Zelfstandig worden: Wat betekent dat?

Zelfstandig ontwerper worden in de high fashion sector betekent dat je de oprichter bent van een start-up. Hiervoor heb je niet alleen geld nodig, maar ook een inventarisatietijd, wat betekent dat je kleding moet kopen en opslaan. Vergeleken met andere branches, zoals een reclamebureau, zijn er extra kosten voor de ontwikkeling van je mode, productie en opslag.

Waarom vertel ik je dit?

Met mijn social media agency, het modellenbureau, het modetijdschrift en andere merken heb ik veel modelabels, waaronder high fashion streetwear, kunnen begeleiden in een adviserende rol en in het ontwikkelingsproces. Wat zijn de 3 belangrijkste learnings voor jouw fashion start-up?

Doorzettingsvermogen is alles! Motivatie & financiering

De meeste bedrijven mislukken vanwege het geld, de zogenaamde “startbaan”. Laten we aannemen dat je een startkapitaal hebt van 150.000. 50.000 hiervan gaat naar productie, terwijl je de resterende 100.000 gebruikt voor jezelf en marketing, verdeeld over 5.000 per maand. Dit betekent dat je ongeveer 20 maanden kunt overbruggen waarin je continu nieuw geld moet verdienen.

Geloof me, alles kost geld:

• Huur, meubilair, kabels, verlichting, kantoorbenodigdheden, …
• Internettoegang, webruimte, domein, software, …
• Veel meer en ja, jij en je werknemers ook

Gouden regel: Als je X kunt doen, kun je ook X2 doen.

In ondernemerschap zegt de conventionele wijsheid dat als je 2 jaar in de markt overleeft, je het nog eens 2 jaar kunt maken. Als je 5 jaar in de markt overleeft, heb je een goede kans om de volgende 5 jaar te overleven. Startkapitaal is daarom essentieel, vooral in de high fashion sector.

Statistisch gezien mislukt 90% van alle start-ups na 5 jaar. Je doel moet dus zijn om deze kritische grens te doorbreken en 5 jaar te overleven! Rome is niet in één dag gebouwd en dat geldt ook voor je nieuwe modelabel. Alles begint met zorgvuldige planning en voorbereiding.

Er zijn twee opties: Of je hebt voldoende motivatie en kapitaal, of je hebt het niet.

Hier zijn enkele tips:

Startbaan: Voldoende kapitaal (en omzet) – Risico #1

Bij het oprichten van een bedrijf telt vooral één ding:

Startbaan: Zorg ervoor dat je genoeg kapitaal hebt om niet meteen failliet te gaan.

Maar hoe bereik je dit punt zonder eigen kapitaal?

3 alternatieven om aan geld te komen

Je hebt drie opties:

1. Je kunt hard werken en geld besparen, maar het kan veel tijd kosten.
2. Je kunt ook je ouders om een privélening vragen.
3. Of je kunt kiezen voor een lening.

Bij het afsluiten van een lening is het belangrijk om goede voorwaarden te krijgen, voornamelijk een lage rente. Zo kun je ook als zelfstandige een lening afsluiten tegen goede voorwaarden. Kies een looptijd die lang genoeg is, zodat je niet alles al na 6 maanden hoeft terug te betalen, en zorg ervoor dat de maandelijkse termijnen redelijk zijn.

De realiteit is hard; als bedrijf zal niemand een traan om je laten. Als je bedrijf failliet gaat, gaan de dagelijkse werkzaamheden van anderen de volgende dag gewoon door.

Productie, fabrikant en toeleveringsketen – risico #2

Toeleveringsketen: Zorg voor een betrouwbare productie.

Waar moet je op letten?

Je hebt efficiënte ontwikkeling, hoogwaardige stoffen en nauwkeurig vakmanschap nodig – allemaal cruciaal in de high-fashion streetwear sector. Klanten hechten bijzonder veel belang aan kwaliteit als het om dure producten gaat. Zorg voor voldoende tijd.

Veel oprichters mislukken vanwege de productie. Met kleine hoeveelheden (MOQ’s = Minimum Order Quantities) sta je vaak onderaan de prioriteitenlijst van de fabrikanten. Zorg voor een betrouwbare productielijn. Als je meer verkoopt, heb je geen problemen met bevoorrading. Veel startende modebedrijven hebben hier al gefaald, dus wees gewaarschuwd.

Marketing: de helft van het gevecht

Een ander belangrijk aspect is fashion marketing. Henry Ford zei ooit:

Marketing: “Voor elke dollar die je in je product investeert, heb je er nog een nodig om het bekend te maken.”

Dat klopt!

Wat kun je doen? Vermijd dure experimenten.

1. Werk samen met kleine micro-influencers die al bekend zijn in de high fashion scene. Groei komt vaak voort uit gezamenlijke inspanningen.
2. Gebruik advertenties, vooral retargeting. Als een gebruiker je winkel heeft bezocht maar niets heeft gekocht en is vertrokken, herinner hem dan opnieuw aan je aanbod met gerichte advertenties.
3. Wees actief! Toon inzichten achter de schermen, het ontwerpproces, de materiaalkeuze, de winkel, promoties en repost posts van micro-influencers.

Dit zijn onze drie belangrijkste tips voor jouw high fashion start-up 2026!

Verlies van huur: rendementseffect

Leegstand, huurachterstand of zelfs opnieuw verhuren en huurderselectie. Er zijn een paar dingen waar je rekening mee moet houden als je een pand koopt. Zelfs als je tijdens het aankoopproces een winstgevende woning hebt gevonden met een goed rendement, kunnen 2 of 3 maanden leegstand per jaar betekenen dat je investering plotseling onrendabel wordt. Waarom en waarom is de keuze van de locatie / het type vastgoed zo belangrijk? Je kunt hier meer te weten komen in de gids Risicovol onroerend goed kopen.

Deze gids gaat daarom over de bewustmaking van het onderwerp locatiekeuze en type woning. Als je een woning koopt, neem je in de meeste gevallen de huidige huurder over. Het is daarom belangrijk om altijd het huurdersverleden van de verkoper te controleren!

Huurderving = jij betaalt de kosten in plaats van je huurder

Laten we beginnen met het onderwerp vacatures.

Redenen voor leegstand en huurverlies

Huurders die niet willen betalen maken je investering snel onrendabel. Maar het hoeft niet altijd het ergste scenario te zijn – huurnomaden zijn zeldzaam – huurachterstand kan ook ontstaan doordat je huurder financiële problemen heeft en de huur niet meer op tijd kan betalen. Of een verandering van huurder wanneer je verhuist en je nieuwe “ideale” huurder er pas een maand of twee later intrekt.

Daarnaast zijn er structurele veranderingen, langdurige leegstand, wanneer de locatie onaantrekkelijk wordt voor huurders.

Er zijn dus veel redenen voor huurverlies:

• Huurbetaling blijft uit – huurder heeft financiële problemen
• Leegstand, bijv. voor nieuwe huurders – “gewenste” huurder komt later
• Vacatures door structurele veranderingen – over 5, 10, 15 jaar

Locatie + eigendom + huurderselectie

Naast de keuze van de locatie en het type woning, moet je als toekomstige verhuurder van een kapitaalinvestering ook huurders selecteren.

Laten we een worst-case scenario als voorbeeld nemen. Je huurder weigert de huur te betalen, ongeacht of dit om persoonlijke of financiële redenen is, en het duurt 9 maanden voordat er een ontruimingsprocedure wordt gestart. Als de huurder zelf niet voldoende solvabel is, zie jij je geld (kosten van de ontruimingsprocedure) nooit meer terug.

Centraal, denk na:

• Locatiekeuze – structurele leegstand? Minder woningen in de toekomst
• Type woning – Hoe woon je? Micro-appartement in plaats van zolderflat
• Selectie van huurders – Wie is een huurder? Kredietwaardigheid (en vertrouwen)

Hoe beter je je hierop voorbereidt als je je eerste huis koopt, hoe beter.

• Keuze van locatie: A-, B- en C-locatie
• Type eigendom: Huizen of flats

Vacature of niet: afbetaling lening moet worden betaald

De overgrote meerderheid van de mensen financiert hun huis. Dit betekent dat je ongeveer 15% eigen vermogen opgeeft en een bank je de rest (85%) als lening geeft. Je betaalt de lening terug. De maandelijkse aflossing en rente wordt de aflossing van de lening genoemd. Het maakt de bank niet uit of je huurder in de problemen komt. Jij moet de maandelijkse aflossing betalen.

Wat er ook gebeurt:

Alle kosten blijven doorlopen!

Leegstand: invloed op vastgoedopbrengsten

Bij het kopen van onroerend goed als kapitaalinvestering ligt de nadruk op rendement. Eenvoudig gezegd geeft het huurrendement aan hoeveel huurinkomsten je behaalt in verhouding tot de investering (aankoopprijs van het pand, bijkomende kosten, onderhoud). Het resultaat is een percentage. Hoe hoger, hoe beter.

Voorbeeld (eenvoudig):

• Investering in onroerend goed: 100.000 euro
• Huurinkomsten / jaar: 3.000 euro
• Opbrengst = 3%

3% zou relatief laag zijn, omdat je (momenteel) rekening moet houden met ongeveer 6% voor rente/aflossing en onderhoud. Dit betekent dat je woning minstens 6% moet opbrengen om de kosten te dekken.

Zodra je onder ~ 6% rendement komt, betaal je meer

Ervan uitgaande dat je extreem krap hebt gerekend bij het kopen van een woning. Zodat je net een rendement van 6% behaalt, wat het beheer / de afbetaling van de lening (rente en aflossing) dekt. Nu heb je slechts 2 maanden huurderving – de berekening klopt niet meer en het rendement daalt naar 5%. Bij 5% moet de “ontbrekende” procent uit eigen zak worden betaald.

• Vastgoedopbrengst berekenen

Berekening: Rendementseffect 2 maanden verzuim

Laten we nu rekenen met de extreem strak berekende 6% rendementseigenschap. Het grote doel in al onze gidsen:

Uw huurder betaalt voor uw eigendom = goed rendement

Voorbeeld 6% rendement met volledige huurbetaling:

• Investering in onroerend goed: 100.000 euro
• Huurinkomsten / maand: 500 euro x 12
• Huurinkomsten / jaar: 6.000 euro
• Opbrengst = 6%

Voorbeeld effect huurderving (2 maanden):

• Investering in onroerend goed: 100.000 euro
• Huurinkomsten / maand: 500 euro x 10
• Huurinkomsten / jaar: 5.000 euro
• Opbrengst = 5%

Dat betekent dat je dit jaar 1.000 euro uit eigen zak moet betalen.

– 1.000 euro in plaats van “Huurder betaalt voor uw woning”.

Financiële vrijheid? Daarom is voorbereiding zo belangrijk!

Huurders moeten daarom altijd goed worden gecontroleerd. Je moet een echt grondige controle uitvoeren.

• Zelfonthulling
• Vorige verhuurders aan het woord
• Schufa informatie
• …

Huurachterstanden en reserves

Het hoeft niet altijd een volledig huurverlies te zijn. In de praktijk zijn er veel redenen, bijvoorbeeld dat je huurder een huuraanpassing na moderniseringsmaatregelen niet accepteert. Met andere woorden, je moderniseert en past de huur aan en je huurder weigert de huurverhoging te accepteren.

Ook hier zit je met het probleem dat je je investeringen hebt gedaan en plotseling weigert de huurder. Zo’n geschil kan lang duren en in het ergste geval kan het 6 tot 12 maanden duren voordat er een ontruimingsprocedure wordt gestart.

Onthoud dit zodat je zonder zorgen je eerste woning kunt kopen:

Reserves opbouwen!

Wat betekent dat?

Reserves opbouwen: zekerheid voor de eerste woning

Idealiter bescherm je jezelf financieel tegen twee mogelijkheden:

1. Reserve voor onderhoud
2. Reserve voor huurverliezen
3. Reserveer voor alle eventualiteiten

Reserves hoef je niet op te bouwen. Ze beschermen je echter wel tegen kosten die je misschien niet spontaan kunt dekken. Want zoals je hebt geleerd, maakt het niet uit of het gaat om huurachterstand, huurderving of leegstand:

Al je kosten blijven doorlopen

Reserve voor onderhoud

Een kostenfactor die je altijd moet dragen is onderhoud. Meer of minder, natuurlijk, afhankelijk van het bouwjaar en de staat van het pand. Over het algemeen bereken je echter al 2% reserves voor onderhoud in de eerste rendementsberekening.

Onderdeel van de rendementsberekening, 2% onderhoudsreserve:

2% reserve voor onderhoud

Eigendom voor 100.000 euro (investering) = 2.000 euro reserve / jaar

Reserve voor huurverliezen

Daarnaast wordt een huurreserve van 6% aanbevolen voor mogelijke huurderving:

+ 6% reserve voor huurverliezen

Eigendom voor 100.000 euro = 6.000 euro reserve

6% zou ook overeenkomen met een rendement van 6% = 1 jaarlijkse huur.

Reserve: Extra, voor alle eventualiteiten

Vooral voor de eerste woning, zonder grote eigen activa (in de regel), moet je nadenken over een extra reserve. Waarom? Zodat je nooit zonder geld komt te zitten en een afbetaling aan de bank mist.

Ideaal voor de eerste woning, geen must, maar wel een zekerheid:

+ 10% extra reserve

Eigendom voor 100.000 euro = 10.000 euro reserve

Vervolgfinanciering: risico’s en rentewijzigingen

Leegstand heeft niet alleen een negatief effect op de opbrengst. De meeste vastgoedleningen hebben een vaste rente met een vaste looptijd. Aan het einde van de looptijd wordt opnieuw onderhandeld over de voorwaarden, de zogenaamde vervolgfinanciering.

Hier komen de 2 centrale aspecten weer om de hoek kijken:

• Locatiekeuze – structurele leegstand? Minder woningen in de toekomst
• Type woning – Hoe woon je? Micro-appartement in plaats van zolderflat

Kredietverlening: Factoren

De bank volgt ook een duidelijk pad voor vervolgfinanciering. Stel dat je de rente op je eerste woninglening 10 jaar hebt vastgezet. Na 10 jaar, met 25 normale aflossingen, is de resterende schuld ongeveer 76%. Dit moet nu worden gefinancierd.

Ga voor vervolgfinanciering terug naar je bank of een andere bank. Als je betere voorwaarden krijgt, is het de moeite waard om alternatieve offertes voor de vervolgfinanciering aan te vragen. Bank A, B, maar ook C zullen nog eens gericht naar je woning en jou kijken:

• Onroerend goed
• Kredietwaardigheid

Structurele verandering: lagere vastgoedwaardering

Factor 1: Structurele verandering – Omdat alles opnieuw wordt beoordeeld voor de vervolgfinanciering. Stel dat je vaste rente na 10 jaar afloopt en de bank zegt dat het pand nu 20% minder waard is, bijvoorbeeld omdat veel mensen de afgelopen tien jaar uit de regio zijn verhuisd, de vastgoedprijzen dalen enzovoort.

Banken willen zekerheid, als het onroerend goed dan minder waard is, heeft de bank in het ergste geval (wanbetaling op de lening, gedwongen verkoop/veiling) geld verloren. Dus stijgt de rente.

Renteverandering: Renteontwikkeling in 10, 15, 20 jaar

Factor 2: Veranderingen in rentetarieven – Rentetarieven zijn momenteel gunstiger dan ooit. Het is onmogelijk om een serieuze voorspelling te doen over wat de rentetarieven over 10, 15 of zelfs 20 jaar zullen zijn. Een terugblik laat echter zien dat de rentetarieven in dit land tot 1990 nog boven de 8% lagen, tot 2000 4-6% en momenteel slechts 1-2% voor onroerendgoedleningen. Als de rente daalt, is dat geweldig voor je vervolgfinanciering. Als de rente echter stijgt, is dat slecht, want dan betaal je meer en werkt de rendementsberekening niet meer.

Wat te doen? Tips voor een goed rendement

Ten eerste: houd je ogen open als je een huis koopt!

Koop geen problemen voor jezelf!

Koop jezelf geen problemen, leer hier bij ons stap voor stap hoe je je eerste woning kunt kopen, van de voorbereiding, tot de aankoop (het vinden van winstgevende panden), tot het koopcontract. Tegen de tijd dat je onze gids voor het kopen van je eerste huis hebt gelezen, weet je hoe belangrijk het is om winstgevende huizen te vinden tijdens het aankoopproces.

Lees hier nog een keer:

• Keuze van locatie: Een A-, B- of C-locatie kopen?
• Type eigendom: Huizen of flats?

3 tips: Lage rente

Je weet nu dat het erg ongunstig is als het onroerend goed plotseling geld kost in plaats van opbrengt. Wat kun je doen? Hier zijn 3 eenvoudige tips:

Tip 1: Koop goedkoop – Het klinkt eenvoudig, maar “de winst zit in de aankoop”. Een stukje zakelijke wijsheid dat ook geldt voor het kopen van onroerend goed. Goedkoop kopen betekent dat je een pand vindt dat onder de marktwaarde wordt verkocht, of dat je als koper onder de marktwaarde koopt. We hebben hier meer over dit onderwerp: Vastgoed kopen.

Tip 2: Vaste rente – Als je je rente voor 10 jaar vastzet, moet je in 10 jaar zorgen voor vervolgfinanciering. Hoe langer de vaste rente, hoe langer je je geen zorgen hoeft te maken over rentewijzigingen. Om de huidige lage rente te behouden, kun je een langere vaste rente afspreken, bijvoorbeeld 15 of 20 jaar. In geval van twijfel, tot het einde van de lening.

Tip 3: Hogere aflossingen – Als de rente explodeert en veel rendementsberekeningen verpest, zijn hogere aflossingstermijnen een optie om de rente te verlagen. Rente wordt altijd berekend op basis van de schuld of, vanaf de eerste betaling, op basis van de resterende schuld. Hoe lager de resterende schuld, hoe lager de rente. Met de huidige lage rente is het echter de moeite waard om onroerend goed over een lange periode te financieren, omdat de inflatie ervoor zorgt dat de aflossing van je lening altijd “kleiner” wordt in termen van koopkracht.

Je kunt ook meteen in het begin beginnen met financieren met meer eigen vermogen. Dit betekent dat het leenbedrag kleiner is en de aflossing ook. Dit betekent dat de lening sneller wordt terugbetaald en dat rentewijzigingen op lange termijn geen invloed meer hebben op je financiering.

Laten we de 3 tips nog eens samenvatten:

1. Aankoopprijs – Kopen tegen een gunstige prijs (onder de marktwaarde)
2. Vaste rente – langere vaste rente overeenkomen (15 jaar, 20 jaar)
3. Aflossingstermijn – meer aflossen of beginnen met een hoger eigen vermogen

Hier zijn 2 praktische tips om “probleemloze” woningen te vinden:

2 tips: Eigendom bekijken

Hier zijn 2 praktische tips voor het zoeken naar een huis.

Tip 1: Let op het beheerbedrijf – Doet het beheerbedrijf zijn werk goed vanuit jouw perspectief? Met andere woorden, heb je het gevoel dat het beheerbedrijf weet wat het doet?

Tip 2: Eigenaar-bewoners in de woning – Wanneer je een woning bekijkt, zorg er dan voor dat er een paar eigenaar-bewoners in de woning wonen. Je bent geneigd om ervoor te zorgen dat de woning “goed onderhouden” blijft wat betreft de staat ervan en de huurders.

Kort samengevat, let op:

1. Vastgoedbeheer en vertrouwen
2. Eigenaar-bewoner in het huis

Interview: Daar gaat het om!

Om een Fix & Flip project succesvol af te ronden, is het uiteindelijke doel om winst te maken. Het basisidee van Fix & Flip is om de waarde van een woning te verhogen. Je koopt een goedkoop maar lucratief pand, voegt er zelf waarde aan toe en verkoopt het met winst. Dit betekent dat je kostenefficiënt moet werken om je uitgaven laag te houden en zo je winst te verhogen.

We houden een interview met Immobilien-Erfahrung.de (in gesprek “IE”). In het interview praten we over:

• Lucratieve eigendommen kopen en vinden
• Kosten besparen bij upgraden en renoveren
• De winstgevende verkoop van het pand
• Bonusonderwerpen zoals belastingen, rechtsvormen en financiering

Wat is Fix & Flip?

FIV: Laten we beginnen met de basis. Kun je beginnen met uit te leggen wat Fix & Flip is en hoe het werkt?

IE: Natuurlijk! Fix & Flip is een strategie of methode uit de vastgoedwereld die zich specifiek richt op het verhandelen van vastgoed. Dit betekent dat in tegenstelling tot conventionele vastgoedstrategieën, waarbij vastgoed wordt aangehouden om rendement op lange termijn te genereren, Fix & Flip actief handelt in vastgoed. Het kernaspect is het verhogen van de waarde van onroerend goed om winst te genereren bij het verhandelen. De waardestijging wordt bereikt door kosteneffectieve upgrading en renovatie.

De strategie bestaat daarom uit drie basisstappen – kopen, upgraden en verkopen.

Vinden & kopen van Fix & Flip eigendom

FIV: In een van onze artikels hebben we het al gehad over Fix & Flip en hebben we wat licht geworpen op de drie stappen. Natuurlijk konden we niet alles verduidelijken wat een ervaringsdeskundige ons kan vertellen. Laten we de drie stappen nog eens doornemen en kijken wat jij ons kunt vertellen. Laten we beginnen met de eerste stap – de aankoop.

IE: Ja, met plezier. Beginnen is de grootste moeilijkheid! Om überhaupt te kunnen beginnen met handelen in onroerend goed, heb je onroerend goed nodig. De eerste stap gaat dus over het verwerven van onroerend goed. Dit is ook een van de meest ingewikkelde onderdelen van Fix & Flip. Allereerst moet je een checklist met criteria opstellen en doorlopen in je zoektocht naar het perfecte onroerend goed.

Criteria voor de selectie van Fix & Flip-eigendommen

IE: De checklist voor het zoeken naar onroerend goed moet belangrijke kerngegevens bevatten die belangrijk zijn voor jou als flipper. In principe zijn de locatie en de staat de basis voor de beslissing.

De woning moet op een gunstige locatie liggen. Voordelig in de zin dat het een aantrekkelijk gebied is voor toekomstige kopers – zodat het snel verkocht kan worden – en toch op een voor jou betaalbare locatie ligt. A-locaties zijn niet voordelig, omdat stadscentra bijvoorbeeld qua prijs niet de moeite waard zijn. B-locaties of zich ontwikkelende C-locaties zijn veel geschikter.

Daarnaast moet de staat van de woning in aanmerking worden genomen. Omdat de focus ligt op “goedkope” woningen, zijn hier vaak ook problemen. Natuurlijk is dit tot op zekere hoogte niet erg, omdat de strategie ook “repareren” omvat, maar het moet niet worden overschat.

Met Fix & Flip is het belangrijk om opknappen te vermijden!

Deze zijn te duur en tijdrovend. De constructie van je woning moet daarom in goede staat zijn.

FIV: Met de basiscriteria in gedachten – waar kun je het beste zoeken naar onroerend goed?

Objecten zoeken & kopen: Hoe ga ik te werk?

IE: Online portalen bieden een solide basis voor het zoeken. Hier vind je aanbiedingen op de desbetreffende locatie en kun je ze met elkaar vergelijken. Dit geeft je een ruw beeld en een idee van de prijs. Ik zou de online portalen echter liever gebruiken voor onderzoek en niet voor de aankoop.

Je krijgt de betere koopopties privé via onroerend goed dat niet op de markt is. Idealiter heb je al een netwerk van mensen die contact met je opnemen zodra ze over een verkoop horen. Als je dit niet hebt, moet je zelf persoonlijk contact zoeken. Ofwel laat je jezelf zien, bijvoorbeeld via marketing, en laat je klanten naar jou komen, ofwel neem je zelf het initiatief en benader je klanten persoonlijk.

Maar om dit nu uit te leggen zou buiten het bestek van dit artikel vallen.

FIV: Oké, goed. Laten we de eerste stap nog eens samenvatten:

• Checklist met criteria voor de woning
• Locatie en staat van de woning zijn belangrijk
• Vermijd objecten die gerenoveerd moeten worden
• Gebruik online portals voor onderzoek
• Onroerend goed buiten de markt om van privécontacten

Wat zou er daarna komen? Het upgraden?

IE: Ik zou het eerst kort hebben over de financieringsopties voor de aankoop.

Fix & Flip financiering: Welke lening is geschikt?

Onlangs sprak ik met een van onze partners over een interessant onderwerp, namelijk Fix & Flip zonder eigen vermogen. Om Fix & Flip zonder eigen vermogen uit te voeren, heb je vreemd vermogen nodig. Het vreemd vermogen wordt verstrekt via leningen en kredieten. Tijdens de discussie over welk type lening het beste is, realiseerde ik me hoe belangrijk de kwestie van financiering is.

Daarom wil ik de belangrijkste punten nog eens kort op een rijtje zetten.

Financiering kan worden onderverdeeld in twee gebieden

De financiering van het onroerend goed zelf en de financiering van het renovatieproces. Beide gebieden kunnen afzonderlijk worden gefinancierd, maar ook in combinatie. Je beslist dit op basis van je eigen ideeën. Er zijn verschillende soorten leningen voor beide opties.

Kredietvormen in een oogopslag

In principe kunnen alle conventionele leningen worden gebruikt om het hele project te financieren. Hard money leningen zijn vooral geschikt voor de aankoop van het pand. Deze zijn alleen gebaseerd op de waarde van het pand, niet op het eigen vermogen.

Er zijn verschillende goede financieringsopties voor upgraden. Kleine leningen zijn de eenvoudigste oplossingen. Maar kredietlijnen zijn interessanter! In principe bieden deze een budget waaruit je kunt halen wat je nodig hebt. Je betaalt dus alleen rente en betaalt terug wat je gebruikt.

FIV: Ik hou weer vol:

• De aankoop financieren
• De renovatie financieren
• Afzonderlijk of gecombineerd
• Reguliere leningen
• Hard Geld Lening
• Microkrediet
• Kredietlijnen

Met de financiering uit de weg staat er niet veel in de weg bij het upgraden, toch?

Vastgoed upgraden: kosten besparen & waarde verhogen

IE: Ja, dat klopt. Omdat het upgradeproces erg gedetailleerd is, zal ik proberen het kort te houden en alleen de belangrijkste dingen te noemen. We hebben ook volledige uitleg en bijdragen op onze site.

Eenvoudig gezegd gaat het in deze stap om de feitelijke waardecreatie en dus om het genereren van winst. Hier wordt het vastgoed, dat onaantrekkelijk is voor de eindgebruikers, aantrekkelijk gemaakt. Dit wordt bereikt door kosteneffectieve renovatiemaatregelen.

Kosteneffectief is hier het gezegde!

Er moet voor worden gezorgd dat de waarde effectief stijgt zonder grote uitgaven. Zoals reeds vermeld, zijn uitgebreide renovaties niet voordelig.

De beste manier om de waarde van het huis te verhogen is door de vloerbedekking te vervangen, de keuken en het sanitair te vernieuwen, nieuwe ramen en deuren te installeren en tuin- en terrasonderhoud uit te voeren.

Degenen die niet bedreven zijn in handwerk vinden hier de beste hulp en advies bij ambachtslieden.

FIV: Dus de gebieden waar renovatie effectief kan zijn:

• Vloeren
• Slecht
• Keuken
• Windows
• Deuren
• Tuin
• Terras

Is het pand dan klaar voor de verkoop na het upgraden?

Fix & Flip Uitverkoop: Exposé, Aanbiedingen & Home Staging

IE: In principe wel! Een taxateur kan al tijdens het herwaarderingsproces beginnen met het taxeren van het onroerend goed. Dit geeft je al in een vroeg stadium een idee van de verkoopprijs. Bovendien kan de voorbereiding van het exposé meteen beginnen en kan de advertentie dan worden gepubliceerd.

Er is nog een cruciale truc voor de creatie – home staging!

FIV: Wat is dat precies?

Home staging om de advertentie voor te bereiden

Home staging is een eenvoudige truc om de leefruimte aantrekkelijker te presenteren voor de foto’s in de expositie. Hierbij worden de kamers tot leven gebracht. Hiervoor worden geen echte meubels gebruikt, maar speciaal gemaakte kartonnen meubels. Dit bespaart energie en kosten voor een “verhuizing”.

Zodra de onthulling op de markt komt, wacht je!

En als je genoeg aanbiedingen hebt ontvangen, vergelijk je ze en onderhandel je indien nodig om een nog betere prijs te krijgen.

Na de selectie van de koper volgt alleen nog de afspraak bij de notaris en de eigendomsoverdracht.

Tot slot kan de winst worden berekend. Voor visualisatie is er de Fix & Flip calculator op onze site.

FIV: Het verkoopproces is nu voorbij. Wat gebeurt er met de winst? Die moet toch belast worden?

Fix & Flip belastingen: Hoeveel winst houd ik over?

IE: Absoluut juist. Natuurlijk moet er belasting worden betaald over de Fix & Flip-winst, zoals over alles. Welke belastingen en vooral hoe hoog het bedrag is, hangt af van de rechtsvorm waarin je hebt gehandeld.

Als particulier of eenmanszaak moet je regelmatig inkomstenbelasting betalen. Afhankelijk van hoe hoog je winst uiteindelijk was, wordt een bepaald belastingtarief toegewezen.

Deze belastingtarieven worden uiteengezet in de belastingprogressie.

Als je van plan bent om Fix & Flip voor langere tijd te runnen, is het de moeite waard om een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid op te richten. Hoewel dit een aandelenkapitaal van 25.000 euro vereist, scheelt het veel belasting. Bovendien ben je niet langer aansprakelijk voor je eigen kapitaal, maar alleen voor het bedrijf, beperkt tot het gestorte kapitaal.

Als GmbH betaal je dan alleen vennootschapsbelasting van ongeveer 15% en bedrijfsbelasting van 3,5%.

Ik heb nu alleen wat ruwe kerngegevens over belastingen gegeven. Natuurlijk kan het onderwerp verder worden uitgewerkt.

Als je hier meer over wilt weten, kun je onze Fix & Flip gids bezoeken. Ik kan u onder andere de artikelen Fix & Flip Belastingen, Waardevermeerdering van onroerend goed en Fix & Flip Verkopen aanbevelen.

FIV: Bedankt voor je tijd en inzichten in de Fix & Flip-strategie!

IE: Graag!

Samenvatting: 10 lessen over Fix & Flip

Laten we de belangrijkste dingen nog eens kort samenvatten.

	Leren Fix & Flip
1	Het basisidee van Fix & Flip is om de waarde van onroerend goed te verhogen
2	De 3 stappen van Fix & Flip: Kopen, Upgraden & Verkopen
3	Checklist voor het zoeken naar een huis: houd rekening met locatie en staat
4	Vastgoed zoeken & kopen via online portals & privécontacten
5	Project financieren & geschikte financieringsvorm vinden
6	Rendabele upgrading en renovatie
7	Vermijd objecten die gerenoveerd moeten worden
8	Laat eigendom taxeren & maak exposé
9	Expositie voorbereiden door woningstyling
10	Contract afhandelen, eigendom overhandigen & winst berekenen (let op belastingen)

Verschillende kredietvormen – verschillende voorwaarden

Bij leningen denken de meeste mensen in de eerste plaats aan vastgoedleningen. Met andere woorden, een lening die moet worden afgesloten omdat bijna niemand een flat of een huis uit eigen zak kan betalen. Maar de meeste leningen in Duitsland zijn eerder persoonlijke leningen. Met andere woorden, leningen die nodig zijn voor de aankoop of reparatie van belangrijke dingen.

Een goed voorbeeld is de aankoop van een nieuwe auto. Als je de aankoopprijs direct kunt betalen, kun je meestal betere voorwaarden bedingen bij de dealer. Hier kunnen de voorwaarden zelfs zodanig verbeteren dat men nog winst kan maken, zelfs min de kredietkosten. Het is daarom zinvol en duurzaam om een dergelijke aankoop te ondersteunen met een persoonlijke lening. Het is belangrijk om de juiste lening te kiezen en een die zo goedkoop mogelijk is.

Persoonlijke leningen vergelijken – de verschillen kunnen verbazingwekkend zijn

Als je een persoonlijke lening wilt afsluiten, is het verstandig om voor de zekerheid online persoonlijke leningen te vergelijken en de verschillende aanbieders onder de loep te nemen. De verschillen kunnen aanzienlijk zijn, afhankelijk van je kredietwaardigheid en de hoogte van de lening. Een goede kredietvergelijker helpt je ook je weg te vinden in het oerwoud van verschillende aanbieders en te herkennen welke aanbiedingen geldig zijn. Niet elk aanbod is even aantrekkelijk, want alle aanbieders adverteren met de laagste rente, die echter bijna niemand kan waarmaken.

Online leningen vergelijken – de voordelen

Als je van plan bent om een lening af te sluiten, moet je niet het eerste aanbod kiezen dat voorbij komt, maar actief vergelijken. En dit is online veel gemakkelijker dan offline. Waar je vroeger van bank naar bank moest voor de verschillende aanbiedingen, is het nu merkbaar makkelijker. Met een paar klikken kun je de algemene voorwaarden aangeven en vervolgens de verschillende regionale en nationale aanbieders vergelijken. Het is moeilijk om sneller en gemakkelijker een geschikte lening te vinden. En je bent niet de enige. Steeds meer mensen in Duitsland sluiten een persoonlijke lening af om verschillende redenen.

Leningen op afbetaling en persoonlijke leningen in Duitsland – de trends

Als je kijkt naar de huidige statistieken over leningen in Duitsland, is één trend moeilijk te missen. Er worden steeds meer leningen en steeds hogere bedragen afgesloten. Dit komt door een groot aantal factoren. Enerzijds is de vraag naar consumptiegoederen aanzienlijk gestegen en kopen veel mensen dergelijke goederen ook op krediet. Deze ontwikkeling is onder andere te danken aan het renteloze beleid dat lange tijd werd aangeboden en dat door veel bedrijven actief werd gebruikt om reclame te maken. Maar de stijgende levensstandaard zorgt er onder andere ook voor dat mensen gemakkelijker leningen afsluiten om belangrijke aankopen sneller te kunnen doen.

Persoonlijke leningen worden onder andere afgesloten voor:

• De financiering van een motorvoertuig
• De financiering van vakanties
• Belangrijke aankopen zoals koelkast, fornuis of wasmachine
• Reparatiekosten voor de auto of wasmachine & Co.
• Overige consumentenleningen

Je ziet dus dat er veel mensen zijn die voor de meest uiteenlopende redenen en doeleinden een lening willen afsluiten en dat ook doen. Maar niet elke aankoop en niet elk doel is goed genoeg. Een persoonlijke lening is namelijk altijd een financiële last die je moet dragen. Daarom is het belangrijk om na te denken over welke leningen je afsluit en welke leningen je beter zonder kunt doen.

Sluit niet gedachteloos een lening af – beheer bewust je eigen kredietwaardigheid

Heel veel mensen denken dat ze al de best mogelijke kredietwaardigheid hebben. Veel mensen weten niet dat kredietonderzoeken deze kredietwaardigheid kunnen schaden. Overweeg daarom van tevoren goed welke lening zinvol is en welke je kunt missen. Aan de andere kant verhogen regelmatig en betrouwbaar afgeloste leningen ook de eigen kredietwaardigheid. Het is daarom zinvol om je Schufa score te laten controleren en te zien hoe het met je eigen kredietwaardigheid is gesteld. Het is daarom niet aan te raden om een persoonlijke lening af te sluiten voor bijvoorbeeld een vakantiereis.

Er is immers ook de mogelijkheid om bijvoorbeeld van een kampeervakantie in Duitsland te genieten en zo geld te besparen. Als er echter dure aankopen zoals auto’s, fietsen of elektrische apparaten in het keukensegment op de agenda staan, kan een lening heel zinvol zijn. In dit geval wordt het geleende bedrag gekoppeld aan een item dat in geval van twijfel kan worden doorverkocht en dat een bepaalde waarde vertegenwoordigt. Om bij het voorbeeld te blijven, dit zou anders zijn voor een vakantie. Er zijn dus veel goede redenen om een goede persoonlijke lening af te sluiten, vooral een die aantrekkelijk is qua rente, als de nood hoog genoeg is.

Prioriteiten bij persoonlijke leningen – weeg ze zorgvuldig af

Het is het beste om over het volgende na te denken voordat je de eerste aanvraag doet: Heb ik de lening nodig voor een aankoop die cruciaal is voor mijn leven? Ik heb een auto nodig om naar mijn werk te gaan, om voor mijn gezin te zorgen of om flexibeler te zijn in mijn vrije tijd. Ik heb een fornuis of een wasmachine nodig voor mijn dagelijks leven. Heb ik die nieuwe enorme televisie zo hard nodig dat ik er een lening voor moet afsluiten? Is die luxe vakantie het waard om schulden voor te maken? Als je deze prioriteiten goed stelt, kun je de juiste persoonlijke lening voor jou vinden.

Een goed geplande persoonlijke lening kan veel aankopen of reparaties mogelijk maken

Hoewel het tijdperk van renteloze leningen waarschijnlijk tot het verleden behoort, zijn er nog steeds aanzienlijke verschillen in de structuur van de leningen, de terugbetaling en de rentepercentages. Dus als jij jezelf van tevoren informeert en de verschillende aanbiedingen op de markt vergelijkt, zul jij hier aanzienlijk van profiteren en kun jij leningen afsluiten tegen betere voorwaarden. Uiteindelijk betekent dit ook dat je aanzienlijk minder geld betaalt voor hetzelfde object of dezelfde reparatie, wat een aanzienlijk economisch voordeel is.

Elke regelmatig en betrouwbaar nagekomen lening zorgt ook voor een betere en stabielere kredietwaardigheid, wat onder andere een aanzienlijk verschil kan maken bij latere vastgoedleningen. Het is daarom belangrijk en verstandig om leningen af te sluiten wanneer dat nodig is, zolang je in staat bent om deze leningen veilig en zonder druk af te lossen. Als je een persoonlijke lening nodig hebt, kun je het beste de verschillende aanbiedingen vergelijken en altijd je eigen kredietwaardigheid in de gaten houden.

Vereniging van huiseigenaren in een oogopslag

Een vereniging van eigenaren van een condominium (WEG) is een vereniging van eigenaren van appartementen in een gemeenschappelijk gebouw.

De gemeenschap van eigenaren kan als volgt worden beschreven:

Gemeenschap van alle eigenaars van een eigendom.

Als eigenaar van je appartement ben je lid van de WEG en samen met de andere eigenaren verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke eigendommen, zoals het trappenhuis, het dak, de gevel en de gemeenschappelijke toevoerleidingen.

Je beslist ook samen over onderhoud en reparaties en over de financiering van deze maatregelen. Het is belangrijk om te weten dat elke beslissing in het COA gezamenlijk wordt genomen en dat jij, als lid van het COA, ook verplicht bent om deel te nemen aan de beslissingen en de kosten te dragen.

De WEG in een oogopslag:

• Elke eigenaar mag zijn of haar stemrecht vertegenwoordigen op de vergadering van eigenaars
• Elke eigenaar heeft een bepaald mede-eigendomsaandeel in de gemeenschappelijke eigendom
• Elk lid van een WEG moet kosten dragen voor het gemeenschappelijk eigendom
• Elke eigenaar is verantwoordelijk voor zijn of haar eigendom.
• Elke eigenaar heeft bepaalde rechten en verplichtingen
• Elke WEG moet bepaalde documenten hebben die regels en grenzen vastleggen

De wettelijke basis voor een WEG is de Condominium Act. Deze voorziet de eigenaren van richtlijnen en voorschriften voor een goed beheer van de WEG. Laten we de Wet op de Condominium (kortweg WEG) eens nader bekijken.

Condominiumwet (WEG)

De Condominium Act is van groot belang voor alle eigenaren van condominiums in Duitsland, omdat het de wettelijke basis legt voor de organisatie en het beheer van verenigingen van eigenaren van condominiums.

De WEG regelt onder andere de verdeling van rechten en plichten tussen de individuele eigenaren en de gemeenschap, evenals het beheer en onderhoud van het gemeenschappelijk eigendom.

Er zijn duidelijke richtlijnen voor het houden van vergaderingen van eigenaars, het nemen van besluiten en het beheren van fondsen. De oprichting en taken van de managementadviesraad en de administrateur zijn ook geregeld in de WEG.

De WEG reguleert:

• De verdeling van rechten en plichten
• Het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke eigendom
• Het verloop van de vergadering van eigenaars
• De besluitvorming
• Het beheer van fondsen

De eigenarenvergadering wordt geleid door de wetten van de WEG:

In een WEG is elk lid betrokken en moet aan bepaalde rechten en plichten voldoen. In de volgende sectie zullen we uitleggen wat je moet doen als eigenaar.

Rechten en plichten van de eigenaars

Als eigenaar van een vereniging van huiseigenaren heb je bepaalde rechten en plichten. Je hebt het recht om je flat te gebruiken en te beheren, maar je moet ook rekening houden met de gemeenschappelijke belangen. Dit betekent dat je je moet houden aan de regels en voorschriften die samen zijn vastgesteld en die gelden voor het gebouw en zijn bewoners.

Bovendien ben je als eigenaar van de vereniging van eigenaren van het condominium verplicht om mee te werken aan het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen.

Gebruiksrechten op de eigen woning

Als eigenaar van je appartement in een vereniging van huiseigenaren heb je het recht om je appartement te gebruiken en te beheren. Het is aan jou of je zelf in de flat woont of deze verhuurt. Je kunt bijvoorbeeld je flat renoveren of nieuwe meubels kopen, zolang je andere eigenaars niet hindert.

De eigen flat mag zelf beheerd en ontworpen worden zolang het gemeenschappelijk eigendom niet wordt aangetast.

Je moet echter ook rekening houden met de belangen van de andere eigenaars en de gemeenschap bij het gebruik van je flat. Je mag bijvoorbeeld geen structurele veranderingen aan je flat aanbrengen die het uiterlijk van het gebouw kunnen aantasten of problemen kunnen veroorzaken met andere flats.

Gebruiksrechten van het gemeenschappelijk eigendom

Als eigenaar in een vereniging van eigenaren van een flatgebouw ben je samen met de andere eigenaren verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen. Hieronder vallen bijvoorbeeld het trappenhuis, de lift, het dak, de gevel, de buitenfaciliteiten en, indien nodig, het verwarmingssysteem.

Deze rechten en plichten zijn van toepassing op eigenaars van gemeenschappelijk eigendom:

• Beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten

Hoe deze kosten worden gefinancierd en verdeeld, wordt uitgelegd in de volgende paragraaf.

Financiering van gemeenschappelijke kosten

Als eigenaar van een vereniging van huiseigenaren ben je verplicht om bij te dragen aan de gemeenschappelijke kosten van de vereniging. Hieronder vallen bijvoorbeeld de kosten voor de administratie en het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen, maar ook de kosten voor de exploitatie van de lift, de afvalverwijdering of de watervoorziening.

De kosten worden meestal berekend op basis van jouw aandeel in het gemeenschappelijke eigendom. Hiervoor is in de splitsingsverklaring vastgelegd welk aandeel je hebt in de vereniging van eigenaren van het condominium. Deze verdeling van de kosten wordt ook wel de kostenverdeelsleutel genoemd.

Naast de lopende kosten kunnen ook grotere onderhouds- of renovatiemaatregelen nodig zijn, die gepaard gaan met een hogere financiële uitgave. Hiervoor wordt meestal een reserve gevormd, die regelmatig door de eigenaren met een bepaald bedrag wordt aangevuld. Deze reserve wordt gebruikt om grotere reparaties en onderhoudsmaatregelen te financieren zonder dat de eigenaars extra geld hoeven op te halen.

Deze kosten worden gemaakt in een WEG:

• Kosten voor beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten
• Kosten voor de werking van de lift, afvalverwijdering of watervoorziening
• Onderhoudsreserves

De gemaakte kosten worden besproken op de vergadering van eigenaars:

Organisatie van een vereniging van huiseigenaren

De organisatie van een vereniging van eigenaren van een condominium is een belangrijk onderdeel van het samenleven. Er zijn verschillende organen die verantwoordelijk zijn voor het beheer van de gemeenschap.

Het belangrijkste orgaan is de vergadering van eigenaars. Alle eigenaars komen hier één keer per jaar samen om belangrijke beslissingen te nemen en de zorgen van de gemeenschap te bespreken.

Een ander belangrijk orgaan is de beheeradviesraad. Deze wordt gekozen door de vergadering van eigenaars en ondersteunt de beheerder bij het beheer van de gemeenschap.

De beheerder is het uitvoerend orgaan van de vereniging van eigenaren van het condominium. Hij of zij zorgt voor de administratie van de gemeenschap en zorgt ervoor dat alle noodzakelijke werkzaamheden worden uitgevoerd.

De belangrijkste gebeurtenissen van de WEG in een oogopslag:

• WEG beheerder
• Raad van Advies
• Vergadering van eigenaars

Laten we nu de afzonderlijke gevallen nader bekijken.

Beheerder van de WEG

De beheerder is het uitvoerend orgaan van een vereniging van eigenaren van een condominium en is verantwoordelijk voor het beheer van de vereniging. Dit houdt onder andere in dat hij onderhoudsmaatregelen organiseert en controleert, rekeningen opstelt en communiceert met de eigenaars en de verschillende commissies van de gemeenschap.

Tot de taken van de beheerder behoren:

• Organisatie en controle van onderhoudsmaatregelen
• Boekhouding opstellen
• Communicatie met de eigenaars en de verschillende commissies

De keuze van een geschikte beheerder is daarom van groot belang. In de regel wordt een professioneel beheerbedrijf aangesteld dat over de nodige kennis en ervaring beschikt. Vrijwillig beheer door een eigenaar is echter ook mogelijk.

Raad van Advies

Naast de beheerder is er ook een beheeradviesraad. De beheeradviesraad bestaat uit ten minste drie eigenaren. Dit orgaan wordt gekozen door de vergadering van eigenaren en heeft als taak de beheerder te ondersteunen en te controleren. De beheeradviesraad heeft echter geen beslissingsbevoegdheid en kan alleen aanbevelingen doen.

De managementadviesraad in één oogopslag:

• Samengesteld uit ten minste drie eigenaren
• Gekozen door de vergadering van eigenaars
• Ondersteunt en controleert de beheerder

Vergadering van eigenaars

De vergadering van eigenaars is het hoogste besluitvormingsorgaan en komt minstens één keer per jaar samen. Het heeft de taak om te discussiëren en te beslissen over belangrijke zaken van de gemeenschap.

De vergadering van eigenaars wordt bijeengeroepen door de beheerder of door een eigenaar. Bepaalde termijnen en formele vereisten moeten in acht worden genomen. In de regel moeten de uitnodigingen ten minste twee weken voor de vergadering schriftelijk worden verzonden. De uitnodiging moet de agendapunten vermelden evenals de plaats, datum en tijd van de vergadering.

De typische onderwerpen van een vergadering van eigenaars zijn de goedkeuring van het ondernemingsplan, de verkiezing van de beheerder, de stemming over onderhoudsmaatregelen of het vastleggen van de huisregels. De vergadering van eigenaars beslist ook over de hoogte van de maandelijkse huiskosten.

De gemeenschap van eigenaars in een oogopslag:

• Komt minstens één keer per jaar samen
• Adviseert over belangrijke zaken van de gemeenschap
• Bijeenroeping vindt plaats via de beheerder

Aanbeveling van de redactie

Waarom vinden we de app zo leuk?

De calculators zijn gemakkelijk te gebruiken en bieden u een snel overzicht van de financiële haalbaarheid van uw vastgoedprojecten. U heeft altijd de kerncijfers in beeld en de app is altijd beschikbaar op uw mobiele telefoon. Probeer het uit en ontdek de voordelen van de praktische vastgoedcalculator op de Lukinski app.

U kunt de app direct downloaden en aan de slag gaan!

Download van App Store: Gratis

Gratis in de App Store:

Wat kan de vastgoed app doen?

Hier zijn 3 kleine aanbevelingen en vaak gebruikte onroerend goed calculators in de app:

Rendementscontrole: dit is wat een pand opbrengt

Een van de populairste functies van de app is de rendementscalculator, die u helpt de winstgevendheid van uw vastgoedinvesteringen te beoordelen. Met de rendementscalculator kunt u snel en eenvoudig nagaan of een geplande vastgoedinvestering rendabel is. Zo kunt u nagaan of de investering de moeite waard is en of het rendement aan uw verwachtingen voldoet. De snelle rendementscontrole is vooral nuttig voor kapitaalinvesteringen en helpt u om weloverwogen beslissingen te nemen.

Voor uw smartphone

Bereken het netto rendement: Exact rendement

De app bevat ook een netto opbrengst calculator waarmee u de netto opbrengst van uw woning kunt berekenen. U kunt het bruto rendement invoeren evenals de toepasselijke belastingen en kosten (bijvoorbeeld onderhoudskosten) om het netto rendement te bepalen. Dit geeft u een gedetailleerde analyse die u helpt weloverwogen beslissingen te nemen over uw investering.

Bereken de makelaarskosten

Als je wilt weten hoe hoog de makelaarskosten zijn voor het kopen van een woning, kun je ook de bijbehorende calculator in de app gebruiken. U voert gewoon de aankoopprijs in en de app berekent automatisch de makelaarskosten. Zo heb je altijd een overzicht van alle kosten en kun je je financiën optimaal plannen.

Aanbeveling van de redactie: smartphone + tablet

Download van App Store: Gratis

Gratis in de App Store:

Wat is Fix & Flip?

De Fix & Flip-strategie verwijst naar het kopen, upgraden en verkopen van onroerend goed binnen een korte periode met als doel winst te maken.

Het proces begint met het vinden van een ondergewaardeerd pand om te kopen en te renoveren. Nadat de moderniseringsmaatregelen zijn voltooid, wordt het pand op de markt verkocht tegen een hogere prijs.

Dus Fix & Flip is:

• Een goedkoop huis kopen
• Upgrade ze kostenefficiënt
• Winstgevend verkopen

Fix & Flip eigendom kopen

De eerste stap bij het implementeren van een fix & flip-strategie is het vinden en kopen van een geschikt pand. Vergeet niet om de constructie van het gebouw grondig te beoordelen om te begrijpen welke renovaties nodig zijn om de waarde van het pand te verhogen en een realistische schatting van de verkoopprijs te krijgen.

Hier zijn enkele tips die je bij dit proces kunnen helpen.

Zoeken naar ondergewaardeerd vastgoed

Dit kunnen eigendommen zijn die in slechte staat verkeren of waarvan de eigenaars ze snel moeten verkopen. Let bij het kiezen van een woning niettemin op de locatie. De locatie is bepalend voor de latere verkoopprijs.

Gebruik van online platforms

Er zijn veel online platforms die het gemakkelijker maken om geschikt onroerend goed te vinden, zoals sociale mediaplatforms of apps en online markten. Privécontacten kunnen ook een ideale manier zijn om lucratieve eigendommen te vinden voor de Fix & Flip-strategie.

Bouw een netwerk op: Makelaars, ambachtslieden & Co.

Contacten leggen met makelaars, vaklui en andere professionals in de vastgoedsector is erg nuttig om op de hoogte te blijven van mogelijke aanbiedingen. Je kunt hiervoor gewoon online platforms gebruiken of contact opnemen met particulieren.

Je oom kent misschien wel iemand die al eens een badkamer goedkoop heeft gerenoveerd.

Financiering en kapitaal veiligstellen

Zorg ervoor dat je genoeg kapitaal hebt om het pand dat je koopt te renoveren en te verkopen. Veel Fix & Flip projecten mislukken door onvoldoende kapitaal. Een goede planning van de kosten en financiële middelen is daarom erg belangrijk.

Fix & Flip biedt de mogelijkheid om ze te laten financieren. Je kunt hier lezen hoe dit werkt:

• Fix & Flip financiering

Na de aankoop van het pand komt de belangrijke stap van het upgraden.

Fix & Flip Upgraden van eigendom

De woning upgraden is het echte werk. Hier moet je ervoor zorgen dat je het werk tot in detail plant. Met deze planning kun je de kosten en de tijd beter inschatten. Het doel van opwaarderen is om de waarde van het pand te verhogen door middel van effectieve maatregelen om winst te maken. Deze doelen kunnen worden bereikt met renovatie-, vernieuwings- en moderniseringsmaatregelen.

In het volgende artikel lees je precies waar je op moet letten, welke werkzaamheden erbij komen kijken en welke kosten je moet maken:

• Fix & Flip Upgraden van eigendom

Fix & Flip Vastgoed verkopen

De laatste stap na het upgraden van de woning is de verkoop ervan. Deze stap leidt uiteindelijk tot je winst en daarom is het belangrijk om hier de juiste aanpak te kiezen.

Ten eerste moet je je huis laten taxeren door een expert, zoals een architect of makelaar. Zij zullen je een marge geven waarbinnen je je verkoopprijs kunt bepalen.

Je kunt in dit artikel zien hoe een winstberekening eruitziet:

• Fix & Flip kostprijsadministratie

Ook interessant! De belastingen van Fix & Flip verschillen afhankelijk van de gekozen rechtsvorm.

Conclusie! Fix & Flip & Kapitaalverhoging

Als u een goedkoop pand vindt, is de Fix & Flip-strategie een winstgevende manier om in onroerend goed te investeren. U moet er echter rekening mee houden dat de strategie ook risico’s met zich mee kan brengen, zoals onvoorziene renovatiekosten of problemen bij de verkoop van het pand.

Hoog risico maar hoge beloning

Samengevat draagt de Fix & Flip-strategie, als deze efficiënt wordt uitgevoerd, snel en effectief bij aan uw kapitaalverhoging. Je moet ervoor zorgen dat je goed voorbereid bent en de risico’s begrijpt voordat je met deze strategie begint.

Bekijk voor gedetailleerde informatie de Fix & Flip-gids van onze partners:

• Onroerend goed herstellen en verkopen

Bent u geïnteresseerd in een bouwspaarcontract? Vergelijk direct de actuele voorwaarden voor jouw bouwspaarcontract in de bouwspaarcalculator van Immobilien-Erfahrung.de.

Vergoedingen voor het contract met de bouwvereniging

Hoeveel kost bouwsparen? Bij het afsluiten van een bauspar-contract worden verschillende kosten gemaakt waarmee rekening moet worden gehouden om een realistische kostenberekening mogelijk te maken. Dit kunnen onder andere aankoop- en administratiekosten zijn, kosten voor verzekeringen of verwerkingskosten voor leningen uit de bauspar-lening.

Een overzicht van mogelijke vergoedingen:

1. Aansluitkosten
2. Jaarlijkse bijdragen
3. Accountbeheer
4. Verwerkingskosten
5. Vergoeding voor vervroegde aflossing

Naast deze kosten kunnen er nog andere kosten van toepassing zijn, afhankelijk van de aanbieder. Ontdek nu wat de vergoedingen zijn en wanneer ze van toepassing zijn.

Aansluitkosten

Sommige bouwverenigingen brengen zogenaamde afsluitprovisie in rekening bij het afsluiten van een bouwfondscontract. De vergoeding kan variëren afhankelijk van de aanbieder en het tarief. De afsluitprovisie wordt gebruikt om de kosten te dekken die gemaakt worden bij het opstellen van het contract, zoals het opstellen van de contractdocumenten, het uitvoeren van kredietcontroles en het verwerken van aanvragen.

De aansluitkosten in één oogopslag:

• Contract opstartkosten
• Bijvoorbeeld voor contractdocumenten of kredietcontroles

In sommige gevallen worden deze kosten niet in rekening gebracht of zijn ze al opgenomen in de contractvoorwaarden.

Jaarlijkse bijdragen

Om een bouwspaarcontract in stand te houden, vragen veel bouwspaarverenigingen een jaarlijkse bijdrage. De jaarlijkse bijdrage wordt gebruikt om de kosten voor het beheer en de uitvoering van het contract te dekken, evenals de rente op het gespaarde kapitaal. Sommige aanbieders rekenen lagere bijdragen als je een groter inlegbedrag stort of voor een langere looptijd kiest, andere rekenen hogere bijdragen als je een kleiner inlegbedrag stort of voor een kortere looptijd kiest.

De jaarlijkse kosten in het kort:

• Het contract met de bouwvereniging handhaven
• Jaarlijkse betaling van spaarder aan building society
• Bedrag hangt af van verschillende factoren

Accountbeheer

De kosten voor het bijhouden van een rekening worden jaarlijks of per kwartaal in rekening gebracht en worden gebruikt om de kosten te dekken die worden gemaakt voor het beheren van het contract, zoals het opstellen van afschriften, het uitvoeren van overboekingen en het verwerken van vragen. Het bedrag van de onderhoudskosten varieert afhankelijk van de aanbieder en het contract.

Gebruik van de vergoeding voor accountbeheer:

• Boekhouding opstellen
• Uitvoering van verwijzingen
• Verwerking van vragen

De vergoedingen voor het beheer van woningkredieten en spaarcontracten zijn omstreden. In een uitspraak uit 2022 heeft het Federale Hooggerechtshof (BGH) een besluit genomen over het in rekening brengen van vergoedingen voor het beheer van woningkredieten en spaarcontracten. Dit geldt momenteel echter alleen voor klanten van BHW Bausparkasse. Sommige woningbouwverenigingen brengen deze vergoeding daarom niet in rekening.

Behandelingskosten

Verwerkingskosten ontstaan voornamelijk bij wijzigingen in het contract. Tijdens de spaarfase heb je de mogelijkheid om het contract individueel aan te passen aan jouw omstandigheden.

Verwerkingskosten kunnen van toepassing zijn voor:

• Wijzigingen in het contract (looptijd, besparingsdoelstelling, aantal termijnen)
• Het uitvoeren van audits of beoordelingen in verband met het contract
• Opstellen van certificaten of bewijzen

De hoogte van de verwerkingskosten verschilt per aanbieder en kan variëren van een paar euro tot een paar honderd euro.

Vergoeding voor vervroegde aflossing

De vergoeding voor vervroegde aflossing wordt ook wel de uitbetalingsvergoeding genoemd. Deze vergoeding is verschuldigd als je een bouwspaarcontract voortijdig beëindigt voordat de overeengekomen looptijd is verstreken. Het dient om de aanbieder te compenseren voor de gederfde rente en aflossingen die hij had verwacht als het contract tot het einde van de looptijd van kracht was gebleven.

Er zijn kosten van toepassing bij voortijdige beëindiging van het contract.

Conclusie en tips voor mensen die willen sparen

Het is belangrijk om op de hoogte te zijn van de kostenstructuur van de aanbieder voordat je een building society contract afsluit. Zorg ervoor dat je rekening houdt met de kosten van eventuele aanvullende diensten om er zeker van te zijn dat je het aanbod kiest dat het beste past bij je persoonlijke behoeften en doelen. Het vergelijken van de voorwaarden van verschillende aanbieders en contracten kan je helpen de beste keuze te maken.

Hier zijn onze tips waarmee potentiële klanten van woningkredieten en spaarplannen rekening moeten houden voordat ze een contract ondertekenen:

• Informeer naar de vergoedingenstructuur van de aanbieder en neem dit mee in je kostenberekening.
• Vergelijk de aanbiedingen en voorwaarden van verschillende providers om er zeker van te zijn dat je de beste deal krijgt voor jouw behoeften

Bouwspaarcontract: Sparen voor vastgoedfinanciering

Een bouwspaarcontract is een speciaal soort lening. Bouwspaarcontracten bestaan meestal uit een spaarplan en een vastgoedlening en worden afgesloten bij een bouwspaarvereniging. Het basisidee van bouwsparen en de bijbehorende bouwspaarlening is het bevorderen van eigenwoningbezit. Je sluit het contract af als je van plan bent om in de toekomst een huis te bouwen of te verbouwen of een bestaande woning te kopen.

Een korte samenvatting van het besparingscontract voor gebouwen.

• Speciaal type lening
• Bestaat uit spaarplan en lening voor onroerend goed
• Wordt afgesloten met een bouwvereniging
• Dient om eigenwoningbezit te bevorderen

Vergelijk meteen de huidige voorwaarden voor je bouwfondscontract in de bouwfondscalculator van Immobilien-Erfahrung.de.

Sparen: Hoe een building society contract werkt

Wanneer je een bouwspaarcontract afsluit, leg je verschillende punten vast die hetzelfde blijven gedurende de hele looptijd van het contract. Zo bepaal je bijvoorbeeld je spaardoel, ook wel bouwspaarbedrag genoemd, en de looptijd. Een typische bouwspaarovereenkomst heeft een looptijd van zeven tot tien jaar.

Het besparingscontract voor gebouwen doorloopt vervolgens drie fasen:

1. De spaarfase
2. De toewijzingsfase
3. De leenfase

Je leert nu de details van de afzonderlijke fasen.

Spaarfase: Spaarperiode waarin eigen vermogen wordt opgebouwd

De spaarfase is de eerste fase die een bouwspaarcontract doorloopt op weg naar de financiering van je woning. Tijdens deze fase spaar je een contractueel vastgelegd percentage van het bouwspaarbedrag. Naast de spaardoelstelling, die tussen 30% en 50% van de bouwspaarsom ligt, wordt bij het afsluiten van het contract ook de duur van de spaarfase bepaald.

De maandelijkse spaarrente wordt berekend op basis van het spaarbedrag en de looptijd. Tijdens de spaarfase is het ook mogelijk om speciale betalingen te doen naast de maandelijkse betalingen of zelfs om het overeengekomen minimale bouwspaarsaldo te verstrekken door middel van een eenmalige betaling.

De spaarfase samengevat:

• Vast deel van de bouwspaarsom wordt opgespaard
• Gedurende een bepaalde periode
• Maandelijkse spaarrente afhankelijk van spaarbedrag en looptijd

Zodra de besparingsdoelstelling is bereikt, gaat het besparingscontract voor het gebouw de tweede fase in.

Toewijzingsfase: distributie van de bouwlening door de bouwvereniging

De tweede fase van bausparcontracten wordt de toewijzingsfase genoemd. In deze fase wordt het bedrag van de bauspar-lening bepaald. Het bedrag wordt bepaald door het verschil tussen de bouwspaarsom en het bouwspaarsaldo. Om het contract klaar te maken voor toewijzing, moet aan bepaalde voorwaarden worden voldaan.

De voorwaarden voor een toewijzing van een lening van een bouwvereniging zijn:

1. Het overeengekomen saldo voor bouwsparen is bereikt
2. Er werd voldaan aan verdere toewijzingscriteria

De exacte toekenningscriteria verschillen van bouwvereniging tot bouwvereniging. Zodra aan de toekenningsvoorwaarden is voldaan, wordt de lening toegewezen en kan deze worden opgenomen. De lening kan alleen worden gebruikt voor woondoeleinden. Dit omvat bijvoorbeeld de bouw, aankoop of renovatie van een woning.

De lening is gekoppeld aan een woonbestemming.

Leningfase: Uitbetaling en terugbetaling van de vastgoedlening

Zodra je hebt besloten om de lening aan te gaan, gaat je bouwspaarcontract de laatste fase in: de leenfase.

Het begint direct na de toewijzingsfase en begint met de leningaanvraag. De voorwaarden van de lening zijn al overeengekomen bij het afsluiten van het bouwcontract. Het is vaak een annuïtaire lening.

De hoogte van het bouwspaarbedrag dat aan het begin wordt bepaald, beïnvloedt de hoogte van de lening en dus ook de maandelijkse aflossingstermijnen. In tegenstelling tot een bouwlening, die vaak een restschuld achterlaat aan het einde van de vaste renteperiode, wordt de bouwspaarlening volledig terugbetaald binnen de looptijd.

De leenfase in één oogopslag:

• Begint met de leningaanvraag
• Voorwaarden van de lening al vastgesteld bij het afsluiten van het contract
• Terugbetaling gebeurt in maandelijkse termijnen
• In de regel blijft er geen restschuld over.

Voordelen van bouwspaarcontracten: Zekerheid en promotie

Zoals elke financieringsmethode heeft ook de bouwspaarovereenkomst voor- en nadelen. Bouwspaarcontracten bieden een flexibele combinatie van spaargeld en zekerheid voor de bouw of aankoop van een woning. Ze worden gekenmerkt door aantrekkelijke rentevoeten, voordelige leningsvoorwaarden, belastingvoordelen en depositobescherming. Bovendien kan een bouwspaarcontract ook worden gebruikt als afdekking tegen onvoorziene gebeurtenissen.

De voordelen op een rijtje:

• Combinatie van spaar- en kredietproduct
• Flexibele terugbetalingsopties
• Aantrekkelijke rentetarieven en gunstige leningsvoorwaarden
• Staatssteun via premies
• Veilige variant van vastgoedfinanciering

Nadelen van pensioensparen: Hoge kosten en lange verbintenis

Naast de voordelen zijn er ook nadelen, zoals bij alle financiële producten. Door de noodzakelijke voorafgaande spaarfase zijn bouwspaarcontracten minder geschikt voor onmiddellijke financiering.

De nadelen op een rijtje:

• Lange verbintenisperiode
• Lage liquiditeit
• Hogere kosten in vergelijking met andere vormen van sparen
• Geen beschikbaarheid van bouwsparen in noodgevallen
• Geen flexibele terugbetalingsopties

Voor wie is een bouwspaarcontract de moeite waard?

Een bouwspaarcontract is niet alleen geschikt voor mensen die hun droom om een woning te bezitten willen verwezenlijken, maar ook voor eigenaars van onroerend goed. Naast bouw of aankoop kan de lening ook worden gebruikt voor modernisering of als onderhoudsreserve.

Wanneer en voor wie is een bouwspaarcontract zinvol?

• Mensen die de komende jaren onroerend goed willen kopen
• Investeerders die staatssteun willen gebruiken om vermogen op te bouwen
• Bouwspaarders die verwachten dat de rente gaat stijgen
• Eigenaren die waarde hechten aan rekenveiligheid
• Aanvulling op de financiering van de aankoop van een huis

Als je tot een van deze groepen mensen behoort, kan een bouwspaarcontract dubbel de moeite waard zijn. Bouwspaarders worden ondersteund door de staat en ontvangen onder bepaalde voorwaarden overheidssubsidies. De subsidies omvatten de woningbouwpremie, de werknemersaftrek en Wohn-Riester.

Tip: Het afsluiten van een bouwspaarcontract is vooral de moeite waard tijdens perioden van lage rente.

Huren, kopen, wonen in Stuttgart

Een goede start in de onroerend goed wereld is altijd het kopen van je eerste flat. In zijn interview met FIV Magazine vertelt Michael Maile over zijn ervaringen met panden op een goede A-locatie. De opbrengst is hier afhankelijk van het type huis of flat. Micro-appartementen hebben bijvoorbeeld andere exploitatiemogelijkheden dan eengezinswoningen. Ook de meso-locatie is bepalend voor de prijsvorming, of het nu gaat om Bad Canstatt, Feuerbach of andere districten zoals Sillenbuch of Vaihingen.

Dit is Stuttgart in Duitsland:

Stuttgart van dichtbij:

Huur: Contract en afwikkeling

Na de succesvolle aankoop van het onroerend goed en de voltooiing van de koopovereenkomst, wilt u natuurlijk uw nieuw verworven eigendom inrichten volgens uw individuele behoeften. Van de inrichting van de woonkamer tot het ontwerp van de tuin, niets staat uw creatieve verbeelding in de weg.

Koop: Rendement op investeringen door onroerend goed

In ons interview komt u alles te weten over onroerend goed en rendement in Stuttgart. Moet u een huis kopen in Stuttgart of is het meer de moeite waard om in de buurt te kopen, bijvoorbeeld in Esslingen of Ludwigsburg?

Verhoor van makelaar over onroerend goed in Stuttgart

Uw eerste appartement of vastgoed als investering? In dit interview leert u de belangrijkste tips & trucs. Kopen, huren, wonen in Stuttgart maar ook tips voor kapitaalinvesteringen. Wij stellen de vragen, hij geeft de antwoorden.

Maile Immobilien: Gesprekspartner

FIV: Voor we het hebben over Stuttgart en zijn vastgoedmarkt en uw aanbevelingen voor huurders en kopers, willen we graag iets meer weten over uw agentschap Maile Immobilien. Kunt u voor onze lezers kort samenvatten wat uw bureau doet en waarin u gespecialiseerd bent?

Michael Maile: Wij zijn een echt familiebedrijf met mij in de 4e generatie. Een dienst met uw naam gedurende zoveel decennia te garanderen is niet vanzelfsprekend en bepaalt uiteraard volledig uw dagelijks handelen en uw omgang met onze klanten.

Sommige van onze klantenrelaties gaan zelfs terug tot het oprichtingsjaar 1925.
Wij zijn al bijna 100 jaar uiterst centraal gevestigd in de Königstraße van Stuttgart en bedienen van hieruit het hele gebied rond Stuttgart als betrouwbare contactpersoon voor taxaties, verkoop en verhuur.

Interview partner Michael Maile:

Vrijstaand huis of rijtjeshuis? Favoriete eigendommen

FIV: Als makelaar in Stuttgart, welke eigendommen verkiest u persoonlijk om te bemiddelen?

Michael Maile: De meeste mensen denken waarschijnlijk dat makelaars altijd dromen van de grote luxe villa’s die ongetwijfeld in Stuttgart bestaan. Persoonlijk heb ik echter altijd de beste ervaringen gehad met wat kleinere woningen, zoals kleine vrijstaande huizen, twee-onder-een-kapwoningen of rijtjeshuizen. Dit zijn in principe mijn favoriete eigendommen, ook omdat je vaak te maken hebt met zeer aangename klanten aan zowel de kant van de verkoper als de koper.

Huurprijzen in Stuttgart: wijken met toekomst

FIV: Wijken voor singles, gezinnen & co. – Voor wie nog niet in Stuttgart woont en naar Stuttgart wil verhuizen, welke wijken hebben toekomst? Waarheen moet je verhuizen in Stuttgart als je mooi wilt wonen?

Michael Maile: Stuttgart heeft een zeer unieke topografie met de bekende Stuttgart Kessel. Dit betekent op zijn beurt dat het stadscentrum relatief beperkt is. Dus of u nu heel stedelijk wilt wonen met korte afstanden of perfecte lokale verbindingen, er is hier voor elk wat wils. Ik zou geen groot onderscheid maken tussen de districten.

Zoals voorheen zijn het westen en het zuiden zeker het populairst.

Gezinnen daarentegen hebben andere prioriteiten met een wat rustigere, veiligere en groenere locatie. Er zijn er genoeg in de buurt van Stuttgart. Persoonlijk geef ik de voorkeur aan de zuidelijke districten, zoals Sillenbuch, Degerloch en Möhringen, vanwege de zeer goede infrastructuur en de korte afstanden, niet alleen tot het stadscentrum, maar ook tot de luchthaven of de snelweg.

Ontwikkeling van de vastgoedmarkt: stagnatie van de huurprijzen

FIV: Huren zijn een groot onderwerp, in heel Duitsland. Hoe hebben de vastgoedmarkt en de huurprijzen in Stuttgart zich in de afgelopen jaren ontwikkeld en hoe zullen zij zich in de toekomst ontwikkelen?

Michael Maile: Zelfs als je verschillende dingen hoort in de media. Wij constateren een duidelijke stagnatie van de huurprijzen in alle gebieden. De tijden van constante stijgingen lijken voorlopig voorbij te zijn. Door de natuurlijke begrenzing van de ketel van Stuttgart blijft het aanbod in principe echter zeer beheersbaar. Zelfs redensificatie of uitbreidingen zijn slechts marginaal haalbaar. In dit opzicht is de vraag nog steeds aanzienlijk groter dan het aanbod.

Door Corona zijn er hier echter al duurzame redenen, zoals het kantoor aan huis, die voor enige ontspanning in de binnenstad zorgen. Anderzijds zijn de groene perifere locaties meer gewild geworden. De toekomst betekent altijd in een kristallen bol kijken, maar ik beschouw Stuttgart nog steeds als een zeer stabiele plaats, hoewel het zich op een vrij hoog niveau lijkt te vestigen.

Moderne flats in Stuttgart-Vaihingen:

Tips voor beginners: huren of kopen?

FIV: In Duitsland huren mensen meer dan ze kopen. Wat zou u een jong stel of zelfs een alleenstaande aanraden, om in Stuttgart te huren of te kopen?

Michael Maile: Zoals bekend zijn er hier verschillende filosofieën. En er zijn gewoon geen algemene verklaringen hier. Zelf ben ik een groot voorstander van koopwoningen omdat het gewoon veel vrijheid in het dagelijks leven betekent en, in geval van twijfel, ook een goede oudedagsvoorziening.

Dit moet echter worden voorafgegaan door een duidelijk engagement voor de locatie en een solide financiering die nog voldoende speelruimte laat voor vakanties, kinderen, enz. Dit zijn vaak vrij grote hindernissen. Enerzijds moet de flexibiliteit in de baan tegenwoordig vaak groter zijn en anderzijds is de koopprijs zo hoog dat financiering alleen met aanzienlijke beperkingen mogelijk is.

In dergelijke gevallen raad ik aan te huren in plaats van te kopen wanneer een gezin moet worden gesticht. En dan, in geval van twijfel, ver buiten de stad tegen betaalbare prijzen en met andere prioriteiten zoals korte afstanden naar school of een grote tuin.

Het eerste flatgebouw in de stad kopen

FIV: Mensen die huren in Stuttgart zijn relatief flexibel en kunnen verhuizen als dat nodig is. Iedereen die een eigendom koopt, ongeacht of het zijn eigen huis is of een condominium, is op zijn minst op lange termijn aan het eigendom gebonden door de lening of financiering. Wat zijn typische fouten van eerste kopers uit uw ervaring als makelaar en hoe kunt u die vermijden?

Michael Maile: Er liggen tal van fouten op de loer in het verkoop- en aankoopproces. Zo hebben kopers de neiging de kapitaalbehoeften te onderschatten, te veel naar het onroerend goed en niet genoeg naar de locatie te kijken, of zonder deskundigheid slechts oppervlakkig te inspecteren. Maar voor mij is een van de ernstigste het gebrek aan bereidheid om offers te brengen.

Het perfecte eigendom bestaat gewoon niet.

En hoe eerder je dit inziet en bewust prioriteiten stelt, hoe eerder je iets zult vinden. In veel gevallen zijn mensen al vele jaren op zoek. En terwijl het onroerend goed steeds duurder werd, was het op sommige momenten gewoon niet mogelijk om met minder genoegen te nemen. Uiteindelijk hoor ik vaak “hadden we maar…”.

Daarom: maak een duidelijke prioriteitenlijst met weging en aarzel dan niet lang als er een goed object opduikt. Je zult het perfecte object niet vinden.

Overdrachtsbelasting en bijkomende aankoopkosten

FIV: De aankoopprijs van een woning is één ding, maar welke bijkomende kosten en belastingen moeten kopers in Stuttgart verwachten?

Michael Maile: De grondoverdrachtsbelasting in Baden-Württemberg bedraagt momenteel 5% van de aankoopprijs. Voor de notaris en het kadaster moet u 1,5% berekenen. Als er een makelaar bij betrokken is, ligt dit tussen 0%-3,5%. In sommige gevallen betaalt de verkoper alleen de makelaar. In totaal gaat het om ongeveer 6,5-10% van de aankoopprijs.

Stuttgart in een oogopslag:

• Belasting op de overdracht van grond: 5%
• Notariskosten: 1,5%
• Makelaarskosten: 0-3,5%
• Som: 6,5 – 10%

Onroerend goed als investering – stadsnabijheid & oude gebouwen

FIV: Wijken in Stuttgart voor investeringen in onroerend goed – Laten we het nu hebben over onroerend goed als investering in Stuttgart, voor wie wil kopen en huren. Als onze lezer besluit om te kopen en daarna te huren: Welke 2 districten of satellieten rond Stuttgart zou u een koper aanraden voor zijn investering in Stuttgart? Waar liggen volgens u, als deskundige, de meeste kansen voor de toekomst?

Voor beleggers blijven binnenstedelijke locaties interessant.

Michael Maile: Hier zou ik liever streven naar charmante oude gebouwen dan naar nieuwe gebouwen die vervangen kunnen worden. Vooral met de ontwikkeling van het Rosensteinkwartier zullen op middellange termijn veel flats in het stadscentrum worden gebouwd. Dus ook hier moet je op de lange termijn iets unieks kunnen bieden.
De betere rendementen zijn echter zeker buiten de grenzen te vinden. Ik zie Möhringen en Vaihingen bijvoorbeeld als zeer interessante locaties met een zeer goede infrastructuur en grote werkgevers.

Vastgoedtypes met toekomst – uitstraling en efficiëntie

FIV: Welk soort vastgoed heeft volgens u toekomst in Stuttgart, waarin moet men investeren? Klein, groot, bestaand, nieuwbouw?

Michael Maile: Zoals reeds gezegd, ben ik nogal een vriend van het charmante oude gebouw. Zeker, energie-efficiëntie zal in de toekomst een nog belangrijkere rol spelen, maar de prachtige zandstenen art nouveau gevel zal zeker niet worden geïsoleerd. Dergelijke gebouwen zullen altijd gewild zijn en er zal altijd vraag naar zijn. Persoonlijk ben ik geen fan van de vaak zeer monotone nieuwbouwarchitectuur met steeds dezelfde woonsilo’s gerangschikt rond een treurig speeltuintje, waar zelfs de laatste vierkante meter van het perceel bebouwd is.

Niettemin moet ook worden benadrukt dat bijvoorbeeld de toegankelijkheid een belangrijkere kwestie zal zijn, die eerder in nieuwere gebouwen zal worden aangetroffen. Iedereen moet dit voor zichzelf afwegen. En dan is het natuurlijk beter om drie kleine flats te hebben dan één grote, ook vanuit het oogpunt van risicospreiding.

Zolderkamer van een eengezinswoning:

Een eigendom verkopen – kwaliteitscontrole

FIV: Tot slot nog een vraag: U had het over de typische fouten bij het kopen van een woning. Velen kopen, maar sommigen willen ook verkopen. Welke tips kunt u, als ervaren makelaar in Stuttgart, geven aan mensen die voor het eerst een huis verkopen? Wat zijn de eerste stappen en hoe kunt u met succes een woning verkopen in Stuttgart?

Michael Maile: Ten eerste: In principe kun je de meeste dingen in de wereld zelf doen. De vraag is altijd hoeveel tijd je ervoor beschikbaar hebt en in welke kwaliteit je het duurzaam kunt doen. Daarom zou ik een onervaren verkoper van onroerend goed altijd sterk aanraden om een ervaren makelaar in de arm te nemen. Simpelweg omdat het verkopen van onroerend goed tegen de best mogelijke prijs veel meer inspanning vergt dan doorgaans wordt gedacht. U moet rondvragen bij vrienden en kennissen, referenties natrekken en een niet-bindende indruk krijgen van het vastgoedbedrijf.

Renovatie en modernisering zijn altijd de moeite waard!

Anders is het belangrijk om de bruid mooi te maken voor de bruiloft. Kleine verbouwingen en zelfs het opzettelijk “in scène zetten” van het onroerend goed zijn financieel vrijwel altijd de moeite waard. U moet niet alleen beschikken over alle documenten die van belang zijn voor de banken in kwestie, maar u moet ze ook begrijpen en bijvoorbeeld de voorwaarden van het kadaster of de voorschriften in de verklaring van verdeling kennen en in staat zijn ze dienovereenkomstig mee te delen.

Tekortkomingen moeten bekend zijn en vakkundig worden meegedeeld. Wat hier fataal is, is natuurlijk het opzettelijk verzwijgen van een dergelijk gebrek.
Ter plaatse is het belangrijk om de emoties van de koper op te wekken. Het is belangrijk om de prioriteiten van de koper te begrijpen en de details die zijn uiteindelijke interesse kunnen wekken. Prijsonderhandelingen zijn ook vaak een dunne lijn waar onervaren verkopers maar al te vaak grote moeilijkheden mee hebben.

Conclusie: Onervaren verkopers moeten zeker eerst advies inwinnen van een betrouwbare en betrouwbare deskundige. Ervaren verkopers weten meestal dat een goede makelaar geen geld kost, maar geld oplevert door zijn knowhow, contacten en de enorme tijdwinst.

FIV: Met dank aan Maile Immobilien voor het interview!

Je eerste flat kopen: Eigenaar-bewoning of kapitaalinvestering

U wilt uw droom, het bezitten van uw eerste woning, verwezenlijken, maar u weet niet waar te beginnen? Leer alles over uw eerste huis en de belangrijkste stappen in ons artikel.

• Eerste flat kopen

Huren, kopen, wonen in Stuttgart

Om uw droom van een eigen huis te verwezenlijken, of u nu huurt of koopt, en hoe u het maximale rendement kunt behalen in Stuttgart, leest u ons artikel over makelaars in Stuttgart.

• Makelaars in Stuttgart