverlast zoals straatlawaai of een restaurant dat in het gebouw is gevestigd, moeten in aanmerking worden genomen. Dit kan niet in een paar zinnen worden samengevat, en het is niet voor niets dat er hele reeksen gidsen en boeken over dit onderwerp bestaan. De meeste starters besteden weinig aandacht aan de lopende kosten, inclusief onderhoud of speciale lasten. Dit kan snel oplopen en mag niet leiden tot een ruw ontwaken.

Bijkomende aankoopkosten en grondoverdrachtsbelasting in Frankfurt

FIV: De aankoopprijs van een woning is één ding, maar met welke bijkomende kosten en belastingen moeten kopers in Frankfurt rekening houden?

Uwe Kirsten: Bij de aankoop van onroerend goed in Hessen is momenteel 6% overdrachtsbelasting en ca. 2% voor notaris- en kantongerechtskosten verschuldigd, alsmede de courtage (nul tot 3,57%) indien van toepassing.

De exploitatiekosten van een woning worden zelden in aanmerking genomen. Als een eigendom niet wordt bewoond, zullen nog steeds terugkerende kosten worden gemaakt, zoals voor verzekering, vuilnisophaaldienst, tolheffing, administratie, conciërge, schoonmaak/onderhoud, enz. De onderhoudsreserves of een speciale toewijzing moeten van tevoren worden gecontroleerd om niet met onvoorziene kosten te worden geconfronteerd.

Kosten samengevat:

• Belasting op de overdracht van grond: 6%
• Notariskosten: 2%
• Makelaarscommissie (indien van toepassing): maximaal 3,57

Moderne woonkamer in het centrum van Frankfurt:

Kapitaalinvesteringen in onroerend goed – tips van makelaars

FIV: Frankfurtse wijken voor investeringen in onroerend goed – Laten we het nu hebben over onroerend goed als investering in Frankfurt, voor wie wil kopen en huren. Als onze lezer besluit om te kopen en daarna te huren: Welke 2 districten of satellieten rond Frankfurt zou u een koper aanraden voor zijn investering in Frankfurt? Waar liggen volgens u, als deskundige, de meeste kansen voor de toekomst?

Uwe Kirsten: Belangrijker dan een specifiek district is de infrastructuur. Er moet een metro- of S-Bahn-station zijn binnen een straal van 10 minuten lopen, evenals een supermarkt. Een lift is verplicht vanaf de eerste verdieping, evenals een ingerichte keuken en een balkon. Wij observeren al bijna 20 jaar hoe de markt en de eisen van de mensen veranderen. Als u deze tips volgt, vindt u uw huurder in elke wijk van Frankfurt, als hij tegen een eerlijke prijs wordt aangeboden.

Soorten onroerend goed met toekomst – investeringen en risico’s

FIV: Welk type vastgoed heeft volgens u toekomst in Frankfurt, waarin zou men moeten investeren? Klein, groot, bestaand, nieuwbouw?

Uwe Kirsten: Helaas is daar geen algemeen antwoord op… Een- en tweekamerappartementen zijn altijd een goede investering omdat Frankfurt een stad is voor alleenstaanden en forenzen. Het is belangrijk dat de flat niet te groot is. Een éénkamerflat van 50 m² is niet wat nodig is en mag niet veel groter zijn dan 30 m². 70 of 90 m² is te veel voor tweekamerappartementen en beter geschikt voor driekamerappartementen. 2-kamer flats moeten ongeveer 50m² hebben voor een redelijke prijs/prestatie verhouding. Boven 60m² daalt de verhouding snel. Ik zou ook 2x 2-kamerflats adviseren in plaats van een 4-kamerflat om het risico van leegstand te verkleinen.

Veel beleggers geven de voorkeur aan nieuwbouw omdat zij in de eerste 10 jaar veel minder reparaties kunnen verwachten dan bij een bestaand pand. Uiteindelijk moet het echter lonen, en een eigendom dat misschien op een prominente, gewilde locatie ligt, kan punten scoren met vele andere factoren.

De snit van de flat mag niet onderschat worden.

Vierkante kamers zijn aanzienlijk populairder bij zoekers dan driehoekige of conisch gesneden kamers. Veel kapitaalinvesteerders benaderen ons in de aanloop naar een aankoop en sturen ons hun plattegrondselectie, waaruit zij een pand willen kopen. Tot nu toe heeft iedereen het goed gedaan met deze gratis taxatie in combinatie met een huurwaarde-analyse door ons, ook al moesten we soms zelfs een aankoop afraden.

Rendement door verkoop van onroerend goed in Frankfurt

FIV: Tot slot nog een vraag: U had het over de typische fouten bij het kopen van een woning. Velen kopen, maar sommigen willen ook verkopen. Welke tips kunt u, als ervaren makelaar in Frankfurt, geven aan degenen die voor het eerst een woning verkopen? Wat zijn de eerste stappen en hoe kunt u met succes een woning verkopen in Frankfurt?

Uwe Kirsten: De meeste verkopers van onroerend goed hebben ook meteen de volgende vraag in gedachten: Met of zonder makelaar? Zelfmarketing was tot een paar jaar geleden misschien zelfs vrij risicoloos. Intussen zijn er echter zoveel wettelijke aanscherpingen geweest met permanente wijzigingen en verordeningen dat de gevolgen niet volledig worden begrepen en de meeste eigenaars gewoonweg overweldigd zijn. Een particuliere verkoper kan dit niet langer met rechtszekerheid doen, en alles wat voor de eerste keer wordt gedaan, zal waarschijnlijk slechts in de zeldzaamste gevallen perfect verlopen.

Risico’s bij de verkoop van onroerend goed – taxaties en adviezen van deskundigen

Bovendien bestaat het risico dat de prijs te hoog of te laag wordt vastgesteld, en dan hebben we het nog niet eens over de technische voorwaarde of de wettelijke verplichtingen om informatie te verstrekken, om niet het risico te lopen dat de aankoopprijs wordt verlaagd of dat de transactie later zelfs wordt teruggedraaid… Net zoals een advocaat zichzelf niet voor de rechtbank vertegenwoordigt of een arts geen familieleden opereert, raden wij aan de verkoop in professionele handen te leggen. Velen maken graag gebruik van online taxatie-instrumenten voor een eerste indicatie. Men moet zich er hier echter van bewust zijn dat de meeste platforms de ingevoerde persoonsgegevens doorverkopen aan derden.

Het kan doelgerichter zijn om 2-3 gerenommeerde makelaars te vragen naar uw huis te komen en hun beoordelingen en deskundigheid te vragen. Daarvoor moet u eerst de online aanwezigheid van het makelaarskantoor onder de loep nemen: hoe is de presentatie, is er informatie voor eigenaars en kan ik het personeel zien?

Bij dit alles is het belangrijk te onthouden dat onroerend goed waarschijnlijk het grootste bezit of de grootste transactie in het leven van een eigenaar van onroerend goed is. Wil je dat echt aan je eigen eerste poging overlaten? Het is veel belangrijker dat men zich bij het nemen van zo’n belangrijke beslissing goed verzorgd en uitvoerig geïnformeerd voelt over zijn professionele, juridische, contractuele of financiële vragen.

FIV: Met dank aan UK Real Estate voor het interview!

Je eerste flat kopen: Eigenaar-bewoning of kapitaalinvestering

U wilt uw droom, het bezitten van uw eerste woning, verwezenlijken, maar u weet niet waar u moet beginnen? Leer alles over uw eerste huis en de belangrijkste stappen in ons artikel.

• Eerste flat kopen

Huren, kopen, wonen in Frankfurt

Om uw droom van het bezitten van uw eerste huis te realiseren, of u nu huurt of koopt, en hoe u het maximale rendement kunt behalen in Frankfurt, leest u ons artikel over makelaars in Frankfurt.

• Onroerend goed agent in Frankfurt