Teilverkoop van een onroerend goed: voordelen, nadelen, belastingen & Co. – voor appartement, huis & perceel
Teilverkoop onroerend goed – Sinds enige tijd worden onroerend goederen juist als veilige pensioenvoorziening beschouwd. Ze zijn waardestabil en risicoloos – ideaal voor een zelfbestheerden leefstijl in een hoge leeftijd. Daarom is de teilverkoop van je eigen eigendom een uitstekende optie. Je verkoopt een deel van je object, krijgt snel vloeibaar geld en kan daar verder blijven wonen. Maar elke beslissing brengt ook nadelen met zich mee. In dit geval inflatie, afleveringkosten & Co. Leer hier alles over de voordelen en nadelen van de teilverkoop, waarom je het recht van gebruik absoluut moet bekijken en welke fiscale gevolgen de teilverkoop met zich meebrengt.
Wat verstaat men onder teilverkoop?
Als je kiest voor een deelverkoop van je woning, verkoop je niet het hele object, maar slechts een deel ervan. Meestal gaat het om 10 tot 50 procent van de eigendom. Je ontvangt dan de koopprijs voor het verkochte deel en kan daar verder blijven wonen tegen een maandelijkse gebruikskosten. Deze moet je betalen aan de deelkoper – vergelijkbaar met een huur. Er komt dus geen tweede persoon in je woning te wonen. In plaats daarvan blijf je de enige gebruiker.
Niemand anders komt binnen, maar je mag blijven wonen
Tot de voordelen later meer. Hier een overzicht van de deelverkoop:
- Een deel van de woning wordt verkocht (meestal 10-50%)
- Deelverkoop huis: Ja
- Deelverkoop appartement: Ja
- Deelverkoop perceel: Ja
- Je blijft de enige gebruiker van de woning
- Je betaalt maandelijkse gebruikskosten
Dat klinkt op zich erg interessant. Maar waarom zou je je voor een deelverkoop besluiten? Laten we de voordelen bekijken.
Voordelen: Snelle vloeistof, verhuren & Co.
Een gedeeltelijke verkoop brengt een groot aantal voordelen met zich mee. Je krijgt snel financiële ruimte, profiteert van toekomstige waardedalingen en kan via verhuren extra kapitaal genereren. Meer hierover zo meteen.
Voordelen van de gedeeltelijke verkoop samengevat:
- Snelle verkoopprocedure
- Snelle liquiditeit
- Toekomstige verkoop & aankoop mogelijk
- Geen uit搬 nódig
- Winst door mogelijke waardedaling
- Winst door mogelijke verhuring
- Exclusief gebruikrecht na verkoop mogelijk
Eén van de beslissende voordelen van de gedeeltelijke verkoop ligt in het exclusieve gebruikrecht van het onroerend goed, dat zelfs na een volledige verkoop mogelijk is:
Nießbrauchrecht: Uitsluitend gebruikrecht na verkoop
Zoals al uitgelegd, kun je na de afgeronde gedeeltelijke verkoop blijven wonen in het object. Laten we hier kort een blik werpen op de twee opties die je beschikbaar staan voor de verkoop van het onroerend goed:
- Gedeeltelijke verkoop zonder mogelijkheid tot volledige verkoop of
- Deeltijdverkoop inclusief volledige verkoop in X jaar
Als je voor de deeltijdverkoop van je woning kiest en met de koper heeft afgesproken dat je deel na X jaar volledig kunt verkopen, stelt je recht van gebruik je daar ook na de volledige verkoop van de woning in staat om te blijven wonen. Je hebt dan nog steeds het uitsluitend gebruikrecht.
Het voordeel: Je bent op geen enkele moment afhankelijk van de goedkeuring of toestemming van de verkoper.
Snel verkoopproces en snelle vloeibaarheid
Of met of zonder uitzicht op volledige verkoop – In vergelijking met een reguliere onroerend goedverkoop, zijn bij de gedeeltelijke verkoop van je object veel minder obstakels aanwezig. Wil je je onroerend goed volledig verkopen, dan doorloopt je meestal meerdere fasen van de voorbereiding tot en met de bonificatiecontrole en het koopovereenkomst. Vooral de controle van de kredietwaardigheid van de koper kan zeker een lange tijd in beslag nemen.
Vooraf de stappen van een reguliere verkoop:
- Documenten voorbereiden
- Waardering
- Vermarkt onroerend goed
- Opstellen van een exposé
- Uitvoering en plannen van bezichtigingsafspraken
- Kooponderhandelingen
- Uitvoering en opstellen van de koopovereenkomst
- Sleuteloverdracht
De voordelen van een gedeeltelijke verkoop? Bij een gedeeltelijke verkoop worden de meeste van deze stappen volledig overgeslagen. In plaats daarvan richt je je hier direct tot de financiële dienstverlener, die je dan een deel van je woning koopt. Hierdoor bespaar je tijd en krijg je snel liquiditeit.
Stappen van de gedeeltelijke verkoop in vergelijking:
- Waardering
- Uitvoering en opstellen van de koopovereenkomst
- Sleuteloverdracht
Beide koop en verkoop in de toekomst mogelijk
Daarnaast: Wil je in de toekomst ook je deel van de woning verkopen, ondersteunt de gedeeltelijke koper je meestal bij het behalen van de beste prijs. Immers, jullie zijn beiden geïnteresseerd in een hoge winst en een terugkoop is ook later niet uitgesloten.
Winst door waardedaling en verhuren
Als de eigendom in de toekomst aan waarde kan stijgen, profiteer je ook als mede-eigenaar daarvan. Denk eraan: Tot 50 procent behoort nog steeds jouw eigendom en uit搬 moeten is ook niet. Uit搬kosten en de stress die gepaard gaat met het zoeken naar een nieuw woonobject vallen hiermee voor jou weg. Zelfs als je later toch uit搬 wilt, ben je niet gebonden aan een totale verkoop. In plaats daarvan kun je de onroerend goed verhuren en zo extra kapitaal voor jezelf ophalen.
Als deel-eigenaar van het object staat je ook de optie open om het te verhuren
Afhankelijk van de situatie kun je ook slechts een deel van het object verhuren. Dat is bijvoorbeeld geschikt voor een twee-onder-één-kap of een groter huis.
Nachteilen: afleveringskosten, gebruikskosten & inflatie
Elke medaille heeft twee kanten, zo ook de gedeeltelijke verkoop. Hoewel een snelle verkoop en vlugge vloeibaarheid verleidelijk klinken, moet je je wel de nadelen van de gedeeltelijke verkoop aan de hand nemen. Zo zijn de volgkosten niet te onderschatten, vooral het gebruiksentgelt.
Betaling van een gebruiksentgelt
Als gedeeltelijke verkoper hoeft je niet extra uit te trekken, maar mag je als enige gebruiker in het object blijven wonen. Daarvoor rekent de gedeeltelijke koper en huidige mede-eigenaar een maandelijkse gebruiksentgeld, vergelijkbaar met huur. De exacte hoogte hangt af van de uitbetaalde som en ligt meestal tussen 3-5 procent van de verkoopprijs.
Gebruiksentgeld ligt tussen 3-5% van de uitbetaalde som
De som geldt telkens voor 1 jaar. Hier een voorbeeldberekening:
- Maandelijkse gebruiksentgeld = 3%
- Koopprijs: 100.000
- Berekening: 0,03 * 100.000 / 12
- Maandelijkse gebruiksgeld: 250 Euro
Als je een deel van je object voor 100.000 euro verkocht hebt, valt een maandelijkse gebruikskosten van 250 euro per maand aan, die je aan de nieuwe mede-eigenaar moet betalen.
Verlies door inflatie & geldvermindering
Volgens de Europese Centrale Bank bedraagt de huidige inflatie 2% per jaar, terwijl we momenteel zelfs bij 5% zitten (stand 01/22). Zo blijkt: zelfs een waardetoename van 25% of 30% in 15 jaar kan de inflatie niet compenseren – een groot nadeel van de gedeeltelijke verkoop!
Waardetoename kan inflatie niet altijd compenseren
Je zou hier dus nogmaals moeten overwegen of de gedeeltelijke verkoop onder deze omstandigheden echt rendabel is. Als de gedeeltelijke verkoop je toch te gevoelig voorkomt, kun je alternatief ook voor de woningrente kiezen. We geven haar kort een voorstel:
Alternatief: Woningrente of levensrente
Een woningrente betekent dat je je woning volledig verkoopt en daarvoor een levenslang woon- en gebruikrecht behoudt. Daarnaast kun je rekenen op een kleine maandelijkse vergoeding. Het voordeel: De onderhoudskosten vallen voor jou weg, want die moet dan de nieuwe eigenaar regelen.
Woningrente uitgelegd:
- Directe, volledige verkoop van je woning
- Levenslang woon- en gebruikrecht
- Kleine, maandelijkse „extra-uitkering“ van de verkoper
- Geen onderhoudskosten
Afname: Is een gedeeltelijke verkoop zinvol? – Belastingen, erfenis & Co.
Of een gedeeltelijke verkoop zinvol is, hangt zowel af van je persoonlijke omstandigheden en toekomstplannen als van de huidige financiële situatie. Belastingrechtelijk gezien verschilt de gedeeltelijke verkoop niet van een reguliere onroerendgoedverkoop. Ook de erfrede van een onroerend goed mag verkocht worden met verwijzing naar BGB § 2033 lid 1, omdat je als mederechtighebbende over je aandeel in het nalatenschap mag beschikken. Gelijkaardig bij een scheiding: hier mag je al na het jaar van scheiding je aandeel in het object verkopen.
Samengevat:
- Gedeeltelijke verkoop beïnvloedt door persoonlijke omstandigheden
- Belastingrechtelijk geen verschil tussen gedeeltelijke verkoop & verkoop
- Erbengemeenschap: gedeeltelijke verkoop van geërfde onroerendgoed mogelijk
- Scheiding: gedeeltelijke verkoop na het jaar van scheiding mogelijk
Polo Sport: De luxe sport van koningen — regels, uitrusting & toernooien
Luxe horloges voor mannen: een overzicht van de beste merken en modellen
Fries paard: Het zwarte droompaard — ras, karakter & aankoopwaarde
Paard kopen: prijzen, kosten & op wat je moet letten — van warmbloed tot volbloed
Oliver Pocher verliest 14 kg: De schokkende verandering van de comedian
Vastgoed Podcast: De 9 beste podcasts op Apple, Spotify & Co. - prijzen, beheer, investering
