Onroerend goed verkopen – hoe maak je de verkoop ongecompliceerd en winstgevend

Als beginner met succes een eigendom verkopen is moeilijker dan u denkt. Er zijn veel zaken waarmee rekening moet worden gehouden en veel fouten die kunnen worden gemaakt. U moet dus vanaf het begin op de hoogte zijn van de procedures en er zeker van zijn dat u alles goed doet. Als u zonder hulp een huis te koop aanbiedt, moet u rekening houden met veel tijd en zelforganisatie. De enige manier om dit proces te vergemakkelijken is te beschikken over de juiste deskundigheid op dit gebied. Meer informatie over het verkopen van een huis (extern)!

Het bepalen van de waarde van onroerend goed – zo gaan deskundigen te werk

Wat zijn de precieze criteria voor het bepalen van de waarde van een onroerend goed en hoe gaan taxateurs precies te werk bij het opstellen van de taxatie? In het algemeen moet de marktwaarde volgens § 194 BauGB de prijs weerspiegelen die in het normale handelsjaar op het tijdstip van de taxatie zou zijn bereikt, zonder rekening te houden met ongewone of persoonlijke omstandigheden. Om deze waarde te bepalen, laten de deskundigen zich leiden door verschillende criteria:

De standaard grondwaarde

De standaardgrondwaarde is waarschijnlijk het belangrijkste criterium voor het bepalen van de marktwaarde, aangezien deze de basis vormt voor de berekening ervan. De standaard grondwaarde geeft de waarde aan voor één vierkante meter onbebouwde grond in de respectieve standaard grondwaardezones.

De structurele en technische staat van een onroerend goed

Het tweede belangrijke criterium is uiteraard de staat van het onroerend goed. Dit omvat niet alleen de gebruikte materialen, zoals bouwmaterialen, bedrading, leidingen of elektrische systemen, maar ook de ouderdom van het pand en de materialen. Bovendien kunnen extra’s zoals buitenfaciliteiten, carports, tuinen en garages een positief effect hebben op de taxatie en een positieve beoordeling versterken.

De ligging van de eigendommen

Enerzijds omvat de ligging van het onroerend goed de infrastructuur van de nabije omgeving, zoals vervoersverbindingen, winkelvoorzieningen, maar ook verbindingen met artsen of ziekenhuizen. Aan de andere kant hebben trendy locaties een voordeel, vooral in grote steden. Hoe hoger de populariteit van de buurt, hoe hoger de waarde van het onroerend goed daar.

De energetische toestand

Allereerst moet natuurlijk het energiecertificaat worden overgelegd. Hieruit blijkt hoe hoog het energieverbruik is. Hoe hoger, hoe slechter. Daarnaast is er de kwaliteit en de nieuwheid van de isolatie van de buitenmuren en het dak. Deze hebben een doorslaggevende invloed op het energieverbruik en de energiekosten stijgen enorm bij slechte isolatie.

Het niveau van ontwikkeling van het onroerend goed

Ook belangrijk voor de waarde van het onroerend goed is de mate van ontwikkeling. Dit betekent dat moet worden nagegaan of de woning is aangesloten op belangrijke netwerken zoals het waterleidingnet, het telefoonnet maar ook de elektriciteit. Natuurlijk is het een voordeel als de woning is aangesloten op alle belangrijke netwerken.

Verontreinigde locaties op het terrein

Verontreinigde terreinen op het onroerend goed zijn uiteraard niet voordelig voor het onroerend goed, aangezien zij door de nieuwe eigenaar moeten worden overgenomen. Dergelijke verontreinigde terreinen worden opgenomen in het kadaster en hebben een negatieve invloed op de taxatie, aangezien potentiële kopers meer kosten moeten maken.

De huidige marktsituatie

De prijs van een onroerend goed wordt altijd bepaald door vraag en aanbod, en daarom speelt dit criterium ook voor de deskundige een belangrijke rol. Hier worden verkoopgegevens van vergelijkbare eigendommen op soortgelijke locaties gebruikt en vergeleken met de gegevens van het onderzochte goed.

De juiste presentatie – dit is hoe u uw woning correct ensceneert

De juiste advertentie is de enige manier om een eigendom zelf aan de man te brengen. Maar ook andere aspecten moeten in aanmerking worden genomen. Als u de verkoop van een huis zonder hulp aanpakt, moet u rekening houden met veel tijd en organisatie. Dit proces kan alleen worden vergemakkelijkt als u over de juiste specialistische kennis ter zake beschikt.

De advertentie – de juiste bewoordingen, de foto’s en de eerste indruk

Er is niets erger dan dat uw advertentie verloren gaat in de massa. Korte, sobere beschrijvingen vervelen potentiële kopers en zijn niet uitnodigend. Zorg er daarom voor dat de titel losjes is, maar toch serieus. Om dit te bereiken moet u taal gebruiken die zo rijk mogelijk is aan beeldspraak, die emoties opwekt en zo de aandacht trekt. Bedenk welke kop je zelf zou plakken. Bijzondere voordelen van uw woning kunt u benadrukken met zinsneden als “elegant oud gebouw met stucwerk” of “zonovergoten terras op het zuiden”, omdat u enthousiast overkomt en de woningzoeker direct uitnodigt. Probeer de koper al met de kop aan te trekken, zodat hij op uw advertentie blijft klikken.

De tekst van de advertentie – nauwkeurige beschrijving en vermelding van de voordelen

Zodra de potentiële koper op uw advertentie staat, kunnen twee andere factoren hem overtuigen van het eigendom. De tekst van de advertentie en uw foto’s. In uw tekst moet u belangrijke kerngegevens over het onroerend goed en de eigendomscriteria toelichten. Dit omvat het aantal kamers, de wijk, het balkon, de ingerichte keuken, de vloer, maar ook de volledige badkamer of kelderruimten. Beschrijf de ligging van het appartement, de voorzieningen en de inrichting zo gedetailleerd mogelijk. Dit omvat keukenapparatuur, verwarmingssystemen, maar ook andere voorwerpen die in het pand zullen blijven. Vermeld daarbij de kosten voor de vergoedingen voor de bestaande uitrusting en de makelaarskosten. Het is ook belangrijk informatie te verstrekken zoals de huurprijs, bijkomende kosten en de grootte van de flat in vierkante meter.

De beelden – de alfa en omega van een goede advertentie

Maar de belangrijkste factor zijn waarschijnlijk de foto’s. Een koper wil natuurlijk zoveel mogelijk van de woning zien om een idee te krijgen of de woning iets voor hem zou kunnen zijn. Om geweldige foto’s van uw eigendom te maken, zijn er een paar dingen die u moet overwegen. Allereerst moeten de kamers netjes en schoon zijn. U moet de foto’s zeker bij daglicht nemen, zodat de kamers echt goed te zien zijn en de kopers kunnen beoordelen hoeveel daglicht er in de kamers valt. Uw omslagfoto moet het meest expressief zijn en het beste van de flat weergeven. De mooiste kamer, het dakterras, de open keuken of misschien de erker met uitzicht. Foto’s van alle kamers en, indien beschikbaar, van de tuin/balkon/terras, een buitenaanzicht en, vooral, een plattegrond mogen nooit ontbreken. De plattegrond mag nooit ontbreken, omdat het potentiële kopers een indruk geeft van de verhoudingen van de afzonderlijke kamers ten opzichte van elkaar en hen helpt de indeling van de kamers te zien.

Kopen, verkopen en beleggen – Immobilien Magazin

U kunt meer te weten komen over onroerend goed in het Real Estate Magazine.

• Flat te koop? Alles over het onderwerp: Verkoop van een flatgebouw
• Taxatie en waardebepaling van onroerend goed? Vraag het de experts: IHV Makelaar & Taxatie (extern)
• Verkopen of verhuren? Geld verdienen met je flat: verhuren of verkopen?
• Wil je kopen? Hier zijn onze tips voor het kopen van uw eerste woning
• Kopen en leven? Onze gids voor het kopen van een flat
• Voorzorgsmaatregel: Je hebt een paar euro gespaard? Lees meer over: Onroerend goed als investering

Huisformulieren in een oogopslag: Lijst

Op de vastgoedmarkt zijn er verschillende soorten constructies. Zowel op het gebied van flats als van huizen zijn er vele vormen en types volgens welke een woning wordt ontworpen. Deze zijn onderverdeeld in verschillende formaten. Wij hebben hier enkele van de meest voorkomende soorten huizen en flats op een rijtje gezet. U vindt meer informatie over het betrokken type onroerend goed in het desbetreffende artikel door op de desbetreffende link te klikken.

Overzicht van woningtypes: van bungalow tot prefab woning

Hier vindt u een lijst met een overzicht van alle gangbare huisvormen. Het gelinkte artikel geeft u meer informatie over de respectievelijke huisvorm, laat u kennis maken met kenmerken en definities, en u leert ook welk huistype geschikt is voor wie en waarom. Bovendien presenteren wij in de desbetreffende artikelen de voor- en nadelen van elk type woning.

• Bungalow
• Twee-onder-een-kap woning
• Vrijstaand huis
• Vakwerkhuis
• Vakantiehuis / weekendhuis
• Strandhuis
• Geprefabriceerd huis
• Landhuis
• Massief huis
• Rijtjeshuis
• Villa
• Energiezuinig huis
• Nul-energie huis
• Passiefhuis

De rechtsgrondslag – notaris, kadaster en de koopovereenkomst

Een huis verkopen is een grote beslissing die veel wettelijke procedures, contracten en vereisten met zich meebrengt. Als huiseigenaar moet u van tevoren goed geïnformeerd zijn over wat er voor u in de pijplijn ligt en waar u op moet letten om met winst uit de deal te komen. Voor de niet-ingewijde op dit gebied zijn er veel juridische basisprincipes waarmee rekening moet worden gehouden en vooral kleine struikelblokken die ten koste van alles moeten worden vermeden.

Leer meer over de juridische basisprincipes van het verkopen van een huis van de experts van IHV!

De notaris – rechtspersoon die toezicht houdt op het koopcontract

De taken van een notaris bestaan erin om als onpartijdige juridische autoriteit de verkoop van onroerend goed zodanig te regelen dat alle partijen tevreden zijn en alle mogelijke geschilpunten van het begin tot het einde worden vermeden of beslecht. De notaris stelt een openbare akte op (het koopcontract) waarin alle noodzakelijke juridische kwesties op transparante en duidelijke wijze worden geregeld.
Bovendien waarmerkt de notaris het koopcontract voor onroerend goed. In Duitsland bepaalt §311b van het Duitse burgerlijk wetboek (BGB) dat alle juridische overeenkomsten betreffende grond, goederen, landgoederen en onroerende goederen verplicht notarieel moeten worden verleden. Een andere taak van notarissen is het waarborgen van de bescherming van koper en verkoper. Met het oog op de rechtsbescherming van de koper reserveert de notaris het eigendom voor de koper in het kadaster als prioriteitsmededeling, zodat de verkoper het eigendom niet op korte termijn aan iemand anders kan verkopen. Met het oog op de rechtsbescherming van de verkoper zorgt de notaris voor de definitieve overdracht van de eigendom in het kadaster zodra de koper de koopprijs daadwerkelijk heeft betaald.
Notarissen zorgen bovendien voor onmiddellijk afdwingbare vorderingen. Dit betekent dat de vorderingen die in notariële overeenkomsten zijn vastgelegd, onmiddellijk afdwingbaar zijn. Voor de tenuitvoerlegging van de vorderingen is het dus niet langer nodig een extra klacht in te dienen bij een rechtbank, maar kan onmiddellijk een deurwaarder worden aangesteld. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer de koopprijs niet wordt betaald. Bovendien legt een notaris alle onopgeloste juridische kwesties bij de verkoop van een onroerend goed uit. Hij moet alle juridische en rechtspositionele vraagstukken aan alle partijen bij de overeenkomst zo uitvoerig, begrijpelijk en toereikend uitleggen, dat de feitelijke wil van beide partijen schriftelijk kan worden vastgelegd. U bent hiertoe verplicht uit hoofde van uw openbaar ambt.

De kosten voor de notaris zijn altijd dezelfde, omdat de notariskosten in heel Duitsland op uniforme wijze zijn geregeld in de Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG). Mocht een notaris proberen de kosten anders te regelen, dan heeft dat geen effect, omdat dit bij wet verboden is. Dit geldt zowel voor kostenverlagingen als kostenstijgingen.

Het koopcontract – de belangrijkste punten moeten geregeld worden

De koopovereenkomst is de rechtsgrondslag waarop de verkoop van een huis is gebaseerd. Naar gelang van het geval ziet een koopcontract er altijd anders uit en bevat het meer of minder voorschriften, afhankelijk van wat de partijen zijn overeengekomen. Een koopcontract is een ingewikkeld en uitgebreid contract dat veel juridische onduidelijkheden bevat en voor sommige mensen ook valkuilen. De uitvoering kan ook veel tijd in beslag nemen. Soms verstrijken er wel 8 weken tussen de ondertekening van het contract bij de notaris en de eigendomsoverdracht in het kadaster. Dit verschil tussen de overdracht van de koopprijs, de verandering van eigendom en dus van vruchtgebruik en bezwaringen, en de definitieve verandering van eigendom en overdracht doet bij de verkoop van een huis nog andere juridische vragen rijzen, die in detail in het koopcontract moeten worden geregeld.
De belangrijkste punten die in elk koopcontract moeten worden geregeld, zijn de volgende:

• Welk voorwerp van aankoop wordt verkocht?
• Wie verkoopt aan wie?
• Wat wordt er mee verkocht? (Ingerichte keuken, woning,…)
• Hoe wordt het verkocht?
• Hoe wordt betaald? (Contant, bankoverschrijving, …)
• Wanneer is de overdrachtsdatum?
• Wat is de uitsplitsing van neven- en onderhoudskosten?
• Hoe worden de ontwikkelingskosten geregeld?
• Zijn er mogelijke garantieclaims?
• Wat is de toestand van het object?
• Heeft het object gebreken?
• Welke vergunningen zijn beschikbaar en welke ontbreken?
• Toerekening van de kosten
• Toestemming van het notariskantoor

De 6 meest gemaakte fouten – hoe struikelblokken te vermijden

De meeste huizenverkopers zijn nogal onervaren op dit gebied en weten niet waar te beginnen. Ze nemen vaak een paar foto’s en zetten die op een onroerend goed portal. Huiseigenaren weten echter niet wat zij kunnen verwachten, waar zij op moeten letten en wat hen allemaal te wachten staat. Om deze onzekerheid te voorkomen, is het vóór de verkoop van een huis het belangrijkste dat u zich informeert en de hulp inroept van deskundigen op dit gebied.

Een makelaar is vanaf het begin uitgesloten

Natuurlijk is het ook mogelijk om een verkoop van onroerend goed zonder makelaar tot een goed einde te brengen. Dus voordat u beslist voor of tegen een makelaar, overweeg wat voor u in uw situatie het meest zinvol is. Een makelaar kan u veel werk en tijd besparen bij de verkoop van een woning. Zij kunnen u ook adviseren over financiële en marketingkwesties. Dus stel jezelf de vragen:

• Heb ik de tijd om de hele verkoop van mijn huis alleen te organiseren, te begeleiden en af te ronden?
• Is mijn kennisniveau en mijn beroepsbekwaamheid echt voldoende om de verkoop zonder makelaar tot een goed einde te brengen?
• Kan ik de verkoop alleen coördineren in de snel veranderende, regionale en doelgerichte vastgoedmarkt?

U moet zich ervan bewust zijn dat de verkoop van onroerend goed veel tijd, organisatie en deskundigheid vergt. Een makelaar ontvangt een commissie op een succesvolle verkoop, maar dit kan worden vastgelegd in een makelaarscontract. Daarnaast neemt de makelaar dan werkzaamheden van u over, zoals het op de juiste wijze adverteren van de woning, het regelen en uitvoeren van bezichtigingsafspraken, het opstellen van koopcontracten en het bijwonen van de notarisafspraak. Dit betekent dat u iemand met voldoende deskundigheid aan uw zijde heeft om u in alle zaken te adviseren.

U bent niet voorbereid op bezichtigingsafspraken

Potentiële kopers staan voor de beslissing om al dan niet een grote investering te doen. Dus willen ze op veilig spelen en 100% zeker zijn van hun beslissing. Om de huisverkoop tot een goed einde te brengen, moet u potentiële kopers zoveel mogelijk zekerheid geven. Bij een bezichtigingsafspraak moet u voorbereid zijn op veel vragen van kopers en op al die vragen een goed antwoord hebben. Vaak gaat het om de staat van het huis – hoe oud zijn de ramen/deuren? Wanneer was de laatste renovatie en opknapbeurt? Wat voor soort isolatie is er? Hoe hoog zijn de servicekosten? en en – wees op al deze vragen voorbereid en informeer u vanaf het begin uitvoerig over uw huis. Onwetendheid kan potentiële kopers afschrikken of een excuus zijn om de prijs te drukken. Sta ook open voor taxateurs en begrijp dat uw kopers gewoon op veilig willen spelen.

De marktwaarde van het onroerend goed is u onbekend

Iedere huiseigenaar herinnert zich hoeveel hij voor zijn huis heeft betaald en hoeveel renovatie, opknapbeurt enz. heeft gekost. Het komt echter vaak voor dat de waarde van het onroerend goed afwijkt van de oorspronkelijke aankoopprijs, aangezien de prijzen van onroerend goed worden bepaald door vraag en aanbod. Dus voordat u uw eigendom te koop aanbiedt, moet u de waarde ervan kennen. U kunt de waarde van het onroerend goed laten schatten door een taxateur, maar ook door een makelaar en zo beter weten in welke marge u zich met de prijs kunt bewegen. Kleine gebreken aan het huis kunnen de waarde van het pand verlagen en voor potentiële kopers een reden zijn om de aankoopprijs te verlagen. Overweeg daarom vóór de verkoop of u kleine gebreken vooraf kunt laten repareren en zo een hogere verkoopprijs kunt vragen. Taxateurs of makelaars kunnen u echter ook helpen bij deze beslissing en beoordelen of een dergelijke investering de moeite waard is.

Zij zijn niet bereid te onderhandelen

Natuurlijk wilt u als verkoper uw eigendom zo winstgevend mogelijk verkopen. U staat echter tegenover een koper die uiteindelijk het liefst winst wil maken. Verpest uw kansen om een huis te kopen dus niet door onwillig te zijn om te onderhandelen, maar kom uw koper ook tegemoet. Slechts één ding helpt bij onderhandelingen, en dat is een goede voorbereiding. U moet van meet af aan nagaan binnen welke marge u kunt bewegen en wat voor u het absolute minimum is. U moet ook met goede argumenten komen om uw verkoopprijs te rechtvaardigen. Daartoe behoren bijvoorbeeld een goede infrastructuur, de ligging van het huis of bijzondere voordelen van uw eigendom. Een makelaar met onderhandelingservaring kan u ook helpen bij de voorbereiding van een succesvolle onderhandeling of u zelfs ter plaatse bijstaan. Koppigheid kan veel bederven en de onderhandelingen onnodig rekken. Benader elkaar en vind een prijs waar beide partijen tevreden mee zijn.

Uw exposé geeft een valse indruk

Het exposé is een van de belangrijkste zaken voor een succesvolle verkoop van uw eigendom. Het exposé is het eerste wat een potentiële klant ziet en moet daarom de perfecte eerste indruk maken. Een slecht exposé kan zelfs het mooiste huis ruïneren. Waar je zeker op moet letten zijn goede foto’s. Het helpt om deze door een fotograaf te laten maken, maar zelfgemaakte foto’s kunnen er ook geweldig uitzien. Zorg ervoor dat de foto’s bij daglicht worden genomen en dat de kamer goed te zien is. Het moet ook opgeruimd en schoon zijn, zodat de potentiële koper zich onmiddellijk op zijn gemak voelt en zich kan voorstellen dat hij er woont. Maak foto’s van alle kamers en idealiter ook van de plattegrond, zodat de koper zich een duidelijk beeld kan vormen van de woning. Foto’s van de tuin of speciale kenmerken van het huis zien er ook goed uit. Wees eerlijk in de tekst van je exposé. Geef de klant geen valse hoop en overdrijf niet, want dat leidt alleen maar tot teleurstelling bij de bezichtigingsafspraak.

U controleert het koopcontract niet goed

Het koopcontract en de afspraak met de notaris zijn de laatste stappen op weg naar een succesvolle woningverkoop. Bij de notaris wordt het koopcontract nogmaals door de notaris voorgelezen en door beide partijen ondertekend. Na deze afspraak is het contract juridisch bindend en is de koop gesloten. Vóór deze afspraak dient u het koopcontract grondig te controleren en duidelijkheid te hebben over alle genoteerde punten. Als u twijfelt, raadpleeg dan vooraf een makelaar die het contract zal doornemen en u advies zal geven. U kunt altijd vragen stellen op het kantoor van de notaris, maar de notaris zal u niet adviseren. Hij is alleen verantwoordelijk voor de juridische juistheid van het contract. Om er zeker van te zijn dat er geen verborgen onzekerheden zijn, is het beter om het contract vooraf te laten controleren.

Een huis kopen – makelaar, commissie & leningen

Wanneer u voor het eerst overweegt een woning te kopen, rijzen onmiddellijk veel vragen. Wat is de beste manier om verder te gaan? Heb ik een makelaar nodig of moet ik zelf op zoek gaan? Hoe groot moet het huis zijn, hoeveel vierkante meter en hoeveel kamers heeft het nodig? Op welk gebied moet ik zoeken en vooral, hoeveel budget heb ik nodig? Wij zullen nu al deze vragen tot op de bodem uitzoeken.

Meer informatie over het kopen van een huis bij IHV!

Vereisten – de weg naar uw droomhuis

In de eerste stap op weg naar uw droomhuis moet u eerst nagaan welke eisen u aan uw eigen huis stelt. Hoeveel kamers heeft u nodig en hoeveel vierkante meter zou uw huis en woning idealiter moeten hebben? Natuurlijk moeten zij ook duidelijk weten naar welk gebied zij willen verhuizen en hun behoeften daarop afstemmen. Een huis in een stad zal duurder zijn dan een huis in een buitenwijk of op het platteland. Moet er een school in de buurt zijn of moet een supermarkt op loopafstand zijn. Wilt u een tuin of een kindvriendelijke omgeving. Natuurlijk moet u ook denken aan de buitenkant van uw woning. Heeft u een voorkeur voor een bepaalde stijl van huis, moet het huis moderner of meer Scandinavisch zijn? Zodra u deze basisvragen hebt beantwoord en weet hoe u wilt dat uw droomhuis eruitziet, kunt u overgaan tot stap 2.

Financiële planning – financieringsopties en -vereisten

Financiële planning is een belangrijk onderdeel van de weg naar het bezitten van een eigen huis, omdat bouwfinanciering en leningen een grote verbintenis zijn die enkele tientallen jaren kan duren. Wie overweegt een onroerend goed te kopen, moet dus eerst zijn eigen financiële middelen nagaan. Dit houdt bijvoorbeeld in of er reeds onroerend goed of een bouwspaarcontract beschikbaar is en hoeveel dat is. U moet ook nagaan welke fondsen daadwerkelijk op korte termijn kunnen worden opgenomen. Om een lening bij een bank te kunnen krijgen, wordt aanbevolen dat u ten minste 10-20% van het vereiste bedrag (aankoopsom en bijkomende aankoopkosten) als eigen vermogen heeft. Hoe hoger het eigen vermogen, hoe beter.

Natuurlijk spelen ook persoonlijke omstandigheden een rol bij financiële veerkracht. Daartoe behoren bijvoorbeeld gezinsplanning en kinderwens, de arbeidssituatie van de partners en, uiteraard, de burgerlijke staat. Het is van belang na te gaan of er voor de komende jaren belangrijke financieringen zijn gepland en hoe dit de financiële situatie zal beïnvloeden. Het is ook belangrijk de permanente uitgaven te bepalen om ze in de planning te kunnen opnemen. Het gaat hierbij om vaste kosten zoals verzekeringen en bijkomende kosten, maar ook om vakanties, de aanschaf van een auto of voorzieningen voor financiële zekerheid.

Het volgende belangrijke punt is de aflossingsperiode, want men moet bedenken hoe lang men een aflossing wil doen en dus hoe lang men schulden wil hebben. Aanbevolen wordt de financiering zo te plannen dat de debiteuren tegen de leeftijd van 60 jaar schuldenvrij zijn. Dit hangt echter ook af van hoe hoog het aflossingspercentage kan zijn. Hoe korter de aflossingsperiode, hoe hoger de aflossing, maar kortere leningperiodes hebben ook iets lagere rentetarieven. Als vuistregel geldt dat bij een aflossingspercentage van twee procent, de aflossingsperiode ongeveer dertig jaar bedraagt.

Zodra deze vragen zijn beantwoord, is het tijd om de documenten voor de banken samen te stellen, want zij hebben veel verschillende documenten nodig om überhaupt een offerte te kunnen aanvragen. Deze documenten omvatten maandelijkse inkomsten, zoals blijkt uit de aanslag inkomstenbelasting, alsmede een lijst van regelmatige uitgaven en vlottende activa. In dit stadium moet u ook reeds beschikken over een aankoopobject en, in het beste geval, kostenramingen, want hoe nauwkeuriger en vollediger de documenten zijn die u indient, hoe sneller en beter de bank een offerte kan opstellen. Vergelijk veel verschillende offertes van verschillende kredietinstellingen, want er kunnen veel verschillen zijn en zo kunt u de beste offerte voor uw project vinden.

Zoeken – Makelaar, Geduld en Advertenties

Er zijn veel verschillende manieren om het zoeken naar een huis te benaderen. Natuurlijk heeft een makelaar veel voordelen, want hij of zij begeleidt u van begin tot eind bij uw zoektocht, kent insider-tips en kan u helpen bij uw beslissing. Als u echter liever zelf op zoek gaat, zijn er veel online portalen, zoals “Immonet” of “Immobilienscout24”, waar u een grote selectie van eigendommen kunt bekijken. Laat uw vrienden en kennissen weten dat u op zoek bent naar een huis, want via contacten kan veel gebeuren. Bij het bezichtigen van een woning zijn er een paar dingen die u in gedachten moet houden om zoveel mogelijk informatie over de woning te verzamelen. In de eerste plaats moet u alleen bij daglicht kijkafspraken maken, zodat u gebreken en defecten veel beter kunt zien dan bij kunstlicht. Kijk goed naar de omgeving en let op mogelijk lawaai, stank en de parkeersituatie. De infrastructuur rond het pand moet ook zorgvuldig worden onderzocht om te vergelijken of deze aan hun eisen voldoet. Praten met de buren kan ook nuttige informatie aan het licht brengen.

Bij het pand zelf moeten zij aandacht besteden aan de toestand van de gevel, het dak en de zolder, alsmede de kelderruimten en de ramen. Watervlekken op muren en plafonds, verouderde ramen met slechte isolatie of een lekkend dak kunnen tijdens deze observaties worden ontdekt. Neem foto’s van de woning en eventuele defecte gebieden. Natuurlijk komt u uit het exposé veel over het pand te weten, maar niet alle vragen worden hier beantwoord. Maak dus een lijst met vragen, zodat u tijdens de bezichtiging zoveel mogelijk over het pand te weten komt. Mogelijke vragen zouden bijvoorbeeld de volgende kunnen zijn:

• Moeten er renovaties of opknapbeurten worden uitgevoerd?
• Wat is de staat van het dak en de ramen?
• Welke verwarming heeft het huis, hoe oud is het en welke isolatie heeft het huis?
• Het energiecertificaat is hier altijd nuttig, dus vraag er uitdrukkelijk naar.
• De plattegrond met tekening van de dragende muren om een eventuele verbouwing te kunnen plannen.
• De staat van de bedrijfskosten
• Controleer bijvoorbeeld de lichtinval en de windrichtingen om na te gaan wanneer de zon in de tuin schijnt.
• Vraag hen naar de reden van de verkoop en de duur van de leegstand
• Blijven inrichtingen zoals de keuken, kasten, enz. in het huis en moeten die worden overgenomen?
• Bezoek verschillende eigendommen om een selectie te maken en om verschillende aanbiedingen te kunnen zien. Als u twijfelt, zoals bij vochtige muren en dergelijke, is het beter een deskundige te raadplegen en hem het geheel te laten beoordelen.

Juridische grondbeginselen – koopovereenkomst, kadastrale inschrijving & Co.

Om een huis te kunnen kopen, moeten wettelijke procedures worden gevolgd en moeten vele normen in acht worden genomen. Om dit correct te doen en de verkoop van het huis wettig te maken, moet een aantal zaken in acht worden genomen.

Veel nuttige tips over de juridische grondbeginselen bij de verkoop van een huis!

Notariële vastlegging van een koopcontract – de notaris helpt bij de kadastrale registratie en meer

De koopovereenkomst voldoet aan de norm dat volgens § 311b BGB een notariële verklaring aanwezig moet zijn indien de eigendom van een stuk grond of met grond gelijk te stellen rechten wordt overgedragen. De eigendomsoverdracht is echter niet geldig na ondertekening en notariële akte, maar pas na inschrijving in het kadaster.
Eerst stelde een notaris een ontwerp-verkoopcontract op dat voor beide partijen geschikt moest zijn. Dit wordt enige tijd voor de ondertekening afgerond, zodat beide partijen het kunnen controleren. Tijdens de notarisvergadering leest de notaris het contract nogmaals voor en kunnen beide partijen vragen stellen. De notaris informeert ook over de gevolgen van de verkoop van het huis en legt de verdere stappen van de eigendomsoverdracht uit.

Tot de inschrijving in het kadaster wordt de aanspraak van de koper op het onroerend goed gewaarborgd door de inschrijving van een zogenaamde prioritaire kennisgeving van overdracht in het kadaster. Dit zorgt ervoor dat de eigendomsoverdracht van het onroerend goed veilig kan worden uitgevoerd. De overdracht van eigendom in het kadaster wordt pas door de notaris ingeleid wanneer de koopprijs volledig is overgemaakt. Het belastingkantoor moet ook met een goedkeuringscertificaat bevestigen dat de koper de overdrachtsbelasting heeft betaald. Het tijdstip waarop het goed aan de koper wordt overgedragen, d.w.z. de “economische overdracht”, wordt eveneens in de notariële akte bepaald. Vanaf dat moment draagt de koper alle kosten en is hij aansprakelijk voor het eigendom. Hij is echter pas de definitieve eigenaar wanneer de eigendomsoverdracht is voltooid en zijn naam in het kadaster is ingeschreven.

Overdracht van eigendom – van verkoper naar koper

Door het sluiten van het koopcontract gaat niet alleen de eigendom van een onroerend goed over op de koper, maar hij of zij neemt ook alle risico’s, belastingen en lasten op zich die aan de eigendom van het onroerend goed verbonden zijn. Hierdoor kan de nieuwe eigenaar met het eigendom doen wat hij of zij wil. De overdracht van bezit is nauwkeurig in datum omschreven en staat volledig los van de inschrijving van de nieuwe eigenaar in het kadaster, d.w.z. de overdracht van eigendom.

Bouwgeld & kosten – wat u moet betalen als u een huis koopt

Nadat u hebt besloten uw droomhuis te kopen, rijst de vraag naar de juiste financiering. Hier moet u zich informeren over alle opties, want u zult de komende jaren moeten leven met de beslissing over de financiering. Vooral voor onervaren mensen is het kopen van een woning een grote stap, en daarom moet u er vooral zeker van zijn dat u de juiste aanbieding vindt.

Leer meer over het onderwerp bouwgeld!

Geld opbouwen – 6 tips voor een succesvolle financiering

• Tip 1 – Bepaal uw uitgangssituatie

  Voordat u met uw zoektocht begint, moet u uw budget en uw eisen in detail bepalen. Dit omvat de woonruimte, het aantal kamers, de constructie en de inrichting, de locatie, de architectuur, het plaatselijk vervoer en de afstand tot belangrijke plaatsen zoals de werkplek of scholen. Zodra u zeker bent van uw behoeften, moet u uw budget verduidelijken. Hoeveel eigen vermogen kunt u bijeenbrengen? Het is ook belangrijk om de maximale toekomstige maandelijkse kosten te bepalen en hoeveel u zich werkelijk kunt veroorloven. Vergelijk hiertoe uw huidige maandelijkse vaste kosten en uitgaven. Zodra u een overzicht hebt gemaakt, hebt u een ruw idee van waar u naar kunt zoeken.

• Tip 2 – Betrek ook de aflossing van de hoofdsom

  Huur en rente zijn reële kosten, maar met een aflossing wordt het geld gebruikt als een soort spaarplan op afbetaling. Dit betekent dat uw leenschuld afneemt terwijl uw netto-activa toenemen. U moet dus ook de aflossing die u elke maand op de lening moet doen, in uw berekeningen opnemen. Denk na over hoeveel jaar u de schuld afbetaald wilt hebben en reken met deze waarde. Vergeet niet dat de huur die u elke maand betaalt geen waarde-investering is, terwijl de aflossing toch elke maand uw nettowaarde zal verhogen.

• Tip 3 – Vergelijk zo veel mogelijk aanbiedingen

  Hoe meer offertes u aanvraagt en vergelijkt, hoe meer keuze u hebt en hoe groter de kans dat u uw droomhuis vindt. Wees niet bang om uitgebreid te zoeken en veel eigendommen te bekijken. Zoek niet alleen op onroerend goed portals maar ook in kranten, vraag het uw vrienden en kennissen en houd altijd uw ogen open. De moeite die u in uw zoektocht steekt, zal u op lange termijn zeker lonen.

• Tip 4 – Kies voor financiering op lange termijn

  Het belangrijkste bij langetermijnfinanciering is dat u de lage rente zo lang mogelijk vasthoudt. Bij voorkeur voor de komende 15 jaar of langer. Dit garandeert u een solide aflossingspercentage. Gebruik, afhankelijk van de aankoopprijs, 20% eigen vermogen of minder en kies voor een klassieke annuïteitenlening. Het terugbetalingspercentage voor deze lening moet ongeveer 2% bedragen. Als het hoger is, zal uw rendement ook hoger zijn in geval van inflatie. Is het lager, dan voldoet u echter niet aan het bepaalde aflossingsbedrag dat u nodig hebt om niet in moeilijkheden te komen met een vervolgfinanciering. Indien u ook een andere lening neemt, zoals een gesubsidieerde lening, moeten de voorwaarden overeenstemmen, anders dreigt u bij verkoop boetes te krijgen voor vervroegde aflossing.

• Tip 5 – Vraag verschillende financieringsaanbiedingen

  Het is natuurlijk het gemakkelijkst en het eenvoudigst om de lening gewoon bij uw bank af te sluiten en de financiering via haar te regelen. Er zijn echter grote verschillen in de financieringsaanbiedingen van de verschillende banken. Vraag daarom ten minste twee verschillende offertes aan, zo niet meer, om uit te zoeken welke bank u de eerlijkste en beste voorwaarden biedt. Verlies nooit uit het oog dat het om een lening op lange termijn gaat, zodat een rentebesparing van 0,2% per jaar voor u een groot verschil kan maken.

• Tip 6 – Schroom niet om schulden te maken

  Schulden maken is een grote beslissing, maar als u een ‘goede schuld’ kiest, wint u er uiteindelijk geld mee. Woningfinanciering is een van deze “goede scholen” omdat u bespaart op woonlasten en u goed beschermt tegen inflatie. Uiteindelijk wint u aan reële rijkdom en verliest u niets, zoals bij een belegging in consumptiegoederen. Daarom moet u niet te snel aflossen en vasthouden aan een eerste aflossing van 2% en een looptijd van 15 jaar. Op die manier hoeft u zich geen zorgen te maken over stijgende rentevoeten.

Vervolglening – schuldherschikking en langetermijnplanning

Bij financiering is het belangrijk dat u aan uw bank bewijst dat u een toekomstige lener bent. Voor kredietnemers die reeds verscheidene jaren hebben bewezen dat zij in staat zijn de lening volgens het contract af te lossen, bieden de banken graag betere voorwaarden aan. In het begin van een lening bestaat een groot deel van de maandelijkse aflossing meestal uit rente, en pas in de loop van de tijd neemt het aandeel van de aflossing toe. In het geval van een schuldsanering is een deel van de lening meestal al terugbetaald. Voor de banken betekent dit dat de loan-to-value ratio lager is dan bij een eerste lening en ook dat er minder advies nodig is, omdat de klanten al weten hoe financiering werkt en wat er van hen wordt verwacht. Dit betekent dat de bank minder werk heeft met de klant, waardoor de offerte gemakkelijker kan worden opgesteld en minder tijd in beslag neemt.

De banken hebben dus goede redenen om schuldsaneerders het hof te maken, omdat zij daar voordelen uit kunnen halen. Maar herschikking is vaak ook gunstiger voor kredietnemers. Afhankelijk van de situatie op de financiële markt kunnen de rentevoeten zo gunstig zijn dat het voor u meer loont een oude lening te herschikken dan verder af te lossen tegen de oude voorwaarden. De rentevoeten zijn vandaag vaak beter dan toen u de lening aanging. Als u verwacht dat de rente in de toekomst zal stijgen, is het raadzaam te kiezen voor een lange rentevaste periode en een goede rentevoet te verzekeren. Op die manier kunt u een snelle aanpassing van de rentevoeten bewerkstelligen als u de oude lening voortijdig beëindigt.

Als u alles goed wilt doen, begin dan vandaag nog na te denken over hoe u de herschikking van uw lening over een paar jaar wilt aanpakken om een goede vervolgfinanciering te krijgen. Deze zijn nog meer de moeite waard als de aanbieders de kosten van de schuldsanering voor de kredietnemer op zich nemen.

Servicekosten – verborgen kosten bij de aankoop van onroerend goed

Wanneer een koopcontract wordt getekend, is de financiering al rond. De extra kosten worden echter vaak onderschat. De rekeningen van de makelaar, de notaris, het kadaster en het belastingkantoor komen zodra de lening is vastgelegd. Daarom wordt de lening vaak te laag vastgesteld. Minstens 20 % van de bijkomende bouwkosten moeten in de lening worden opgenomen naast de aankoopprijs en zijn vrij realistisch. Het overzicht toont de 4 grootste extra kosten die u kunt verwachten als u een huis koopt.

Kosten – Notarisatie van het koopcontract

De kosten voor de notarisafspraak zijn waarschijnlijk een van de grootste posten in de bijkomende kosten voor het kopen van een huis. Hoewel de notariskosten vast zijn en er in geen enkele richting van mogen afwijken, zijn ze ook vrij hoog. Als vuistregel geldt dat ongeveer 1,5% van de aankoopprijs vastligt – en dat is alleen voor het tekenen van het koopcontract. Dus als u een onroerend goed koopt met een koopprijs van 100.000 euro, zijn er kosten voor de notaris van 1.500 euro, die de koper meestal moet betalen. De exacte honoraria voor notarissen in Duitsland zijn vermeld in de tarieflijst voor notarissen, maar kunnen ook online worden berekend.

Belastingen – overdrachtsbelasting voor het belastingkantoor

Zodra het contract bij de notaris is ondertekend en de koopovereenkomst notarieel is verleden, ontvangt de koper post van het belastingkantoor. Vervolgens moet de koper de overdrachtsbelasting betalen. Deze belasting varieert enigszins. In Duitsland is dit gewoonlijk 3,5% van de aankoopprijs van het onroerend goed. In sommige deelstaten, zoals Hamburg, Berlijn en Saksen-Anhalt, bedraagt zij echter 4,5% van de aankoopprijs. Dus voor een aankoopprijs van bijvoorbeeld 100.000 euro betaalt u nog eens 3500 / 4500 euro aan overdrachtsbelasting. Deze schuld moet onmiddellijk worden betaald, want pas wanneer het belastingkantoor het bedrag heeft ontvangen, geeft het de zogenaamde verklaring van inklaring af. Dit is verplicht voor de inschrijving van de nieuwe eigenaar in het kadaster. Dit wordt geregeld door het kadaster en ook hiervoor worden kosten in rekening gebracht, maar deze zijn relatief laag.

Commissie – makelaars berekenen uw deel

Indien u een onroerend goed of een stuk grond koopt via een makelaar, moet u uiteraard de commissie van de makelaar opnemen in de totale berekening. In de regel ontvangt u de factuur van de makelaar direct nadat de akte bij de notaris is verleden. De hoogte van de provisie varieert en is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de regio. Het varieert gewoonlijk tussen vier en zes procent van de aankoopprijs van het onroerend goed. Voor een koopprijs van 100.000 euro betaalt u dus tussen 4.000 en 6.000 euro alleen al voor de makelaar. Het is echter belangrijk te weten dat het de moeite loont te onderhandelen over de makelaarscommissie, omdat bekend is dat deze gepaard gaat met een grote marge. Een aanbevolen totale provisie van 3,48 procent inclusief BTW is een aanbevelenswaardige en realistische waarde.

Voordelen & nadelen – aankoop onroerend goed

Het kopen van onroerend goed heeft ook voor- en nadelen. Afhankelijk van de individuele levenssituatie zijn verschillende scenario’s meer of minder mogelijk. Een huis kopen is echter altijd een grote investering en moet altijd goed doordacht zijn. Om u te helpen beslissen, zetten wij enkele voor- en nadelen van het kopen van onroerend goed op een rij.

Ontdek nog meer voor- en nadelen van het kopen van onroerend goed!

Voordelen: geen huur, veiligheid en je eigen vier muren

Het kopen van een huis kan veel voordelen bieden. Als u een huis koopt, woont u binnen uw eigen vier muren, bent u de baas over het huis en kunt u het naar eigen inzicht inrichten. Bovendien hoeft u geen maandelijkse huur te betalen en zolang de lening is afbetaald, hoeft u alleen maandelijks nutsvoorzieningen te betalen. Een huis biedt ook veel ruimte en, afhankelijk van uw levenssituatie, veel ruimte voor gezinsplanning en hobby’s. Bovendien kunt u te allen tijde wijzigingen in uw eigen huis aanbrengen als u dat wilt en hoeft u dat niet van tevoren met een verhuurder af te stemmen. Een ander voordeel is de zekerheid voor de oude dag, want zelfs als het pensioen niet zo groot is, kunt u in uw huis blijven wonen en hoeft u niet te verhuizen naar kleinere of goedkopere omstandigheden. Een huis maakt ook deel uit van de erfenis voor de volgende generatie en vertegenwoordigt een investering van waarde, omdat uitgegeven huurbedragen verloren gaan en niet kunnen worden doorgegeven aan de kinderen en kleinkinderen.

Nadelen: Schuldenlast en persoonlijke verantwoordelijkheid

De nadelen van het kopen van een huis zijn bijvoorbeeld de daarmee gepaard gaande schulden en het aangaan van een lening. U bent ook verantwoordelijk voor het onroerend goed vanaf het moment dat u het koopt en moet reparaties, veranderingen, enz. zelf laten uitvoeren. Bovendien hebben ze veel ruimte en oppervlak dat ook moet worden onderhouden en dus bijvoorbeeld werk in de tuin of het schoonmaken van het huis vereist en tijd kost. Bovendien zijn zij met een huis gebonden aan één plaats en kunnen zij niet zomaar naar een andere stad verhuizen of een tijdje in het buitenland gaan wonen, aangezien zij met de aankoop een verbintenis aangaan.

Huisformulieren in een oogopslag: Lijst

Op de vastgoedmarkt zijn er verschillende soorten constructies. Zowel op het gebied van flats als van huizen zijn er vele vormen en types volgens welke een woning wordt ontworpen. Deze zijn onderverdeeld in verschillende formaten. Wij hebben hier enkele van de meest voorkomende soorten huizen en flats op een rijtje gezet. U vindt meer informatie over het betrokken type onroerend goed in het desbetreffende artikel door op de desbetreffende link te klikken.

Overzicht van woningtypes: van bungalow tot landhuis tot prefab woning

Hier vindt u een lijst met een overzicht van alle gangbare huisvormen. Het gelinkte artikel geeft u meer informatie over de respectievelijke huisvorm, laat u kennis maken met kenmerken en definities, en u leert ook welk huistype geschikt is voor wie en waarom. Bovendien presenteren wij in de desbetreffende artikelen de voor- en nadelen van elk type woning.

• Bungalow
• Twee-onder-een-kap woning
• Vrijstaand huis
• Vakwerkhuis
• Vakantiehuis / weekendhuis
• Strandhuis
• Geprefabriceerd huis
• Landhuis
• Massief huis
• Rijtjeshuis
• Villa
• Energiezuinig huis
• Nul-energie huis
• Passiefhuis