Huren, kopen, wonen in Gelsenkirchen

Onze gesprekspartner in onroerend goed is gespecialiseerd in de bemiddeling, verkoop en verhuur van onroerend goed in Gelsenkirchen. Wij spraken met het makelaarsteam in een interview over aantrekkelijke wijken, financieringsmogelijkheden en de vastgoedmarkt in Gelsenkirchen. Hier kunt u alles te weten komen over het kopen van uw eerste huis, verschillende soorten huizen en soorten flats.

Gelsenkirchen in een oogopslag

Gelsenkirchen van dichtbij:

Huren: Tips voor prijsontwikkeling

U hebt besloten een huis of appartement te huren of zelfs te verhuren? Dan moet u zeker meer weten over slaapkamerinrichting en exclusieve terrasinrichting.

Koop: Goede opbrengst en districten

Vind uw nieuwe woning in aantrekkelijke wijken van Gelsenkirchen zoals Erle, Resse of Beckhausen en voorkom ernstige fouten bij de aankoop! Ontdek in dit artikel wat u moet weten voordat u tot aankoop overgaat! Bent u ook geïnteresseerd in steden in NRW? Wij hebben andere interessante steden voor u geselecteerd, zoals Düsseldorf, Aken en Duisburg.

Onroerend goed en markt in Gelsenkirchen: Het interview

In een interview leerden wij een gerenommeerd vastgoedbedrijf uit Gelsenkirchen beter kennen en vroegen wij alles over de vastgoedwereld. Hier kunt u alles te weten komen, van incidentele kosten tot de beste investeringen.

Interview partner: Onroerend goed Schenk

FIV: Voor we het hebben over Gelsenkirchen en zijn vastgoedmarkt en uw aanbevelingen voor huurders en kopers, willen we graag iets meer weten over uw agentschap Immobilien Schenk. Kunt u voor onze lezers kort samenvatten wat uw bureau doet en waarin u gespecialiseerd bent?

Thorsten Schenk: Wij bemiddelen in elk type residentieel vastgoed zoals condominiums, huizen, appartementsgebouwen en grondstukken. Hier doen we zowel kopen als huren. Bovendien zijn er eigendommen op het favoriete eiland van de Duitsers, Majorca. Natuurlijk makelen wij ook in commercieel onroerend goed. Als verdere dienstverlening bieden wij de bemiddeling van notarissen, advocaten, financieringen en ambachtslieden aan. We bieden nu ook verzorgingshuizen en micro flats aan.

FIV: Welke eigendommen verkiest u persoonlijk als makelaar in Gelsenkirchen?

Thorsten Schenk: Het bedrijf Immobilien Schenk geeft de voorkeur aan woningmakelaardij van allerlei aard. Commerciële eigendommen van allerlei aard zijn ook interessant, omdat ze altijd anders zijn en je altijd nieuwe faciliteiten en gebouwen ziet.

Gelsenkirchen district:

Wijken met toekomst: Buer, Sutum & Resse

FIV: Wijken voor singles, gezinnen & co. – Voor wie nog niet in Gelsenkirchen woont en naar Gelsenkirchen wil verhuizen, welke wijken hebben toekomst? Waarheen moet je verhuizen in Gelsenkirchen als je mooi wilt wonen?

Thorsten Schenk: De populairste wijken liggen in het noorden van Gelsenkirchen met de wijken Buer, Resse, Resser-Mark, Erle en ook Sutum. Maar er zijn ook hele mooie plekken om te wonen in de stad.

Buer is een populaire wijk in Gelsenkirchen:

Marktprijzen Gelsenkirchen: De ontwikkeling

De huurprijzen zijn een groot probleem, in heel Duitsland. Hoe hebben de vastgoedmarkt en de huurprijzen in Gelsenkirchen zich in de afgelopen jaren ontwikkeld en hoe zullen zij zich in de toekomst ontwikkelen?

Thorsten Schenk: In Gelsenkirchen zijn veel woningen ouder en moeten worden gerenoveerd. Dit betekent dat ook de huurprijzen zouden kunnen worden aangepast. Veel investeerders komen momenteel naar het Ruhrgebied om eigendommen te kopen omdat er in de grote steden geen goedkope eigendommen meer te koop zijn.

Huren of kopen? Beoordeling van de makelaar

FIV: In Duitsland huren mensen meer dan ze kopen. Wat zou u een jong stel of zelfs een alleenstaande aanraden, om in Gelsenkirchen te huren of te kopen?

Thorsten Schenk: Het hangt er altijd van af waar je jezelf persoonlijk op je oude dag ziet. Ik ken veel mensen die hun bejaardentehuis in het buitenland zien. En natuurlijk hangt het ook af van je inkomen. Maar in het algemeen is eigendom een goede keuze.

Makelaar Thorsten Schenk:

Beginnersfouten bij het kopen van onroerend goed

FIV: Mensen die huren in Gelsenkirchen zijn relatief flexibel en kunnen verhuizen als dat nodig is. Als u een eigendom koopt, of het nu uw eigen huis is of een condominium, bent u voor de lange termijn aan het eigendom gebonden, althans door de lening of financiering. Wat zijn typische beginnersfouten uit uw ervaring als makelaar en hoe kunnen die worden vermeden?

Thorsten Schenk: Bij veel starters zie je de maandelijkse lasten en de extra kosten voor het beheer van het onroerend goed gewoonweg niet. Bovendien zijn de instapprijzen tegenwoordig te hoog omdat mensen koste wat kost een eigendom willen hebben.

Belastingen en bijkomende kosten

FIV: De aankoopprijs van een woning is één ding, maar welke bijkomende kosten en belastingen moeten kopers in Gelsenkirchen verwachten?

Thorsten Schenk: In NRW hebben we 6,5% overdrachtsbelasting, voor de notaris komt daar nog ruim 2% bij en dan de courtage. Afhankelijk van het eigendom en de makelaar bedraagt dit tussen 2,5% en 5% plus BTW.

Servicekosten in NRW:

• Belasting op de overdracht van grond: 6,5%
• Notaris: 2%
• Afhankelijk van eigendom/makelaar 2,5% tot 5%

Investering Gelsenkirchen: Kopen en verhuren

FIV: Wijken van Gelsenkirchen voor investeringen in onroerend goed – Laten we overgaan tot onroerend goed als investering in Gelsenkirchen, voor degenen die willen kopen en huren. Als onze lezer besluit om te kopen en daarna te huren: Welke 2 wijken of satellietwijken rond Gelsenkirchen zou u een koper aanraden voor zijn investering in Gelsenkirchen? Waar liggen volgens u, als deskundige, de meeste kansen voor de toekomst?

Thorsten Schenk: De districten in het noorden met Buer, Erle en Resse hebben zeker het beste potentieel.

Woonkamer in een eengezinswoning in Gelsenkirchen:

Investeringen in verbouwing en uitbreiding van oude gebouwen

FIV: Welk soort vastgoed heeft volgens u toekomst in Gelsenkirchen, waarin zou men moeten investeren? Klein, groot, bestaand, nieuwbouw?

Thorsten Schenk: Naar mijn mening hebben de verbouwing en uitbreiding van oude gebouwen in Gelsenkirchen vanwege de koopkracht het grootste potentieel. Ik zou ook zeggen kleinere vrijstaande huizen met tuinen.

Typische fouten bij het kopen van een woning

FIV: Tot slot nog een vraag: U had het over de typische fouten bij het kopen van een woning. Velen kopen, maar sommigen willen ook verkopen. Welke tips kunt u, als ervaren makelaar in Gelsenkirchen, geven aan mensen die voor het eerst een huis verkopen? Wat zijn de eerste stappen en hoe kunt u met succes een woning verkopen in Gelsenkirchen?

Thorsten Schenk: Je moet de plaatselijke omstandigheden in het Ruhrgebied kennen en de taal van de Ruhrpott begrijpen.

Met dank aan Thorsten Schenk voor het interview!

Huren, kopen, wonen in Gelsenkirchen

De vastgoedmarkt in Gelsenkirchen is groot, en juist daarom is het belangrijk om de beste makelaar voor u te vinden. In ons overzicht vindt u de 10 beste makelaars in Gelsenkirchen, die uw droom van een eigen huis mogelijk kunnen maken.

• Onroerend goed Gelsenkirchen

Eerste flat? Stap voor stap naar kapitaalinvestering

Zodra je je eerste eigen flat betrekt, is het voor de meeste mensen huur, huur, huur. Elke maand gaat u vele uren werken om het grootste deel ervan te besteden aan de volgende huur die aan het begin van de maand verschuldigd is. Het is geen wonder dat veel jongeren zo snel mogelijk beginnen na te denken over het kopen van een flatgebouw.

• Eerste flat kopen

Dure huisvesting: Eigenbelang wordt een nadeel

Financieel gezien is het bezitten van een eigendom zeker niet het beste idee. Om uw financiële situatie met onroerend goed veilig te stellen, is het beter om het onroerend goed als een investering te beschouwen – tenzij een onroerend goed voor u een bijzondere emotionele waarde heeft voor persoonlijk gebruik! Waarom dat zo is, kunt u hier lezen.

Nadeel van eigenbelang: negatieve cashflow

Om te beginnen, wat betekent eigenbelang voor mij?

• Als eigenaar en eigenaar-bewoner betaalt u altijd 100% van de exploitatiekosten zelf.
• Je krijgt geen geld van de belastingdienst, noch van potentiële huurders
• Dus eigenbelang betekent constante uitgaven en geen inkomsten
• Kredietwaardigheid daalt door hoger risico

Voordeel van onroerend goed als investering: positieve cashflow

Een onroerend goed als investering levert u duidelijke voordelen op. Welke dat zijn, kunt u hier vinden:

• Alle kosten en uitgaven worden hoofdzakelijk gedragen door de huurder en het belastingkantoor
• Met een goed rendement, betaalt de vastgoedbelegging zichzelf bijna terug
• Rente is fiscaal aftrekbaar
• Kredietwaardigheid stijgt al na 1 jaar

Onroerend goed kopen en verhuren: Zekerheid voor de oude dag

U heeft uw eerste woning gekocht en besloten te investeren. Geweldig, dan gaat bijna alles vanzelf! Hier hebben we een voorbeeld voor u.

Voorbeeld: Aankoop van een flatgebouw voor 250.000 euro

• Eigendom wordt gekocht met financiering van een bank
• Huurder betaalt 1.000 euro per maand
• Huurders betalen als resultaat: Rente, aflossing, modernisering
• Belastingdienst helpt door aftrekbare kosten en belastingvermindering
• Brutohuuropbrengst (jaarlijkse huuropbrengst gedeeld door aankoopprijs) wordt een gestage bron van inkomsten
• Dit verhoogt de kredietwaardigheid, wat de aankoop van een 2de en 3de eigendom bevordert

Nog niet helemaal overtuigd? Lees meer over het eigenwoningbezit en kapitaalinvesteringen hier/ Immobilien-Erfahrung.de

Conclusie: persoonlijk gebruik vs. onroerend goed als investering

In dit artikel hebt u veel geleerd over wat het betekent om te beleggen voor uw eigen voordeel of als kapitaalinvestering. Hier hebben wij onze conclusie samengevat over wat volgens ons de zonnigste manier is om in onroerend goed te investeren.

• Eigenbelang – Negatieve cashflow; u betaalt zelf alle lopende exploitatie- en onderhoudskosten, niemand deelt daarin
• Kapitaalinvestering – in de eerste plaats betalen de huurders en de belastingdienst uw uitgaven, uw kredietwaardigheid neemt toe en biedt u zo een basis voor uw vastgoedportefeuille.

Aan beide kanten zijn waardestijgingen waar te nemen, maar zodra het aangekochte onroerend goed is afbetaald, hebt u er een constant lopende bron van inkomsten mee. Voor u betekent dit een zorgeloos en vooral huurvrij leven op uw oude dag!

Soorten onroerend goed: In welk onroerend goed moet ik investeren?

U hebt besloten te investeren in een onroerend goed, maar u weet nog niet precies wat voor soort onroerend goed het moet zijn? Lees dan hier alles over de verschillende soorten onroerend goed! Of het nu gaat om een huis, appartementsgebouw, condominium, speciale woning of commercieel vastgoed, wij hebben hier een vergelijking van alle soorten vastgoed voor u samengesteld. Deze gids is de gemakkelijkste manier om te beginnen in de wereld van onroerend goed. Naast de winstgevende kanten, houdt de vastgoedsector ook enkele risico’s voor u in. Om deze zo laag mogelijk te houden, hebben wij een gids samengesteld voor het kopen van uw eerste woning!

• Soorten onroerend goed: Huis, flat & Co.

Eigendom kopen: Vermogensopbouw, investeringen en inflatie

De inflatie van geld is alomtegenwoordig. Als u vandaag geld investeert, zal het over 30 jaar nog maar de helft waard zijn. In dit artikel wordt de klassieke belegging van geld op de bank vergeleken met een kapitaalbelegging in de vorm van onroerend goed. Onroerend goed creëert “echte waarde”. Ontdek hier wat dat betekent!

• Vermogensvorming, investeringen en inflatie

Overzicht: Sparen of beleggen?

Je hebt twee mogelijkheden om rijkdom op te bouwen. Ofwel investeer je geld, ofwel investeer je geld. Als u op onroerend goed vertrouwt als kapitaalbelegging, zal uw financiering zichzelf “verminderen” in de loop der jaren, en deze weg biedt ook bescherming tegen inflatie.

Hier hebben wij de doorslaggevende voordelen van onroerend goed als belegging samengevat:

• Eigendom is waardevast door inflatie
• Inflatie “vermindert” uw lening

Bron: Vermögensaufbau/ Immobilien-Erfahrung.de

Investering en waarde: een vergelijking

Laten we hier de investering van geld in de bank en de investering van waarde als onroerend goed in vergelijking met elkaar bekijken, met het effect ervan op de lening.

1. Investering: Spaarboekje, Riester pension & Co.
2. Investering: Onroerend goed als beleggingsvorm
3. Leningen: gestage vermindering ten gevolge van inflatie

Investering: Spaarboekje, Riester pension & Co.

De typische vormen van investeringen zijn nog steeds aanwezig. In de afgelopen jaren is het spaargedrag van de samenleving niet veel veranderd. Velen beleggen hun geld blindelings bij de bank in de vorm van bouwspaarcontracten, Rieser-pensioenen of levensverzekeringen met kapitaaldekking. Vaak spaart men en krijgt men, als gevolg van rente en inflatie, bijna minder geld dan men heeft ingelegd.

• Rente en prijsstijgingen worden aan u gecrediteerd
• Waardeverlies door inflatie – geldbedrag blijft gelijk of wordt zelfs minder

Dus, eenvoudig gezegd, 10.000 euro blijft altijd 10.000, zoals hierboven beschreven.

Onroerend goed vs. spaarboekje: wie wint?

Zelfs in tijden van crisis wordt onroerend goed beschouwd als een veilige investering. Het is waardevast bij inflatie, en zelfs uw lening kan positief worden beïnvloed door een geldontwaarding, zodat u uw eigendom later voor het dubbele van zijn waarde kunt verkopen.

• 10.000 euro spaarboekje na 30 jaar: 10.000
• 10.000 Euro Eigendom na 30 jaar: 20.000

Leningen verminderen: Inflatie als uw beste vriend

Door de waardevermindering van geld stijgt de waarde van uw eigendom voortdurend. Wat gebeurt er met je lening?

Een snelle blik op een afgesloten lening:

• 10.000 euro lening vandaag, zijn nog steeds 10.000 euro later

Als u uw woning al heeft verhuurd, des te beter! Door de inflatie zult u uw huur gestaag verhogen en uw lening blijven afbetalen via uw passief inkomen.

• 2020 = 350 euro huur / aflossing 300 euro
• 2035 = 460 euro huur / aflossing 300 euro

Denk je van niet? Zoek het zelf maar op: Inflatie tabel

Bron: Vermögensaufbau/ Immobilien-Erfahrung.de

Conclusie: inflatie voor eigenaars

Op lange termijn is onroerend goed een echte goudmijn. Naast het rendement dat wordt verkregen door huurbetalingen en winst bij verkoop door waardestijging, stijgt het bedrag van de inkomsten dankzij de inflatie. Zo wordt het afbetalen van uw lening gemakkelijker en gemakkelijker.

Hier volgt een samenvatting van onze belangrijkste punten:

• Eigendom is waardevast door inflatie
• Eigendom kan later worden verkocht voor twee keer de waarde
• Investering: Waardeverlies door inflatie – geldbedrag blijft gelijk of wordt zelfs minder

Soorten onroerend goed: In welk onroerend goed moet ik investeren?

U hebt uw vermogen al opgebouwd door erfenissen of een goed inkomen en nu kunt u niet beslissen in welk eerste onroerend goed u wilt investeren? Lees dan onze aanbeveling voor het kopen van uw eerste woning hier:

• Soorten eigendom

Een huis kopen: Hoge kosten, hoog risico

De droom om een eigen huis te bezitten – voor velen is dit een levensdoel dat moet worden bereikt. Naast de vele positieve aspecten heeft het bezitten van een eigen huis ook zijn schaduwzijden. Wanneer u een gezinswoning koopt, voor eigen gebruik of als investering, bent u altijd 100% verantwoordelijk voor de gemaakte kosten. Lees hier meer over het risico van het kopen van een huis.

(Droom: De valkuil van huisbezit

Voor velen wordt de vroegere droom om een eigen huis te bezitten al snel een nachtmerrie. Velen gebruiken een bouwspaarcontract om een huis af te betalen tot de pensioengerechtigde leeftijd, met de bedoeling om huurvrij te wonen. Deze veronderstelling is echter meestal bedrieglijk en u komt nog steeds in de schulden, aangezien u verantwoordelijk bent voor 100% van de gemaakte kosten. Dus je bent nooit helemaal huurvrij.

• 100% Investeringskosten
• 100% eigen verantwoordelijkheid voor de kosten
• Niet helemaal huurvrij, zelfs niet na het afbetalen van de lening.

3 Fouten bij het kopen van een huis

Er is veel om over na te denken bij het kopen van een huis. Wat veel mensen vergeten zijn de fouten die gemaakt kunnen worden bij het kopen van een huis. Hier zijn de belangrijkste punten waarom wij afraden een huis te kopen voor de eerste keer.

Fout 1

De gemaakte kosten voor het huis blijven altijd, waarvoor u 100% verantwoordelijk bent. U bent nooit echt huurvrij met een woning voor eigen gebruik.

• Exploitatiekosten en onderhoudskosten van het huis blijven voor altijd

Oplossing – Voor een echt zorgeloos leven is het raadzaam een tweede en derde woning aan te houden die u verhuurt. Met de opbrengst van deze panden kunt u de beheers- en onderhoudskosten van uw eigen pand betalen en, afhankelijk van het rendement, de rest als winst in eigen zak steken.

Fout 2

Het onroerend goed dat u kocht toen u jong was, is niet geschikt om later oud te worden. Voor de noodzakelijke oudedagsvoorziening moet de woning vroeger of later worden verbouwd, wat opnieuw kosten meebrengt.

• Eigendommen zijn later niet aan de leeftijd aangepast
• Kosten voor aan de leeftijd aangepaste conversie
• Eigendom zal vroeg of laat te groot worden

Fout 3

Uw kredietwaardigheid bij de bank wordt verminderd door een eigendom met eigen bewoning en zonder bijkomende kapitaalinvestering. Als gevolg van het feit dat de woning door de eigenaar wordt bewoond, hebt u plotseling meer lopende uitgaven dan inkomsten, en de lopende kosten zijn altijd 100% uw verantwoordelijkheid. Bij verlies van een baan heeft de bank geen extra bescherming tegen u, want dit betekent verlies van inkomen en huur voor u en dus een hoger risico voor u en de bank.

• Meer bedrijfskosten, minder uitgaven
• Kosten 100% eigen verantwoordelijkheid
• Baanverlies betekent verlies van inkomen en huur – risico

Bron: Onroerend goed Types / Real Estate Experience.com

Meergezinswoning: hoog eigen vermogen, hoge kosten

Dus eigenwoningbezit is de duurste manier om te leven. De situatie is anders met vastgoedbeleggingen. Hier betalen de huurder en de belastingdienst min of meer uw schulden af. Daarom komen we nu naar een multi-familie/multi-party huis. Maar beginners in onroerend goed, wees gewaarschuwd! Dit gebied is meer voor ervaren mensen.

Dus wanneer moet je denken aan het kopen van een appartementsgebouw? Wanneer u over voldoende eigen vermogen beschikt om de aankoopprijs, de beheerskosten, de onderhoudskosten en de moderniseringskosten te dekken. Ondanks de lopende huurinkomsten bent u hier, net als bij koopwoningen, 100% verantwoordelijk voor alle gemaakte kosten.

Hier volgt een korte opsomming van de nadelen van een meergezinswoning:

• Hoog eigen vermogen nodig om kosten te dekken
• 100% van de kosten moeten door de eigenaar zelf worden gedragen

Residentiële en commerciële gebouwen (WGH)

WHG’s gedragen zich op vergelijkbare wijze als flatgebouwen, maar zijn niettemin veel riskanter om in te investeren. Aangezien zij naast wooneenheden ook commerciële ruimte bevatten, staan zij vaker leeg dan wooneenheden. De ruimte moet nog worden onderhouden, wat extra kosten met zich meebrengt. Dit betekent weer dat u meer eigen vermogen moet aantrekken.

• Hoog risico door leegstand
• Nog meer eigen vermogen vereist
• Leegstand moet in stand gehouden worden – Meer kosten

Condominium: Hoog rendement & kostendeling

De oplossing voor uw eerste woning? Een condominium! Het grote voordeel? Wanneer u een condominium koopt, maakt u deel uit van een gemeenschap van eigenaars, zodat u de kosten van een huis niet alleen hoeft te dragen. De kosten voor onderhoud, reparatie en modernisering worden over alle eigenaren verdeeld. Of het nu voor eigen gebruik is of als beleggingspand, de exploitatiekosten zijn altijd lager dan in een huis waarvan u de enige eigenaar bent.

• Deel uitmaken van een gemeenschap van eigenaars
• Alle gemaakte kosten worden gedeeld door het aantal eigenaren.

Een kort voorbeeld: Laten we zeggen dat we het hebben over een verwarmingssysteem van 16.000 euro. U maakt deel uit van een flatgebouw met 8 appartementen en 1 flatgebouw. De kosten worden gedeeld door 8, zodat u -14.000 minder betaalt en slechts 2.000 euro voor het nieuwe, moderne verwarmingssysteem.

Commercieel, bijzonder onroerend goed en beschermde gebouwen

U zou eigendommen met een commerciële bestemming, beschermde gebouwen of eigendommen met een bijzondere bestemming van naderbij moeten bekijken alvorens tot aankoop over te gaan. Ontdek hier waarom in een kort overzicht!

Commercieel vastgoed

• Niet voor beginners
• Onderworpen aan andere wettelijke kaders dan woonruimte
• Vaker leegstand dan voor woonruimte (fluctuatie)

Bijzonder Onroerend Goed

Villa, boerderij, wijngaard of zelfs werkplaats en winkelcentrum, het zijn allemaal bijzondere eigendommen.

• Moeilijkere financiering wegens hoog risico voor banken
• Koop liever in A en B locaties, want een landelijke locatie houdt een te groot risico in.

Onroerend goed onder monumentenzorg

Onroerende goederen met historische waarde en speciale status (rechten, verplichtingen, belastingen en subsidies).

• Fiscale stimulansen
• Hogere kosten voor reparaties
• Beperkingen op structurele wijzigingen

Conclusie: Waar moet ik in het begin in investeren?

Als u onze vergelijking bekijkt, kunt u duidelijk zien dat elk eigendom, behalve condominiums, nadelen heeft. Onze conclusie is dan ook: condominiums zijn de gemakkelijkste manier om in onroerend goed te stappen. Hier volgt een kort overzicht van onze belangrijkste punten:

• Eigenbelang is de duurste manier om te leven – je bent verantwoordelijk voor 100% van de kosten.
• Ideaal geval om mee te beginnen: condominium, te huur (kapitaalbelegging), met goed rendement!
• Als het voor eigen gebruik is, dan direct met een 2e of 3e eigendom als investering.

Onroerend goed kopen: Hoe bouw je je rijkdom op?

Bent u geïnteresseerd in onroerend goed om uw vermogen veilig te stellen en op te bouwen? Lees dan hier verder: Alles over het onderwerp beleggen, waardebeleggen en inflatie.

• Vermogensopbouw