Verlies van huur: rendementseffect

Leegstand, huurachterstand of zelfs opnieuw verhuren en huurderselectie. Er zijn een paar dingen waar je rekening mee moet houden als je een pand koopt. Zelfs als je tijdens het aankoopproces een winstgevende woning hebt gevonden met een goed rendement, kunnen 2 of 3 maanden leegstand per jaar betekenen dat je investering plotseling onrendabel wordt. Waarom en waarom is de keuze van de locatie / het type vastgoed zo belangrijk? Je kunt hier meer te weten komen in de gids Risicovol onroerend goed kopen.

Deze gids gaat daarom over de bewustmaking van het onderwerp locatiekeuze en type woning. Als je een woning koopt, neem je in de meeste gevallen de huidige huurder over. Het is daarom belangrijk om altijd het huurdersverleden van de verkoper te controleren!

Huurderving = jij betaalt de kosten in plaats van je huurder

Laten we beginnen met het onderwerp vacatures.

Redenen voor leegstand en huurverlies

Huurders die niet willen betalen maken je investering snel onrendabel. Maar het hoeft niet altijd het ergste scenario te zijn – huurnomaden zijn zeldzaam – huurachterstand kan ook ontstaan doordat je huurder financiële problemen heeft en de huur niet meer op tijd kan betalen. Of een verandering van huurder wanneer je verhuist en je nieuwe “ideale” huurder er pas een maand of twee later intrekt.

Daarnaast zijn er structurele veranderingen, langdurige leegstand, wanneer de locatie onaantrekkelijk wordt voor huurders.

Er zijn dus veel redenen voor huurverlies:

• Huurbetaling blijft uit – huurder heeft financiële problemen
• Leegstand, bijv. voor nieuwe huurders – “gewenste” huurder komt later
• Vacatures door structurele veranderingen – over 5, 10, 15 jaar

Locatie + eigendom + huurderselectie

Naast de keuze van de locatie en het type woning, moet je als toekomstige verhuurder van een kapitaalinvestering ook huurders selecteren.

Laten we een worst-case scenario als voorbeeld nemen. Je huurder weigert de huur te betalen, ongeacht of dit om persoonlijke of financiële redenen is, en het duurt 9 maanden voordat er een ontruimingsprocedure wordt gestart. Als de huurder zelf niet voldoende solvabel is, zie jij je geld (kosten van de ontruimingsprocedure) nooit meer terug.

Centraal, denk na:

• Locatiekeuze – structurele leegstand? Minder woningen in de toekomst
• Type woning – Hoe woon je? Micro-appartement in plaats van zolderflat
• Selectie van huurders – Wie is een huurder? Kredietwaardigheid (en vertrouwen)

Hoe beter je je hierop voorbereidt als je je eerste huis koopt, hoe beter.

• Keuze van locatie: A-, B- en C-locatie
• Type eigendom: Huizen of flats

Vacature of niet: afbetaling lening moet worden betaald

De overgrote meerderheid van de mensen financiert hun huis. Dit betekent dat je ongeveer 15% eigen vermogen opgeeft en een bank je de rest (85%) als lening geeft. Je betaalt de lening terug. De maandelijkse aflossing en rente wordt de aflossing van de lening genoemd. Het maakt de bank niet uit of je huurder in de problemen komt. Jij moet de maandelijkse aflossing betalen.

Wat er ook gebeurt:

Alle kosten blijven doorlopen!

Leegstand: invloed op vastgoedopbrengsten

Bij het kopen van onroerend goed als kapitaalinvestering ligt de nadruk op rendement. Eenvoudig gezegd geeft het huurrendement aan hoeveel huurinkomsten je behaalt in verhouding tot de investering (aankoopprijs van het pand, bijkomende kosten, onderhoud). Het resultaat is een percentage. Hoe hoger, hoe beter.

Voorbeeld (eenvoudig):

• Investering in onroerend goed: 100.000 euro
• Huurinkomsten / jaar: 3.000 euro
• Opbrengst = 3%

3% zou relatief laag zijn, omdat je (momenteel) rekening moet houden met ongeveer 6% voor rente/aflossing en onderhoud. Dit betekent dat je woning minstens 6% moet opbrengen om de kosten te dekken.

Zodra je onder ~ 6% rendement komt, betaal je meer

Ervan uitgaande dat je extreem krap hebt gerekend bij het kopen van een woning. Zodat je net een rendement van 6% behaalt, wat het beheer / de afbetaling van de lening (rente en aflossing) dekt. Nu heb je slechts 2 maanden huurderving – de berekening klopt niet meer en het rendement daalt naar 5%. Bij 5% moet de “ontbrekende” procent uit eigen zak worden betaald.

• Vastgoedopbrengst berekenen

Berekening: Rendementseffect 2 maanden verzuim

Laten we nu rekenen met de extreem strak berekende 6% rendementseigenschap. Het grote doel in al onze gidsen:

Uw huurder betaalt voor uw eigendom = goed rendement

Voorbeeld 6% rendement met volledige huurbetaling:

• Investering in onroerend goed: 100.000 euro
• Huurinkomsten / maand: 500 euro x 12
• Huurinkomsten / jaar: 6.000 euro
• Opbrengst = 6%

Voorbeeld effect huurderving (2 maanden):

• Investering in onroerend goed: 100.000 euro
• Huurinkomsten / maand: 500 euro x 10
• Huurinkomsten / jaar: 5.000 euro
• Opbrengst = 5%

Dat betekent dat je dit jaar 1.000 euro uit eigen zak moet betalen.

– 1.000 euro in plaats van “Huurder betaalt voor uw woning”.

Financiële vrijheid? Daarom is voorbereiding zo belangrijk!

Huurders moeten daarom altijd goed worden gecontroleerd. Je moet een echt grondige controle uitvoeren.

• Zelfonthulling
• Vorige verhuurders aan het woord
• Schufa informatie
• …

Huurachterstanden en reserves

Het hoeft niet altijd een volledig huurverlies te zijn. In de praktijk zijn er veel redenen, bijvoorbeeld dat je huurder een huuraanpassing na moderniseringsmaatregelen niet accepteert. Met andere woorden, je moderniseert en past de huur aan en je huurder weigert de huurverhoging te accepteren.

Ook hier zit je met het probleem dat je je investeringen hebt gedaan en plotseling weigert de huurder. Zo’n geschil kan lang duren en in het ergste geval kan het 6 tot 12 maanden duren voordat er een ontruimingsprocedure wordt gestart.

Onthoud dit zodat je zonder zorgen je eerste woning kunt kopen:

Reserves opbouwen!

Wat betekent dat?

Reserves opbouwen: zekerheid voor de eerste woning

Idealiter bescherm je jezelf financieel tegen twee mogelijkheden:

1. Reserve voor onderhoud
2. Reserve voor huurverliezen
3. Reserveer voor alle eventualiteiten

Reserves hoef je niet op te bouwen. Ze beschermen je echter wel tegen kosten die je misschien niet spontaan kunt dekken. Want zoals je hebt geleerd, maakt het niet uit of het gaat om huurachterstand, huurderving of leegstand:

Al je kosten blijven doorlopen

Reserve voor onderhoud

Een kostenfactor die je altijd moet dragen is onderhoud. Meer of minder, natuurlijk, afhankelijk van het bouwjaar en de staat van het pand. Over het algemeen bereken je echter al 2% reserves voor onderhoud in de eerste rendementsberekening.

Onderdeel van de rendementsberekening, 2% onderhoudsreserve:

2% reserve voor onderhoud

Eigendom voor 100.000 euro (investering) = 2.000 euro reserve / jaar

Reserve voor huurverliezen

Daarnaast wordt een huurreserve van 6% aanbevolen voor mogelijke huurderving:

+ 6% reserve voor huurverliezen

Eigendom voor 100.000 euro = 6.000 euro reserve

6% zou ook overeenkomen met een rendement van 6% = 1 jaarlijkse huur.

Reserve: Extra, voor alle eventualiteiten

Vooral voor de eerste woning, zonder grote eigen activa (in de regel), moet je nadenken over een extra reserve. Waarom? Zodat je nooit zonder geld komt te zitten en een afbetaling aan de bank mist.

Ideaal voor de eerste woning, geen must, maar wel een zekerheid:

+ 10% extra reserve

Eigendom voor 100.000 euro = 10.000 euro reserve

Vervolgfinanciering: risico’s en rentewijzigingen

Leegstand heeft niet alleen een negatief effect op de opbrengst. De meeste vastgoedleningen hebben een vaste rente met een vaste looptijd. Aan het einde van de looptijd wordt opnieuw onderhandeld over de voorwaarden, de zogenaamde vervolgfinanciering.

Hier komen de 2 centrale aspecten weer om de hoek kijken:

• Locatiekeuze – structurele leegstand? Minder woningen in de toekomst
• Type woning – Hoe woon je? Micro-appartement in plaats van zolderflat

Kredietverlening: Factoren

De bank volgt ook een duidelijk pad voor vervolgfinanciering. Stel dat je de rente op je eerste woninglening 10 jaar hebt vastgezet. Na 10 jaar, met 25 normale aflossingen, is de resterende schuld ongeveer 76%. Dit moet nu worden gefinancierd.

Ga voor vervolgfinanciering terug naar je bank of een andere bank. Als je betere voorwaarden krijgt, is het de moeite waard om alternatieve offertes voor de vervolgfinanciering aan te vragen. Bank A, B, maar ook C zullen nog eens gericht naar je woning en jou kijken:

• Onroerend goed
• Kredietwaardigheid

Structurele verandering: lagere vastgoedwaardering

Factor 1: Structurele verandering – Omdat alles opnieuw wordt beoordeeld voor de vervolgfinanciering. Stel dat je vaste rente na 10 jaar afloopt en de bank zegt dat het pand nu 20% minder waard is, bijvoorbeeld omdat veel mensen de afgelopen tien jaar uit de regio zijn verhuisd, de vastgoedprijzen dalen enzovoort.

Banken willen zekerheid, als het onroerend goed dan minder waard is, heeft de bank in het ergste geval (wanbetaling op de lening, gedwongen verkoop/veiling) geld verloren. Dus stijgt de rente.

Renteverandering: Renteontwikkeling in 10, 15, 20 jaar

Factor 2: Veranderingen in rentetarieven – Rentetarieven zijn momenteel gunstiger dan ooit. Het is onmogelijk om een serieuze voorspelling te doen over wat de rentetarieven over 10, 15 of zelfs 20 jaar zullen zijn. Een terugblik laat echter zien dat de rentetarieven in dit land tot 1990 nog boven de 8% lagen, tot 2000 4-6% en momenteel slechts 1-2% voor onroerendgoedleningen. Als de rente daalt, is dat geweldig voor je vervolgfinanciering. Als de rente echter stijgt, is dat slecht, want dan betaal je meer en werkt de rendementsberekening niet meer.

Wat te doen? Tips voor een goed rendement

Ten eerste: houd je ogen open als je een huis koopt!

Koop geen problemen voor jezelf!

Koop jezelf geen problemen, leer hier bij ons stap voor stap hoe je je eerste woning kunt kopen, van de voorbereiding, tot de aankoop (het vinden van winstgevende panden), tot het koopcontract. Tegen de tijd dat je onze gids voor het kopen van je eerste huis hebt gelezen, weet je hoe belangrijk het is om winstgevende huizen te vinden tijdens het aankoopproces.

Lees hier nog een keer:

• Keuze van locatie: Een A-, B- of C-locatie kopen?
• Type eigendom: Huizen of flats?

3 tips: Lage rente

Je weet nu dat het erg ongunstig is als het onroerend goed plotseling geld kost in plaats van opbrengt. Wat kun je doen? Hier zijn 3 eenvoudige tips:

Tip 1: Koop goedkoop – Het klinkt eenvoudig, maar “de winst zit in de aankoop”. Een stukje zakelijke wijsheid dat ook geldt voor het kopen van onroerend goed. Goedkoop kopen betekent dat je een pand vindt dat onder de marktwaarde wordt verkocht, of dat je als koper onder de marktwaarde koopt. We hebben hier meer over dit onderwerp: Vastgoed kopen.

Tip 2: Vaste rente – Als je je rente voor 10 jaar vastzet, moet je in 10 jaar zorgen voor vervolgfinanciering. Hoe langer de vaste rente, hoe langer je je geen zorgen hoeft te maken over rentewijzigingen. Om de huidige lage rente te behouden, kun je een langere vaste rente afspreken, bijvoorbeeld 15 of 20 jaar. In geval van twijfel, tot het einde van de lening.

Tip 3: Hogere aflossingen – Als de rente explodeert en veel rendementsberekeningen verpest, zijn hogere aflossingstermijnen een optie om de rente te verlagen. Rente wordt altijd berekend op basis van de schuld of, vanaf de eerste betaling, op basis van de resterende schuld. Hoe lager de resterende schuld, hoe lager de rente. Met de huidige lage rente is het echter de moeite waard om onroerend goed over een lange periode te financieren, omdat de inflatie ervoor zorgt dat de aflossing van je lening altijd “kleiner” wordt in termen van koopkracht.

Je kunt ook meteen in het begin beginnen met financieren met meer eigen vermogen. Dit betekent dat het leenbedrag kleiner is en de aflossing ook. Dit betekent dat de lening sneller wordt terugbetaald en dat rentewijzigingen op lange termijn geen invloed meer hebben op je financiering.

Laten we de 3 tips nog eens samenvatten:

1. Aankoopprijs – Kopen tegen een gunstige prijs (onder de marktwaarde)
2. Vaste rente – langere vaste rente overeenkomen (15 jaar, 20 jaar)
3. Aflossingstermijn – meer aflossen of beginnen met een hoger eigen vermogen

Hier zijn 2 praktische tips om “probleemloze” woningen te vinden:

2 tips: Eigendom bekijken

Hier zijn 2 praktische tips voor het zoeken naar een huis.

Tip 1: Let op het beheerbedrijf – Doet het beheerbedrijf zijn werk goed vanuit jouw perspectief? Met andere woorden, heb je het gevoel dat het beheerbedrijf weet wat het doet?

Tip 2: Eigenaar-bewoners in de woning – Wanneer je een woning bekijkt, zorg er dan voor dat er een paar eigenaar-bewoners in de woning wonen. Je bent geneigd om ervoor te zorgen dat de woning “goed onderhouden” blijft wat betreft de staat ervan en de huurders.

Kort samengevat, let op:

1. Vastgoedbeheer en vertrouwen
2. Eigenaar-bewoner in het huis

Waarom financiën?

De aankoop van een onroerend goed is een belangrijke beslissing, of het nu gaat om een kapitaalinvestering, een eigen woning of een privévoorziening. Met de verschillende financieringsvormen is het voor iedereen mogelijk zijn eerste huis te kopen of zijn eerste investering te doen. Voordat u een financieringsovereenkomst aangaat, moet u een aantal punten in overweging nemen. Allereerst moet u uw eigen vermogen nagaan, de bijkomende verwervingskosten in aanmerking nemen, rente en aflossing berekenen, rekening houden met huursubsidie en reserves, en uw maandlasten berekenen.

Huiseigendom of onroerend goed als investering

De aankoop van een eerste eigen flat of huis is een puur emotionele beslissing, terwijl het bij onroerend goed als investering louter om het economische aspect gaat en er dus een niet-emotionele beslissing moet worden genomen. In beide gevallen is het echter van belang een checklist en de bijkomende aankoopkosten te hanteren om ernstige fouten te voorkomen.

Eerste flat kopen

Je eerste eigen flat kopen is een geweldige ervaring in het leven. Om ervoor te zorgen dat er niets misgaat bij het kopen van uw eerste huis, kunt u het beste een checklist bij de hand hebben!

• Eerste flat kopen
• Een flat kopen: Checklist

Aankoopprijs + bijkomende aankoopkosten / kredietwaardigheid (vuistregel: hoeveel blijft er maandelijks over?)

Het kopen van een flat of een huis brengt altijd extra kosten met zich mee! Om deze te kunnen dekken, moet u van tevoren bedenken hoe hoog de maximale aankoopprijs kan zijn en hoeveel geld er maandelijks beschikbaar is.

• Maximale aankoopprijs
• Incidentele inkoopkosten

Financieringsvormen

Als u een onroerend goed koopt, wordt de aankoopprijs meestal betaald met behulp van vastgoedfinanciering. Daartoe kan de koper kiezen uit verschillende vormen van vastgoedfinanciering. Van annuïteitenleningen, scheidingsleningen, volledige financiering, bouwfinanciering tot vele andere soorten financiering.

Maar wat houdt financiering eigenlijk in? Het is een maatregel voor de verwerving en terugbetaling van kapitaal. Sommige financieringsvormen vereisen echter een zekerheid in geval van wanbetaling, die dan in het kadaster moet worden ingeschreven als een hypotheek of een grondrente.

Lijfrente lening: Waarschijnlijk de bekendste vorm van financiering

De annuïteitenlening is een typische vastgoedfinanciering. De vaste termijnen moeten regelmatig worden betaald en bestaan uit een rente- en een aflossingsgedeelte. Het bijzondere van de lening is dat het bedrag van de afbetaling gedurende de gehele looptijd gelijk blijft, maar dat de verhouding tussen rente en aflossing niettemin verandert. Met elke betaling neemt de schuld van de lening af en het renteaandeel dus ook, maar het aflossingsaandeel neemt toe.

Voor wie is deze vorm van financiering geschikt? Voor zekerheidsbewuste beleggers die willen rekenen op vaste aflossingen gedurende de vaste renteperiode.

Het belangrijkste in een notendop:

• Vaste tarieven
• Samenstelling van rente- en aflossingsgedeelte
• Constante snelheid
• Verandering in de rente- en aflossingsratio

Voor- en nadelen van de annuïtaire lening

Waarschijnlijk het grootste voordeel van deze typische vorm van financiering is dat de afbetaling altijd dezelfde is, wat betekent dat een vast maandelijks budget precies kan worden gepland. Vaak is het ook mogelijk om op bepaalde tijdstippen ongeplande aflossingen te doen en zo de lening sneller af te lossen. Een van de nadelen is echter een lange rentevastperiode, wat betekent dat u voor langere tijd aan maandelijkse aflossingen bent gebonden. Als uw persoonlijke situatie verandert en u eerder wilt aflossen, moet u rekening houden met een hoge boete voor vervroegde aflossing. Na het verstrijken van de rentevaste periode is meestal een vervolgfinanciering nodig; de rentevoet is gebaseerd op de actuele marktinvestering, die positief of negatief kan zijn.

Voordelen:

• Hoge planningsbetrouwbaarheid
• Snelle aflossing
• Vermindering van de rentelast
• Nauwkeurige berekening van de vervolgfinanciering
• Restschuld vast vanaf het begin

Nadelen:

• Geen contractwijziging mogelijk
• Overeenkomst over niet-geplande aflossingen voor flexibiliteit
• Kredietinstellingen aanvaarden niet altijd niet-geplande aflossingen
• Kredietnemer moet de volledige aflossingsboete betalen

Omgekeerde hypotheek: hypotheek op de eigen woning

Er zijn verschillende financieringsvormen mogelijk om de droom van een eigen huis of appartement te financieren. De omgekeerde hypotheek is een van de vele financieringsmogelijkheden. Het is een lening die wordt uitbetaald door een verzekeringsmaatschappij, een bank of een particulier. Het basisidee is dat eigenaars van onroerend goed tegen hun huis lenen en in ruil daarvoor een lening met een vaste looptijd krijgen van een bank, verzekeringsmaatschappij of particulier. Het geleende bedrag wordt dan overgemaakt als een maandelijkse annuïteit of als een eenmalige betaling. Een echte win-winsituatie: de eigenaars kunnen in hun huis blijven wonen en tegelijkertijd zelfs hun pensioen aanvullen.

Voor wie is de omgekeerde hypotheek geschikt? Deze vorm van financiering is bijzonder interessant voor ouderen die al met pensioen zijn en hun huis niet meer uit willen, maar toch hun pensioen willen aanvullen.

• Uitbetaling van een lening door een verzekeringsmaatschappij, bank of particulier
• Het huis verhypothekeren
• In ruil daarvoor krijg je een lening met een vaste looptijd
• Uitbetaald als een maandelijks pensioen of een eenmalige uitkering

Voor- en nadelen omgekeerde hypotheek

Heeft u weinig of geen eigen vermogen beschikbaar voor het kopen van een huis? Dan is de omgekeerde hypotheek precies de juiste vorm van financiering voor u. Het is bijzonder geschikt voor gepensioneerden die hun hele leven lang hun eigendom hebben afbetaald met spaargeld en inkomsten. Een bijzonder voordeel is dat de eigenaars tot het einde van hun leven in het onroerend goed kunnen blijven wonen en gedurende die tijd geld voor hun eigendom ontvangen. Het pensioen kan dus worden aangevuld. Dit biedt een hoge mate van planningszekerheid, aangezien het bedrag van de lijfrente, de rentevoet en de looptijd van tevoren vastliggen. De duidelijke nadelen van deze vorm van financiering zijn de kosten en de rentevoet van de lening. Er kunnen ook afsluitprovisies zijn indien de gemiddelde leeftijd wordt overschreden en de nalatenschap aanzienlijk wordt verminderd.

Voordelen:

• Levenslang verblijfsrecht
• Het pensioen zal worden verbeterd
• Geen interest of aflossing
• Erfgenamen kunnen onroerend goed terugkopen

Nadelen:

• Hoge honoraria
• Lage uitbetalingsbedragen
• Verwijdering van de erfenis
• Onderhoud van de woning

Hier kunt u zien hoe u uw eigen vermogen en maandelijkse inkomsten kunt controleren, zodat u vervolgens een financieringsplan kunt opstellen:

Aflossingslening: Vermindering van de afbetalingslast tijdens de looptijd

Een aflossingslening is een bepaalde vorm van financiering die wordt gekenmerkt door een afnemende aflossingslast gedurende de looptijd van de lening. Het rentegedeelte neemt van afbetaling tot afbetaling af, zodat het steeds kleiner wordt en steeds meer op het aflossingsbedrag gaat lijken. Vraagt u zich af of de aflossingsvrije lening geschikt is voor u?

Als u uw lening snel en efficiënt wilt afbetalen, is deze vorm van financiering geschikt voor u. U moet echter wel een regelmatig en solide inkomen hebben, zodat u de hoge afbetalingen in het begin kunt betalen.

• Vermindering van de rentelast gedurende de looptijd
• Constante vermindering
• Snelle en efficiënte terugbetaling
• Regelmatige, solide inkomsten moeten beschikbaar zijn

Voor- en nadelen van de aflossingslening

De aflossingslening brengt voor- en nadelen met zich mee die zeker tegen elkaar moeten worden afgewogen alvorens een financiering af te sluiten. Een groot voordeel is dat de lener een vast bedrag per maand aflost en de restschuld dus afneemt. Het feit dat de restschuld in het begin relatief hoog blijft en pas aan het eind van de looptijd sterk daalt, is echter een duidelijk nadeel.

Voordelen:

• Snellere afbouw van de resterende schuld en rentebedragen
• Vrij kapitaal kan worden gebruikt
• Verhuurder kan opbrengsten uit huur gebruiken om aflossing van hoofdsom te verhogen
• Lage totale kosten van het krediet

Nadeel:

• Restschuld hoog in het begin
• Bijkomende kosten voor vervroegde aflossing van de restschuld
• Leningvorm zelden toegankelijk voor particulieren
• Langere termijn in de meeste gevallen

Bouwspaarcontract: Combinatie van lening en spaargeld

Heel eenvoudig! Het is een combinatie van een onroerend-goedlening en normaal spaargeld. Eerst wordt het bedrag bepaald dat per maand moet worden bespaard, wat vervolgens resulteert in het bouwspaarbedrag. Het contract is verdeeld in verschillende fasen. In de eerste fase stort de spaarder elke maand een vast bedrag. Vervolgens ontvangt hij rente over dit bedrag.

De tweede fase begint wanneer een bepaald bedrag is gespaard, bijvoorbeeld 35 procent van het totale bedrag. Dan komt het op de toewijzing aan. U krijgt recht op een bouwlening met lage rente voor het resterende bedrag. Het bouwspaarcontract is geschikt voor mensen die de droom van een eigen woning zo goedkoop mogelijk willen financieren. Deze financieringsmogelijkheid is echter niet bedoeld voor kortetermijnfinancieringsdoeleinden.

• Combinatie van lening en spaargeld
• Verschillende fasen
• Maandelijks vast bedrag met rente
• Toewijzing begint vanaf een gecumuleerd bedrag
• Recht op een zachte lening
• Financiering op lange termijn

Voor- en nadelen van een bouwcontract

Een bouwspaarcontract heeft voor- en nadelen. U kunt hier meer lezen over deze vorm van financiering.

Voordelen:

• Hoge veiligheid
• Garantie van het kapitaal
• Winst door overheidssubsidies
• Beoogd gebruik flexibel

Nadelen:

• Rente op kredietsaldi lager in de beginfase
• Hoge verwerkingskosten
• Maandelijkse lasten hoger dan bij andere financieringen

Volledige financiering: met weinig kapitaal om een huis te bezitten

Er is weinig of geen kapitaal beschikbaar voor de aankoop van een woning? Is er geen mogelijkheid om geld te besparen of bent u daar net mee begonnen? Dit is precies wanneer volledige financiering in het spel komt. De kredietinstelling neemt dan het ontbrekende eigen vermogen over en financiert, indien nodig, ook de bijkomende bouwkosten. U moet er echter rekening mee houden dat de rentevoeten hoger zijn.

• Weinig tot geen kapitaal beschikbaar
• Kredietinstelling neemt eigen vermogen over
• Financiering van bijkomende bouwkosten
• Hoge rente

Voor- en nadelen van volledige financiering

Het is ook mogelijk een onroerend goed te financieren zonder eigen vermogen, wat voordelen maar ook nadelen kan hebben. In de eerste plaats zijn korte wachttijden gegarandeerd, omdat u niet tot een bepaald tijdstip hoeft te sparen; de droom van een eigen huis kan onmiddellijk in vervulling gaan. Bovendien is het altijd goed om zo vroeg mogelijk te financieren, zodat men vóór de pensioengerechtigde leeftijd vrij is van kosten. Een ander voordeel is dat eventuele besparingen kunnen worden gebruikt voor reparaties of nieuw meubilair. Maar wat zijn de nadelen? Het risico bestaat dat de terugbetaling problemen kan veroorzaken door mogelijke veranderingen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij onvoorziene werkloosheid of onjuiste berekeningen. Een ander punt is de hoge rente.

• Geen lange wachttijden
• Vervroegde terugbetaling van de lening
• Eigen vermogen beschikbaar

Nadelen:

• Hogere rentevoeten
• Langere aflossingsperiode
• Onvoorziene veranderingen in het leven

Een aantal werknemers controleert de actuele marktrente en past die aan de lopende leningen aan:

Variabele leningen: Flexibiliteit door variabele rentevoeten

Dit is een financieringsvorm die bijzonder geschikt is voor de financiering van onroerend goed op korte termijn. Het goede aan deze vorm van financiering is dat u geen vaste debetrente hoeft te betalen, omdat de rente steeds wordt aangepast aan de actuele marktrente. De rentevoet is altijd gebaseerd op de Euribor geldmarktrente. Maar wat is het Euribor-rentetarief? Heel eenvoudig! Het is een van de belangrijkste rentetarieven van de Europese Centrale Bank. De rentevoeten worden om de drie tot zes maanden aangepast aan de rentevoeten van de variabele lening.

Maar voor wie is deze vorm van financiering eigenlijk geschikt? Duidelijk voor kopers die bereid zijn risico’s te nemen. Het is ook geschikt voor kopers en bouwers voor wie financiële zekerheid gewaarborgd is.

• Onroerendgoedfinanciering op korte termijn
• Geen vaste debetrente
• Aanpassing aan de huidige marktrente
• De rente wordt elke 3 – 6 maanden aangepast aan de lening

Voor- en nadelen Variabele lening

Bent u geïnteresseerd in een variabele lening? Dan moet u zeker de voor- en nadelen van tevoren afwegen. Het is duidelijk dat dit een lening is met een hoog risico. Een onverwachte stijging van de rentevoeten leidt niet alleen tot hogere kosten, maar verhoogt ook de afbetaling van de lening. De lening heeft echter ook zijn voordelen. Als het renteniveau in de loop van de tijd gelijk blijft of zelfs daalt, bespaart men op de lening voor onroerend goed. Bovendien kan de lening worden opgezegd met een opzegtermijn van 3 maanden. Als alternatief hebben kredietnemers ook het recht om ongeplande aflossingen te doen tot 100% bij elke aanpassing van de rentevoet.

Voordelen:

• Met Euribor afval heeft zin, rente goedkoper
• Hoge veiligheid
• Op elk moment opzegbaar

Nadeel:

• Ontwikkeling van de rentevoeten onzeker
• Renteschommelingen maken maandelijkse kosten onvoorspelbaar

Bouwfinanciering met een levensverzekeringspolis

Gewoonlijk wordt een bouwlening gecombineerd met een kapitaalpolis. Dit betekent dat de koper slechts op geregelde tijdstippen rente betaalt. De terugbetaling van de lening volgt met de uitbetaling van de lening.

Voor- en nadelen van bouwfinanciering

Zoals bij elke financiering zijn er ook voor- en nadelen verbonden aan de financiering van de bouw met een levensverzekeringspolis. Een aanzienlijk voordeel is dat een bouwspaarcontract met levensverzekering goedkoper is dan een lijfrentelening en dat de lening bovendien is gedekt in geval van overlijden. Een nadeel is dat het rendement zeer laag is.

Voordelen:

• Goedkoper dan een normale annuïteitenlening
• Kredietbescherming in geval van overlijden

Nadelen:

• Laag rendement

Aansluiting en tussentijdse financiering

Deze financieringsvormen zijn meestal van korte duur. Hier kunt u meer te weten komen over de respectieve tussentijdse financiering:

Vervolgfinanciering: heronderhandeling van de lening

Deze vorm van financiering is een heronderhandeling van een bestaande lening. Als de vorige bouw- of vastgoedfinanciering na de rentevaste periode is afgelopen, moet u uiterlijk op dat moment aan een vervolgfinanciering gaan denken. Veel kopers sluiten een lening af om hun droom van een eigen woning te verwezenlijken. De rentevaste periode voor een woningkrediet ligt tussen vijf en vijftien jaar. Een groot aantal kredietnemers slaagt er echter niet in de lening binnen deze termijn terug te betalen. Dit is precies het moment waarop de kredietnemers nieuwe regelingen kunnen treffen om de resterende schuld terug te betalen.

Tussentijdse financiering: overbrugging van knelpunten

Tussentijdse financiering is financiering die slechts voor een korte periode loopt. Met deze vorm van financiering kunnen financiële knelpunten voor een bepaalde periode worden overbrugd. De eigenaars van een onroerend goed kunnen onmiddellijke financiering verstrekken en deze vervolgens als eigen vermogen gebruiken.

Herfinanciering: Herstructurering van de lening

Wat houdt herfinanciering eigenlijk in? Het is een aanpassing of herstructurering van een lening. Of u nu een persoonlijke of een zakelijke lening hebt, u moet deze om de paar jaar laten herzien om er zeker van te zijn dat u de beste lening hebt. U kunt bijvoorbeeld vele kleine leningen hebben afgesloten die tot één lening kunnen worden gecombineerd.