Checklist: Doelstellingen en criteria van het eerste condominium

Wanneer u uw eerste woning koopt, moet u een weloverwogen beslissing nemen. U moet uzelf een doel stellen welke criteria voor u de grootste rol spelen bij een woning en in geen geval kopen om emotionele redenen. Neem uw beslissing op basis van economische feiten en cijfers die gemakkelijk kunnen worden vergeleken.

In het volgende artikel hebben wij de punten voor het stellen van doelen bij het kopen van een woning uitgesplitst. Hier zijn onze elf punten samengevat in korte vragen:

1. Eigenbelang of kapitaalinvestering?
2. Wat is de maximale aankoopprijs?
3. Hoe laag is de maximale brutohuuropbrengst?
4. Moet ik gehuurd of ongehuurd kopen?
5. Welke steden komen in aanmerking?
6. Wat is de perfecte locatie?
7. Investeren in bestaande of nieuwe gebouwen?
8. Hoe oud mag een eigendom zijn?
9. Hoe groot moet een woning zijn?
10. Erfpacht?
11. Sociale binding of post-binding?

Stap 1 – Eigenbelang of liever kapitaalinvestering?

Zoals reeds uitgelegd in ons artikel over het onderwerp eigen woning vs. kapitaalinvestering, is het altijd beter om de eerste woning als kapitaalinvestering te gebruiken. Want bij koopwoningen betaalt u altijd 100% van de lopende kosten zelf. Kapitaalinvesteerders daarentegen laten in de eerste plaats de huurder en de fiscus betalen.

• Hier vindt u alles over het onderwerp eigenbelang versus kapitaalinvestering.

Hier in het kort wat eigenbelang en kapitaalinvestering betekenen:

• Eigenbelang: 100% verantwoordelijk voor de kosten
• Kapitaalinvestering: huurder en belastingdienst betalen

Stap 2 – Wat moet de maximale aankoopprijs zijn?

Deze vraag hangt af van vele factoren. Het belangrijkste criterium is echter waarschijnlijk de kredietwaardigheid in termen van activa, alsmede het maandelijkse saldo van activa en eigen vermogen. Dit zijn allemaal doorslaggevende factoren voor uw bank bij de beslissing over de financiering.

• Lees hier meer over de maximum aankoopprijs.

Hier volgt een kort overzicht van de belangrijkste factoren:

• Kredietwaardigheid
• Maandelijkse balans
• Aandelen

Stap 3 – Hoe laag mag de minimale brutohuuropbrengst zijn?

U wilt de grootst mogelijke winst maken met uw flat. Hoe hoog moet de huuropbrengst minimaal zijn, zodat de huurder idealiter de woning afbetaalt en u niet zelf voor aflossing en rente hoeft op te draaien?

• Lees hier meer over de minimale brutohuuropbrengst.

Hier volgt, in het kort, de formule voor de berekening van het bruto huurrendement:

Formule: Jaarhuur / aankoopprijs x 100 = Bruto huurrendement

Dit doel wordt ook wel efficiënte vermogensopbouw genoemd. Bijgevolg zou het bruto huurrendement van een rendabele eigendom ook hoog moeten zijn.

Stap 4 – Een eigendom kopen, gehuurd of ongehuurd?

Als u een flat koopt voor eigen gebruik, is het altijd raadzaam om een niet-verhuurde flat te kopen. De uitzondering hierop is wanneer u de huurovereenkomst beëindigt voor eigen gebruik. Voor investeerders zou een onverhuurd eigendom echter veel meer tijd in beslag nemen, aangezien u op zoek moet naar nieuwe huurders.

• Lees hier alles over het kopen van gehuurd of ongehuurd.

Koop ongehuurd als investering:

Hier in het kort de voor- en nadelen!

Voordelen:

• Renovatiewerkzaamheden: Onmiddellijk uitvoerbaar en aftrekbaar
• Gebruik van de eigen huurovereenkomst
• Markthuurprijs

Nadelen:

• Leegstand in het begin: huurderving
• Verbouwingskosten

Koop gehuurd als investering:

Voordelen:

• Geen tijd besteed aan nieuwe verhuringen
• Betaalgedrag en gedrag van bestaande huurders is bekend
• Laag risico van leegstand

Nadelen:

• Huur meestal onder huidige marktwaarde
• Bestaande huurovereenkomsten moeten worden overgenomen

Stap 5 – Welke steden komen in aanmerking?

A, B of C locatie, wat is de beste plaats om mijn eigendom te kopen? De centrale vraag hier is of ik kies voor een beleggingspand of een inkomstenpand.

• Lees hier meer over locatietypes.

A-, B- of C- positie

Hier volgt een kort overzicht van hoe elk van de drie soorten situaties wordt gedefinieerd:

• A-locatie (eenvoudig: metropool)
• B-locatie (eenvoudig: grote stad / stad met positieve ontwikkeling)
• C-locatie (eenvoudig: kleine stad / platteland in stagnatie)

Waar koop ik welk eigendom?

De verschillende locatietypes vergelijken gebieden. Hogere rendementen gaan hand in hand met een lagere waardering. Daarom kiest men, afhankelijk van de locatie, tussen rendement of beleggingsvastgoed.

• Vastgoedbeleggingen: alleen te vinden op A-locaties
• Opbrengst eigendom: Goede B of ook C locatie

Macro, meso, micro locatie

Na de vergelijking van de A-, B- of C-locatie worden nu de stadswijken en de concrete wijk vergeleken.

• Lees hier alles over macro-meso-micro locatie.

Hier is een kort overzicht:

• Macrolocatie (A, B en C locatie, d.w.z. waar in het land / welke stad?)
• Meso locatie (waar in de stad)
• Micro-locatie (exacte locatie)

Stap 6 – Wat is de perfecte locatie?

Waar precies moet ik mijn eerste woning kopen? Eigenaars-bewoners en kapitaalinvesteerders, evenals rendabele eigendommen of investeerders met het oog op waardestijging, de beslissing over de perfecte locatie is dienovereenkomstig verschillend. Hier gaan we opnieuw in op de analyse om het voor u gemakkelijker te maken de beste locatie voor uw doelen te vinden!

• De perfecte locatie

Stap 7 – Investeren in bestaande of nieuwe gebouwen?

Bij de aankoop van een appartement stelt men zich niet alleen de vraag of het gaat om een eigen woning of een investering in kapitaal en rendement of een beleggingspand, maar ook of men moet investeren in bestaande bouw of in nieuwbouw. Beide vormen hebben hun voor- en nadelen. In dit artikel zult u te weten komen wat dat zijn.

• Lees hier alles over bestaande bouw of nieuwbouw.

Voordelen van nieuwbouw

• Huidige stand van de techniek
• Laag risico voor onderhoud en reparaties
• Medezeggenschap in binnenhuisarchitectuur

Nadelen van nieuwbouw

• Hogere aankoopprijs en bijkomende aankoopkosten
• Lagere huuropbrengst
• Hoog waardeverlies in het begin
• Verdere kosten voor openbare ontwikkeling

Stap 8 – Hoe oud mag een woning zijn?

Je wilt investeren in een oud gebouw? Dan moet u een paar dingen overwegen alvorens te kopen. Oude eigendommen hebben enkele voordelen, maar ook nadelen. Wij hebben een kort overzicht gemaakt van alle feiten over de verschillende bouwjaren in vergelijking.

De ouderdom van een woning is een doorslaggevende factor bij de aankoop van een onroerend goed. Maar wat zijn de verschillen en gebreken afhankelijk van de ouderdom en het bouwjaar van een woning? Is het de moeite waard om te investeren in een verouderd huis of appartement?

• Jaar van fabricage en toestand

Stap 9 – Hoe groot moet een woning zijn?

Hoe groot moet mijn eerste woning zijn? Micro-appartement, 2, 3 of zelfs meer kamers? Deze vraag wordt hier beantwoord door een vergelijking te maken tussen woonruimte voor eigen gebruik en voor investeringen. In het algemeen zijn vooral het aantal vierkante meters en de kamerindeling van belang.

• Lees hier alles over de maximale grootte van een woning.

Hier volgt een korte samenvatting van de criteria voor eigenaars-bewoners:

• Welzijn heeft prioriteit
• Plan voldoende leefruimte voor de toekomst, bv. gezinsplanning
• Oppervlakte niet te groot > Aankoopprijs, bijkomende kosten
• Uitrusting kan later worden verbeterd

Hier volgt een overzicht van de drie doelstellingen voor kapitaalinvesteerders:

1. Hoog huurrendement
2. Goed verhuurbaar
3. Weinig vacatures

Stap 10 – Is een erfpachtcontract nodig?

Wanneer men voor het eerst met het onderwerp erfpacht te maken krijgt, rijzen veel vragen. Wat is erfpacht en heeft het zin? Wilt u ook weten of u de kosten van de erfpacht van uw belastingen kunt aftrekken? Al uw vragen zullen hier beantwoord worden.

• Lees hier meer over erfpacht.

Hier volgt een korte samenvatting van de erfpacht:

• Eigendoms- en gebruiksrechten permanent gescheiden
• 2 partijen: de erfpachter en de erfpachter
• De concessieverlener van een erfdienstbaar recht van opstal draagt een stuk grond over voor bebouwing.
• De erfpachter ontvangt er erfpacht voor

Stap 11 – Sociale binding & post-binding?

Voordat u op zoek gaat naar een flat, moet u alles weten over sociaal engagement in huisvesting. Hier leert u alle voor- en nadelen kennen en wat u moet weten over alles van leningen tegen lage rente van de overheid voor sociale huisvesting, tot verplichtingen en de periode na het aangaan van de verbintenis.

• Hier vindt u alles over sociale binding en post-binding.

De sociale band in een notendop:

• Betaalbare huisvesting door overheidsfinanciering
• Zeer goede voorwaarden voor leningen of subsidies
• Huur voor personen met een recht op huisvestingscertificaat

De herbinding in een notendop:

• Verbintenis tot sociale huisvesting tot lening is terugbetaald

Gehuurde woning: beëindiging wegens eigen behoefte

Eigenaars hebben het recht de huur op te zeggen wegens hun eigen behoeften, zolang de opzegging voor eigen gebruik voldoet aan alle wettelijke termijnen, d.w.z. 3 tot 9 maanden. In het algemeen moet u als verhuurder en eigenaar het appartement echt nodig hebben voor uzelf of voor een familielid, en moeten er begrijpelijke en geldige redenen zijn.

Hier zijn de feiten in het kort:

• Wettelijke termijnen tussen 3-9 maanden
• Begrijpelijke reden

Lees hier alles over de wet op eigen gebruik/ Immobilien-Erfahrung.de

Eigen gebruik: redenen en begunstigden

Eigen gebruik moet altijd te rechtvaardigen zijn en mag alleen beschikbaar zijn voor de naaste familieleden.

Redenen voor eigen gebruik: Voorbeelden

De wens tot eigen gebruik moet altijd een langetermijncomponent hebben; een kort of tijdelijk gebruik als overgangsfase zou geen rechtvaardiging zijn.

• Wens om in eigen flat / huis te wonen
• Kinderwens, uitbreiding van woonruimte
• Tweede huis of woning, absoluut noodzakelijk om beroepsredenen
• …

Begunstigden: Voorbeelden

U kunt persoonlijk gebruik maken voor uzelf of voor “begunstigden”. Maar wie zijn zij? Erkend zijn:

• Kinderen
• Ouders
• Grootouders
• Broers en zussen
• Kleinzoon
• Nichten en neven
• Schoonkinderen en schoonouders (indien huwelijk nog bestaat)
• Scheidende echtgenoten (zonder verzoek tot echtscheiding)
• Geregistreerd partner (zonder lopend verzoek tot nietigverklaring)

Koop gehuurd of ongehuurd: Bewoning door eigenaars en kapitaalinvesteringen

Verhuurd of onverhuurd kopen – dat is een van de vragen die u zich moet stellen wanneer u onroerend goed koopt. In principe ligt het verschil in de vraag of u uw onroerend goed wilt kopen voor eigen gebruik of als investering. Hier hebben wij alle voor- en nadelen van het kopen van gehuurd en ongehuurd onroerend goed voor u op een rijtje gezet!

• Kopen gehuurd of ongehuurd

Pensioenen en inflatie: vastgoed als uitweg

Hier laten wij u zien wat de gevolgen van inflatie zijn voor uw toekomstig pensioen. Dit doet de vraag rijzen of onroerend goed een betere manier is om in je oude dag te voorzien dan beleggen bij de bank of in het staatspensioenstelsel. In dit artikel vergelijken wij uw drie alternatieven om u te laten zien wat de beste manier is om u geen zorgen meer te maken over uw vermogen op oudere leeftijd.

• Pensioen en inflatie

Eigenaar-bewoond: Onverhuurd voor onmiddellijke intrek

Als u een huis koopt voor eigen gebruik, wilt u er waarschijnlijk meteen intrekken. In dat geval is het minder de moeite waard om een pand te kopen dat al verhuurd is. Als u een woning koopt die op dat moment wordt verhuurd, kunt u de huurders opzeggen op basis van persoonlijke behoefte.

Beëindiging voor eigen gebruik

Eigenaars hebben het recht om een einde te maken aan hun eigen behoefte, op voorwaarde dat de opzegging van de eigen behoefte voldoet aan alle wettelijke termijnen, die 3 tot 9 maanden bedragen. Dit geldt alleen als u de woning echt dringend nodig heeft voor uzelf of voor een familielid.

Hier is een kort overzicht:

• Beëindiging voor eigen gebruik mogelijk
• Wettelijke termijnen tussen 3-9 maanden
• Begrijpelijke reden (u of begunstigde verhuist)

Onroerend goed als investering: huur kopen

Het kopen van gehuurd of ongehuurd hangt altijd af van de gegeven situatie. Er zijn voor- en nadelen aan beide opties, waarmee in de respectieve situatie rekening moet worden gehouden.

Voor- en nadelen van huurwoningen

Voordelen:

• Geen tijd besteed aan nieuwe verhuringen
• Betaalgedrag en gedrag van bestaande huurders is bekend
• Laag risico van leegstand in het begin

Nadelen:

• Huur meestal onder huidige marktwaarde
• Bestaande huurovereenkomsten moeten meestal worden overgenomen

Onroerend goed als belegging: koop onverhuurd

Ook hier vindt u bepaalde voor- en nadelen bij het kopen van onverhuurde eigendommen. Wat u uiteindelijk koopt, hangt nog steeds af van de omstandigheden van het onroerend goed dat u koopt.

Voor- en nadelen van niet-verhuurde eigendommen

Voordelen:

• Onmiddellijke renovatiewerkzaamheden mogelijk en aftrekbaar
• Markthuur voor nieuwe verhuringen
• Eigen huurcontract kan worden gebruikt

Nadelen:

• Leegstand in het begin: huurderving
• Uitgaven voor renovatie en herverhuring

Conclusie voor beleggers

Bepaal voor uzelf welke factoren de meeste waarde toevoegen aan uw doelstellingen. Afhankelijk daarvan zal een niet-verhuurd of verhuurd eigendom beter passen in uw persoonlijke strategie.

Persoonlijk gebruik vs. onroerend goed als investering

Wat is precies het verschil tussen een onroerend goed voor persoonlijk gebruik of een onroerend goed als investering? De droom van het bezitten van een eigen huis is een doel dat veel mensen voor ogen hebben. Maar heeft het zin om als eerste soort onroerend goed een huis voor persoonlijk gebruik te kiezen? Of is het misschien niet verstandiger om het eerste pand als investering te gebruiken? Huurvrij leven op oudere leeftijd zal er nooit van komen, zelfs niet met een eigen huis, want u zult altijd 100% verantwoordelijk blijven voor alle lopende kosten. Daarom vindt u in dit artikel een vergelijking tussen het bewonen van een eigen huis en een onroerend goed als investering, die u moet helpen bij het nemen van de beslissing om uw eerste onroerend goed te gebruiken.

• Persoonlijk gebruik vs. onroerend goed als investering

Rendement vs. vastgoedbeleggingen

Wat is het eigenlijk? Wat is het fundamentele verschil tussen deze twee soorten beleggingen? En wat is precies een A, B of C positie? Het belangrijkste is dat beide soorten beleggingen voor u winst opleveren. Over de winstvorm kunt u hier lezen. Hier vindt u alles wat u moet weten over rendement en investeren in onroerend goed.

• Rendement vs. vastgoedbeleggingen